户外高炮、灯箱发布日期：01月27日1、万达集团正式进入台州?开启台州商业新时代2、万达精神与台州式硬气——相同文化精髓，加速万达、台州融合3、万达广场?为繁华而来——2013台州房地产收官大事4、万达新书????影响台州?----?《商业潮流》与《万达正能量》台州首发，可免费索取5、2014??投资万达?----台州经开万达广场媒体见面会暨新书发布仪式隆重举行6、万达临时展厅???席设中信银行??-----扫万达微信??“码”上有惊喜7、万达正能量?----王健林董事长年会题诗8、万达速度?初现端倪??——写在万达营销中心封顶之际9、万达“家风”10、融入台州?走进乱弹——万达广场百场文艺下乡即将启动11、?论台州商道???铸万达商圈---全城大奖征集台州城市商业发展论文12、马铃儿响来万达唱---万达广场2014新春音乐会2月12日隆重上演13、“繁华之旅”?即将出发——万达广场媒体中国行2月15日启动14、万达广场新春会战???-----台州市领导视察万达广场工地15、唱支山歌给党听----万达广场2014新春音乐会圆满落幕软文炒作（已发）八、来电来访客户分析来访客户情况（1.23-2.12）:累计来访共192组，其中商铺客户74组，占比39%。大部分客户通过网络和户外了解本项目，其中网络共70组，占比36%；户外共57组，占比30%；客户介绍27组，占比14%。来访认知渠道分析表产品类型组数购买用途认知渠道面积需求(㎡)心理价位(万/㎡)自营投资报纸网络户外客介电台电视短信活动DM杂志其他商铺74254921922121211001430-4002-5住宅836815137269011000880-2001-1.5公寓35102501496000000650-12001-1.5合计19210389370572713210028累计来电共123组，其中商铺40组，占比32%。在认知渠道上，以户外、网络为主，户外共64组，占52%，网络共47组，占38%。来电客户情况（1.23-2.12）:来电认知渠道分析表产品类型组数购买用途认知渠道面积需求(㎡)心理价位自营投资报纸网络户外客介电台电视短信活动DM杂志其他(万/㎡)商铺40733015202101000120-2002-4住宅6042180203630000001100-1501.1-1.5公寓2351801280100000250-1201.2-1.4合计123546904764520100041、2013年12月27日，从拿地当日起即通过大量网络软文炒作，引起了台州市民的广泛关注。2、通过1月24日媒体见面会，向台州主流媒体和台州人民介绍了万达广场，同时当天临时接待中心对外开放、吸引很多市民前来咨询，市场热度在持续上升。3、通过网络炒作，来电、来访数量有明显增加，网络传播在台州市场有一定影响力，被客户所接受认可。4、春节期间，客户通过户外广告、朋友推荐，来访客户明显上升，外地回乡过年客户对项目关注度较高。5、新媒介“微信”在网络渠道中占比较高，微信网络渠道被年轻客户所认可，微信宣传效果明显。前期工作总结:开盘前工作清单——END——与典型案例检查，要前后一致增加去化时间2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析本市未来的潜在供应量共计27.76万㎡，需要19个月完成去化。存量类型存量建筑面积（万㎡）存量说明已成交未开工土地14.452012年1月1日-至今台州市已成交未开工商业用地商业体量预估项目未售存量8.15竞争项目已推案未销售面积未开盘竞争项目存量5.16包括中环世纪、玉峰广场等领出预售证未开盘项目合计27.76本案项目未来潜在供应量合计去化时间1.6年约19个月按近两年年商铺去化17.43万平方米计算所得3、商业潜在供应量分析市场后续供应量分析供应情况预判2014年推盘量较大，约132万平方，2015年市场推盘量约108万平方，加上存量房源约178万平方，市场总体供应量约418万平方，按椒江区（包括开发区）每年去化率100万平方，已出让土地需要4年时间消化，未来销售压力较大。从供需关系分析：总体椒江市场供求关系总体供略大于求，客户可选择项目及户型较多。但是椒江的购买力来自整个台州，辐射台州南部区域、特别在路桥、温岭、玉环、临海等乡镇的客户较多。从推盘节点上分析：加快开发节奏，抢占市场，确保4月26日开盘。价格分析：住宅、公寓价格较具竞争力，商铺单价、总价较高。推盘时，建议根据实际情况略微提升住宅价格，平衡商铺价格。4、市场结论与分析三、年度销售指标与推盘计划二、年度销售指标与推盘计划（决策文件未下发）序号业态总金额可售面积单价合计4858883045001住宅197800172000115002底商4305012300350003回购底商75481020074004室外步行街11880029700400005公寓10439080300130006车位143001430100000取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商10700平米、步行街商铺22400平米。