一、涉及增值税的案例处理01案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设A公司适用增值税简易计税方式，则A公司的土地增值税
应税收入为？解析：根据总局2016年70号公告第一条规定：02案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的
地价款为400万，A公司适用增值税一般计税方式，则A公司的土地增值税应税收入为？解析：03案例：A房地产公司销售一套房屋，取得预售
款1110万，则A公司预征土地增值税的计税依据如何确定？解析：04案例：A房地产公司将自行开发的一套房产分配给股东，该套房产同期、
同类的市场价格为1110万，A公司如何确定视同销售的土地增值税应税收入？此种情况的土地增值税应税收入是否含税？解析：根据总局201
6年70号公告第三条规定：即：按本企业在同一地区、同一年度的同类房地产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场
价格或评估价值确定。考虑到房屋销售的同期、同类市场价格为含增值税价格，则A公司视同销售的含税销售价格为1110万，在确定土地增值税
应税收入时，应区分纳税人类型及土地成本抵减销售额等情况，参考案例1、案例2确定。05案例：A公司为增值税小规模纳税人，适用增值税简
易计税方式，2010年购入一套二手房，购入价格为800万，2017年6月卖出，转让价格为1110万。则B公司转让该套二手房时，如何
确定土地增值税应税收入？解析：此种计算方式同样适合一般纳税人选择增值税简易征税方式时的情况。06案例：A公司为增值税一般纳税人，适
用增值税一般计税方式，2016年7月购入一套二手房，购入价格为800万，2017年6月卖出，转让价格为1110万，则A公司转让该套
二手房时，如何确定土地增值税应税收入？解析：有人质疑，纳税人采用一般计税方式时，土地增值税应税收入应为不含增值税应纳税额，不应为不
含增值税销项税额，因为此种规定会导致土地增值税应税收入变小（税前扣除了1/(1+11%)×11%=9.9%,而营业税时只扣除5%）
。其实不然，考虑如下情况：假设A公司购入的二手房价格为1110万（购入成本1000万，增值税进项税金110万），卖出价格也为111
0万（销售收入为1000万，销项税金为110万），此种情况增值税应纳税额=销项税额-进项税额=110-110=0万，如果土地增值税
应税收入=不含增值税应纳税额=1110-0=1110万，而土地增值税扣除项目金额为1000万（进项税金可以在增值税销项税金中扣除，
不作为土地增值税扣除项目金额），则A公司转让房产有增值需缴纳土地增值税，而实际情况是A公司为平价转让，并未取得增值，不需缴纳土地增
值税。因此，总局70号公告对一般纳税人的土地增值税应税收入的规定是合理的。07案例：A房地产公司购入建筑劳务，由于属于营改增过渡期
间，假设取得建筑公司开具的不同发票，其中营业税发票1110万、增值税普通发票1110万、增值税专用发票1110万。则A公司在土地增
值税清算时，如何确定土地增值税扣除项目金额？解析：根据〔财税[2016]43号〕文第三条规定：①营业税发票对应的1110万，全部计
入土地增值税扣除项目金额。原因：营业税发票不存在是否含增值税的情况，应全部作为建安成本。②增值税普通发票对应的1110万，全部计入
土地增值税扣除项目金额。原因：增值税普通发票对应的进项税额不得在A公司的增值税销项税额中扣除，且会计核算时，1110万全部计入建安
成本，此时1110万应全部作为建安成本。③增值税专用发票对应的1110万，以不含税的1000万计入土地增值税扣除项目金额。原因：增
值税专用发票作为增值税抵扣凭证，其中的110万进项税额可以在A公司转让不动产缴纳的增值税销项税额中扣除，该110万进项税额不得重复
作为土地增值税扣除项目金额（暂不考虑进项税额转出的情形）。上述对不同发票的处理方式，同样适用于纳税人转让二手房，具体参考总局201
6年70号公告第六条规定。二、涉及契税的案例处理08案例：案例8：A房地产公司受让土地使用权时取得土地出让金财政票据1000万、契
税完税凭证30万，在确定土地增值税扣除项目时，契税如何处理？解析：A公司缴纳的30万契税，可作为“取得土地使用权所支付的金额”一并
列入土地增值税的扣除项目处理（参考〔国税发[2010]220号〕第五条规定）。09案例：A公司2010年6月购入一套二手房屋，购入
价格为100万，缴纳契税3万，已经取得购房发票、契税完税证。2017年6月以200万的价格卖出，在确定土地增值税扣除项目时，契税如
何处理？解析：契税可以扣除，但不得加计扣除，即：A公司的土地增值税扣除项目金额=100×（1+5%×6）+3=133万。根据〔财税
[2006]21号〕文第二条规定：10案例：仍考虑案例9中的情形，但A公司遗失购房发票，委托评估机构出具旧房重置报告，重置评估价为
80万，成新率为60%，则在土地增值税扣除项目时，契税如何处理？解析：契税不予扣除，即：土地增值税扣除项目金额=重置成本×成新率=
80×60%=48万。参考〔财税字[1995]48号〕第十一条规定：11案例：①2012年A公司受让一宗土地使用权，取得出让金财政
票据100万、契税完税证3万；②2016年A公司以该土地使用权作价200万投资入股B公司，A公司符合〔财税[2015]5号〕文第三
