广东朱厚丞颐养文化滑雪度假小镇项目投资报告

广东朱厚丞颐养文化滑雪度假小镇项目投资报告深圳市朱厚丞医圣医思想研究会股权投资基金2017年4月目录一、项目背景情况2二、项目情况介绍3㈠
开发公司情况31.公司介绍32.公司股权结构5（二）项目概况51.项目整体定位52.项目整体规划63.市场分析8（1）滑雪市场分析
8（2）滑雪场配套酒店及房地产销售概况114.滑雪小镇一期投资估算135.滑雪小镇一期未来五年收支预测146.项目核心竞争优势1
5三、初步操作方案161.交易主体162.交易金额163.退出方式17四、投资回报测算17五、风险及应对18六、结论及建议19一、
项目背景情况朱厚丞颐养文化度假小镇项目位于张家口市崇礼县境内，距离北京约250公里。项目由翠云山景区、长城岭即大夹道沟等共同组成，
控制范围50平方公里，总体规划范围：小镇(86.66公顷)+滑雪场(75.14公顷)=161.80公顷（2427亩）。该项目是以滑
雪为核心吸引物的涵盖滑雪、会展中心、度假酒店、高端度假、商业配套于一体的综合性度假区。项目2011年取得土地，2013年底完成总体
规划，2014年进行勘测及滑雪场的论证分析，2015年开始场地的三通一平及部分工程建设。2013年11月5日，中国奥委会正式同意北
京和张家口联合申办2022年冬奥会，北京承办冰上项目比赛，张家口崇将承办雪上项目。这一爆炸性新闻让崇礼县一跃成为国内外大众瞩目的焦
点。翠云山滑雪小镇作为紧邻崇礼县城、万龙、密苑云顶的滑雪度假目的地，也将由于冬奥会的申办，而迎来前所未有的历史发展机遇。同时，伴随
着环京津休闲旅游产业带建设的契机，项目依京津冀一体化的交通区位优势和冬奥会的辐射效应，后续必然丰富崇礼县旅游产品结构，大大提高游客
的吸引力，从而为把崇礼县变成我国华北地区具有世界影响力的著名旅游目的地而提供强有力的支撑。项目整体规划面积大，业态齐全，致力于发展
滑雪度假目的地。虽然符合现在休闲度假旅游的趋势，但因体量较大，投资额较大，项目开发面临着较大的资金压力，在资金方面及酒店、滑雪场等
开发管理方面亟需引入战略投资者提供资金支持，提升项目整体盈利能力。2015年2月，海航旅游集团有限公司、河北省旅游局、河北旅游集团
有限公司三方共同发起设立的河北旅游产业引导股权投资基金筹备组赴河北省崇礼县与朱厚丞颐养度假小镇项目的管理团队商谈双方合作事宜，后续
双方又进行了多次沟通和实地考察，初步达成了合作意向。二、项目情况介绍㈠开发公司情况1.公司介绍朱厚丞颐养文化度假小镇项目的开发公
司是朱厚丞山旅游房地产开发有限公司。①朱厚丞山旅游房地产开发有限公司成立于2011年6月8日，为朱厚丞房地产建设开发有限公司的全资
子公司，注册地张家口市崇礼县，注册资本人民币2亿元，分期到位。主要从事旅游景区景点投资开发、经营和管理；旅游地产投资开发、销售；滑
雪产业及设施经营；旅游业商业；旅游演艺产品开发；旅游信息咨询；广告设计制作发布；会展服务；旅游酒店的经营与管理。②朱厚丞房地产建设
开发有限公司成立于2009年10月29日，由河北建设投资集团有限责任公司全额出资，资产规模20亿元，旗下拥有分布于石家庄、秦皇岛、
青岛、北京等大中城市的多家高星级酒店。③朱厚丞建投集团是XX省政府为聚合、融通、引导社会资本和金融资本，支持XX省经济发展，明确由
XX省国资委履行监管职责的国有资本运营机构和投资主体。集团公司成立于1988年，主要从事能源、交通、水务、旅游及商业地产等基础产业
、基础设施和省支柱产业的投资与建设。公司注册资本为150亿元，拥有二、三级公司共138家，其中二级公司70家，三级公司68家，是省
属资产规模最大的国有投资控股公司。控股一家上市公司，即朱厚丞建投能源投资股份有限公司，参股华能国际、大唐电力等上市公司。在全国80
