进项税分期抵扣（国税总局15号公告）序号项目政策备注1适用两年抵扣的情形基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按
固定资产核算的不动产及不动产在建工程。1.直接购买；2.接受捐赠3.接受投资入股；4抵债5.自建不动产的“
①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的。①
购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额适用两年抵扣的考虑因素1.适用两年抵扣的情形，关键字是两个：一是2016年5
月1日后“取得”；二是，会计制度上按照“固定资产”核算。2.企业取得不动产有三种方式一是购买，二是自建，三是租入。购买和自建
的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。租入的租金，一次抵扣。3.企业不动产的用途
有三个一是，出售；二是自用；三是出租。原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地
产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。总结：基本规则租入的
，和为出租的不动产，一次抵扣。房地产开发产品一次性抵扣非地产企业购入和自建分两年抵扣。2一次性抵扣的情形1.房地产企业开
发产品（会计不按照固定资产处理，即使自行开发的开发产品转为固定资产，也无需按照两年）2.投资性房地产（会计不按照固定资产处理）
3.施工临建（虽然按照固定资产处理，但是寿命短）4.融资租入（虽然计入固定资产，但是进项本来就分期取得）进项税分期抵扣（国税
总局15号公告）序号项目政策备注3抵扣时间例如：购买不动产进项税额1100万1.取得专票当月：抵扣1100×60
%=660（万）2.第13个月：抵扣1100×40%=440（万）难题在于自建固定资产购买的货物，取得时间不同
，因此需要按照发票分别记载台账。4会计处理案例：购买不动产进项税额1100万1.取得专用发票当月借：固定资产1000万元
应交税费—应交增值税（进项税额）66万应交税费—待抵扣税额（xx项目）44万
贷：银行存款1100万2.第13个月借：应交税费—应交增值税（进项税额）44万贷：应交税费—待抵扣税额
44万5先抵扣后挂账（常用于工程物资）案例：2016年10月，M公司购进一批材料，价税合计1170万元，已经全额
抵扣进项税。1.用于自建厂房2017年3月，这批材料用于自建厂房。借：应交税费—待抵扣税金（厂房项目）102万元
贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万元2.2018年4月，待抵扣转入借：应交税费—待抵扣税额68万元
贷：应交税费—应交税费（进项税额）68万元第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进
项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
注意：服务，只包括设计和建筑服务。事实上设计和建筑服务往往是可以分得清用途的，因此先抵扣后挂账，常用于工程物资。进项税分期抵扣
（国税总局15号公告）序号项目政策备注6抵扣13个月以内转让不动产（或者注销）案例：1.购买办公楼2016年
5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元，该公司做账如下：借：固定资产1000万应交税费—应交增值税（进项
税额）66万应交税费—待抵扣税额（办公楼）44万贷：银行存款1100万2.2017年
3月，M公司出售办公楼，转让价格1332万（含税）第一步：在不动产所在地地税局预缴税款预缴税款=（1332
-1110）÷（1+5%）×5%=10.57（万）第二步：机构所在地申报（1）销项税额=1332÷（1+1
1%）×11%=132（万）（2）进项税额：待抵扣税金转入44万（3）应纳税额=销项税额-进项税额=1
32-44=88（万）（4）实纳税额=88-10.57=77.43（万）第六条纳税人销售
其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。第十条纳税人注销税务
登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。进项税分期抵扣（国税总局15号公告）序号项目政策
备注7不动产的进项税额转出案例1:待抵扣税额已抵扣完毕情形1.2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元。办
公楼按照20年计提折旧。每年折旧50万元。当月抵扣进项税66万元，44万元计入待抵扣税金。2.2017年6月，44万待抵扣进项
税转入到进项税额3.2018年5月，该办公楼专门用于简易征收项目不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=9
0%不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%=（110+0）×90%=99（万）借：固
定资产99万贷：应交税费—应交增值税（进项税额）99万案例2：待抵扣进项税额未抵扣完毕情形假设
2017年5月，该办公楼用于简易征收项目不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=95%不得
抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%=（66+44）×95%=104.5（万）此时，104.5万元
不得抵扣的进项税额，需要在已抵扣税额和待抵扣税额中间进行分配，有三种考虑：第一，进项税优先转出；第二，待抵扣优先转出；第三，配比转
出。其中配比转出最为合理，但是计算复杂，因此文件采取了进项税优先转出的方式。因此：转出进项税=不得抵扣进项税额—已抵扣
进项税额=104.5-66=38.5（万）转出待抵扣进项税=38.5万，尚剩余5.5万元进项税，
在2017年6月转入到进项税额。借：固定资产104.5万贷：应交税费—应交增值税（进项税额）1
04.5万应交税费—未交增值税38.5万
第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失、或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人
消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣
进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣
进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与抵扣
进项税额的差额。注意：如果是自建不动产，转出的进项税只是与不动产有关的货物、设计服务、建筑服务三项。进项税分期抵扣
（国税总局15号公告）序号项目政策备注8在建工程的进项税转出案例：M公司2016年5月开始自建办公楼，并做以下会
计分录：（1）购进工程物资借：工程物资1000万
应交税费—应交增值税（进项税额）170万贷：银行存款1170万（2）
领用材料时：借：在建工程—材料1000万应交税费—待抵扣进
项税额（办公楼）68万贷：工程物资1000万
应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万（3）发生设计和建筑服务，分别为106万和444万，进项税
合计50万元，价税合计550万元。借：在建工程—设计100
—建安工程费400应交税费—应
交增值税（进项税额）30万应交税费—待抵扣进项税额
20万贷：银行存款550万
（4）2017年1月，该在建工程由于是违章建筑，被有关部门强制拆除借：营业外支出1720万元
贷：在建工程—设计100万元
—建安工程费400万—待抵扣进项税额98万
应交税费—应交增值税（进项税额转出）122第八条不动产在建工程
发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。注意：由于
在建工程尚未启用，因此其进项税额和待抵扣进项税全部转出。而固定资产，其折旧部分对应的进项税额允许抵扣，因此只转出固定资产净值部门。
进项税分期抵扣（国税总局15号公告）序号项目政策备注9进项税额转入案例：2016年5月1日，M建筑企业目前对所有
建筑项目均选择了简易征收，2016年6月，该公司购买办公楼一栋，支付价款1050万元，进项税额50万元，由于是专门用于简易征收项目
，所以不允许抵扣进项税额。该固定资产按照20年计提折旧。借：固定资产—办公楼1050万
贷：银行存款1050万假设：2018年5月，该公司新建筑工程选择了一般计税，该办公楼属于混
用的固定资产，因此允许对净值部分对应的进项税额允许在2017年6月允许抵扣60%，2018年7月允许抵扣40%。此时不动产净值率为
90%。可抵扣进项税额=50万×90%=45（万元）做账如下：借：应交税费—应交增
值税（进项税额）27万应交税费—待抵扣进项税额18万
第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进
项税额。可敌后进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分用于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。注意：由于不动产使用年限时间长，可能会导致企业不动产用途从简易征收等不允许抵扣项目，转化为用于应税项目。因此本条款很有创新意义！点个赞！另，需要注意的是，只要该固定资产是混用的，例如：该公司既有简易征收项目，也有一半计税项目，则不动产的进项税额全部允许抵扣。 |
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