房地产营改增问题解答汇编
房地产营改增研讨会—问题解答汇编
1、?城建税及教育附加，是跟随平时预交的3%一起交，还是交付结转增值税纳税义务发生时候交？
【答疑】近期，国地税可能会开联合会议，商议此事，预计未来趋势，城建税及教育附加，是跟随平时预交的3%增值税一起交纳。
2、?采用一般计税方法，预交3%时，可以抵扣进项吗？还是取得的进项全部做为留抵，等到确认收入时才可以抵扣？还有预交的3%如何计算抵减销项？
【答疑】预交3%税款会在申报表中自动跳出，不得修改，预交的3%增值税目前没有文件说明将来会退，将来如果有了销项减去进项之差，小于预交税款，那么就不用再交增值税。
3、?买房送车位，送家电、送汽车，如果视同销售，赠送部分的税率如何确定？无偿赠与车库是否视同销售核定增值税？但土地增值税8号文如何解释买房送车位？
【答疑】要视情况而定，比如，有一两个多余的车位，送给关系户，那肯定要视同销售；如果做为一种营销手段，卖房子本来是要给予折扣的，不打折扣以送车位替代，不作为视同销售。但是还有一种情况，如果不符合商业目的，人为减税的，也会面临纳税调整。
4、?以房屋抵工程款的各方应如何缴税？
【答疑】非货币性交换，应看做是两笔业务。
5、?地下非人防车位出售，苏州目前是有产权的要分摊部分土地成本，那么出售时，如何计算这部分的增值税，我们知道，地下非人防车位向来是没有可售面积的概念的，只有建筑面积概念，那这部分抵减的对应可售面积的土地成本如何界定？
【答疑】目前没有明确的文件，是有纳税筹划空间的。
6、?某省解读：纳税人接受旅客运输服务，其进项税额不得抵扣。是否，纳税人从飞机票代售点取得的机票代售发票，提供员工上下班班车服务发票，从汽车租赁公司取得的包车发票，均不可抵扣吗？出差取得的过路费发票又可以抵扣进项？
【答疑】不属于同一个税目，过路费是不动产租赁，旅客运输为交通运输业，不能抵扣，货运可以抵扣。
7、?某一房地产开发企业，2016年4月30日后，既有选用简易计税方法的老项目，又有一般计税方法的新项目，取得计入期间费用的进项，比如审计费，是否可以全部抵扣？还是按照建设规模划分？
【答疑】营改增后，销售的货物、劳务、无形资产、不动产可以对象化的，对应的进项抵扣，销售的服务很难对象化，将来会是税企争议焦点之一。如果明确是一般计税方法的新项目的审计费，可以全部抵扣，是年度报表的审计费，有争议，将来是否一定按照18号公告中提到的依据建设规模划分，要看当地政策。
8、?合同期限：2016年4月1日-2016年9月30日（以广告刊登日为准）。支付约定：在2016年5月10日前支付合同总金额40%给乙方。我公司收到的5月份对方开具相应金额的增值税专票，这张票的进项税能全部抵扣吗？
【答疑】原来发生营业税的纳税义务，没开票，五一以后开出的增值税发票，风险在于对方能否开出发票。可以参照一个原则“没说不能抵扣的，就可以抵扣。”
9、?合同约定申请工程进度款在相应工程量的次月，对应的实际工期在2016年4月，2016年5月工程单位申请工程进度款，第三方监理单位5月确认4月份的工作量和应支付的工程款金额，工程单位出具对应金额的增值税专票，这部分专票的进项税额能抵扣吗？
【答疑】同上。
10、幕墙工程合同，因为是幕墙销售和安装一起的，那么他们开具的17%的幕墙销售的增值税专票需要按照建筑业的要求写备注栏的项目地址和项目名称吗？幕墙销售和安装是否可以按照混合销售按照17%开具增值税专用发票？
【答疑】典型的混合销售，但是很多地方的指引，能够分别核算的，分别交税。但是地方指引不能做为执法效力。
11、房产开发企业，自建固定资产的问题：何为老项目？（看施工许可证日期？竣工备案时间？产权证取得时间？其他？）
【答疑】施工许可证日期。
12、自建后出租的固定资产，用一般计税方法下，如何计算申报增值税？是否是销项按照租金计算？进项呢？
【答疑】按照出租不动产缴增值税。原来一次性抵扣的进项转为分期抵扣。
13、房地产企业2016年4月30日前取得施工许可证，选按简易计税方法，2016年5月后，将部分房屋转为公司自用房产，之后又按不动产销售。该不动产销售时，可扣除成本具体是指哪些？
