“红火”的养老机构到底赚不赚钱？——基于6家养老机构的调查报告
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“红火”的养老机构到底赚不赚钱？——基于6家养老机构的调查报告（作者：朱建明唐瑶李玲肖乐曹可军周翔）【整理编辑：时英平】一、研究背景有机构预测，到2020年，我国老年人口将达到2.4亿人，占总人口的17.17%。养老服务市场供需缺口大，届时老年消费市场规模将达到3.3万亿元。以南京为例，2016年人口低速
平稳增长。年末全市常住人口827万人，比上年末增加3.41万人，增长0.41%。其中，城镇常住人口678.14万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为82%，比上年末提高0.6个百分点。65岁及以上人口90.76万人，占比10.98%。2015年全市常住人口中，65岁及以上人口为88万人，占10.69%。同2010年第六次全国人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升1.56个百分点。不断增加的老年人口，为养老产业营造了巨大的需求和商机。目前多企业纷纷发力养老产业，多个结合“互联网+”的新型养老院、社区养老院、养老地产等项目如雨后春笋般出现，
同时，传统的养老院也依然在蓬勃发展。到底南京的养老机构处于何种状态？具体的运营情况如何？我们将通过一系列的调查进行研究分析。二、研究设计1.研究对象这次调查的主要对象是南京市内的养老机构，以民营养老机构为主，分别选取2家高档养
老机构，2家中档养老机构和2家低档养老机构。2.研究方法
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问卷法：通过对南京养老机构网上调查筛选的基础上，设计关于养老机构运营模式、规模、收费等情况的问卷，以电话访问和网上二手资料收集的方式，取得相关资料。对于参加此次调查的小组成员就询问方式、询问技巧等方面标准化、统一化，以保证访谈所收集的资料真实可靠。3.研究内容此次调查访问主要分为两个部分：调查对象的基本情况，包括名称、地址、规模、运营模式等。调查对象的运营状况，包括入住人数，收费情况，是否盈利等。三，研究结果和分析
1、新兴养老机构多为中高端养老机构调查发现，本次调查的4家中高端养老机构的开办时间均在2013年以后，尤以2015/2016年较为集中，尤其是高端项目欧葆庭及朗诗常青藤，开办时间均为2015-2016年。而低端养老机构，则开办时间较早，君兆为2009年开办，银杏树为2010年开办。名称档次开办时间君兆老年服务中心低档2009朗诗常青藤高档
2015九如城中档2016瑞芝康健养老公寓中档2015欧葆庭仙林国际颐养中心高档2016鼓楼银杏树低档20102、养老机构的场地均为租赁无论是高端还是中低端的养老机构，房屋及相关场地均为租赁所得，其中低端的君兆和银杏树为租赁小区公共设施和宾馆所改建，而中高端养老机构中，九如城为租赁政府建设的专用设施，
朗诗常青藤则是依托其房地产开发公司的优势，租赁其母公司开发的部分建筑作为营业场地。
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名称设施所有人备注君兆老年服务中心租赁社区公共设施朗诗常青藤租赁朗诗自有地产九如城租赁政府配套设施瑞芝康健养老公寓租赁融资租赁欧葆庭仙林国际颐养中心租赁鼓楼银杏树租赁宾馆改造3、养老机构呈连锁和集团化趋势
调查的养老机构中，除了君兆和瑞芝以外，其他5家均为连锁和集团化的养老企业。其中欧葆庭是欧洲最大的养老康复集团，旗下经营615家医护型养老机构、康复医院和精神疾患康复中心，遍布全球9个国家，总计床位60936张。欧葆庭集团主营业务分为三大模块:医护型养老机构、康复医院、精神疾患康复中心。朗诗是中国著名的房地产企业，朗诗常青藤是其立足南京，全球发展的养老产业。九如城养老产业集团是专业从事养老产业投资、开发及运营的机构，并在国内率先提出并实践“养老综合体”理念。银杏树则在南京拥有鼓楼和江浦等多个养老院。名称母公司母公司产业
君兆老年服务中心无无朗诗常青藤朗诗地产地产九如城九如城养老产业集团养老产业瑞芝康健养老公寓江苏瑞芝康健老年产业投资有限公司老年产业投资欧葆庭仙林国际颐
养中心法国欧葆庭集团医护型养老机构、康复医院和精神疾患康复中心鼓楼银杏树南京银杏树老年人服务中心（连锁）养老院连锁4、低端养老院多处于闹市，中高端养老院则多位于郊区低端的君兆位于市区的樱驼花园小区，银杏树位于福建路，两处均为人流和配套集中，交通
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方便的地区。而中高端的养老机构，除了朗诗旗下的一家定位于家门口的养老院的项目外（湛江路、河西大街），其它均位于风景较好的郊区或城郊结合部。名称地点君兆老年服务中心玄武区樱驼花园朗诗常青藤南京新亭大街66号绿色街区①南京栖霞区紫东路9号（朗诗钟山绿郡3号楼）②南京润江路2号
①南京河西大街87号②南京湛江路69号九如城油坊桥瑞芝康健养老公寓江宁区欧葆庭仙林国际颐养中心栖霞区灵山北路鼓楼银杏树鼓楼区福建路5、空间/医疗设施和人员配备以及服务随档次的提高而增加调查发现，6家养老机构，床位最多的为拥有600张床位的九如城，床位较少的是君兆，只有100张床位。而其它的4家，床位均在200张左右。占地面积最大的是九如城，占地26000
