旧城改造是“馅饼”还是“陷阱”?？村改造
关于城中村改造的事，其实城中村项目早期的都还好，由于所改造的村子楼层低，集体用地多，开发和安置的比例普遍比较高，而且规划部门管的不像现在这么严，并且遇上了这几年的房地产市场增长，预期的售价远低实际售价，都挣大发了，现在的情况可不一样了。小编不是专家，并且各地的政策都有微小的差别，大概给大家说一下吧。1.为什么要拿城中村的土地？
一般的大型开发商除非把握特别大是不会拿城中村或旧改这样的项目的，因为不可控的因素太多。这么说吧，虽然背后的资金大部分都是开发商出但现在拆迁都是政府为主导进行拆迁，一旦有一个钉子户项目就得无限延期；所以大型房企只喜欢净地，是不喜欢这类风险较高地块的。
那么问题来了，为什么中小开发商喜欢这样的地块呢？难道是他们抗风险能力更强？错！只是因为前期可以用相对较少的资金来慢慢撬动这个项目啦。城中村的潜规则就是谁主导拆迁土地归谁，而且城中村的地块普遍都是位置较好的黄金地段，如果这样的地块净地拍卖的话都是天价。如果招拍挂拿地需要一次性10个亿的话，城中村可能也得这么多，不过这10个亿是逐步的来花的。2.为什么政府不自己整理城中村？
对于一些位置特别优越的地块政府也会专门成立一个地产公司来整理土地然后卖个高价的，之所以大部分不主导就是因为政府没钱，除非地块也是超级优质，让政府又是花钱拆迁又是盖安置房，一般政府是没钱的。3.城中村项目的主要风险？
首先肯定是拆迁钉子户的风险了，遇见一个钉子户你都开不了工；还有就是给村民设计的安置区，方案、户型的确认也是一个非常棘手的麻烦事；
其次是方案阶段的风险，地办事处、区政府管不了规划局、土地局的，没有一个区政府敢给你承诺容积率和土地百分之百你能拿到。而规划方案里最麻烦的是日照和交评。日照是一定按照国家规范的，周边的居民有一户影响日照所都不敢给你签字，除非你把那户人家搞定。还有就是交评，这是一个特扯蛋的部门，城中村的项目没有一个不是高容积率的，高容积率必定是大量的人流和车流，咱们各地就是有这些部门专门管这些，交评不过你的方案都到不了规划局审批。
最后就是土地招拍挂阶段了，虽然有一定的潜规则谁主导谁拿地，但政府都不敢给你100%确认还是挺让人害怕的。4.市场的风险？
城中村的土地都是核心区域，因为日照的问题很难开发成全住宅产品，大部分都是城市综合体，以商用为多，住宅极少，写字楼、酒店式公寓、商业，基本都标配了，而且由于土地成本高，产品售价也低不到那去，形势好的时候还好说，在现在这个只有刚需盘才好卖的市场里，你说吧？是馅饼:
今年以来，各地相继出台的旧城改造项目，都深获房企的追捧，城市更新正在成为房企获得土地的重要方式。
“房企借旧改项目能够快速获得优质地块开发的权利。尤其对于城市中心的存量地块，未来开发价值很高，这是很多房企热衷此类地块开发的重要原因。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
例如武汉，主攻城中村改造项目，也是因为在三环以内成片的优质地块已经很少，即便有，价格也非常高，通过旧改项目获取土地就成为一个重要途径，而且，从单价上看，比招拍挂获得的土地成本要低。有实力和经验的开发商则尝到了旧改项目利润的甜头。也是陷阱：
不过，旧城改造这块大蛋糕并不那么容易吃到，也不是每家房企都能分羹利润。旧城改造的难度非常大，尤其是前期的拆迁补偿工作，需要房企对拆迁户一家一家来算账。
征地、拆迁、安置、补偿等环节难度的增加，无疑加重了旧城改造项目的经营成本。目前，土地价值越来越高，农民或者城镇居民法律意识也更加强烈。难免会碰到些‘钉子户’等，不仅耗费时间、精力、成本，影响工程进度，一旦处理不好，甚至引发社会事件。
而且，在土地出让趋于集约化的情况下，一些旧改项目的用地价格也处于上升的态势。旧改项目的开发难度，必然导致旧改项目开发周期过长、所需资金投入过多的问题。这期间则增加了更多的不确定性和风险。（资料来源于：地产观察）
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