【答疑】将房屋转为公司自用房产，之后又按不动产销售，是销售二手房。首先有一个问题，该不动产销售是老项目还是新项目，目前总局没有明确的文件，各地解释不一致，此问题前前后后联系起来是一个比较棘手的问题，今天暂时先说这么多。
14、房地产企业新项目自建用于转固，进项税抵扣问题：进项税分两年抵扣是从哪个时点开始算?（按票逐张分期抵扣？转固时?）
【答疑】先一次性抵扣，转用的次月起再分两次抵扣。
15、一次性收取多年租金要如何缴纳增值税？
【答疑】一次性缴纳。
16、从事土地一级开发（不拥有土地使用权），以下几种商务模式，是否征收增值税，属于哪个增值税应税项目：
承担拆迁款，承担基建成本，以土地出让的价格分成比例作为回报，承担市场风险（2013年总局15号公告已定性为投资行为，不征收营业税，营改增后是否沿用？）；定性为投资行为要符合三个条件。
不承担拆迁款，承担基建成本，以土地出让的价格分成比例作为回报，承担市场风险；
BT模式(营业税时税率为3%，差额征税，BT模式实际是垫资和项目管理服务，是否适用现代服务6%？如果按建筑业算，税率大幅提升至11%，且没有进项可抵扣)目前各地税务局对此无法明确的认定；有的认为属于现代服务业，有的认为是建筑业
【答疑】所有的土地开发都需要看合同具体内容，所有的BT项目在全国没有定论，主要有3种征法，一是按照建筑业3%，二是，按照建筑业征税，有的按照全额，三是，有的税务局人员会依据合同内容将一个BT项目拆分，百分之多少是融资按金融业交税，百分之多少是建筑业。首先看当地的税务局原来在征营业税时是怎么操作的，营改增之后不会改变对业务的认定。“2013年总局15号公告已定性为投资行为”这种认定在江苏省目前还没有看过。不垫付资金，以公司的名义发招投标公告，政府不取得收益。应征收税。与政府签订财政返还的合同，政府没有权力免征，有权力给予补贴。
17、对房地产新项目的开发票方式，我认为还有一条理由支持方式二，即申报表上当期实际申报的销项税是通过人为的计算（按比例扣除土地成本）来获得每笔销售的销项税金的，这种计算会存在着主观和客观的错误（我认为后期应该可以调整的），由此造成客户抵扣税金的不确定，这对于客户来说是不公平的。同一客户的付款是确定的，因此，不能因为人为的计算失误而导致客户可以抵扣的税金出现不确定。
18、向境外公司支付的设计费、信息费、宣传费应分别代扣代缴哪些税款？
【答疑】代扣代缴增值税，企业所得税要判断，是否来源于中国境内。
19、企业所得税税前利息问题，房地产企业向关联方借款产生的利息，借款金额在实收资本2倍以内部分产生的利息可资本化抵扣？超出部分无法抵扣？这样理解对吗？有何办法可以全部抵扣？
【答疑】问题本身就有问题，不是“实收资本2倍以内”【权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额。如果所有者权益小于实收资本（股本）与资本公积之和，则权益投资为实收资本（股本）与资本公积之和；如果实收资本（股本）与资本公积之和小于实收资本（股本）金额，则权益投资为实收资本（股本）金额。】如果超过债资比，但是能证明符合独立交易原则，是可以扣除的。
20、房地产企业未取得施工许可证前，处于筹办期，放入管理费用-开办费中的业务招待费、广告费能否企业所得税前扣除？
【答疑】首先问题是错的，房地产企业取得营业执照，作为筹建期的结束。“放入管理费用-开办费中的业务招待费、广告费能否企业所得税前扣除？”这个问题应准确表述为：房地产公司的开办费中的业务招待费是否受收入5‰的限制，首先开办费中的业务招待费按照发生额60%扣除，不受收入5‰的限制（这一点江苏省内抄送过，跨省就不好说了）
21、建安企业大量的临时人工费用如何合理合法入账？是否可以采用劳务派遣？是否可以采用劳务分包？是否可以采用临时工工资发放？建安企业大额的项目经理费用如何进行个税节税筹划？
企业用厂房、土地对外投资，是否要交增值税？税率多少？可否开专票？
