房地产开发项目财务分析实例
一、项目概况
该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
1、用地面积：12243平方米
2、建筑密度：≤35%
3、容积率(地上)：≤4.62
4、绿化率：≥25%
5、人口密度：≤1085人/公顷
6、规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1项目主要技术经济指标（一）
项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 121243 居住人数 人 1071 总建筑面积 平方米 55338(地上) 平均每户建筑面积 平方米 124 居住面积 平方米 37899 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 平方米 5077 人均居住用地 平方米 35.38 绿化用地 平方米 3060 道路面积 平方米 5233 居住户数 户 306 车库面积 平方米 7500
表6-2项目技术经济指标（二）
层数 功能 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 裙楼 4 商铺 11248 15528 公建面积 4280 塔楼 19（2个） 住宅 1942（每层） 36898 地上总建筑面积 52426 地下室 2 停车库 7200 7764 设备面积 300 人防面积 264 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让地价款
包括两部分：
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：12332万元。
表6-3项目实施进度计划表
序号 项目名称 持续时间（月） 进度安排(按双月计 2001 2002 2003 2004 1 征地拆迁 6 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 室内外装修工程 7 7 红线内外工程 3 8 公建配套工程 3 9 竣工验收 2 10 销售 27 （2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4前期工程费估算表单位：万元
序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费×3% 332.02 2 可行性研究费 建安工程费×1.5% 166.005 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 55.335 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2.5% 276.675 5 场地平整费 60元／平方米 73.38 总计 903.415 （3）建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位：万元
序号 项目 建筑面积 土建 装饰 设备 金额
合计 单价 金额 单价 金额 单价 金额 1 塔楼 41460平方米 1105 4581 101.4 420 301.5 1250 5121 2 裙楼18325平方米
其中商铺：13248平方米 1105 2025 475 870 301.5 552 3447 1105 1464 475 629 301.5 406 2499 合计 11067 （4）基础设施费
其估算过程参见表6-6：
表6-6基础设施费估算表单位：万元
序号 项目 单价 计价数量 合计 1 供电工程 65万元／公顷 5.5338顷 359.7 2 供水工程 15万元／公顷 5.5338公顷 83 3 道路工程 42.13万元／公顷 0.5233公顷 22.05 4 绿化工程 5.4万元／公顷 0.306公顷 1.65 5 其他工程 占建安工程费的2% 11067万元 221.34 合计 687.74 （5）开发期税费
其估算过程参见表6-7：
表6-7开发期税费估算表单位：万元
序号 项目 金额 估算说明(估算依据) 1 固定资产投资方向调节税 553.35 建安工程费×5% 2 分散建设市政公用设施建设费 1328.04 建安工程费×12% 3 建筑工程质量安全监督费 44.26 建安工程费×4‰ 4 供水管网补偿费 住宅：19.28
商铺：67.49 住宅：0.3吨／人，600元／吨
商铺：0.1吨／人，600元／吨 5 供电用电负荷费 住宅：58.75
商铺：105.984 住宅：4kVA／户，480元/kVA
商铺：8kVA／百㎡，1000元/kVA 6 其他 221.34 建安工程费的2% 合计 2398.494 （6）不可预见费
取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为：
（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89
(万元)
开发成本小计：28110.384万元。
2、开发费用估算
（1）管理费用
取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为：
（748.89(万元)
（2）销售费用
销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。
（3）财务费用
指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：
第1年应计利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（万元）
第2年应计利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（万元）
第3年应计利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（万元）
则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：4748.7353万元。
总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37)
3、投资与总成本费用估算汇总表
详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元
序号 项目 金额 估算说明 1 开发成本 28110.384 以下(1)～(6)项合计 （1） 土地费用 12332 （2） 前期工程费 9032.415 （3） 基础设施建设费 687.74 （4） 建安工程费 11067 （5） 开发期税费 2398.494 （6） 不可预见费 148.89 2 开发费用 4748.7355 以下(1)～(3)项合计 （1） 管理费用 748.89 （2） 销售费用 2606.34 销售收入×5% （3） 财务费用 1393.5053 3 合计 32859.1193 4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：
住宅：6700元／平方米
商铺：17200元／平方米
车位：21万元／个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位：万元
用途 可售数量 预计销售单价 销售收入 住宅 37899平方米 6700元／平方米 25392.33 商铺 13248平方米 17200元／平方米 22786.56 车位 188个 210000元 3948 合计 52126.89 （3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元
