第五部分、后营改增时代租赁业和物业管理税务筹划与风险管控租赁业营改增问题.doc2016年第16号不动产租赁.doc一般纳税人出租其20
16年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。小规模和其他个人出租其取得的不动产（不含
住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。一、租赁业税务筹划与风险管控
1，租赁业利用一般纳税人与小规模纳税纳税人身份节税的策略应用。2，租赁业一般纳税人利用一般计税方法和简易计税方法节策略的应用。
3，租赁同时提供技术服务、设备的保养、维修、培训技术人员、供应零配件如何处理？4，租赁业跨年的长期合同如何处理过渡期增值税问题
？5、租金提前一次性收取，增值税如何处理？6、第一次缴纳租金的时间滞后增值税如何处理？7、向个人支付租金怎样操作可以取得增值
税专用发票抵扣进项税？8、承租人违约金？出租方违约金如何缴纳增值税？9、收取定金押金与退还的增值税处理10、出租的不动产免租
期内如何征收增值税?11、免费停车是否要视同销售征收增值税?12、转租怎样选择一般计税方法和简易计税方法？转租、售后回租、委托
租赁经营怎样降低税负？免租期，无偿使用房产问题第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向
其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者
不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。二、物业管理企业营改增的应对商务辅助服务（1）企业管理服务、物业管理。500
万，6%，小规模3%，设立分公司价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定
的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。物业管理企业营改增涉及的业务.doc物业公司代收
水电费：营改增代收费开发票遇新难题.doc1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、不征收增值税条件：（1）物业公司不垫付资金；（2）销货，将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。物业公司问题物业管理企业代收费用的相关规
定.doc营改增物业公司转售水电费.doc1， 物业管理经营范围税种维护问题2， 物业公司利用小规模分公司降低税负的方法设计
3、物业公司代收水电等费用、价外费用的最佳处理方法与增值税风险管控。4，物业经营收入、物业大修收入税务处理5、物业公司人工费用
的增值税处理。6、公共设施维修保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；支付租赁费、承包费等增值税处理。7、物业企业大修成本
支出增值税处理8、企业支付单位和高管的物业费怎样抵扣进项税？第六部分：营改增后土地增值税清算税收筹划与风险管控及补救方法哥尔
柏，拉弗曲线、营改增影响土地增值税和发票土地增值税清算的基本政策与程序要求.doc土地增值税清算五大部分：清算条件、清算流程
、清算单位、增值对象、具体审核。一、土地增值税清算三主体分工纳税人：清算申报、税务通知、清算收入、结转成本、依法缴纳中介机
构：搜集清算材料、整理清算数据、出具清算报告税务机关：受理清算资料、审核清算数据、告知清算结果土地增值税清算资料的收集和准备.