套数：住宅底商71套、步行街商铺299套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：12.7亿目标：8.89亿（70%）取证：2014年8月20日开盘：2014年10月1日产品：soho面积：27667平米套数：528套均价：13000元/平米总价：3.60亿目标：2.52亿（70%）511取证：2014年8月20日开盘：2014年8月23日产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿目标：1.74亿（50%）4取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年5月31日产品：东区住宅面积：86000平米套数：672均价：11500元/平米总价：9.89亿目标：7.93亿（80%）取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年6月21日产品：西区住宅面积：86000平米套数：672均价：11500元/平米总价：9.89亿目标：6.92亿（70%）23交地时间：2013年12月27日开盘时间：2014年4月26日2014年新推室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿SOHO：推528套3.6亿，售370套2.52亿合计：28亿2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿)取证：2014年月日（突破）开盘：2014年6月21日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。套数：住宅底商35套、步行街商铺149套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：6.35亿目标：4.45亿（70%）取证：2014年8月20日开盘：2014年10月1日产品：soho面积：27667平米套数：528套均价：13000元/平米总价：3.60亿目标：2.52亿（70%）631取证：2014年8月20日开盘：2014年8月23日产品：大商业外街面积：1600平米底商、7300平米步行街套数：住宅底商11套、步行街商铺97套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总价：3.48亿目标：1.74亿（50%）5取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年5月17日产品：东区住宅面积：86000平米套数：672均价：11500元/平米总价：9.89亿目标：7.93亿（80%）取证：2014年月日（突破）开盘：2014年7月19日产品：西区住宅面积：86000平米套数：672均价：11500元/平米总价：9.89亿目标：6.92亿（70%）24交地时间：2013年12月27日开盘时间：2014年4月26日2014年新推室外步行街：推396套11.88亿，售257套7.73亿住宅底商：推82套4.305亿，售56套2.92亿住宅：推1344套19.78亿，售1008套14.83亿SOHO：推528套3.6亿，售370套2.52亿合计：28亿备选方案:2014年台州项目推盘图(合同28亿，回款14.5亿)取证：2014年4月18日（突破）开盘：2014年4月26日产品：住宅区底商及室外步行街商铺面积：住宅底商5350平米、步行街商铺11200平米。套数：住宅底商36套、步行街商铺150套均价：底商35000元/平米、步行街40000元/平米总销：6.35亿目标：4.45亿（70%）四、年度营销核心思路与策略三、年度营销核心思路与应对策略1、2014年核心难点问题推盘量大：签约任务28亿，占椒江区年成交额的26%，如何短期内引爆市场，快速成交？还是商铺：单价（底商35000元∕m2、金街40000元∕m2）、总价（均总价400万∕间）均远高于市场，在椒江商铺市场不景气的情况下如何快速引导客户接受并下单？先声夺人商铺为首高调推广渠道为王活动造势决胜案场2、2014年核心思路与应对策略三、年度营销核心思路与应对策略高调入市，项目拿地后即全面展开推广，引全城关注。先声夺人思路与策略户外向台州致敬！——国际万达百年企业四海同台万达舞台——国际万达百年企业报广四海同台万达舞台——万达成功拿地，诚聘英才新闻万达集团正式进入台州?开启台州商业新时代万达广场?为繁华而来——2013台州房地产收官大事万达精神与“台州式硬气”商铺为首《万达正能量》1月全城首发；《商业潮流》1月持续全城发行；《深度中国行》视频3月持续全城播放；《八大章》开盘前各大纸媒连续刊发；《万达会刊》每半月全城专业市场派发（大量软文）；台州城市商业的前世今生台州的城市中心在哪？为什么要投资万达广场？商铺投资定律十个财富故事。。。。。。高度重视商铺销售，把商铺销售放在首位，从项目推广伊始，通过大量软文、视频等资料，深度挖掘万达广场投资价值（尤其是商铺的投资价值），不断推高市场热度，使市场在开盘前达到“疯狂”的程度。思路与策略向台州致敬！——国际万达百年企业四海同台万达舞台——国际万达百年企业万达广场就是城市中心——52万平米首席城市综合体繁荣大台州论台州商道铸万达商圈——大奖征集台州城市商业发展论文高调推广◆高举高打，既高调又低调万达广场就是城市中心——万达至中心立全台州在一起万达广场就是台州城市之“芯”——中心财富错过不再万达广场为繁华而来——52万平米首席城市综合体繁荣大台州投资跟着万达走买铺就买万达铺拥有万达铺荣耀台州城——万达铺耀家族商业航母城市铺王——万达铺摇钱树财富避风港基业永相传——万达铺传世铺◆深入人心，引发共鸣◆投资置业，舍我其谁思路与策略项目已自建网站、微信、微博，利用项目丰富的广告资源，将网络打造成最为有力的销售道具。重点区域城市向南，客户向北。椒江为政府所在地，全市行政、商务中心，环境优美，最宜居；房价低于周边区县，最易居；故除椒江本地客户外，洪家镇、路桥区、温岭市、玉环县、黄岩区的客户是重点，户外布点主要集中在这几个区域；精准目标之二各专业市场派报，主要集中在路桥（小商品市场、日用品市场等）、黄岩（模具市场等）；精准目标之三各富裕乡镇，通过送戏下乡、文化汇演等手段渗入，如台州乱弹、温岭大奏鼓等；网络、微信渠道为王思路与策略精准目标之一银行VIP、高端客户专场推介活动渠道计划项目渠道计划工作内容时间节点责任人1银行VIP专场通过晚会、酒会等形式，向各大行VIP客户进行专场推介售楼处开放至首开前的每个周末，每周一场（4.4、4.11、4.18），首开后陆续开展；林勋2高端客户专场活动1、以晚会、酒会、沙龙等形式与椒江“聚贤庄”、黄岩“创二代”以及方林汽车城等机构举办专场活动，进行推介；2、与《台州商人》杂志社组建“台州商人俱乐部”并举行专场推介活动。