多平米，其次是欧葆庭占地20000平米，最小的是君兆，占地不足1000平米。名称床位数占地（平米）君兆老年服务中心100小于1000朗诗常青藤20010000/2000-3000/200-50010015九如城60026000瑞芝康健养老公寓2008650
欧葆庭仙林国际颐养中心13920000鼓楼银杏树1001800在医疗康复方面的投入也随档次的提升二增加，低档的养老机构只有简单的监测和恢复设施以及服务，而中高档机构则配备了专业的护士/康复理疗师，并且有专业的检查和恢复设备，满足老人康复的需要。档次越高这种服务的专业化和特异性越为明显，其中欧葆庭甚至提出了个性
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化养老的概念，根据每位老人的身体、精神、兴趣爱好等情况，为每位老人提供个性化的养老方案。名称医疗服务医疗康复设备君兆老年服务中心护士+简单检查小区公用健康设施朗诗常青藤护士+康复师医疗监测和恢复指导专业设备九如城护士+康复师医疗监测和恢复指导专业设备瑞芝康健养老公寓护士+康复师医疗监测和恢复指导专业设备
欧葆庭仙林国际颐养中心护士+理疗师医疗监测和恢复指导专业设备鼓楼银杏树护士+简单检查简单设备6、低端养老机构的入住率高两家低端的养老院，君兆和银杏树的入住率均达90%以上，分别为90%和92%，而同期的中高端养老院入住率则明显处于较低水平，多处于10%-30%之间，其中开业时间最晚的九如城，600张床位，入住43人，入住率只有7%。
名称入住人数（人）床位数君兆老年服务中心90100朗诗常青藤30+20020100615九如城40600瑞芝康健养老公寓63200欧葆庭仙林国际颐养中
心40139鼓楼银杏树1101207、收费水平低端养老机构的收费水平约3000左右每月，包含吃住等费用，不含空调费，中端的收费约为5000左右到10000的水平，同样包括吃住但不含空调费，高端朗诗项目，收费和中端项目有
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交叉，为7000每月起，而欧葆庭项目则明显高于普通高端项目，收费2-4万元每月。名称收费君兆老年服务中心100-120元/天朗诗常青藤按老人自理能力划分照护等级，起价7000元/月，即全自理老人九如城5000-10000瑞芝康健养老公寓4000-6000
欧葆庭仙林国际颐养中心2万-4万/月鼓楼银杏树130元/天8、运营模式各有不同调查的6家养老机构中，低端的君兆和银杏树为社区养老院，九如城为养老综合体，欧葆庭为养老会所，瑞芝健康为老年公寓，而朗诗则兼顾了养老综合体和社区养老院的功能。名称运营模式君兆老年服务中心社区养老院
朗诗常青藤城市养老综合体专业养老护理机构家门口的养老乐园九如城养老综合体瑞芝康健养老公寓老年公寓欧葆庭仙林国际颐养中心养老会所鼓楼银杏树社区养老院9、盈利状况
调查发现，低端养老机构都处于盈利状态，而中高端的养老机构中，只有瑞芝健康自称项目已经盈利，其他3个项目都处于亏损状态，其中朗诗16年收入160万元，主营业务亏损260万元，净亏损640万元。
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名称是否盈利君兆老年服务中心盈利朗诗常青藤否九如城否瑞芝康健养老公寓盈利欧葆庭仙林国际颐养中心否鼓楼银杏树盈利四，总结
1．传统的社区性养老院因其收费水平低，贴近社区而获得青睐，同时，依靠多年的运营而获得了较多的客户，高入住率体现出其此方面的明显优势。另外，把老人送去养老院的原因也对此类养老院有积极的帮助，一般来说，家里没有亲人，或者亲人收入水平不高又得兼顾工作而无法照顾老人，是送养老人的主要原因，低端的养老院无论是费用还是探望的便捷性上都有天然的优势。因此2家低档养老院，君兆及银杏树均地处居民社区中或附近，收费水平比较低，同时，相对少的设备和人员投入使得其运营成本比较低，因此，低端的社区养老院取得盈利理所当然。
2．中端养老机构的优势在于医疗服务和设备相对专业，机构场地和环境优良，且在实际选址时考虑了相对贴近大众生活区域，得到了部分消费者的认可。但是此类机构的投入成本较大，收费相对较高，且运营时间短，导致目前的入住率有限，尚不能全部实现盈利，在调查的2家终端养老机构中，只有瑞芝健康这一家相对较长时间运营的机构处于盈利状态，而且其在规模扩张前，只有127张床位，入住率达到近50%。3．高端养老机构的医疗服务和设备都相当专业，医养结合的理念超前，但是由于收费较高且运营时间短，导致客户积累不够，因此，目前尚处于发展期，需要一个较长的发展过程才可
能取得盈利。在调查的2家高端养老机构中，朗诗更偏向于接近中端的养老机构，其模式偏向于多点开花，包含社区养老，养老综合体等概念，资金投入分散，入住率偏低，需要一个长期
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积累的过程。欧葆庭的理念先进，且档次明显高于其它高端养老机构，收费昂贵且针对人群特殊，因此长期的发展效果有待观察。4．比起养老会所和综合体的形式，在中高端养老上，我们更倾向于养老地产的概念。目前中国人依然对养老院一类的养老机构认识不足，从社会氛围看，认为把老人送到养老院是一种不孝行为。富裕的家庭更是宁愿在家请护工照顾老人，所以养老机构的发展有一定的局限性。但是具备养老的功能的地产项目则解决了这一顾虑。把养老作为房地产的一个亮点来做，首先解决了孝的问题，其次也解决了养老的问题，而且还兼顾投资的概念，如果能够配合社区的医
疗等方面的配套，以及房产回购和预卖房产抵充养老费用等服务，相信养老地产会有很大的发展空间。
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