房地产开发企业增值税简易核算方法

房地产开发企业增值税简易核算方法

房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：一、预售款增值税核算的处理预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元1、收到预售款时：借：银行存款??33.3万元贷：预收帐款——客户B??33.3万元2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费用/（111％）。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款）??0.9万元贷：银行存款??0.9万元这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5％的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。二、取得增值税进项税额的核算房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：借：开发成本——建筑安装工程费——某项目??10万元应交税费——应交增值税——进项税额（3％税率）??0.3万元贷：银行存款??10.3万元三、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E（个人）正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：借：银行存款??61万元预收帐款——客户E??50万元贷：主营业务收入（A项目）100万元应交税费——应交增值税——销项税额（11％税率）11万元四、当期一般计税方法下应纳增值税的核算房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。1、当期需要缴纳增值税的核算例4：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税??10万元贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法??10万元当实际缴纳时：借：应交税费——未交增值税——一般计税方法??10万元贷：银行存款??10万元2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算例5：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：借：应交税费——未交增值税——一般计税方法??15万元贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税??15万元五、友情提醒1、对于选择简易计税方法计算的项目，通过“应交税费——未交增值税”核算。2、“应交税费——增值税留底税额”是用于原增值税一般纳税人的挂账留底税额的核算，不要与日常的增值税留底税额混淆。也就是说，这是过渡期的特殊科目，过渡期之后不再使用。

作者：叶全华相关阅读

我们应该这么看增值税对地产集团的影响：

1、虽然36号文规定，房地产开发企业销售开发产品时，土地价款可以扣减销售额。但是如果你仅仅是看这个，还还是属于没入门的观点。你要看到由于土地可以抵减增值税销售额，因此，企业不同的拿地方式，拿地的实际成本应该是不一样的。因此，你要把这个点转化为对集团在做拿地和项目测算时，不同的拿地方式在增值税下的实际拿地成本是多少，从而便于前端业务部门进行投资决策。所以，前端业务部门看到的不是增值税，也不是土地在增值税下抵减销售额，这不是他们的事，他们需要看到的是不同的拿地方式，拿的不同类型的土地以及拿地中自持和销售的不同比例以及不同的土地价款分拆方式下拿地的实际成本是多少。

2、对于建安成本，那种认为我地产企业如果新项目选11%一般征收，你建安企业就必须开11%的票同样是属于不理解增值税的莽撞之举。而认为营改增后地产企业应该要加大甲供材的比例从而增加增值税抵扣率的做法，更是完全选错了管控目标。在集团绩效管理中，如果目标错误了，考核的指挥棒就会发生很大的偏差，最终导致南辕北辙。最后，自己利润下降又把其归咎到营改增的头上。在施工环节，你要关注工程招标造价方法，和工程部或成本部制定合适的招标造价策略和成本控制策略，11%和3%并非关注的焦点，你关注的是不含增值税的造价，这才是影响你利润的成本。如果是11%，相关部门需要把控哪些要点，如果是3%相关部门又需要关注哪些要点。比如，如果总包工程选择开3%的专票，我就需要把其中门窗、幕墙、消防等专业分包工程切割出来变为直接和地产签订合同，从而控制成本。另外，此时我要考虑甲供材的问题以及相关比例来控制成本。因此，这里工程部或成本部营改增后你不要看到增值税，你看到的是营改增后不同合同签订方式下的工程成本，这才是关键。



3、再比如地产企业各种赠品可能需要有视同销售的增值税问题，甚至还有个人所得税的问题。你不要告诉业务部门，你这么做是有增值税的，还有个人所得税。前台业务部门哪懂得这些具体税收的东西。你需要把这个影响转换为对与营销成本预算控制中。比如，我年初给营销部门给出了一个营销费用预算，如果A方案涉及到增值税视同销售和个人所得税，但B方案则不涉及，你需要把增值税的影响转换给，如果是A方案，营销部门花费的成本是M，而进入预算的成本是M倍数（考虑增值税和个人所得税）。因此，前面营销部门看不到增值税，他看到的只是增值税对其行为的经济影响。



当然，这里可以做的还有很多，比如我们可能要思考各种地产开发模式、合作建房模式、并购重组中，都要把增值税对其的影响落实到公司内部的制度、流程、控制中。因此，营改增到后期实际是一场管理咨询服务，企业的BI系统、成本管控系统、资金预算系统、财务核算系统等方方面面都涉及需要把营改增对其的影响落实进去。所以，一个地产集团成功的营改增改革就是改完后，除了财务部门外，大家基本都看不到增值税了，说明大家都真正把营改增对地产业务的影响融入到集团每个部门的日常运营中了。



总之，我们要把营改增转化到集团各个部门的实际行动中，但这些应对措施的制定需要我们深入把握增值税的原理和特点，否则错误的理解增值税将会导致我们错误的行动，最终对集团经营决策产生不利的影响。作者：赵国庆