1、3月7日与椒江“聚贤庄”机构举办专场活动；2、3月21日与黄岩“创二代”机构举办专场活动；3、3月22日与《台州商人》杂志组建“台州商人俱乐部”并举办首场推介会；4、3-4月每个周末与方林汽车城举办豪车主专场活动；。林勋3文艺下乡通过30个乡镇（椒江区8场、黄岩区6场、路桥区9场、临海市2场、温岭市4场、玉环县1场）文艺下乡推介产品2.20-4.20的每个周末林勋4专业市场派报到路桥小商品市场、日用品市场、黄岩模具市场、杜桥眼镜市场等专业市场派报2.20-4.20每周派报3天林勋通过开盘前的大活动造势，引发全城关注活动造势标准动作区域论坛（2.27）、开工庆典（3.13）、投资论坛（产品说明会4.12）、营销中心开放（3.30）、中国行（首批媒体中国行2.15）等；台州城市商业发展论坛（2月27日）、小商品与大商业论坛（暂定）等；城市风水论坛（4月6日）——万达广场就是城市之“芯”衍生动作创新动作思路与策略决胜案场每周都有暖场活动亲子活动DIY活动儿童电影周小型讲座……通过氛围营造（灯光、音乐、视频等）制造旺销场面，形成紧张气氛案场包装与氛围营造通过案场包装体现未来繁华，增加客户投资欲望思路与策略销售节点1.1-1.311.24-3.302.15-4.253.30-4.254.124.194.20-4.254.26工作内容人员到岗，市调、培训驻点接客，积累客户专业市场、银行VIP拓客、30场送戏下乡拓客开门迎客，积累客户价格审批预装户正式装户开盘活动节点1.242.122.15-4.252.15-2.182.273.133.304.64.124.26工作内容媒体见面会暨临时接待中心开放冠名台州新春音乐会专业市场、银行VIP拓客、30场送戏下乡拓客媒体中国行城市商业（区域）发展论坛开工庆典营销中心开放暨明星见面会城市风水论坛——万达广场就是城市之“芯”投资论坛暨产品说明会开盘推广节点1月2.6-2.132.6-2.282.12-2.203.8-3.143.15-4.24.3-4.74.7-4.184.19-4.27工作内容集团品牌出街、媒体见面会报道、驻点报道、新书派发新春音乐会报道城市商业发展征文、万达广场对城市商业发展意义的大篇幅炒作中国行系列报道、十个万达广场与十个财富故事的系列炒作开工庆典报道营销中心开放报道、明星炒作项目风水炒作投资论坛暨产品说明会报道、集团八大章、大篇幅投资软文炒作开盘预告、热销报道三、年度营销核心思路与应对策略3、首开前重要销售与活动节点排期表（2014.1.1-2014.4.26）时间节点1.20-2.82.9-3.313.6-3.143.14-4.14.2-4.154.16-4.26推广内容集团品牌推广万达广场品牌推广开工推广营销中心开放暨明星见面会推广项目及产品推广商铺开盘推广推广主题向台州致敬、四海同台万达舞台、国际万达百年企业万达广场就是城市中心—万达至中心立全台州在一起、52万平米首席城市综合体繁荣大台州盛世万达辉耀台州—台州经开万达广场动工仪式于3月13日盛大举行繁华来袭星耀台州—经开万达广场营销中心3月30日盛大开放暨ХХХ见面会商业航母城市铺王—万达铺摇钱树投资跟着万达走买铺就买万达铺拥有万达铺荣耀台州城——万达铺耀家族财富避风港基业永相传——万达铺传世铺中心财富错过不再—经开万达广场首期商铺4月26日盛大开盘三、年度营销核心思路与应对策略首开前推广内容与排期表（2014.1.1-2014.4.26）销售节点4.27-5.305.316.1-6.206.216.22-8.228.238.24-9.3010.1工作内容一期住宅蓄客住宅首开一期住宅续销、二期住宅蓄客二期住宅开盘一期商铺、住宅续销、二期商铺蓄客二期商铺开盘商铺、住宅续销、一期soho蓄客一期SOHO开盘活动节点5.17（5.24）5.17-5.235.245.316.146.218.239.14-9.249.2510,1工作内容样板段开放新生活样板段开放周住宅认筹住宅首开二期住宅认筹二期住宅开盘二期商铺开盘万达SOHO使用功能方案大赛SOHO认筹SOHO开盘推广节点4.27-5.317.20-8.309.13-10.3推广内容万达广场就是一种生活方式全系都市配套台州生活中心全能住区快乐生活商业航母城市铺王—投资跟着万达走买铺就买万达铺财富避风港基业永相传—万达铺传世铺拥有一套SOHO拥有整座万达广场全城争抢全民投资2014，台州“大妈”抢什么？—万达SOHO宜商宜居宜投资三、年度营销核心思路与应对策略3、首开后重要销售与活动节点排期表（2014.4.27-2014.12.31）五、一季度营销重点工作1、一季度合同、回款完成路径一季度无合同、回款指标四、一季度营销重点工作2、一季度重要营销节点活动节点1.242.122.15-2.182.15-4.252.6-2.272.273.133.30工作内容媒体见面会暨临时接待中心开放冠名台州新春音乐会媒体中国行（福州、上海、武汉）专业市场、银行VIP拓客、30场送戏下乡拓客城市商业发展征文城市商业发展论坛开工庆典售楼部开放、明星见面会3、一季度营销核心问题与对策问题：解决客户对万达、万达广场以及万达商铺投资价值的认知对策：通过集团标准动作，高举高打，形成轰动效应通过标准动作的延展与创新，强化认知通过大量的软文、视频等资料激发客户强烈的投资商铺欲望六、售楼处样板段节点计划1月24日：临时展点开放3月30日：售楼处开放5月24日：样板段开放七、已完成工作汇报1、团队组建（置业顾问差2人，月底完成）；2、新媒体运用：网站、微信和微博1月24日已开通；3、围挡、灯杆旗、户外广告已出街；4、首批物料印刷已完成（商铺平面图、手提袋、集团蓝皮书、《商业潮流》和《万达正能量》）；5、临时售楼处已于1月24日开放；6、媒体见面会已于1月24日举办；7、冠名台州2014新春音乐会已于2月12日举行；8、媒体中国行2月15日已出发；9、2月6日全城征集台州城市商业发展论文已开始（为27日城市商业发展论坛做准备）；10、广告公司已驻场；11、三维片、效果图和售楼系统已定标；12、售楼处软装2月20日定标；13、沙盘2月16日定标；14、售楼处物业公司3月10日定标；15、大量软文炒作已开始。