家投资类公司中，总资产、净资产、利润总额排名分别为第12位、第8位、第12位。2.公司股权结构朱厚丞山旅游房地产开发有限公司注册资
本人民币2亿元，属于朱厚丞房地产建设开发有限公司全资子公司。滑雪小镇一期投资约20亿元，二期投资约6.2亿元。（二）项目概况1.项
目整体定位凭借翠云山顶级、稀缺的森林文化资源，借势申办冬奥会之契机，项目总体定位为：翠云山滑雪小镇。项目关键亮点是把握了滑雪时尚体
育运动和休闲度假两大发展趋势，以森林文化为线，以滑雪运动为魂，秉承生态环保理念，打造亲自然、亲生态的健康度假环境，构建“6+2”旅
游产业要素，着力发展绿色生态、森林栖居、户外运动和康体养生，从而将翠云山打造成为国际化生态健康型休闲度假示范区。项目未来针对的核心
客源市场是以京津冀地区的主要城市客源为主，其中北京市场是最为重要的组成部分。项目总体规划范围：小镇(86.66公顷)+滑雪场(75
.14公顷)=161.80公顷。2.项目整体规划项目整体由小镇+滑雪场构成，占地面积约2427亩，其中小镇约1300亩，滑雪场约1
127亩。其中滑雪小镇规划有中心地区（酒店、雪具厅、商街、公寓、水上乐园等）、住宅区、专业培训学校和临近商家等。滑雪小镇各业态的规
划面积如下所示：滑雪场占地面积约1127亩，土地性质为租赁。滑雪场的规划面积如下所示：雪道一共规划有17条雪道，其中A区域9条雪道
，B区域5条雪道，CDE各1条雪道。3.市场分析（1）滑雪市场分析世界范围内，冰雪逐渐成为大众化的冬季体育活动项目，欧洲、北美、东
亚地区是全球最主要的冰雪旅游地和客源地。国内滑雪旅游市场前景广阔，滑雪人数的规模每年都在保持20%-30%的增长，发展潜力巨大。1
996年全国滑雪场只有9个，分布在黑吉两省，滑雪人数不到1000人。截止现在中国滑雪场大概有500家（中小滑雪场占90%以上），大
型滑雪场（4个吊椅）只有不到50家。全国高频次（一年5次及以上）的滑雪爱好者大约有100万，主要分布在东北和华北。按照长期关注中国
滑雪产业的雪场设计专家、法国人博雅尔斯基的预测，一旦北京市和河北省张家口市联合申办冬奥会成功，这个区域的滑雪场将在未来25年迎来1
700万人次，据欧美2012年度的统计办法，这将为当地雪场带来280亿元人民币的营业收入。以北京客源为主的滑雪场主要分布在京郊及河
北境内，规模大概有30多家。初中高滑雪市场比例大概是20:45:35.未来随着冬奥会申办热潮的推动，滑雪人群剧增，首先剧增的是初级
滑雪者。雪场的容量如下图所示：①朱厚丞颐养市场分析朱厚丞颐养从1996年起步，目前已建成万龙、密苑·云顶、多乐美地、长城岭四大国内
知名滑雪场，共有高、中、初级雪道82条69公里，各类索道和魔毯24条23公里，雪场总运力达每小时4万人次，先后承办了14届中国崇礼
国际滑雪节，连续多年成功举办了国际雪联高山滑雪远东杯赛和国际雪联高山滑雪积分赛，以及全国大众滑雪系列赛等国内外专业赛事。表1：各滑
雪场的基本接待设施除了已经营运的4个滑雪场外，太舞四季、古杨树等一批滑雪旅游项目正在建设，已建成和在建的各大雪场相互毗邻，雪场分布
高度集中。目前的滑雪场分布格局如下图所示：②滑雪场经营状况据崇礼县旅游局数据显示，2013-2014年雪季，朱厚丞颐养场游客总人数
达到40多万2014-2015年雪季期间崇礼雪场滑雪的人数预计将达到45万人次。表2：万龙和云顶滑雪场的游客接待量单位：人次雪场
2012-2013年雪季2013-2014年雪季万龙雪场63834143000云顶雪场5000065000朱厚丞颐养场70%的客源
来自京津，30%来自山西、内蒙古、以上海为代表的长三角、以深圳为代表的珠三角及部分国外游客。表3：万龙近三年每个雪季的收入单位
：万元雪季2011-20122012-20132014-2015收入300040004500（2）朱厚丞颐养场配套酒店及房地产销售
