地下室操作手法：
半地下室地上部分不能超过1.5m；多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；备注：地下室计算情况应根据三亚
具体规定协调；本项目由于是度假物业，不建议采用地下车库设备间储物间多功能间生活空间功能空间一般非坡地度假别墅
不采用地下室的形式别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送地下室空间划分半地下室是目前常用的手法别墅附加值研究——半地下室
别墅类产品的地下室采光形式：高窗式采光：一般室内外高差1～1.8米不等，比较节约空间，但如果高差不大则采光效果一般。别
墅附加值研究——半地下室窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空间，同时对窗的防水效果要求较高。采光地下室别墅附加值研究—
—半地下室下沉庭院式采光：使地下室空间很得到很好的利用，但是占用空间较大，且必须处理好庭院的排水问题。别墅附加值研究——半地
下室庭院——前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的
空间；特别重视扩大后院的体量；增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间；别墅附加值研究——私
家庭院（占地面积）利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量架空层操作手法：架空层减少土方工作量，相对降低成本；在增加一
层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度可以考虑将局部架空层于园林结合；室外地坪花园地坪一层空间二层空间架空层2.2
m架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送架空层示意图别墅附加值研
究——架空层大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送大露台可以增加情趣的观景活动空间；度假别墅操作空间较大，充分利用
顶层空间别墅附加值研究——露台室外地坪花园地坪一层空间二层空间大悬挑示意图大露台灰空间节点俯视图3m室内空间
室外空间通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定操作手法：1
.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉；形成的灰空间部分无外墙；二层可以直接增大露
台尺度；一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面
积；大悬挑——可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间别墅附加值研究——悬挑空间大悬挑的另类思路——仅挑出1.5
m，之外可以用轻钢构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送操作手法：由于1.5m以内不用计入建筑面积，验收时不存在问题，同时
保证大面宽，实现完全赠送；验收通过后，业主可以选择自行将1.5m范围用墙体隔断，增加实用面积；悬挑结构末端可以预留钢铰节点，同
时用柱承重，用轻钢构件实现悬挑雨棚；二层露台的尺度相对前方案缩小一层灰空间实现全赠送别墅附加值研究——悬挑空间别墅发展与演
变造园子五代别墅的发展与演变：从物质到精神的追求第四代别墅造精神空间第三代别墅造生活方式
第二代别墅造园子第一代别墅造房子第五代别墅造传世大宅别墅发展与演变第一代别墅：造房子客户需求从公寓房中释放，重新回
归亲地型别墅产品对别墅的追求重点在于别墅的建筑形态由于缺乏居住经验，在环境、功能空间、配套设施上要求均不高特征：上海家天下
上海早期的别墅，立面模仿欧美风格户型设计较为简单，卧室朝向，私密性，动线方面都不太关注，只是在公寓基础上面积的扩大化以及空间的
转移，别墅的尊享感不强景观布置很简单，仅以一些树木，简单的石头摆设作为装饰，享受性和参与性均较为薄弱别墅发展与演变第二代别墅
：造园子客户和别墅市场都有一定经验，了解并认识到别墅不仅仅是房子也包括园子别墅开始强调前庭后院、中庭露台的功能塑造，并开始庭院
功能和庭院绿化的设计至此，开始有精装庭院别墅出现特征：绿城九溪玫瑰园开始引进美式传统别墅的建筑形态和庭院空间同时注重对原
生环境的尊重展开了建筑单体与庭院景观的提升探索，形成了“前庭后院”的建筑布局“看得见风景”是规划设计的重点，户型设计上也充分考
虑到景观效果，通过精装庭院满足客户对景观的需求绿城杭州桃花源别墅发展与演变第三代别墅：造生活方式丰富的居住和市场经验以及越
来越多的国内外交流，让大家意识到，别墅不应该仅仅满足于居所的定位更是生活方式的转变因此，别墅开始注重功能空间的配置及其动线关系，
开始关注从环境到服务，从建筑到配套多维度缔造关系特征：青山湖玫瑰园园区规划、庭院设计、室内设计、户型设计均具有更加鲜明的特点
居住的舒适性及人性化设计在产品的营造过程中逐步体现出来地下室配有家庭活动室、酒吧、影音室、娱乐室灵活空间，一层南向套件设计，
保证私密性二层全套房设计，讲究生活方式的提升，书房连接大露台，提升生活品味兼有内庭院、北庭院、南庭院、下沉式庭院多种景观布局