台州项目2014年营销方案汇报2014年2月目录项目指标与区位概况市场环境与重点竞品分析年度销售指标与推盘计划年度营销核心思路与策略一季度营销重点工作售楼处样板段节点计划7已完成工作汇报8来电来访客户分析一、项目指标与区位概况指标面积总体指标规划用地148.15亩总建筑面积52.10万㎡其中地上建筑面积39.50万㎡地下建筑面积12.60万㎡容积率4建筑密度55%绿化率20%建筑高度100米公建占比55%停车数量2630辆自持物业购物中心地上建筑面积8.50万㎡地下建筑面积7.30万㎡序号物业形态面积销售物业1住宅建筑面积22.50万㎡其中地上建筑面积17.20万㎡地下建筑面积5.30万㎡3公寓建筑面积8.28万㎡其中地上建筑面积8.28万㎡地下建筑面积0万㎡4室外商业街建筑面积4.20万㎡其中室外步行街2.97万㎡商铺1.23万㎡5回购商业建筑面积1.02万㎡规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。1、规划指标1、规划指标2、区位概况2、区位概况本案北台州市政府中央商务区椒江老区路桥方向台州体育中心白云山黄岩方向西商务区台州市政府2.2公里台州客运站4公里椒江老城区5公里2、项目区位本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。2、区位概况二、市场环境与重点竞品分析◆2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/㎡，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%.◆房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/㎡。◆商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达108亿元。1、近12个月市场核心数据分析项目数据单位椒黄路三区商品房成交面积（不含路桥）179.18万㎡椒黄路三区商品房成交均价11291元/平米椒黄路三区商品住宅成交面积123.83万㎡椒黄路三区商品住宅成交均价10795元/平米椒江区商品住宅成交面积88.19万㎡椒江区商品住宅成交均价10488元/平米椒江区当前可售一手住宅存量36.93万㎡椒黄路三区未来一年商品房供应量预测130万㎡椒黄路三区未来一年商品房需求量预测120万㎡绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。2、住宅典型项目供给及成交注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。项目名称区域板块总建筑面积（万㎡）开盘时间交房标准供应情况成交情况累计销售率月均去化速度（套）存量去化周期（年）面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数海棠花苑经开区272012.04毛坯18.2910167.1441639%215白云山庄老城区112012.10毛坯3.62212.817177%123华景名苑一期经开区192013.09毛坯10.178323.8531938%1061中央花园经开区20（13）2013.01毛坯12.156485.5434046%341金晖佳苑经开区4.5（3）2013.09毛坯2.632221.8315670%520荣安华府经开区162011.11毛坯14.87108414.62106798%440万华城一期经开区25（10）2013.10毛坯3.683302.1920059%203新明半岛三期经开区112012.06毛坯10.547349.0665186%380鑫鼎花园工业区152013.09毛坯3.513193.3230394%1011颐景名苑经开区342011.04毛坯23.33154720.67142989%462紫薇花园经开区36.52012.06精装（2-6K/㎡）11.965568.0838267%225金域华府经开区242014.03毛坯17.81298江南首府经开区402014.06毛坯2920002、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析项目物业类型主力户型均价主力总价项目特色客户海棠花苑住宅、合院公寓135-208㎡合院380-550㎡公寓14800元/㎡200-320万地段优势、学区配套、高端品质路桥、温岭、椒江为主华景名苑住宅80-180㎡12000元/㎡90-200万地段优势、学区配套椒江本地客户为主，其次为黄岩客户万华城住宅80-140㎡11500元/㎡90-170万优势地段椒江本地客户为主，路桥客户为辅金域华府住宅80-170㎡预计13000元/㎡105-220万产品品质——御庭壹号住宅140-160㎡预计13000元/㎡180-210万高端品质、周边环境——海尚华府住宅