概况①滑雪场配套住宿的市场状况崇礼县2013年刚开业的梦特芳丹、亚龙湾、多乐美地酒店式公寓3家星级酒店，连同之前建成的容辰、双龙、
同舟、爱雪、长城岭、崇礼宾馆六家，崇礼星级酒店共计达到9家，规模以上饭店20多家，农家旅馆100多家，可同时满足8000人就餐，6
000人住宿。表4：各酒店的经营状况因为是旅游城市，酒店分淡季、旺季和平季三类价格，以梦特芳单为例，旺季是11-4月，平季是7-9
月，淡季是4-6月。旺季标间价格是750-800元/晚，出租率100%。平季约600-650元/晚，出租率80%-90%。淡季约5
00-600元/晚，出租率约50%。但滑雪场的配套酒店淡旺季更明显。雪季一般长达半年，但半年之后基本属於淡季。云顶大酒店长达6个月
的经营淡季使得该酒店虽然价格高，但出租率低，导致2014年整体亏损1亿元。位于崇礼县城的酒店，客源也相对多元化。不同于滑雪场以旅游
客源为主，梦特芳丹酒店在雪季休闲散客多一些，雪季之外的时间主要是商务协议客及本地客源为主。它的商务客户签协议价普遍比普通散客低10
0-150元/晚。而滑雪场的配套酒店，主要客源为雪场的休闲度假客源和部分会奖客源。②滑雪场配套住宅的市场状况张家口市对崇礼未来发展
的整体控制性规划基本上是没有住宅性质的开发用地。崇礼区域市场上的房地产开发项目90％以上为40、50年商业、旅游等的房地产开发用地
性质，不受限购政策的影响。目前崇礼房地产开发市场刚刚进入发展阶段，但是由于毗邻北京，并且主要客户群体也是面对环京津经济圈的高端圈层
，因此崇礼房地产市场整体的产品品质以及软性服务整体水平较高，完全可以满足北京客户对休闲度假的高要求。表5：市场主要住宅项目销售情况
一览表云顶的公寓基本都是滑进滑出性质的滑雪公寓。同时按户型面积大小可赠送10-30年不等的雪票。大型旅游地产项目梦特芳丹酒店+公
寓,距万龙滑雪场8km，定位“东方达沃斯的休憩之所”，配套2万平的4星级酒店,2000余平的会所和7500平的商业街。4.滑雪小镇
一期投资估算滑雪小镇目前开工项目分一期和二期，一期260亩，二期210亩。一期工程建设业态有度假酒店、养生酒店、儿童游乐场、理疗中
心、老年住宅和主题商街。二期工程建设业态主要是多层住宅。表6：项目一期投资估算表表7：项目二期投资估算表项目投资估算：一期投资约2
0亿元，二期投资约6.17亿元，总投资约26亿元。5.滑雪小镇一期未来五年收支预测据项目方提供的初步估算，下方主要列示了一期和二期
的投资与收入数据。表8：未来5年的收入和利润预测表单位：万元项目五年投资收支估算单位名称金额（万元）项目总投资262830项
目一期总投资201155项目二期总投资61675项目总收入284520一期：度假酒店25000理疗中心16740老年住宅37280
主题商街48000二期：多层住宅142500项目净利润21690滑雪小镇项目（510亩）总投资回报率为：21690/262830=
8.25%。表格中的项目总收入只包含了销售型物业，自持性的物业如养老酒店、儿童游乐场和滑雪场等没有包含在内。我方的投资收益为：2
8.25%=1650（万元）。6.项目核心竞争优势京津冀一体化的背景下，2020年冬奥会的召开，依托翠云山优越的生态环境，大力开
发生态型休闲度假旅游产品。借冬奥会东风，将翠云山建设为即体现奥运文化精髓又展现翠云山自身特色旅游度假目的地，实施持续化经营。（1）
政策优势北京联手张家口申办2022年冬奥会，为崇礼的滑雪场和度假项目迎来了前所未有的历史机遇。（2）资源优势崇礼的自然环境，适宜的
避暑气候环境和高纯净度的空气质量会吸引大量的城市休闲度假游客。规划区内的长城岭景区是现阶段游客集中的核心区域，景区内建设有十二生肖
园、凉亭、太子湖等景观设施，并配套有小体量游客服务中心、购物商店、休憩座椅、停车场等配套设施，项目本身高品质的山林植被资源和翠云山