条不征收土地增值税的规定，但由于土地使用权的作价投资需要征收契税，B公司缴纳契税6万；③2017年B公司以300万转让给C公司。则
B公司计算转让环节的土地增值税时，是否可以扣除B公司缴纳的6万契税？解析：该问题有两种观点：观点1：不予扣除，即：B公司土地成本=
100+3=103万。根据〔财税[2015]5号〕第六条规定：因此，B公司转让土地使用权时，土地成本应以改制重组前取得土地使用权的
地价款和契税为扣除项目。观点2：可以扣除，即：B公司土地成本=103+6=109万。根据〔国税发[2010]220号〕第五条规定：
笔者赞同观点2，〔财税[2015]5号〕文规定：为简化理解，考虑另一种类似情况，A公司以103万平价转让给B公司，平价转让环节增值
额为0，土地增值税税额为0，由于B公司以购入的方式取得A公司的土地使用权，B公司支付的契税显然可以作为取得土地使用权的成本在B公司
转让C公司扣除，该例子与案例11的本质相同。三、涉及印花税的案例处理12案例：A房地产公司开发销售某房地产开发项目，销售收入100
0万，缴纳房地产转让环节的印花税5000元，项目清算时，印花税如何扣除？解析：印花税已作为开发费用，按照综合比例扣除，不得作为“与
转让房地产有关的税金”重复扣除（根据〔财税字[1995]48号〕第九条规定）。13案例：仍考虑案例12的情形，但缴纳的印花税为2
016年5月1日之后发生的，项目清算时，印花税如何扣除？解析：印花税应作为“与转让房地产有关的税金”扣除。根据〔财会[2016]2
2号〕文第二条第（二）点：全面试行营业税改征增值税后，印花税在“税金及附加”会计科目中核算，不再作为管理费用核算，〔财税字[199
5]48号〕第九条印花税作为土地增值税开发费用扣除的前置条件发生变化，笔者认为印花税的处理也应相应调整，22号文的执行时间为201
6年5月1日。14案例：A公司为非房地产公司，销售一套二手商铺1000万，缴纳印花税5000元，印花税能否在土地增值税税前扣除。解
析：印花税作为“与转让房地产有关的税金”扣除（参考〔财税字[1995]48号〕第十条规定）。原因：〔财税[1995]48号〕文只是
强调房地产开发企业的印花税作为管理费用核算，已按照规定的比例综合扣除，不得作为“与转让房地产有关的税金”重复扣除。但由于A公司为非
房地产开发企业，无特殊规定，其缴纳的印花税应作为“与转让房地产有关的税金”扣除，且在财务核算中非房地产开发企业的印花税作为“营业税
税金及附加”核算（22号文之前）或“税金及附加”核算（22号文之后）。15案例：A房地产公司取得土地使用权，支付土地出让金1000
万，缴纳取地环节的印花税5000元。项目清算时，取地环节缴纳的印花税能作为土地成本在土地增值税前扣除？解析：取地环节缴纳的印花税不
得作为土地成本扣除。根据《条例细则》第七条规定：允许扣除的印花税指的是转让房地产时缴纳的印花税，不包括取地环节缴纳的印花税。另外，
按照财务会计规定，与契税直接计入土地成本的核算方式不同，印花税作为“管理费用”的组成部分，按照规定的综合比例扣除，不得单独作为土地
成本在土地增值税税前扣除（22号文下发之后，印花税在“税金及附加”科目核算）。四、涉及城建税、教育费附加的案例处理16案例：A房地
产公司开发多个项目，采用增值税一般计税方式，其中甲项目含税销售收入1110万，采用增值税一般计税方式，预缴增值税30万，则甲项目土
地增值税清算时，如何确定可以扣除的城建税、教育费附加？解析：按照预缴增值税对应的城建税、教育费附加扣除，即：30×（7%+3%）=
3万。原因：根据总局2016年70号公告第三条规定：凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费
附加扣除。17案例A房地产公司只开发一个房地产项目，采用增值税一般计税方式，A公司除该项目的开发销售外无其他业务，项目的含税销售收
入为1110万、土地成本400万，A公司应计的销项税额为70.36万。A公司购入建筑安装劳务300万，取得增值税专用发票，进项税额
为33万。则A公司进行土地增值税清算时，如何确定可以扣除的城建税、教育费附加？解析：按照实际缴纳增值税对应的城建税、教育费附加扣除
，即：（70.36-33）×（7%+3%）=3.74万。原因：根据总局2016年70号公告第三条规定：房地产开发企业实际缴纳的城市
维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除18案例考虑案例16中的情形，假设A房地产公司除了交纳了3万城建税
、教育费附加以外，还缴纳了0.6万的地方教育费附加，地方教育费附加能否在土地增值税税前扣除？解析：应予以扣除。地方教育费附加与教育费附加的性质一样，均为房地产转让环节按照固定比例缴纳给政府的费用，只是财政收入分成的区别，应参照教育费附加在土地增值税税前扣除。五、涉及城镇土地使用税、房产税的案例处理19案例：A房地产公司在房地产项目建设环节缴纳的土地使用税，能否在项目土地增值税清算时予以扣除。解析：不予扣除。根据《条例细则》规定：20案例：A房地产公司房屋建成后自用一段时间，自用期间缴纳的房产税，在房屋转让时，能否在土地增值税税前扣除？解析：不予扣除。原因同上。来源：?广东地税微刊微信公众号 |
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