销售计划 各年度收款情况 合计 年份 销售比例 销售数量 第1年 第2年 第3年 第一年 第二年 住宅：60% 24876 16666.92 31993.416 商铺：60% 6748.8 12957.696 车位：60% 112.8 2368.8 第三年 住宅：40% 16584 12272.16 22965.984 商铺：40% 5299.2 9114.624 车位：40% 75 1579.2 合计 100% 100% 31993.416 22965.984 54959.114
5、税金估算
（1）销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位：万元
序号 类别 计算依据 计算期 1 2 3 1 营业税 销售收入×5% 1599.6708 1148.2992 2 城市维护建设税 营业税×7% 111.97 80.38 3 教育费附加 营业税×3% 47.99 34.45 4 教育专项基金 营业税×4% 63.98 45.93 5 防洪工程维护费 销售收入×0.18% 57.58 41.34 6 印花税 销售收入×0.05% 15.99 11.48 7 交易管理费 销售收入×0.5% 159.97 114.83 合计 销售收入×6.43% 2051.17 1476.71 （2）土地增值税估算
具体见表6-12
表6-12土地增值税估算表单位：万元
序号 项目 计算依据 计算过程 1 销售收入 54959.114 2 扣除项目金额 以下4项之和 42015.0761 2.1 开发成本
取(2.1)项的20% 28110.384 2.2 开发费用 4748.7353 2.3 销售税金及附加 3533.88 2.4 其他扣除项目 5622.0768 3 增值额 (1)－(2) 12944.0379 4 增值率 (3)／(2)×100% 30.81% 5 增值税税率 (4)≤50% 30% 6 土地增值税 (3)×(5) 3883.21 6、投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元
序号 项目名称 合计 计算期 第一年 第二年 第三年 1 建设投资 32859.1193 16013.2 6794.312 9715.4072 2 资金筹措 32859.1193 2.2 自有资金 15000 7516.5 2776.5 3957 2.2 借贷资金 9000 9000 0 0 2.3 预售收入再投入 8859.1193 0 4017.8121 5758.4072 7、借款还本付息估算
长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。具体见表6-14。
表6-14借款还本付息估算表单位：万元
序号 项目名称 合计 计算期 第一年 第二年 第三年 1 借款还本付息 1.1 年初借款累计 0 11292.5 5646.25 1.2 本年借款 9000 9000 0 0 1.3 本年应计利息 1393.51.3 292.5 734.0125 366.9978 1.4 年底还本付息 12393.5103 0 6380.2625 6013.2478 1.5 年末借款累计 11292.5 5646.25 0 2 借款还本付息的资金来源 2.1 投资回收 12393.5103 0 6380.2625 6013.2478 五、项目财务评价
1、现金流量表与动态盈利分析
（1）全部投资现金流量表
设Ic=10%，具体计算见表6-15
表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元
序号 项目名称 计算期 1 2 3 1 现金流入 0 31993.416 22965.984 1.1 销售收入 0 31993.416 22965.984 2 现金流出 16013.2 13688.762 15698.946 2.1 建设投资 16013.2 6794.32 9715.41 2.2 销售税金及附加 0 2120.328 1413.552 2.3 土地增值税 0 2329.926 1553.784 2.4 所得税 0 2444.188 3016.20 3 净现金流量(1)－(2) -16013.2 18304.654 7267.038 4 折现净现金流量 -114557.60012 15126.966 5459.7256 5 税前净现金流量(3)+(2.4) -16013.2 20748.842 10283.238 6 税前折现净现金流量 -14557.60012 17146.84303 7725.7967 评价指标：
①税前全部投资净现值：NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658
（万元）
②税后全部投资净现值：NPV=15126.966+5459.2156-6013.2=4572.9816（万元）
③税前全部投资内部收益率：FIRR=45.50%
④税后全部投资内部收益率：FIRR=67.84%
（2）资本金现金流量表
设Ic=9%，具体计算见表6-16
表6-16现金流量表（资本金）单位：万元
序号 项目名称 计算期 1 2 3 1 现金流入 0 31993.416 22965.984 1.1 销售收入 0 31993.416 22965.984 2 现金流出 6013.2 19513.7166 21184.591 2.1 资本金 6013.2 2221.2 3249.4 2.2 预售收入再投入 0 4017.8121 5758.4072 2.3 贷款本息偿还 0 6380.2625 6013.2478 2.4 销售税金及附加 0 2120.328 1413.55 2.5 土地增值税 0 2329.926 1553.784 2.6 所得税 0 2444.188 3016.20 3 税后净现金流量(1)－(2) -6013.2 12479.69 1781.393 4 折现净现金流量 -5466.60 10313.2158 1338.3605 评价指标：
①资本金税后内部收益率：FIRR=120.94%
②资本金税后净现值：NPV=6030.19（万元）
（3）动态盈利分析
①净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10369.74658万元和4572.9816万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为6030.19万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
②内部收益率
内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。
内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为45.50%和67.84%；资本金的税后FIRR为120.94%，均大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
2、损益表与静态盈利指标
（1）损益表
具体见表6-17
表6-17损益表单位：万元
序号 项目名称 计算依据 计算期 合计 1 2 3 1 销售收入 0 31993.416 22965.98 54959.4 2 总成本费用 0 19715.4710 13143.64 32859.1193 3 销售税金及附加 0 2120.32 1413.55 3533.88 4 土地增值税 0 2329.92 1553.78 3883.72 5 利润总额 (1－2－3－4) 0 7827.7 6855.01 14682.71 6 所得税 (5)×44% 0 2444.188 3016.20 6460.3924 7 税后利润 (5)－(6) 0 4383.512 3838.81 8222.3126 8 盈余公积金 (7)×10% 0 438.3512 383.881 822.23126 9 可分配利润 (7)－(8) 0 3945.4608 3454.929 7400.08584 （2）评价指标
①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%