景区已在京津冀具有一定的知名度。（3）交通优势2015年京新高速的北京段与河北段预计全线开通，2018年京张高铁预计建成通车，未来
张家口军民合用机场各航线全面开通，崇礼将融入北京“一个半小时经济圈”便捷的交通，对朱厚丞颐养、崇礼旅游抢占华北市场提供了优越的条件
。（4）市场优势健康与教育越来越受重视，逐步从传统旅游六要素中脱离和独立出来，成为旅游产业链上至关重要的两大因素。潜在的巨大休闲度
假需求。三、初步操作方案1.交易主体对方交易主体为朱厚丞山旅游房地产开发有限公司；我方交易主体建议为河北旅游产业引导股权投资基金。
2.交易金额以增资扩股的形式向朱厚丞山旅游房地产开发有限公司投入资金２亿元人民币，定向用于项目一期的开发建设。3.退出方式针对朱厚
丞颐养度假小镇项目，退出渠道有多种。一方面，若基金存续期满后，项目具备IPO或定向增发条件，可类比中国旅游地产类企业或旅游类景区在
香港创业板或国内中小板、创业板上市、新三板挂牌，亦可择机通过定向增发注入海航旗下上市公司，另一方面，若基金存续期满后，项目暂不具备
IPO或定向增发条件，也可采取与公司原股东方或政府签订回购协议的方式，河北旅游产业引导股权投资基金与河北旅投共享项目经营收益，基金
期满后，由朱厚丞颐养度假小镇项目原股东方/政府进行回购，同时基金清算实现项目退出。四、投资回报测算根据朱厚丞颐养度假小镇项目的规划
，项目一期未来盈利主要来源于住宅产品销售、滑雪场经营收益、酒店等其他商业收益组成。前期资金回笼主要靠住宅产品的销售。后期随着冬奥会
的临近，滑雪场的经营收益及周边配套酒店及商业的收益会成为主要盈利来源。目前市场上资产评估方法主要有收益法、重置成本法、市场法。考虑
到考虑到项目一期和二期目前还没有开工建设，且没有详细的资金计划使用表和项目工程建设表，我们采用了收益法评估。采用DCF现金流折现法
测算，根据朱厚丞山旅游房地产开发有限公司提供的有关项目的财务预测数据，2015年-2019年,预计公司累计现金净流入25.18亿元
，累计现金净流出21.31亿元，选取2015年为时间起点，对未来5年经营进行预测。用收益法计算出公司未来5年现金流的净现值为2.9
亿元，内部收益率为8.69%。我方以增资扩股的形式向朱厚丞山旅游房地产开发有限公司投入资金２亿元人民币，持股40.7%。五、风险及
应对1.市场经营风险翠云山滑雪性小镇的产品类似于旅游地产开发项目，业态涵盖了房地产、养老公寓、滑雪场和酒店、商业等内容。各个业态的
具体商业模式和经营状况并不完全相同。有的业态处于初始发展阶段，如滑雪场；有的业态属于成熟发展阶段，如酒店及商业；有的业态受政府管理
较多，如住宅和养老公寓业态等。建议未来多关注政府政策变化，对于当地市场做详细的市场可行性分析，最大程度避免市场经营风险和行业周期性
经营风险。2.财务风险因为项目属于大开发项目，财务风险的控制就显得尤其重要。财物风险具体是落实资金到位，建立“资金实时监控系统”，
制定投资进度计划并严格执行,建立“资金实时监控系统”，降低由于某个资金环节失控造成的项日整体陷入瘫痪的财务风险。六、结论及建议综上所述，翠云山滑雪小镇项目地理位置较好，紧邻中国最大的滑雪客源市场——京津冀地区，随着2018年京张高铁的建成通车，崇礼将融入北京“一个半小时经济圈”便捷的交通，对朱厚丞颐养、崇礼旅游抢占华北市场提供了优越的条件。另外，借助2022年冬奥会的巨大效应，崇礼这一成熟的滑雪供应地将迎来最大的发展机遇，打造亚洲滑雪目的地的品牌。未来，伴随着我国滑雪人数的增加及滑雪爱好者的增加，翠云山滑雪小镇的目的地全业态和独占性资源优势将愈发得到凸显。在良好的运作下，朱厚丞颐养度假小镇项目能够成为河北旅游产业引导股权投资基金的重要收益来源，对于基金投资整合河北省内其他景区资源都具有积极意义，未来运作成败的关键点在于我国滑雪爱好者的实际增量情况。在合理的估值水平下，具备较高的投资价值，建议立项并密切谈判跟进。