90-180㎡预计12000元/㎡120-240万中央景观、周边配套——江南首府住宅140㎡预计14000-15000元/㎡150-200万地段优势、高端品质——三水润园住宅、排屋110-190㎡10500元/㎡110-200万景观资源路桥客户为主，其次为温岭心海金源住宅140-188㎡9500元/㎡140-200万中央景观——本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（㎡）140667（211亩）总建筑面积（㎡）288600其中住宅面积（㎡）≤130400酒店及服务式公寓面（㎡）≤65800商业面积（㎡）≤92400商业地上建筑面积76400㎡建筑形态一托二或分层单独销售商铺面积主力80-240平米价格均价折后20000元/平米（一托二）总价折后总价200-500万玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2楼均价在1.5-1.8万/平米。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——玉兰广场用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（㎡）127889总建筑面积（㎡）40万方其中商业零售面积（㎡）240000㎡酒店与餐饮面积（㎡）80000㎡休闲娱乐面积（㎡）80000㎡动工时间2013.8.9时间节点30个月封顶（2016.春节），3年开业（2016.8）业态规划集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化商业综合体销售时间未定银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——银泰城新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州温商时代置业有限公司占地面积74390平方米总建面积173924平方米租售形态部分销售，商铺统一招租运营开盘时间2012-11-17商铺面积分割40-65㎡商铺层高4.5米销售均价1F3.0-4.0万元/平米2F1.5-1.8万元/平米3F0.8-1.0万元/平米4F0.6万元/平米营销策略1、一次性付款9.7折；2、10年返租期；前三年20%的租金（逐年6%、7%、7%）一次性抵扣房款，第四年7%，第五年8%，后五年1比9分成租金销售情况已售面积：12183平米未售面积：28591平米去化率：30%物业布局分A\B两区，A区70000㎡自持，B区40774㎡可出售2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——新明饰品城黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州国盛投资有限公司占地面积61938平方米（93亩）总建面积11万平方米租售形态部分销售，商铺统一招租运营开盘时间2013-6商铺面积分割35-60㎡商铺层高4.5米销售均价1F3.0万元/平米2F1.5万元/平米3F0.7万元/平米营销策略1、按揭、全款享98折优惠销售情况已售面积：15188平米未售面积：67809平米去化率：18%物业布局3栋6层的商业服务楼和20栋3层的商铺2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析—-黄岩模具博览城与典型案例检查，要前后一致增加去化时间售楼部
台州经开万达广场售楼处计划管控节点表
项目公司
公司总经理：张小亨
项目中心
营销中心
中心设计部项目经理：牛辉哲
公司设计副总：伊兵
中心设计部内装经理：杨琼
公司营销副总:吴明
中心设计部景观经理：赵星
公司工程副总:王铁林
营销中心项目经理：
公司成本副总:何志威
中心计划部项目经理：吴神凡
公司财务副总：卢建和
中心质监部项目经理：张云武
序号
类别
阶段
业务事项
开始时间
工期
结束时间
备注
责任人
完成情况
对后续工作影响
售楼处
1、定位
选址
1.1、售楼处、样板房策划报告
1.2、售楼处选址
完成
2、设计
2.1、
建筑
2.1.1、设计单位招标/直委
2.1.2、建筑方案
2.1.3、基础图
方案确定后15天施工图完成
2.1.4、土建、机电施工图
OA审批通过，达到开工条件
2.1.5、幕墙施工图
2.1.6、外装材料设计封样
2.2、
内装
2.2.1、设计单位招标/直委
2.2.2、内装方案
方案确定后20天施工图完成
2.2.3、内装施工图
2.2.4、内装材料设计封样
2.3、
景观
2.3.1、景观设计单位招标/直委
2.3.2、景观方案
2.3.3、景观施工图
2.3.4、景观材料封样
2.4、
沙盘提资
2.4.1、大商业立面
2.4.2、大商业景观
2.4.3、销售物业立面
（含小区大门）
2.4.4、销售物业景观
3、营销
3.1、
软装
3.1.1、软装单位招标/定标
3.1.2、软装方案
3.1.3、软装采购
4、招标
4.1、土建施工单位招标/定标
总包
4.2、内装施工单位招标/定标
4.3、外装（景观）施工单位招标/定标
5、工程
5.1、土建、机电
售楼处工期80天
土建
机电
5.2、外装、内装、景观材料施工封样
外装材料封样
内装材料封样
景观装材料封样
5.3、外装
5.4、内装
5.5、景观
小市政（化粪池、排污）
水景
水电预埋及砼垫层
道路、广场铺贴
绿化种植、灯具安装
5.6、软装布置
模型、软装进场安装3天
5.7、模型布置
6、验收
6.1、中心验收
预留7天
6.2、安监部验收
6.3、整改
7、售楼处开放
样板房
1、定位
1.1、精装定位、风格确定、户型选定