doc京七号：28条税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供服务第二十条清算审核包括案头审核、实地审核
。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进行实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情
况的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实
性、合理性进行审核。二、土地增值税的主要筹划方法误区与税务风险.doc土地增值税的避税方法.doc1）设立销售公司一定节税吗
2）合作建房与代建房屋3）利用股权重组、合并分立4）利用起征点（临界点系数）5）装修费用从房价剥离节税吗6）先投资再转让股
权可以节税吗7）利息的扣除方式选择技巧8）配套设施如何处理更有利？（摊销、少留、销售）三、清算主体究竟是企业还是税务局？北京
地税土地增值税清算口径doc(1).doc187号文件规定土地增值税的清算条件，（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增
值税的清算：90日内提出申请办手续。1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3
.直接转让土地使用权的。京7号：4纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行
土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过
85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；京七号取消三四。3.纳税人申请注
销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。经县以上地方税务局局长批准的。京七号公告符合本规程第十
三条情形的可以清算的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件2）送
达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。京七
号第十六条纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集
扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日明确告知主管税务机关。目前土地增值税征管问题一是清算周期冗长，导致
清算不及时二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。三、土地财政，弹性征收。四、税制复杂且模糊，方向不明，营改增更加尴尬。
二、总局督察土地增值税征管工作存在的不足方面.doc四、关于预征土地增值税问题.doc5新玩法--按预计增值率预缴土增税.do
c（一）全部竣工结算后，办理清算手续前，应按规定预征。（二）清算前用房屋安置回迁户的，应按规定预征。（三）取得清算书面审核结
果后，应按187号文第八条规定处理。（清算后再转让）（四）法院等强制拍卖、变卖后，核定征收土地增值税，不得预征土地增值税。五、
房地产企业核定征收的情形与应对.doc国税发〔2006〕187号1、依法应设但未设账的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合清算条件，未办
理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税清算指南.doc六
：土地增值税收入确认要求与财务税务协同管理审核收入五定原则：定收入：定已售：定类型：定面积：定金额：筛选普通住宅信息；发现价格
明显偏低的情况；查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积；查验每户是否都计入清算计算范围；确定期数（组团）之间无混淆；预缴是否准确；
房地产类型适用是否准确；有无赠与、抵债、回迁安置等情况；土地增值税清算收入总额的确定问题.doc商住一体清算问题.doc12
：国税发〔2006〕187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。安徽地税关于土地增值税有关问题的批复.
doc地方文件参考：皖地税函【2012】583号住宅负增值可抵减商业用房正增值审核处理：一是按建筑面积分摊成本。二是分别归集成
本。稽查：发票直接认定为“商铺专门发生的建安费”有问题。?七、订金、定金、诚意金、违约金问题.doc221、房地产开发企业转让
房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。。2、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，应计入营业外支出。
3、收取违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。房地产企业前期房子卖的贵给业主补偿款扣除问题.doc八、清算完毕后剩
余房产销售问题.doc24（国税发[2006]187号）第八条：清算时未转让的房地产，清算后转让的，纳税人应按规定进行土地增值税
的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算
的总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地
增值税予以扣除。怎样设计不符合规定发票所导致的赔偿责任1、明确因供应商不及时提供、交付发票或提供的发票不符合规定而造成本企业损
失赔偿责任。2、明确企业因供应商提供的发票而被税务机关调查，供应商有协助配合企业做好调查、解释、说明工作的义务。3、明确若存在
退货退款、返利、折让等事项，供应商应提供证明和开具红字专用发票的义务。九、怎样设计合同条款以提高可抵扣进项税额？第二十六条纳
