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中国指数研究院
商业地产市场月度报告
2017年4月
02市场数据?企业动态
?热销项目
?新开项目速递
03关注点
01宏观环境
目录
宏观环境
2017年第一季度，GDP同比上涨6.9%，涨幅扩大；第三产业占比
达到56.5%，产业结构持续优化。3月，消费品零售总额与CPI同比
涨幅均扩大，服务业扩张步伐放缓。
2市场表现
3关注点
企业动态
热销项目
新开项目速递
1
本期亮点总结
2017年1-3月，商办销售面积创历史同期新高；写字楼投资额同比
下降，商业营业用房同比增幅收窄；写字楼新开工面积同比下降，
商业营业用房同比增幅收窄。3月，商办用地成交同比量价齐升，
环比量涨价跌；溢价率继续走高。
华元欢乐城——集多种业态于一体的城市综合体
卓越集团：携手中信投资美国西雅图高端地标综合体
滨江集团：牵手中汇盈合共同开发北上深等地商业综合体
富力地产：再次进军英国，拟建两栋50层高楼
华润萬象星座、临空企业公园等项目开盘
宏观环境1
?GDP与经济结构：2017年第一季度，GDP同比增长6.9%，经济运行开局良好；第三
产业同比增长7.7%，占GDP比重达56.5%，较2016年扩大4.9个百分点。
?服务业经济：2017年第一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增速较去年同期均
有所提升；金融业增加值同比涨幅较去年同期回落。2017年3月，财新服务业PMI指数
为近六个月最低水平，服务业扩张步伐放缓。
?消费水平：2017年第一季度，消费品零售总额同比上涨10.9%，涨幅较1-2月扩大1.4
个百分点；2017年3月，CPI同比上涨0.9%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。
经济运行开局良好，服务业扩张步伐放缓
金融业增加值同比涨幅较去年同期回落
GDP与经济结构：经济运行开局良好，GDP涨幅扩大，第三产
业占比达56.5%
?经济运行平稳：2017年第一季度，我国GDP同比增长6.9%，涨幅较上年同期扩大0.2
个百分点，经济运行开局良好。
?第三产业同比上行：2017年第一季度，第三产业增加值为10.2万亿元，同比增长
7.7%，增幅较第二产业高出1.3个百分点。第三产业占GDP的比值达到56.5%，且较
2016年扩大4.9个百分点，经济结构继续得到优化。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2011年一季度-2017年第一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速
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第三产业占比（左）GDP累计同比（右）第三产业累计同比增速（右）
服务业经济：服务业扩张步伐放缓，金融业增加值同比涨幅较去年
同期回落
?财新服务业PMI：2017年3月，财新
服务业PMI指数为52.2，为近六个月最
低水平，服务业扩张步伐放缓。
?批发和零售业、住宿和餐饮业：
2017年第一季度，批发和零售业同比
增长7.4%，较去年同期提升1.6个百分
点。住宿和餐饮业同比增长7.4%，较
去年同期提升0.4个百分点。
?金融业增加值：2017年第一季度，
金融业增加值同比上涨4.4%，较去年
同期回落3.7个百分点；占GDP比重达
9.5%。金融业的平稳上行，利好办公
用房市场发展。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2012年1月-2017年3月财新服务业PMI走势
图：2011年1季度-2017年第一季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业
累计同比增速
注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算
45
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批发和零售业增加值同比住宿和餐饮业增加值同比金融业增加值同比
消费水平：消费品零售总额与CPI同比涨幅均扩大
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2011年1月-2017年3月居民消费价格指数（CPI）走势?居民消费价格指数（CPI）：2017年3
月，CPI同比上涨0.9%，涨幅较上月扩
大0.1个百分点。主要受医疗保健、居
住、教育文化和娱乐、交通和通信价格
同比上涨影响，拉动CPI同比上涨。
图：2011年1月-2017年3月各月消费品零售总额及同比增速?消费品零售总额：2017年3月，社会
消费品零售总额为27864亿元，同比上
涨10.9%，涨幅较1-2月扩大1.4个百分
点。
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社会消费品零售总额_当期值(左)社会消费品零售总额_同比增长(右)
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市场数据2
?需求：2017年1-3月，商办销售面积创历史同期新高，同比增幅较1-2月均有所
扩大。
?供应：2017年1-3月，写字楼新开工面积同比下降，商业营业用房同比增长。
?租金与空置率：2016年第四季度，半数城市优质写字楼空置率较三季度提升，
多数代表城市优质零售物业首层租金环比下跌；多数城市优质零售物业空置率
下降。