2.1.1、平面布置方案
2.1.2、立面方案
建筑立面、结构及机电同住宅商铺。
样板房内给排水管线不做。
强弱电只做展示部分。
2.1.3、建筑提资图及基础结构施工图
2.2、内装
2.2.1、设计招标/直委前准备
2.2.2、样板房设计招标/直委
2.2.3、内装方案确定
2.2.4、第一版施工图完成，成本初算、材料设备询价
2.2.5、第二版施工图完成，材料设备招标，核算精装成本
2.2.6、橱柜、衣柜二次设计
2.2.7、材料设计封样
2.2.8、建筑、内装合图
3.1、
软装
2.3.1、软装招标/定标
2.3.2、软装方案确定
2.3.3、软装采购
4.3、甲供材料招标
5.1、建筑及外装
5.2、内装及软装
5.3、景观
6.1、中期检查
6.2、中心验收
6.3、总裁（副总裁）验收
6.4、整改
7、样板房开放
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2014-5-24
客户积累
合同与表单
媒体渠道
销售道具
销售团队
销售证件
售楼处样板房
营销策划
产品研究
说明
总表
工地现场包装
为营销推广提供素材
户型单体模型
各类展示架、公告栏等
销售人员培训
网站
编写招标文件
正式开展工作
定期对工作效果进行考核与评估
户外广告
方案设计
发布
验收
媒体选择及洽谈
媒体招标、合同审批、签订
媒体广告发布
广告监播、效果记录及评估
万达集团介绍、开发项目介绍
企业文化
项目物业管理
侧重综合体项目
一对一专案销售
市调实战及分析
周边楼盘调研
房地产投资知识
银行按揭业务
税收知识
统一说辞汇编
统一说辞培训
销售合同培训
开盘前活动、优惠方案培训
延展培训
项目所在地销售合同（认购书及补充协议）的收集
取得集团关于装修标准配置的批复
集团规划院、成本部、项目公司有关部门
销售合同（认购书及补充协议）草案
销售合同（认购书及补充协议）报批
配套设施及经营性资产
销售中心选址
项目分类
学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订
电视广告片制作
报媒广告
电视广告
广播媒体
网络媒体
重点项目调研
销售日报表
合同变更申请表
特例折扣审批表
报媒策略及计划
《建设工程规划许可证》
签订合同
了解其他合同内的有关信息并取得相关证件复印或扫描件
根据当地有关部门要求
前期准备工作（人员定岗，电脑、网络的准备情况，数据整理录入等）
考勤表
客户投诉记录
客户意见登记
销售中心值班记录
认筹（排号）相关资料
责任人
面积测绘
案名及房号报地名办核准
按揭银行、公积金中心等
其他内容
广告服务公司选择
房展会销售准备
会员申请表
员工违纪处罚单
幼儿园：合作事宜洽谈
月份
对于不确定的内容可以用概念性的沙盘展示
销售人员工资表及明细
1、产品研发
2、营销策划类
4、销售证件
5、销售团队
6、销售道具
7、媒体渠道
8、合同与表单
序号
工作项目
工作内容
完成时间
包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容
目标群体消费特征调查
图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户型平面图等各类相关图纸
要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图纸
经济技术指标
提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等
规划设计概念、特点等
请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物业管理等特点
用于编写项目销售讲解辞
物业管理前期介入、理念
物业管理服务内容及收费标准
服务项目（有偿、无偿部分）
物业管理示范性服务
营销策划报告
对项目营销的全过程进行策划，形成《某某项目（某期）营销策划方案》
根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段性的宣传推广方案，每季度编写《季度营销推广报告》
发标、开标、评标、定标
学校：定位及投资方案策划
集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈
根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于距离市中心较远的项目）
销售中心功能定位
常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽谈区、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等
销售中心物品采购
现场包装（区内）
销售中心氛围装饰设计
样板区内标识牌、指示牌、看板设计
围档、看房通道、不良景观面遮挡等、道旗、灯杆旗等
“精神堡垒”设计、制作
即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销（预）售许可证》
销售手续办理
可能存在项目名称与推广名称不同的情况
落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等
与相门政府部门落实有关手续、费用
例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等……
周边环境公示
是否有影响销售的环境因素需要进行告知
销售合同公示
五证扫描件公示
如《商品房销售管理办法》，收费项目、标准等
销售团队组建
服务人员设置
需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况