税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值
税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同
、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(1
) 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产、不
动产。(2) 非正常损失的购进货物、服务、不动产(6) 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。第
四部分、后营改增时代房地产开发税务筹划与风险管控策略海南国税明确房地产业营改增实务中的17个问题.doc1、老项目怎样选择一般
计税方法还是简易计税方法房地产老项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。《建筑工程施
工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目
。2、房地产开发土地价款抵扣要点与筹划房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（简易方法除外），以取得的全部价款和价
外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11
%）各种规费抵扣进项税？抵扣票据认定？发票怎么开？一次拿地、分次开发房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的
，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项
目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除.3，开发企业支付拆迁补偿费怎样筹划以最大限度增加抵扣额度？拆迁补
偿回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都
是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？4，不动
产投资缴纳增值税后怎样利用优惠政策达到转让的目的？在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及
与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。5，开发企业代收款项的增值税风险管
控要点。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业
性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。6，地产企业融资成本与关联方占用资金的重复缴税的难题有效破解方法统借
统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企
业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，
应全额缴纳增值税。7，开发企业项目公司预交3%增值税后到清盘时可能存在大量的增值税进项税怎么处理?8，营改增后房地产企业开发产
品出租、转做自持物业、转做投资性房地产，进项税额应如何扣除？④将自产、委托加工的货物用于非应税项目；⑧将自产、委托加工或购买的
货物无偿赠送他人。如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？房地产营改增发票怎样开？.doc房地产企业收到预收款开具差额
普通发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。待开具全额发票时，对预收款的普通发票予以冲红。销售商品房开全
额发票房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所
在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税9，房地产企业意向金、诚意金、首付款、面积差的增值税处理房地产开发企业采取预收
款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得
的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。10、营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类
型的流转税？老项目建筑工程施工许可证与施工许可证为准，区分一般计税方法，简易计税方法。销售/出租给公司和个人，高中低档不同增值
税处理？卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？
发票时是否已完成销售，没有相应的销项税抵扣怎么办？11、一级开发增值税怎样处理？1，企业出资以企业的名义开发。政府招拍挂分
成2，企业出资，以政府指定的土地开发企业开发，3，企业出资，政府直接操作。4，政府出资，委托企业管理开发。5，企业一级开发
，企业摘牌，土地出让金返还。12、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？项目公司开发建造的配
套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售
？还是进项税转出？其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？住宅小区的车库到底属于谁.doc住宅、商业地产、车位，
如有多重属性，如何进行增值税处理？13，项目部纳税地点在哪里？怎样交税？第四十六条增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机