=（14682.71/32859.1193)×100%=44.68%
②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%
=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×100%=67.25%
③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%
=（14682.71／15000）×100%=97.88%
④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%
=8222.3176／15000×100%=54.81%
（3）静态盈利分析
本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。
3、资金来源与运用表
（1）资金来源与运用表
具体见表6-18
表6-18资金来源与运用表单位：万元
序号 项目名称 计算期 1 2 3 1 资金来源 16013.2 34214.61 26395.38 1.1 销售收入 0 31993.41 22965.98 1.2 资本金 6013.2 2221.2 3429.4 1.3 银行借款 9000 0 0 2 资金的运用 16013.2 19513.7166 19711.6938 2.1 建设投资 16013.2 6794.32 9715.41 2.2 借款还本付息 0 6380.2625 6013.2478 2.3 销售税金及附加 0 2120.328 1413.552 2.4 土地增值税 0 2329.926 1553.784 2.5 所得税 0 2444.188 3016.20 3 盈余资金(1)—(2) 0 14700.8934 6683.6862 4 累计盈余资金 0 14700.8934 21384.5796 （2）资金平衡能力分析
根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。
4，盈亏平衡分析
销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米）
平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）
总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q
销售收入=0.93Q
盈亏平衡点：总收入=销售收入
30252.78+0.05Q=0.93Q
Q=34378.16(平方米)
5,不确定分析
（1）销售收入敏感性分析
销售收入变化幅度 第一年 第二年 第三年 IRR 20% 0 25594.733 18372.787 -16013.2 11905.97 2673.841 -7.582% 15% 0 27194.404 19521.086 -16013.2 13505.64 3822.14 6.709% 10% 0 28794.07 20669.39 -16013.2 15105.31 4970.44 20.162% 5% 0 30393.75 21817.68 -16013.2 16704.98 6118.739 33.041% 0% 0 31993.416 22965.984 -16013.2 18304.65 7267.038 45.500% -5% 0 33593.09 24114.28 -16013.2 19904.32 8415.337 57.637% -10% 0 35192.76 25262.58 -16013.2 21504 9563.636 69.520% -15% 0 36792.43 26410.88 -16013.2 23103.67 10711.94 81.197% -20% 0 38392.1 27559.18 -16013.2 24703.34 11860.23 92.703% （2）建设投资敏感性分析
建设投资变化幅度 第一年 第二年 第三年 IRR 20% 12810.56 13688.762 15698.946 -12810.6 18304.65 7267.038 75.255% 15% 13611.22 13688.762 15698.946 -13611.2 18304.65 7267.038 66.540% 10% 14411.88 13688.762 15698.946 -14411.9 18304.65 7267.038 58.770% 5% 15212.54 13688.762 15698.946 -15212.5 18304.65 7267.038 51.796% 0% 16013.2 13688.762 15698.946 -16013.2 18304.65 7267.038 45.500% -5% 16813.86 13688.762 15698.946 -16813.9 18304.65 7267.038 39.786% -10% 17614.52 13688.762 15698.946 -17614.5 18304.65 7267.038 34.575% -15% 18415.18 13688.762 15698.946 -18415.2 18304.65 7267.038 29.802% -20% 19215.84 13688.762 15698.946 -19215.8 18304.65 7267.038 25.413%
变化幅度 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 销售收入irr -7.58% 6.71% 20.16% 33.04% 45.50% 57.64% 69.52% 81.20% 92.70% 建设投资irr 75.26% 66.54% 58.77% 51.80% 45.50% 39.79% 34.58% 29.80% 25.41%
六、项目财务分析指标汇总
详见表6-19：
表6-19项目财务效益指标汇总表
类别
项目
静态指标 动态指标 NPV FIRR 投资利润率 投资利税率 税前 税后 税前 税后 全部投资 44.68% 67.25% 10369.74658 4572.9816 45.50% 67.84% 自有资金 97.88% 6030.19 120.94% 七、结论
从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。
小结：
财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。
这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。
财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。
财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。
反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；
动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；
反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。
另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金
回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一。
但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。
上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。
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