不动产出租营改增纳税一览表（国税总局2016年16号公告）序号项目简易征收一般计税备注1一般纳税人老项目出租（自建与购买
）1.用于简易征收项目不允许抵扣进项税额。2.不动产与机构在同一地的：应纳税额=含税价款÷（1+5%）×5%3.不动
产与机构不在同一地的：（1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+5%）×5%（2）机构所在地申报税款=含税价款÷（1+5%）
×5%（3）机构所在地实缴税款=04.简易征收允许开具专用发票。支付费用时：1.无论自建还是购买的不动产，购建的进项税额
一次性扣除。会计科目计入“投资性房地产”2.日常维护保养费用，允许一次性抵扣进项税额。取得收入时：3.不动产与机构在同一地
的：（1）销项税额=含税价款÷（1+11%）×11%（2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额4.不动产与机构不在同一地的
：（1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+11%）×3%（2）机构所在地申报①销项税额=含税价款（1+
11%）×11%②应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额③实缴税额=应纳税额-预缴税款1.
不动产出租不区分房地产企业和非房地产企业,政策相同。2.不动产出租的预征+申报,主要是为了解决不动产所在地与机构所在地不在同一
地的问题。这与地产企业预征是为了解决错配的初衷不同。不动产出租，如果不动产所在地与机构所在地是同一地，无需预征。
不动产出租营改增纳税一览表（国税总局2016年16号公告）序号项目简易征收一般计税备注2一般纳税人新项目
出租（自建与购买）支付费用时：1.无论自建还是购买的不动产，购建的进项税额一次性扣除。会计科目计入“投资性房地产”2.
日常维护保养费用，允许一次性抵扣进项税额。取得收入时：3.不动产与机构在同一地的：（1）销项税额=含税价款÷（1+11%）
×11%（2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额4.不动产与机构不在同一地的：（1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（
1+11%）×3%（2）机构所在地申报①销项税额=含税价款（1+11%）×11%②应纳税额
=销项税额-进项税额-留抵税额③实缴税额=应纳税额-预缴税款3.不动产出租的纳税义务发生时间,就是收到预收款的
当天,因此出租的预征与申报时间在同一个月，不存在时间差。4.老房子出租，如果简易征收，不动产所在地得到了含税5%的税款，而企业
选择一般计税，不动产所在地只能得到3%的税收利益。但由于留抵税额问题，可能多年以后机构所在地才能收到税款。不动产出租营改增纳税
一览表（国税总局2016年16号公告）序号项目简易征收一般计税备注3转租（二房东）1.支付租金时如果对方
老项目出租，选择了简易征收，则取得5%的增值税专用发票。如果对方一般计税，则取得11%的增值税专用发票。2.收取租金时（1
）销项税额=全部价款÷（1+11%）×11%（2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额第一，转租一般来说不会出现机构所在地
和不动产所在地不一致的情况。16号公告不包括转租的情形。第二，如果转租时取得了5%的专用发票，二房东，是否也可以选择5%专票不
抵扣，从而适用简易征收方式。目前政策并未规定。张伟认为，没有规定就是规定不允许。不动产出租营改增纳税一览表（国税总局2016
年16号公告）序号项目简易征收一般计税备注4小规模纳税人（单位和个体工商户）1.不动产与机构在同一地的：应
纳税额=含税价款÷（1+5%）×5%2.不动产与机构不在同一地的：（1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+5%）×5%
（2）机构所在地申报税款=含税价款÷（1+5%）×5%（3）机构所在地实缴税款=03.个体工商户出租住房减按1.5%征收。即使
个体工商户是一般纳税人也是如此。3.简易征收允许代开专用发票。小规模纳税人有两种分类方式：第一，按照征收率分类。按照
出租住房和非住房划分，出租住房按照5%征收率征收；出租非住房减按1.5%征收。第二，按照征收机关分类。按照单位和个体工商户对外
出租，与其他个人对外出租划分。单位和个体工商户对外出租，在不动产所在地预缴，在机构所在地申报；其他个人在不动产所在地地税局申报，并
可以由地税局代开增值税专用发票。总局16号公告，就是按照征收机关来划分的。不动产出租营改增纳税一览表（国税总局2016
年16号公告）序号项目简易征收一般计税备注5小规模纳税人（其他个人）1.出租不动产向不动产所在地地税局申报税
款=含税价款÷（1+5%）×5%2.出租住房向不动产所在地地税局申报税款=含税价款÷（1+5%）×1.5%注意：其
他个人出租不动产有两大特点1.申报纳税由不动产所在地地税局负责。2.允许地税机关对其他个人代开增值税专用发票，这是本次营改增
一个巨大突破！6其他出租将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人
用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营
租赁服务缴纳增值税。不动产出租营改增纳税一览表（国税总局2016年16号公告）序号项目简易征收一般计税备注7融
资租赁1.购买设备时，允许按照17%（动产）和11%（不动产）抵扣进项税额。2.每期收取租金时（1）含税销售额=全部价
款-（贷款利息+债券利息+车辆购置税）（2）动产：销项税额=含税销售额÷（1+17%）×17%不动产：销项税额=含税销售额÷（1+11%）×11%（3）应纳税额=销项税额—进项税额—留抵税额3.差额纳税，全额开具增值税专用发票。第一，融资性售后回租业务按照贷款服务处理。第二，融资租赁超3%税负给予即征即退政策。 |
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