别墅发展与演变第四代别墅：造精神空间当客户充分体会过起居生活、休闲娱乐等功能生活空间给生活方式带来的改变之后，新的要求和变化又
顺应而生，即精神空间的塑造如禅意庭院、内生景观、金鱼水池等，它们满足的不是居住舒适度的提升，也不是生活方式的变迁，只是对生命对自
我的思考，是从繁复的现实世界回归到宁静的自我空间特征：万科潭溪别墅注重人居考量的杰作，率先引入“负首层”概念走入负首层便
是主人的私人空间，分割性良好的框架结构，为私人化的功能分区提供最大创意平台，全面进化别墅居住舒适度。涵壁湾B5户型一层平面图茶
室莲花池展廊涵壁湾B5户型地下一层平面图涵壁湾的莲花池，为空间增加不少情趣在室内配置茶室，提供品茶和冥想的处所地下室的
展廊可以集中展示主人的收藏或者手记，彰显生活品质和品位别墅发展与演变第五代别墅：造传世艺术别墅的价值，起初在于土地的稀缺
和居住私属性，跳脱局限增加房子本身的价值从而成就传世大宅：名人名居，增加别墅的故事性大师设计，别墅因设计者而闻名升值艺术价值
，如艺术真迹等增加稀缺性和艺术性特征：是现代建筑的杰作之一，由F.L.赖特设计(弗兰克.劳埃德.赖特（FrankLloyd
Wright)。别墅主人为匹兹堡百货公司老板德国移民考夫曼，故又称考夫曼住宅。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越
了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。Picasso画作真迹屋顶壁画真迹因名人艺术真迹留存
而体现的价值泳池内留有Picasso画作真迹，当时Picasso将其作为礼物赠送给房屋主人别墅发展与演变THEEND
感谢聆听CompanyLogo别墅物业规划认知别墅物业规划认知
独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意独栋别墅规划——尽端路设计R=0.2-0.3类别墅规划——行列式规划R=0.7-0
.8别墅物业规划认知独栋别墅尽端路规划设计——形象理解别墅尽端路规划设计形象——类似于花朵枝状发散的形态主干道串联整个社
区，各个节点支路发散形成组团路参考案例：容积率在0.2-0.3之间低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更
大，私密性更强别墅物业规划认知探讨环节：独栋别墅尽端式规划与类别墅行列式规划有何区别呢？N别墅物业规划认知别墅尽端
路规划设计——组团路演绎别墅物业规划认知类别墅规划——行列式到合院式类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下
，行列式规划较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现容积率0.73F联排别墅以合院形式参考案例：北京
纳帕尔湾别墅物业规划认知实质：独栋别墅合院化合院类高容积率别墅参考案例：上海龙湖蓝湖郡十二合院容积率达0.8别墅下沉
式庭院及地下室示意中央下沉式合院室内外过渡灰空间——廊在销售过程中客户反馈F户型采光差，整体模块院落间尺度较小别墅物业规划
认知其善于利用地形塑造（全地下车行）规划，别墅产品创新层出不穷，为打造高容积率别墅产品专家别墅户型功能解析要求提供学员别墅模
型剖面图或者互相鸟瞰图给予学员直接观摩户型内部功能结构体验生活起居区正式礼仪区接待起居区家庭室起居室、餐厅门 廊公
共卫生间客卧室、卫生间洗衣房佣人房、卫生间家庭室主卧套房儿童房次卧室共用卫生间睡眠休息区非正式生活区家庭起居
区动 公共静 私密厨房、早餐厅别墅空间基本功能及空间序列一层平面功能规划示意主入口(主人及外宾进入)大客厅宴会厅
(12人桌)男女卫生间厨房豪宅别墅户型功能示意一B2-2层平面新规划女主人衣帽间女主人卧室男主人卧室男主人衣帽间
二层平面功能规划示意豪宅别墅户型功能示意一地下平面功能规划示意酒窖吧台雪茄柜商务\休闲活动区定位：男主人商务休闲活动
的私人会客空间豪宅别墅户型功能示意一次入口(老人\孩子\保姆\女宾客)家庭厅卧室小客厅早餐区一层平面功能规划示意豪
宅别墅户型功能示意二女孩卧室女孩衣帽间男孩卧室保姆/家庭教师房孩子游戏娱乐区(封闭此空间)二层平面功能规划示意豪宅别
墅户型功能示意二定位：女主人及朋友休闲活动的私人会客空间汤池影音室地下平面功能规划示意茶室/瑜珈室桑拿豪宅别墅户型功
能示意二联排别墅趋向独栋附加值升级公寓面积别墅形态“侧花园”拉远联排距离，层数降低——北京龙湖香醍漫步“L”形院墅
联排——上海新浦江城“凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉大面
积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界外部景观引入室内—
—上海万科燕南园内庭院升级——重庆协信TOWN城“双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城公寓的面积，别墅的形态，布
局紧凑——石家庄卓达太阳城户型功能解析——联排别墅侧花园拉远联排距离，类独栋联排面积：建筑面积290平方米，与独栋类似
；形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成