【答疑】劳务派遣不能超过10%，劳务外包。劳务派遣是要资质，劳务分包是不需要资质的，劳务外包可以差额征税，但如果是简易征收，则全额征税。个税筹划最好的方式是开票。收集一个证据链。个人所得税很少有空间。
22、关于“统借统还”是否缴纳增值税的问题：集团公司有资金管理中心，以前实行贷款统一管理，由集团公司贷款后分给各子公司使用，属于“统借统还”不征营业税。实行“营改增”后是否有免征增值税的相关规定？另外，还有贷款通过银行作为“委托银行贷款”给子公司的，是否以后要全额征收增值税且不得抵扣进项税呢？（36号文关于统借统还如何解读？能否自下而上或兄弟企业之间统借统还？）
23、“统借统还”中统借方向资金使用方收取的利息应不高于统借方向金融机构支付的利息，如何理解“不高于”？换过话说利息收付必须“平进平出”，实际工作中是否每笔借款都要对应？还是统借方只要计算出平均资金成本，按平均资金成本向资金使用方收取利息即可？
24、集团公司怎样才能满足“统借统还”的要求？统借方如何界定？集团成员企业下属公司融资给集团公司使用或同级其他成员企业使用是否能够套用“统借统还”政策规定？
【23～24答疑】统借统还，免税，委托贷款要全额征税。统借统还，不一定是母公司借给子公司，逆向也可以。平均资金成本的计算，平均高于就会有风险。
25、集团公司分级收取服务费，作为二级公司代收的服务费全额作为销项税的应纳税额，但集团开给二级公司的服务专项发票是否可以抵扣？
【答疑】管理费收多了，要调整，调整多少，不知道。
26、高建公路ETC通行费单位采取先交款后记账方式，5月1日后支付的通行费开具的发票是高建公路通行其票据，和普通通行费票据一样，是否可以计算抵扣？因交纳一次可使用近半年，受7月31日的时间限制吗？
【答疑】文件明确规定一定要发票。
27、房企一个项目有多张施工许可证，且跨越4月30日前，能否作为老项目选择简易法？（土建、内装、外装）
【答疑】文件明确按照施工许可证的时间来确定是否属于老项目的。
28、房地产开发公司自持房产、在自持期间以意向金、定向制作款的名义对外销售，并收取大约50%的房款，该如何处理？是否应缴增值税？房产税该如何缴？（规划规定，自持5年内不得卖）
【答疑】商业实质已形成预收款，应缴增值税。房产税：对方无偿使用房产，对方是纳税义务人。
29、房产地公司在销售房产时对业主承诺包租，那无论以后是否能将房产租出去，都将按固定金额固定期限交付一定数量的租金。对5月1日后进行的包租销售，由于小业主代开租金发票应缴1.5%的增值税，而企业转租需缴11%地增值税，税负增加很多，如何解决？
按照转租的时间
【答疑】转租会导致税负升高。
30、土地增值税问题：房产项目回迁安置部分，按市场价格视同销售，同时，按照同一价格计算拆迁成本，该拆迁成本能加计20%吗？原建设成本能继续计入成本，并加计20%？
【答疑】个人认为拆迁成本可以加计20％，但按同一价格好像依据没有，原建设成本不应计入成本并加计20%。
31、某项目甲乙双方合作，甲方带入土地，原始价值为零，乙方负责开发，并无偿将5万平米商业留在合作公司给甲方，乙方销售剩余产品后，利润带走，并股权退出，乙方在计算土增税时，5万平米商业能否计入成本？如果不能计入，如何运作？（当初是军方的地，土地划拨，专门成立公司，房子有产证，）
【答疑】这个项目没有土增。
32、如果开发公司将开发的房产转作自用，按正常程序开增值税专用发票给自己公司，是否可行？
【答疑】不鼓励开票，因为给自己开票不公允。建议自持的不开票，不改变房屋的属性。
33、2006年10月，我公司按银行同期利率向股东公司借款，合同约定借款期限10年，到期一次还本付息。2016年10月利息到期一次还本付息（我公司账面一直没有会计处理，2016年10月一次计提一次支付后计入当期账）。请问：
（1）所得税方面，该利息支出是列支在还本付息当年度，还是按权责发生制要求进行追溯调整？
（2）该一次性支付的利息是缴纳营业税还是缴纳增值税？缴纳增值税，开普通票。还是按5月1日前后分别计算缴纳？
（3）发票如何开票？
【答疑】