?土地市场：2017年3月，商办用地成交同比量价齐升，环比量涨价跌；溢价率
继续走高。
写字楼投资额同比下降，商业营业用房投资额同比增幅收窄
商办用地成交同比量价齐升，溢价率继续走高
全国成交：商办销售面积同比增幅均扩大，绝对量创历史同期新高
?写字楼：2017年1-3月，全国写字楼销售面积为776万㎡，创历史同期新高，同比增长
52.9%，增幅较1-2月扩大13.8个百分点。
?商业营业用房：2017年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1845万㎡，创历史同期新
高，增幅较1-2月扩大3.8个百分点至35.6%。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2010年至2017年3月全国商办销售面积及同比增速
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销售面积（左）同比增速（右）
写字楼
全国投资：写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比涨幅收窄
?写字楼：2017年1-3月，全国写字楼开发投资额为1194亿元，同比下降3.9%，降幅较1-2
月扩大3.3个百分点。
?商业营业用房：2017年1-3月，全国商业营业用房开发投资额为2935亿元，创历史同期新
高，同比增幅较1-2月收窄3.6个百分点至8.2%。
图：2010年至2017年3月全国商办开发投资及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
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投资额（左）同比增速（右）
商业营业用房
全国供应：写字楼新开工面积同比下降，商业营业用房同比增幅
收窄
?写字楼：2017年1-3月，全国写字楼新开工面积为1131万㎡，同比下降18.9%，降幅较1-
2月扩大0.8个百分点。
?商业营业用房：2017年1-3月，全国商业营业用房新开工面积为3852万㎡，同比增幅较
1-2月收窄2.5个百分点至2.9%。
图：2010年-2017年3月全国商办新开工面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
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新开工面积（左）同比增速（右）
商业营业用房
租金及空置：2016年第四季度，半数城市优质写字楼空置率较三
季度提升，重庆空置率仍最高，仅广州、武汉租金环比上涨
?一线城市：四季度，广州优质写字楼租金较
三季度上涨，北京与三季度持平，其余城市均
下跌，深圳环比下跌1.82%，跌幅相对较大；
北京、广州优质写字楼空置率较三季度下降，
其余城市均提升。
?二线代表城市：四季度，武汉优质写字楼租
金较三季度上涨，杭州与三季度持平，其余城
市均下跌；重庆优质写字楼空置率仍为最高，
为41.80%，武汉、大连、青岛、南京、天津
空置率较三季度提升，其余城市均下降。
图：2014年-2016年四季度一线城市优质写字楼租金及空置率
图：2014年-2016年四季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率
数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com
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北京上海深圳广州
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㎡
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优质写字楼租金优质写字楼空置率
租金及空置：2016年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金
环比下跌；多数城市优质零售物业空置率较三季度下降
?一线城市：四季度，广州优质零售物业空置率
较三季度提升，其余城市均下降；北京、深圳、
广州优质零售物业首层租金较三季度下跌。
?二线代表城市：四季度，杭州、南京、武汉等
6个城市优质零售物业首层租金较三季度下跌，
杭州跌幅最大，环比下跌9.40%，大连、沈阳、
青岛与三季度持平，天津上涨；天津、青岛、南
京、沈阳优质零售物业空置率较三季度提升，其
余城市均下降。
图：2014年-2016年四季度一线城市优质零售物业租金及空置率
数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com
图：2014年-2016年四季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率
注：本季度上海优质零售物业首层租金、宁波优质零售物业空置率无数据
?供应：3月，商办用地推出1273万㎡，
同环比均下降，降幅分别为13.1%、
58.2%。
?成交：3月，商办用地成交1249万㎡，
同环比均止降回升，增幅分别为5.4%、
8.7%。
?楼面均价：3月，商办用地成交楼面均
价为2391元/㎡，同比上涨84.3%；环比
振荡下行，跌幅为1.3%。
?溢价率：3月，商办用地平均溢价率为
17.6%，分别较上月、去年同期提升0.8
和13.7个百分点。
图：2012年至今300城商办用地推出及成交面积
图：2012年至今300城商办用地楼面均价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商办土地：商办用地成交同比量价齐升，环比量涨价跌；溢价率继