独栋的花园式风格；舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；一层二层
花园层侧花园侧花园北京龙湖香醍漫步
联排别墅趋向独栋户型功能解析——联排别墅”L“形院墅，围和更大的庭院空间两层，建筑面积204平方米；”L”形住
宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受
庭院风景；两户间仅车库相连。一层在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有
较大庭院的类独栋别墅。二层卧室卧室
主卧客厅餐厅
联排别墅趋向独栋上海新浦江城户型功能解析——联排别墅“凹”形建筑布局改变组团形态
，二层完全分离两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面；
一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。改变建筑形态组织组团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫
生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅趋向独栋南京仙林翠谷户型功能解析——联排别墅
纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改
变传统联排纵深长的形态；阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向
；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。地下室一层二层三层联排别墅趋向独栋上海大华圣地维拉联户型功能
解析——联排别墅总体布局类似独栋别墅形态：面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”
形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足；双车位；阳
光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二
层每个卧室带一个观景露台。地下层一层二层下沉花园下沉花园采光井下上采光天棚联排别墅趋向独栋成都置信芙蓉
青城户型功能解析——联排别墅经济型别墅，日益增大的附加值建筑面积205平方米，经济型联排别墅；赠送：半地下室，车库，储藏，
洗衣房，工人房功能俱全；一层前后私家花园、二层三层观景露台。大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）
；舒适：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。一层
一层夹层二层三层
附加值升级户型功能解析——联排别墅内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题
，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。室外景观引入室内，内庭院布置餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭
空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。一层
二层三层内庭院
内庭院餐厅采光井
附加值升级联户型功能解析——联排别墅内庭院布局的演变，顶层活动空间建筑面积250平方米左右；主要居住功
能布置于二层，三层仅为露台和活动室；传统的内庭院后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室
等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。地下室
一层二层三层半开放内庭内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院附加值升级户型功能解析——联排别墅双主卧，
舒适度更高建筑面积226平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线
分离。一层二层三层半地下层次主卧主卧起居室家庭室附加值升级户型功能解析——联排别墅面积更小，由“经济”变“精简”建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米；布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅；二层，采用户外停车；保证客厅和主卧南向；采用”L”形布局。一层二层建筑面积110平方米一层二层建筑面积165平方米公寓面积别墅形态户型功能解析——联排别墅别墅附加值研究附加值方式赠送范围适用范围地下室赠送全部面积城市别墅架空层赠送全部面积度假别墅庭院赠送全部面积城市别墅/度假别墅大露台赠送全部面积城市别墅/度假别墅大悬挑赠送一半面积度假别墅附加值是目前经济型别墅后期营销的一大卖点别墅附加值研究CompanyLogo |
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