构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。本着不影响
现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；14，增值税纳税义务发生
时间如何确定？何时停止预交增值税。纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天
。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日
期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。15、没有取得收入前取得
大量的进项税发票不能抵扣怎么办？可以认定为一般纳税人？第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务
资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。16、建造房屋的大量的增值税进项税怎么处理？17、销售价格
偏高或偏低问题第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无销售额的，主管税务机关有权按照下列
顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类平均价格确定（二）按照其他纳税人最近时期销售同类价格确。（三）组成计税价格=
成本×（1+成本利润率）不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加
退还增值税税款18、营改增前已经缴纳营业税未开发票，营改增后只能开增值税发票，怎样补救？23号公告：试点纳税人已领取地税机关印
制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016
年8月31日。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值
税普通发票（税务总局另有规定的除外）。19、51前销售的房屋，51后可以开增值税专用发票吗？客户能作进项税额抵扣吗？一般纳税人
销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税
普通发票，不得开具增值税专用发票。20、营改增后地产企业“拆一还一”怎样征增值税？发票如何开具？单位或者个人向其他单位或者个人
无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。21、房地产企业转做自有资产、投资性房地产的开发产品，进项
税额应如何扣除？第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无
法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进
项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。湖北三辑二十
二、房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属
登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。22、房地产企业取得土地出让金返还应如何处理？企业取得政
府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc1，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。2，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、补
偿）3，返还用于开发项目相关的基础设施建设4、返还用于建设公共配套设施5，返还给其他单位或个人。6，土地出让金返还或奖励
23、营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额怎样抵扣？房地产开发企业在项目建设用地边界外承诺为政府或其他单位建设公共
设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，属于公共配套，可以按规定抵扣。24、营改增后，项目开发前期进
项税额较大、销项税额较小，而后期相反，要调整吗？财税〔2005〕165号），一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规
模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。因此，一般纳税人办理注销时，库存未实现销售不需要补税。但对库存
不实或对库存进行清算分配的，应按规定缴纳增值税。房地产企业“土地”问题涉税问题全面梳理1．总公司摘牌拿地，项目公司开发，土地价
款能抵？2．分期开发土地成本如何扣除？3．通过合并、分立方式取得土地，土地成本抵扣？4．以土地投资，以股权方式取得土地，如
何抵扣？5．政府土地价款返还如何处理？何为一炮三响？6．支付的拆迁补偿费能否抵扣？缴纳府规费呢？7．拆迁工程费、机械费等能否
在税前扣除以及抵扣？8．房地产开发企业土地价款的抵减，是全额开票还是差额开票？房地产建安新老项目过渡期涉税问题处理与安排1．
建安总包合同是老项目，分包合同如何界定呢？2．超面积违建部分，交税？是否算可售面积？3．营改增前尚未开具营业税发票，如何开具发
票？4．营改增后收到预收款，如何开具发票？5．甲供材是否还作为建安企业计算增值税的基数？6．钢结构、玻璃幕墙生产同时负责安装
，增值税怎么交？如何进行纳税安排？7．建安企业选择简易计税了，还能开具专票吗？8．营改增后园林工程树苗怎么抵扣？9．支付境外
的设计费，增值如何进行纳税安排？10．公共配套设施是无偿移交给政府及相关部门时，是否需要视同销售？11．建安劳务和建安劳务派遣