公司规章制度
房地产基础知识
项目规划介绍
项目建筑特点
项目园林、景观特点
项目其他卖点介绍
例如智能化系统等
销售技巧
礼仪培训
合作商家介绍
万达综合体概念解读
万达会
CRM系统的使用
相关法律知识
销售工具使用培训
如：如阅读一些营销类书籍《如何成为伟大的推销员》等
接待模拟
上岗前考核
可视情况开展一些拓展性训练（强调团队配合与自我突破）
CRM系统上线、培训、信息录入、启用
根据《项目管理制度》及《项目管理操作手册》内容，细化各项业务具体办理流程及负责岗位（人员）
营销道具
项目大型沙盘（总体）
可售部分或分期沙盘
各类宣传资料的策划、创意、设计、审核、修改、印刷
如：楼书、简版宣传折页、万达会刊、户型单张、房款计算表、资料袋、银行按揭所需资料表、开盘时认购须知等
创意、完成脚本方案、素材收集、拍摄、制作
VI事务用品设计、制作完毕
销售人员服装
位置选择、洽谈
广告效果记录及评估
电视媒体策略及计划
广播媒体策略及计划
网络媒体策略及计划
网站规划
网站建设
结合集团信息化建设中对于门户网站的工作部署
网站更新
网站互动信息的回复
网站的维护
房地产展会
房展会推广方案策划
现场活动、媒体推广、客户储备、促销整合、销售控制
房展会活动执行准备
房展会广告创意设计准备
房展会效果评估
认购协议及合同准备
认购书、销售主合同、附件、补充协议等
需要由规划部门提供，并办理好书面交接手续
销售合同备案，准备网上签约
在客户购房前需要在售楼处公示销售合同
各类销售报表
上报集团周报表、月、季报表
销售及回款计划表
销售控制表
更名、换房、退房表
来访、来电登记表
催办函
按揭手续办理、付款、按揭回款等业务的催办函件
部门文件签收表
置业顾问资料交领登记表
用于及时发放更新资料，收回有变化的资料
客户资料表
用于意见客户、成交客户情况的登记、分析、统计及回访记录等
放盘、封盘（房源）记录表
户型变更申请表
客户特殊要求审批表
客户提交资料清单
收集客户用于办理按揭、产权手续的各种资料清单
客户领取资料登记
客户遗失资料申明
客户投诉的接待、处理、跟踪及回访
用于记录客户的意见及建议并予以回访
市场调查表
销售人员轮休及值班安排表
营销部内部物资管理帐目细表
认购须知、办理各类手续所需资料、代收费用说明等告知类资料
成交推荐确认单
适用于有推荐客户奖励的项目
集团财务制度中规定的表格
工作项目
按制度履行审批手续
制订招投标计划
考察选择入围市场调研公司
正式开展调研工作
完成提交调研报告
市场调研公司
项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测
区域市场调研
市场调研报告
产品定位户型配比
《项目产品定位及户型配比建议书》
报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并提出结论性建议。
《建造标准及精装房标准建议书》
建造标准
规划设计方案完成后10天
产品优化
参与规划、户型、景观等方案优化
全程参与、持续改进
物业策划
交房标准
参与制定和报批
掌握项目主要节点计划
掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议。
考察选择入围广告策划公司
编制开盘前推广计划
细化到天的媒体、活动的排期计划
项目基础技术资料对接
巡展
大客户
论坛
包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等；制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）
制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报
每季度第一个月5日内上报上季度报告
开盘报告
首期开盘报告
项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点；
制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细价格单，付款方式，优惠方案等）；
销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；
会所：运作模式策划报告
竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容
开盘简报
各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施的营销活动
由项目销售经理以手机短信形式，当日上报项目管理中心营销部总经理；开盘次日上午（如星期六开盘，则为星期一上午）上报开盘简报。
成本测算
设计、施工、装修、装饰、验收等
销售中心设计建议
风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位；
动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参观，完整、有效传递项目信息
实施相关招标及建设
包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容
相关招标采购流程
根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量
样板间的户型选择
根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格
样板间的装修风格选择
样板间的选址
根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区