续走高4326
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成交楼面均价平均溢价率
关注点3
?企业动态：卓越集团：携手中信投资美国西雅图高端地标综合体
滨江集团：牵手中汇盈合共同开发北上深等地商业综合体
富力地产：再次进军英国，拟打造两栋50层高楼
?热销项目：华元欢乐城——集多种业态于一体的城市综合体
?新开项目速递：华润萬象星座、临空企业公园等项目开盘
卓越集团：携手中信投资美国西雅图高端地标综合体
3月30日，卓越集团携手中信资本投资美国西雅图高端地标综合体项目--TheMark。
该项目位于西雅图最繁忙的第五大道和哥伦比亚大街交汇点，总面积约75万平方英
尺，预计2017年二季度完工。
卓越集团利用其自身在商办物业开发及运营领域的优势，寻求战略性资产配置，此
次只是其海外资产配置的第一步，未来海外投资、资产管理等领域的布局范围将会
继续扩大。
点评与启示
?美国整体经济回暖推升整个写
字楼市场
?卓越过往在写字楼开发和运营
管理方面的经验判断?A+级写字楼——位于项目
较高部分，共27层
?超五星级酒店--由美国知名
酒店品牌SLS运营，打造超
五星标准的189间客房
?卓越首次海外资产配置
?将成为西雅图海岸线最高大厦
之一
01
02
投资
背景
物业
类型
意义03
滨江集团：牵手中汇盈合共同开发北上深等地商业综合体
4月5日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告称，已于3月31日与深圳市中汇
盈合投资发展有限公司签署《战略合作协议》，并确定初步合作的项目为深圳市龙
华区房地产项目。
截止2017年，杭州滨江集团储备土地300多万方，储备货值1200亿元，此次与中
汇盈合进行战略合作，可以借助中汇盈合在房地产项目方面的资源优势，更好地
推动项目拓展。
点评与启示
?北京、上海、深圳市（含毗连
的惠州市、东莞市）等中高档
住宅、低密度住宅、结合商住
的商业综合体项目
?主要包括项目收购、合作或共
同开发，房地产开发项目融资
、代建和品牌许可等形式
?滨江集团未来将加强在
北京、上海、深圳、杭
州的投资，并拓展浙江
省富裕城市的战略布局战略布局
合作
范围
富力地产：再次进军英国，拟打造两栋50层高楼
4月，富力地产购入位于伦敦一区的Vauxhall地块，此次拿地为富力地产于3月22日
首次买入位于南伦敦克罗伊登地块后的英国再次落子。
当前富力地产业务已由广州扩展到其他二十六个城市和地区，包括北京及周边、天津、
上海及周边、马来西亚和澳大利亚等城市。近半个月内两度落子英国，为拓展海外市
场打开更广阔的空间。
点评与启示
规划
面积
区域
优势
投资
物业
类型
?150万平方英尺
约13.92万平方米
?两栋50层高楼
--住宅公寓：578套
--酒店：1个
--办公：27614㎡
--零售空间：2737㎡
?Vauxhall区内规划了美国
大使馆、新科芬特园（
NewCoventGarden）
以及多个高层住宅等项目
?1.5777亿英镑--约13.57亿
人民币（最新汇率计算）
热销项目：华元欢乐城——集多种业态于一体的城市综合体
资料来源：中国指数研究院综合整理
项目特点
?集商业、酒店、酒店式公寓、普通住
宅、写字楼等于一体的建筑综合体
?规划建设华东地区儿童主题商场，为
儿童定制一系列的成长服务
销售数量
销售面积
销售价格
排名
523套
26659㎡
11398元/㎡
30385.99万元
成交套面均居杭州商办前列
3月数据
销售金额
注：热销项目当月数据不含普通住宅
2.20元/㎡·月
开发商
杭州临平新城迎宾路望梅路口
西北角
物业类型
物业费
项目位置
杭州华元沃德房地产有限公司
城市综合体、住宅、酒店式公寓
业态
设计
特色
优势
?地铁上盖物业——地铁一号线南苑站
?临平目前唯一的城市综合体6.9容积率
建筑面积：110万㎡
新开项目速递：华润萬象星座、国瑞·西安金融中心、临空企业公
园等项目开盘
建筑面积：29万㎡
开盘时间：2017-04-15
位置：西安市高新区
特点：项目是政府批准的
西安市重点建设项目，按
照中国二星级绿色建筑设
计标准，荣膺美国LEED
绿色认证金奖。
建筑面积：20.3万㎡
开盘时间：2017-04-01
位置：北京市密云区
特色：项目坐落于近20万
平米购物中心、3万平米
湖景湿地公园的环抱中，
以优越的资源优势筑就新
都市商务领地。
建筑面积：30万㎡
开盘时间：2017-04-30
位置：重庆渝北区
特色：项目为渝北区重点
开发的战略性新兴产业千
亿园区。注重以人为本，
让入驻企业真正体验到立
体生态的办公环境。
华润萬象星座国瑞·西安金融中心临空企业公园
新开项目速递：上海中骏广场、乐创城、世航之窗等项目开盘
建筑面积：44.8万㎡
开盘时间：2017-04-30
位置：上海闵行区
特点：项目处于虹桥商务
核心区，位于6大地铁线
交汇处，紧邻公交枢纽。
交通尤为便利，纯属于地
铁上的物业。
建筑面积：20万㎡
开盘时间：2017-04-30
位置：杭州萧山区
特点：项目地处奥体板块
之芯坐镇城市心腹之地，
配备自由酒店和24小时餐
饮商街配套，为住户提供
衣食住行一站式服务。
建筑面积：5.9万㎡
开盘时间：2017-04-30
位置：郑州航空港区
特色：项目是航空港综合
实验区5A甲级商务写字
楼。楼层设计特点：一至
三层为商业用房，四至九
层为高端办公楼。
上海中骏广场乐创城世航之窗（空港跨境）
TheEnd!
Thanks!
详情请查询：http://fdc.fang.com/
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