，是不是一样的？12．劳务派遣，差额征税，这是真的吗？13．高速公路通行费、过路过桥费，进项税怎么抵14．房屋质量有问题退款
+折扣，发票怎么开！15．转租行为增值税可以简易吗？税收法规上的分包与建筑法规上的转包并不一致.doc16．房企与建安以房抵
债在增值税时代的风险？17．总合同全部完成纳税义务，但是分包发票均是在营改增后取得，多缴税款怎么办？18．取得3%的增值税专用
发票能否抵扣进项税？19．将工程分包给没有资质的分公司或者其他建筑公司，税法是否允许？20．选择简易计税分包方开具的专用发票能
否抵扣21．建筑公司所购进的工程车辆，能否全额抵扣增值税？最近房地产税务稽查案件风险管控与借鉴1，华润置地上海税企纠纷案.d
oc2，最高法院提审广州德发诉广州地税案.doc3，大山房地产与宿迁地税稽查局二审行政判决书.doc4，佛山鑫城房地产有限公司
与佛山市顺德区国家税务局稽查局处罚类一审行政判决书.doc5，五个房地产稽查案件.doc迂回包抄突破难点稽查.doc6、县地税局放
水省稽查局查案2016.doc7、国家税务总局关于房屋买受人按照约定退房取得的补偿款有关个人所得税问题的批复.doc8、如何弄清房
地产真实的开发成本.doc营业税改增基本政策关于全面推开营业税改征增值税试点的通知36.doc附件1营业税改征增值税试点实施
办法.doc附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定.doc附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定.doc附件4跨境应税行
为适用增值税零税率和免税政策的规定.doc2016年第17号建筑业办法.doc2016年第15号不动产进项税抵扣.doc20
16年第14号转让不动产.doc2016年第16号不动产租赁.doc2016年第18号房地产开发增值税.doc营改增口径总局
71.docx公告26.doc39.doc关于部分地区开展住宿业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告44.d
oc第一部分、房地产开发全面营改增政策应用与风险管控1，纳税人与营业税一致。2，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。3，一
般纳税人分为一般计税方法和简易计税方法4，增值税是价外税。5.增值税计算方法：一般和简易6.进项税抵扣：除不允许外都可抵扣
取得17%抵扣17%，只要认证不受180天限制。计算方法：销项税额—进项税额一、营改增企业适用税率政策与增值税纳税义务发生时间
风险管控告18.doc1、达到规定标准的应当登记为增值税一般纳税人2、小规模纳税人符合条件可以登记为一般纳税人3、税负率小于
征收率，选择一般纳税人。4、需要考虑自己的行业特点。地产/金融/建筑5、考虑是否有抵扣项目。高速公路/餐饮/文化体育/物业/租
赁6、需要考虑自己的客户对象不动产抵扣政策一般计税方法纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或
者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例
为40%。扣除、抵扣、抵减、扣减、扣缴、减除、减去专用发票的开具时限.docx延期开发票是否可以抵扣增值税？跨期发票能
否抵扣进项税.doc二、房地产开发营改增新政要点与筹划方向税率5变11，土地可以抵扣。老项目可以简易方法。发票开具交税全额开具
。房地产土地成本怎样扣除.doc房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产企业中的一般纳税人
，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。三、过渡期重要政策：甲供工程的界定36号文，甲供
工程，是指全部或部分设备·材料·动力由工程发包方自行采购的建筑工程。①，不分新老项目，合同或者招标文件只要有甲供条款，工程承包
方均可选用简易计税方法。②，甲供比例没有限制，即无论发包方甲供比例高低，均属于甲供工程。③，甲供的对象既包括设备·材料，也
包括动力。④，工程发包方既包括通常为房地产企业的建设方，也包括通常为施工企业的总包方。四、简易计税方法与一般计税方法的选择应
用技巧选择一般纳税人或简易计税方法:1，交易主要对手是否是单位还是个人。内部一般2，留抵税额是否能消化？3，简易方法全额纳
税与一般方法差额纳税的预估。4，三年内是否有大额投资或其它进项税？5，出租谨慎选择简易。房地产老项目选择了简易方法，对应的建
筑业也选择简易方法。最好甲方供材料，可以节税。如：房子销售10亿。建筑成本2亿。如果都选择简易，则建筑交税：600万元。如果选
择甲方供材料一亿，则建筑交税三百万元。建筑业带征的附加税费也大幅度减少如所得税社保费等。其他不变。甲方也不变。只要施工方选择了
都简易，一定要甲供材料；混凝土可以甲供水泥委托加工。五、地税清查遗留问题的营业税怎么应对？避免发生退营业税的处理方法。1.营
业税差额征收不足以抵减的扣除项目退营业税2.已缴纳营业税退款减除营业额的退还营业税。3.因税收检查等需要补缴税款的，应补营业税
。4，欠税清缴是否录入征管中？5，地税以后还是否有权查营业税？6，以前未交营业税，国税发现是否可以增值税？7，交了营业税怎
样开发票？开增值税发票是否要交增值税？六、营改增对企业所得税、土地增值税有什么影响，怎样应对？企业所得税年度汇算、季度预交，以
会计核算基础增值税进项税大，清盘注销只能进成本。土地增值税：1.房地产转让收入按不含税价格确定？2.价格偏低土地增值税调整
转让收入增值税调不？3.营改增前开发的收入分段确定？怎样衔接？4.扣除项目金额是按不含税价格确定？关于营改增后契税房产税
土地增值税个人所得税计税依据问题的通知43.doc5.购进旧房的，扣除项目金额如何确定？6.从小规模纳税人处购买货物或劳务，
扣除含税？7.营改增后项目缴纳的增值税可以扣除吗？。6.营改增后，扣除项目的合法有效凭据如何确定？应当取得增值税发票而没有取得