第1个问题回：按照合同约定，一次性还本付息，按照权责发生制可选择一次性扣除或分期扣除。
第2个问题回：五一之后应缴增值税。
第3个问题回：开普通发票。
34、总部公司派出工程技术人员与项目公司工程人员组成现场项目部，总部技术人员定期出差项目参与现场管理、技术支持、方案决策。双方签订现场服务合同，按市场价支付，价格主要为总部技术人员的人工成本，总部公司为项目公司提供现场服务费发票。项目公司列支在“开发间接费”。请问，该项现场服务费能否在土地增值税时作为开发成本计算扣除？
【答疑】土增暂行条例实施细则中的开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。是否仅限于企业内部发生的？所包含的费用是否仅限于细则中的正列举？目前没有明确规定不可以。该问题只能抓大放小。
35、背景：总包公司于2015年10月份签订施工许可（土建，水电）于2015年12月份取得。关于新老项目判定问题如下：
（1）、含在总包合同中的幕墙专业分包需要办理施工许可证增项，是否可以按老项目？
【答疑】合同签订未开工重签的，才按照新项目。
（2）、含在总包合同中的暂估价精装修分包工程，后期需与总包名义招标，并签署施工合同，办理施工许可证增项，是否可以按老项目？
【答疑】有争议，大部分说总分包可以，个人可以。只要提供证明甲供材，合同中说明辅助材料甲方供材，就可以选用简易。
（3）未含在总包合同中的其他甲方分包工程，后期需单独招标并签署合同，是否可以按老项目？
【答疑】解释同上。
36、为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法，那么是否可以理解为项目中的所有总分包供应商都可以选择简易征收方法计税？
【答疑】不一定全部，总包也可以简易征收。
37、营改增后非集团关联企业之间资金拆借，如不计利息是否需视同计息交纳增值税？如计算利息能否套用统借统还的相关规定？
【答疑】没利息，要确认，有利息不能抵扣。视同销售，统借统还，麻烦，要去工商局办理集团企业。拆借几天的时间一般不考虑视同销售，一年期以上（或占用较长时间）肯定要视同销售。
38、公司主要从事土地一级开发，却与地方政府合作，从运迁安置到基础设施开发，所有立项以公司名义立项，资金由公司筹集资金投入，土地开发完成后交给政府进行上市公开交易，土地挂拍后公司参与土地分成，从营业税角度根据国家税务总局2013年第15号公告，不属于营业税范围，不征营业税，此业务营改增后应如何处理？是否有文件支持？
【答疑】还是按照建筑安装拆迁的角度征税。
39、不动产租赁对免租期是否视同销售缴纳增值税？公司有一幢新建写字楼整体出让给另一家公司，该写字楼建成后直接交付给对方进行装修，合同约定租赁期为20年，前1.5年为装修免租期，装修免租期是否缴纳增值税？
【答疑】免租期的房产税按照房产原值交税。不应该视同销售，统一打包交增值税。各地处理不太一致，有地方，承认总额，分摊到各期。
40、酒店管理公司下设酒店项目，属于分支机构，酒店前期投入全部以酒店管理公司名义投入，所产生的进项税额全部列支在酒店管理公司账面，酒店项目公司（分支机构）对外经营所开具的发票全部以酒店项目公司开具，酒店管理公司的进项税能否在酒店分支机构中抵扣？
【答疑】抵扣在总机构，办法一，申请汇总申报纳税，办法二，总机构销售给分支机构。
41、并购中是直接收购股权还是收购资产，如何从税务角度考虑？
【答疑】内容足以写一本书，此处暂不做解答，需要具体案例具体分析。
42、首付款借款协议约定付款日期，是否需要确认收入，同时纳税？
【答疑】售房款，以交付房产确认收入。
43、在建工程抵押贷款，是先办理产证到公司名下，然后每卖一套作抵押一套，营改增后如何操作，土地成本能否抵扣？
【答疑】在建工程，按照14号公告来操作，不能扣土地款
44、土地无偿转让给关联企业开发是否视同销售？
【答疑】视同销售。
来源：瑞安达财税
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