“营改增”地税业务20问1、“营改增”后地税局有没有征收增值税的职责？根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，营业税改征增值税，由国家税
务局负责征收，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。因此，“营改增”后，地税局有
代征增值税的职责，主要是代国税局征收纳税人销售取得的不动产（也就是指二手房）和其他个人（也就是指自然人）出租不动产增值税的职责。2
、增值税的一般纳税人和小规模纳税人有什么区别？根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行
为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（年应税销售额标准为500万元）的纳税人为一般纳税人，未
超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行
为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主
管国税机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。3、如何准确理解地税局代征纳税人销售取得的不动产增值税政策规定？首先，对销售（转
让）不动产的纳税人类型没有限制，不论是法人单位、个体工商户还是自然人只要发生了销售（转让）取得不动产的行为，其增值税都由地税局代征
。但对于除自然人以外的其他纳税人（一般纳税人、小规模纳税人），地税局的代征的增值税是纳税人的预缴行为，纳税人被地税局预征增值税后，
还需要向机构所在地主管国税机关申报纳税。但对于自然人销售共取得的不动产则应向不动产所在地主管地税机关申报纳税，不是预缴行为。其次，
销售取得不动产就是我们通常所说的二手房，即包括住房，也包括非住房。但对于房地产开发企业销售其开发产品，则不属于销售取得的不动产。房
地产开发企业销售不动产的增值税不属于地税局代征范围。取得不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的
不动产。第三，其实代征纳税人销售取得的不动产增值税对于地税局来说很简单，不用过多考虑政策规定中的一般纳税人、小规模纳税人、一般计税
方式、简易征税方式以及4月30日前后等问题，地税局就是按规定征收率代征增值税，纳税人以后如何到国税局申报不属于地税局的职责。4、地
税局代征纳税人销售取得的不动产增值税是如何计算应纳税款的？那么税款如何计算呢，这里要注意三个问题。一是计算依据是全额还是差额的问题
。这里有个以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据和以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得
不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的区别，看起来很繁琐，共实就是征收营业税时常说的差额征税和全额征税的问题。对于销售自建不
动产要全额征税，对于其他行式取得的不动产则可以差额征税。但这个差额可是有条件的，是需要提供税务部门监制的发票及法院判决书、裁定书、
调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。否则，不得扣除。二是前面说的全额和差额的问题有一种行为是例外。就是自然人销售住房的行为，还是
跟营业税时的政策一样，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销
售的，免征增值税。三是增值税计税依据的换算。其实很简单，只要记住增值税是一个不含税的税种，看到销售额时要换算成不含税销售额乘以征收
率（5%）就行了。如何换算呢，以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费
用÷（1+5%）×5%以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的
，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%一换算，实际上相当于用
含税的销售额×4.76%率征收增值税。5、纳税人销售取得的不动产增值税如何申请代开发票？可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税
发票（包括增值税专用发票和普通发票）。代开增值税专用发票时要注意，向其他个人（自然人）转让其取得的不动产，不得申请代开增值税专用发
票。6、如何准确理解其他个人出租不动产的增值税规定？理解这个代征增值税规定首先要注意和前面代征销售二手房增值税纳税人有所区别。出租
不动产的增值税，地税局只负责代征纳税人是其他个人的情形，也就是自然人的增值税。对于其他类型的纳税人，包括个体工商户出租不动产的增值
税都是由国税局直接征收，不属于地税局代征的范围。7、地税局代征其他个人出租不动产增值税是如何计算应纳税款的？其他个人出租不动产增值
税的计算，也要注意增值税计税依据的换算。同样只要记住增值税是一个不含税的税种，看到销售额时要换算成不含税销售额乘以征收率（5%）就
行了。其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%出租非住房：应纳税款＝含
税销售额÷（1+5%）×5%为什么会有个1.5%的征收率，当然是税收优惠征收率了。8、其他个人出租不动产，如何开具发票？其他个人出
租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。代开增值税专用发票时要注意，向其他个人出租不动产，不得申请代开增值税专用
发票。代开增值税专用发票的同时缴纳税款。如纳税人月销售额不超过3万元的，当其代开增值税专用发票已经缴纳的税款，可以在专用发票全部联
次追回或按规定开具红字专用发票后，向主管地税机关申请退税。这主要是因为，按《营业税改征增值税试点实施办法》规定，适用免征增值税规定
的应税行为不得开具增值税专用发票，征纳双方可要注意了。9、原来按季缴纳营业税的纳税人如何办理5月份的纳税申报？实行按季缴纳营业税的
纳税人，2016年5月15日前，需向原主管地税机关申报缴纳4月底以前的营业税，2016年7月15日前向主管国税机关申报缴纳5月、6
月的增值税。10、原来从地税局领的发票5月1日以后能否继续使用？自2016年5月1日起，地税局不再发放发票。纳税人已领取的地税机关
印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。11、在5月1日前已申报了营业税未开发票，5月1日后需要补开
发票怎么办？纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普
通发票（税务总局另有规定的除外）。12、其他个人（自然人）出租不动产能否享受起征点政策？其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预
收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。13、营改增之前
已纳营业税，5月1日后发生退款的怎么办？试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业
额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。14、营改增后，地税局稽查部门能否对营改增前应纳营业税情况进行检查？试点纳税人纳
入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。15、营业税改征增值税后契税、房
产税、土地增值税、个人所得税计税依据有什么特别规定？计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地
增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项
税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。个人转让房屋的个人所得税应税收
入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租
房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租
金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。16、二手房交易计税价格核定由国税局负责还是由地税局负责？二手房交易计税
价格的核定仍由地税局负责办理。17、个人转让住房，4月30日前已签合同，5月1日办理产权变更，如何交税？个人转让住房，在2016年
4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。18、门票、过路（过桥）费的发票
使用有何规定？营改增后，门票、过路（过桥）费属于予以保留的票种，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两
类发票，可以延用至2016年6月30日。19、根据总局2016年23号公告规定，2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取的地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。根据此政策，在5至6月之间开具的营业税发票应如何交税？按试点办法的规定到国税局缴纳增值税。20、地税局代开的增值税发票哪些联次交与纳税人？地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，第五联由征收岗位留存，其他联次交给纳税人。 |
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