，可以扣除吗？7.未能抵扣的进项税额是否可以作为扣除项目？8.加计扣除与开发费用是否要明确不含增值税？七、营改增混乱的政策环
境下怎样获取正确的操作信息1：向专管员、税政、稽查部门咨询注意2：向税务网站、12366咨询注意3：向同行、事务所专业人员咨
询4：通过网络查找如百度等5，税务局例会、培训班、税收书籍学习工具的选择。税收选择囚徒困境—正确的，不一定是合适的第二
部分：房地产开发营改增后企业五大筹划方法的应用1，正确选择身份适用一般计税方法和简易方法2，设立供应链平台公司控制增值税抵扣
3，开发产品精装修，甲供材料、清包工选择4，设立园林公司、管理公司等专业化公司5，进行产品、服务、劳务外包。对兼营业务分拆！
一，房地产开发、租赁怎样合理一般人和小规模以及应用一般计税方法和简易方法一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可
以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。房地产开发、租赁老项目可以选择简易。年收入500以下可以选择小规模。
如何判定销售额是否符合一般纳税人标准.doc二，建筑业怎样合理利用甲供材料选择适用一般计税方法和简易方法甲供工程，是指全部或
部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料
，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。三、设立供应链平台公司集中采购模式避税的应用集中采购内部购销模式集中采购单位统
一向供应商进行采购，统一付款供应商将发票开给集中采购公司。集中采购公司与各分子公司即采购需求单位签订销售合同，并开具增值税专用
发票；各采购需求单位分别向集中采购单位支付货款。四，开发产品精装修避税原理与应用毛坯房100万，精装修120万，个人20
万装修费发票不能扣除。房地产企业销售11%税，但取得装修费材料发票17—可以抵扣17%五，设立园林公司、劳务公司等专业化公司
园林公司取得发票为免税，不能抵扣。劳务派遣差额交税没有延续，国家可能会出政策和。劳务公司分包可以解决发票问题。影响所得税。
营改增劳务派遣收费公路通行费抵扣等政策的通知47.doc六，租赁、物业、酒店、服务行业等通过分拆业务、流程再造降低税负的设计思路
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征
收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，
为混合销售。第三部分、房地产企业营改增过渡期采购、销售、合同业务疑难问题处理与风险管控一、营改增后企业与供应商的博弈要点梳理
采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程
建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。二、营改增后甲方与施
工方的博弈要点招标价格是否变化，预算调整1，甲方供材料发票开具与付款2，代扣水电费的发票处理3，建筑业预付款比例4，发票
开具时间5，质保金发票等等。三、采购中发票取得过程的十大风险管控1、只有取得增值税专用发票才能抵扣。2，抵扣的是增值税专用
发票上注明的增值税额，与专票上的税率无关；3、小规模纳税人和一般纳税人适用简易计税方法，代开或开具的专票也是抵扣票的"增值税额"
；4、供应商审核重要，远离黑名单；5、180天内抵扣：仅指开票之日起到认证期，含节假日；6、认证完须及时申报：认证当月计算抵
扣，并在次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣7，三流不一致的增值税专用发票可能bu允许抵扣8，没有销售清单不能抵扣。
9，填写项目不全或改动的发票不能抵扣。10，形式审核，如章等有问题不能抵扣。四、推荐营改增后选择最合适的供应商终极解决方案1
， 采购合同里增加发票条款。2， 含税或不含税价，必须在公司内部流程中描述清楚。3， 供应商的清单要统一梳理设入围门槛。4，
采购定价博弈。剖析货物价格，劳务价格，各给什么票等等。五、怎样进行商业模式梳理与再造适应营改增地产营销总必懂的6个营改增问题.
doc根据客户需求决定商业模式一般纳税人和小规模简易和一般查账和核定优惠与普通单位和个人六、怎样修改销售内控流程，适
应增值税要求？1，财务部设增值税专用发票会计员负责购管开。2，需要开具增值税专用发票的，经办人要持业务单位的详细资料并对其准确
性负完全责任。3，开票后，业务人员开具专用发票后，应及时交对方财务部有关部门办理发票挂帐待付手续。中信银行营改增客户涉税相关事
宜公告.doc七、代垫首付、免契税、免物业费、买房送动产、送装修、送阁楼车位花园增值税处理房地产常用促销方式的税务处理全攻略.
doc1)房子九八折销售；2)原价销售，购房赠送价值5000元电视；3)捆绑销售买房子送车位、阁楼、物业费等4)买
房子赠送香港免费游5)按原价销售，买房子返现金2000元的现金八、后营改增时代地产企业合同签订业务税务筹划与风险管控货物价
款以供货清单（附件A）约定的为准，价格为到甲方仓库价，含17％增值税,，乙方应为甲方提供17%的增值税专用发票。。甲方在送货后的
第贰个月提供发票给乙方，乙方应在发票挂账后60天以内支付甲方货款。营改增后企业合同管理的八大要点.doc
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0-650-9936纳税人俱乐部400-650-9936房地产营改增过渡期疑难问题处理与
土地增值税清算应对策略主讲人：肖宏伟2016年8月金旭红肖宏伟老师资深税务稽查专家国家税务总局所得税专家库成员国家税务
总局督查内审师资北京财税研究院研究员税务干部业务培训兼职教师Email:xhw19670909@163.com
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