包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容
样板间物品采购
家具、装饰等物品相关招标采购流程
《样板间建设报告》审批
《销售中心建设报告》审批
样板间后续包装
销售中心和样板区周围景观设计及施工
看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等）
户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际户型、结构的差异等）
样板间
销售中心
五证
相关公示
营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案
包括但不限于：营销（策划）部人员架构、人数、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等
薪酬方案报集团审批
编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核方案
各岗位人员招聘及到岗
3、售楼处和样板房
销售作业指导书或营销部管理制度细则
信息化基础工作
集团专网
申请、铺设、调试
其它媒体
房展会展位包装设计及制作
房展会客户信息收集和回访
取得集团对于《前期物管协议》《业主临时规约》及物业收费标准和批复
商管公司
取得由项目公司规划（设计）部提供的销售用图纸及分摊面积情况
弃权声明书等
其他形式
客户积累渠道策划
根据项目区位、产品特征、户型区间、客户定位等因素，全面分析梳理各个有效的客户积累渠道
客户积累渠道实施
9、客户积累
媒体广告
各媒体渠道多种形式的广告
产品说明（推介）会
客户分析
客户回访
会议策划、场地租赁、公共公司选定、相关物料筹备、嘉宾和客户的邀请等环节
联合营销、政府营销等
论坛主题选择、方案策划、场地租赁、公共公司选定、相关物料筹备、嘉宾和客户的邀请等环节
目标客户集中地区或区域进行巡展
发掘政府、银行、证券、医院、学校、周边大型企事业单位等团购大客户
客户资料的录入
客户资料的整理
客户资料的分析
为调整营销推广和销售策略提供依据
建立回访制度和考核体系
客户回访记录
办公用品、胸卡、看房车、水杯、名片、指示系统、各办公室水牌、工作区桌牌等
刊物、地图、道旗、候车亭、车身、机场灯箱等等
持续进行
持续进行
开盘前60天
前置
开盘前10天
根据各地房展会实际时间
根据具体项目情况制定
认购前
摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天
摘牌后60天内或编制方案规划设计任务书前10天
持续进行，建议开盘前60天定稿
开盘前120天
开盘前150天
开盘前130天
开盘前180天
开盘前160天
开盘前150天
开盘前140天
开盘前170天
开盘前165天
开盘前125天
项目正式推广前30天（开盘前90天）
开盘前30天；
开盘前60天
（且认购前）
认购前（约开盘前30天）
开盘前100天
开盘前90天
开盘前60天
开盘前90天
开盘前120天
开盘前110天
开盘前105天
开盘前80天
开盘前45天
（且在认购前）
开盘前60天（项目认购前30天）
开盘前10～60天
开盘前10～90天
视具体情况而定
根据各地规定提前办理
图例说明
表示过程中
表示完成
内容说明
1、本模板为指导性文档，旨在协助各公司有效管理开盘前各项准备工作，各公司营销部可根据项目具体情况细化、修订使用。
2、本模板将开盘前准备工作分为9大板块：分别是产品研究、营销策划、售楼处样板房、销售证件、销售团队、媒体渠道、合同与表单、客户积累。
3、本模板假定的认购与开盘相距为30天（1个月）。
4、本模板假定正式推广与开盘相距为60天（2个月）。
5、本模板内各项工作的完成时间为制度规定的上报时间或集团营销部建议完成的最迟时间，各公司营销部在编制具体项目的开盘前准备工作计划时应早于模板时间节点。
6、上报时间为：项目正式开盘前45天。
物业服务内容及收费标准
开盘前10天（通常件齐情况下前置5到20个工作日，各地情况不同）
开始时间
完成时间提示
认筹（排号）
内部认购
开盘
项目开盘前准备工作清单
2、营销策划类
现场布置，开盘认购下定
2014.4.19
2014.4.26
组织客户首次装户，下认筹金
2014.4.25
林勋
2014.3.25
2014.4.20
胡陈培
2014.4.28
林勋
2014.4.1
汪洋
陈群英
2014.4.10
吴明
汪洋
2013.12.1
2013.12.19
2013.12.18
2013.11.28
2013.11.29
2014.4.25
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伊兵
2013.12.1
2013.12.20
2014.2.1
2014.2.28
2014.2.25
何志威
许金英
陈群英
2014.2.13
2014.2.13
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2013.12.26
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2013.12.28
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2014.4.16
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2013.12.20
2014.1.21
提前一天确认房号
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