2017上半年中国房地产投资回报率调查报告

2017上半年中国房地产投资回报率调查报告6月份云房数据做了一个很有参考意义的调查分析，他们的初衷是预测一下地产什么时候会发生走势变化，给投
资人（机构）和银行提供决策参考依据。在对北上广深、郑州、武汉、长沙、重庆、沈阳等25个城市分析之后，他们得出了结论：未来市场将不单
单是理性的回归，很有可能是格局的改变。北上广深的房子该出手了云房数据5年租赁后转售回报率（出租5年然后出售）、静态租赁回报率、长期
租赁回报率计算的房价走势，预测北上广深的囤房时代将会在今年终结，普通住宅5年租赁后转售回报率会进入下行通道。最好的出手时机就是20
17年，如果2017年没有卖掉，到2020年还能赚一笔，但是2022之后就不理想了。今年北京的转售回报率高达22.6%，厦门、深圳
、上海的转售回报率都突破了20%，但是租金涨幅下降非常明显（同比涨幅仅在1%-4%之间），一旦房价上涨幅度也出现下降，房产投资收益
率就会迅速降低，甚至不如早点套现。回报率的计算也受到租金的影响，比如房租不涨了，可能长期持有就会不够合算。今年上半年这25个城市中
的多数城市的长期租赁回报率低于2016下半年水平，上涨的只有郑州、太原、沈阳。还有一个跟大家的亲身感受明显不同的地方：二线城市的静
态租赁回报要明显高于一线城市，中西部重点二线城市静态租赁回报要明显高于东部城市。这可能是由于一线城市的房价上涨要远超租金的上涨幅度
，导致出租房子的回报率很低。比如北京一套一居室的总价多在300万以上，按月租金6000元算，年收益率只有2.4%，这还是在刨除了物
业费等支出的前提下。所以最后又回到了一个老问题：房子该不该卖，要看房价会不会涨，涨得有多快。直白的说就是，房产还值不值得投资，完全
要押注房价会不会大涨。在多数人的印象中，房价从来没有掉下过。实际上北京的房价在2008年、2011年、2014年都是掉下来过的，只
不过后来又“报复性上涨”，造成了一直上涨的错觉。那么房价有没有可能不“报复”了。云房数据的分析有一组数据应该参考：2017年上半年
监测的15个城市高档住宅价格仍保持上涨趋势，同比增长10.8%；高档住宅成交价格中，上海排第一位，达到105289元/平方米，北京
其次，为94319元/平方米。而25个城市的普通住宅同比涨幅大部分在10%以上，北京的成交均价在已经到了60000元/平米左右，普
通住宅与豪宅的价格差逐渐缩小，这也意味着涨价空间越来越小。还可以买郑州错过北上广深还有郑州可以选。经过了近年的大涨之后，郑州的房
价似乎还没到顶，因为郑州的租售比在横向对比中是比较好的。云房数据的分析中，郑州长期租赁投资回报率，在监测的25城市中位列第二为6.
4%，高于五年期贷款利率（4.9%），且环比保持上涨趋势。郑州静态租赁回报率为2.4%，低于国际合理水平，说明房地产市场还未出现泡
沫，将来会涨。郑州的房价在25城市中处于中游水平，横向对比不高，但涨幅却仅次于北京居第四位（31%），说明上涨才刚刚开始，后面还有
空间。2017上半年郑州转售回报率在25城市中排名第7位，为16.2%，未来预测（2017-2022）转售回报率在25城市中排名第
6，预测回报率虽有下降，但在各城市中排名保持稳定，投资风险相对较小。此外，未来房产投资的结构可能也会逐渐改变，更看重出租回报而不是
房价回报，因为促进房地产市场平稳健康发展的长效机制将是中长期房地产发展的重点，盘活存量将成为建立房地产健康发展长效机制的重要组成部
分，从国家目前鼓励住房租赁企业的发展可见一斑，未来长期租赁模式将成为房地产投资市场的重要组成部分。房子能不能买/卖，要看你的需求和
目的，房地产马上要进入更加细分的阶段了，从从前的“大一统”、随便“买买买”，过渡到“看人下菜”、按需交易的阶段。一要看你总共有多少
钱，会拿出来多少配置房产；二要看你为什么买房/卖房，居住还是纯投资；三是看你买哪儿的房，哪个城市，哪个区，哪个哪个小区——房产投资要精细化、专业化操作了。