第一章总则
1.1、编制目的
1、为规范公司所属代建项目的建设管理，依据公司全面提高代建项目管理水平及深化项目管理
制度改革、推行项目经理负责制的要求，明确在代建工程建设管理全过程中项目管理部的职能。
2、本手册明确了全过程代建项目管理中公司与各参建单位及委托方（使用方）责、权关系，为
顺利开展代建管理的协调工作提供依据。
3、本手册涵盖了代建项目从前期管理到实施管理至最终的验收管理的全过程，旨在为参与项目
管理的人员提供实用操作手册。
1.2、编制依据
本手册依据《福建省省级政府投资项目代建制管理办法（试行）》（2008）、《福州市市级政府投
资项目代建制管理办法（试行）》（2010），及建设行业有关政策、法规和相关规范标准，同时汇总公
司近年从事代建项目管理的实践经验进行的编制。
1.3、主要内容
本手册以代建项目周期为主线，分为项目前期代建管理及项目实施阶段代建管理两大阶段，具
体划分为：决策管理、报批管理、勘察设计管理、招投标管理、合同管理、施工管理、竣工管理。
1.4、适用范围
本手册可作为公司范围内代建项目派出的项目管理部各成员的工作范本或指南、未明确的部分
依照公司《工程项目管理手册》执行。
1
第二章项目管理的主要工作内容
代建项目以控制投资额、保证项目工期及质量为建设目标，在委托方、使用单位、财政、审计、
监察等部门的监督下负责项目的实施，竣工验收后移交给使用单位。
2.1、全过程代建项目的阶段划分及管理流程
（1）代建项目可划分为项目前期阶段、项目实施阶段（见图）
项目前期代建项目实施阶段代建
前期决策阶段初步设计项目建设施工
方案设计施工图设计使用保修
开工竣工验收保修期
项目移交结束
（2）全过程代建项目管理流程图（见图）
签订代建合同
公司管控层制定工
作任务、明确职责
成立项目管理部
决策
协助使用单位编制项目报批管理：办理立项、组织开展可行性研究、
阶段建议书、选址意见书等规划、用地等批准手续形成报告
勘察
设计组织勘察设计招标确定设计方案及概算施工图设计与预算编制列入年度投资计划
阶段
招投标工程招标投标确定施工单位、监理单位等
阶段
2
协合同签订及备案
助
施工管征
理阶段地
拆施工前准备工作办理施工许可证
迁
组织工程施工
投资控制、进度管理、质量管
理、安全管理、文明施工管理
竣工竣工验收及工程移交
阶段
竣工结算保修、后评价等
全过程代建项目管理流程图
2.2、代建项目管理的主要工作内容
（1）代建项目的管理一般从项目可行性研究或者项目建议书的批复开始，直至项目移交、通过
有关部门工程竣工结算审计和工程审计并完成保修服务为止。（见图）
决策阶段管理
编制项目建议书项目选址意见书环境影响评价报告节能评估报告可行性研究报告
报批管理
发改部门规划部门国土部门建设部门其他相关部门
项目建议书的报批、节建设项目选址意见书、意向用地意见函、土地项目初步设计审查、项环境影响评价报告、建
能评估报告报批、可行建设用地规划许可证、置按意见、国有土使用目施工图审查备案、工设工程消防设计审核、
性研究报告的报批等建设工程规划许可证权变更登记等程招标投标监督备案等取水许可、排水许可等
勘察设计管理
目标管理过程管理沟通管理
质量管理、进度管理与勘察设计任务书的编设计例会制度、设计汇
投资管理制、方案设计、初步设报及报告制度以及设计
计、施工图设计等成果评审制度
3
招投标管理
招标策划招标过程管理资格预审文件编制及管理招标文件编制及管理
招标条件的审查、招标招标准备、实施和定标资格预审公告、申请人须投标人须知、评标办法、
方式的确定、招标组织若干工作环节或工作步知、资格审查办法、资格合同条款、工程量清单
形式的确定等骤等预审申请文件格式等等
合同管理
招标阶段的合同管理实施阶段的合同管理合同后评估合同争议处理及风险防范合同的档案管理
施工过程管理
投资管理进度管理质量管理
资金使用计划、工程计项目进度计划的编制、质量管理的规划、质量职业健
康安全
量与工程价款的支付、实施、检查、调整管理计划的编制和实
工程变更及现场签证、施、施工阶段质量检查及环境
管理
索赔费用管理验收
竣工管理
竣工验收管理竣工结算管理竣工资料管理竣工移交管理竣工决算管理保修期管理
项目后评价
代建项目管理的主要工作内容
2.3全过程代建项目部组织模式、工作职责分工。
（1）根据公司管控层制定的工作目标，由公司各相关职能部门派驻人员组成项目管理部各专业小
组并任命项目经理，项目管理部作为公司针对代建项目设立的非常设管理机构，将代表公司按照代建
项目管理手册的要求全面推动建设项目的各项工作；代表公司协调建设项目各参与方的关系；代表公
司进行与委托方的及时沟通。按照项目经理对公司管控层负责、项目部各专业小组对项目经理负责的
原则进行项目管理。
4
工程建设管理模式
委托方
公司管控层、运营进行监代建项目管理部对外协
政府各职能部门
管理部督、考核、调、报建
指导报批手续
工程管理
咨询管理勘察、设计大宗设备材
管理
料采购
招造各勘建专深设设设施专特
备备备
监投价项查筑项化工分项种
、、、
总包施
理标咨检设设设设材材材施
包单工工
单代询测计计计计料料料
位
位理单单单单单单厂厂厂单单单
家家家
位位位
单位位位位位位甲乙丙
位
5
项目管理部组织模式及人员配置
项目经理：
咨询顾问单位
技术负责人：
项目报建组土地征迁组设计技术管理组工程管理组造价合同管理组综合组
（负责人）（负责人）（负责人）（负责人）（负责人）（负责人）
（结构）（土建）招标管理：
（建筑）（装修）合同管理：
（装修）（暖通）造价管理：
（电气）(电气)
(弱电)（给排水）
（给排水）
6
（2）项目管理部各岗位职能与分工
1、项目经理（人员派驻按公司管理手册执行）
项目经理作为整个项目推进的联络人和责任人的主要工作职责：1、根据公司管控层所制定的工
作目标进行任务分解，下达到项目部的各个专业小组，并及时跟踪，建立信息高效传递和共享的平台；
2、项目经理作为公司的合同代表履行合同义务、监督合同执行、运用合同的法律约束手段把项目各参
与单位统一到项目目标和合同条款上来，确保工作目标的实现；3、汇总工程进展的各项情况并及时向
委托方、公司管控层汇报，为决策提供咨询。
2、技术负责人（总工办派驻人员）
负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，负责论证、评价，负责内部技术、
质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系，负责该阶段与委托方（使用方）的沟通并及时
向项目经理汇报。
3、项目报建组（策划部、市政部、资产管理部派驻人员）
负责项目报建工作，配合委托方办理各项报建手续的报批报审，进行综合管线配套工程的管理，
负责建设过程资料的收集与归档，负责该阶段与委托方（使用方）的沟通并及时向项目经理汇报。
4、土地征收组（征收事物部派驻人员）
负责按照现行征地及房屋征收政策配合委托方协调、推进建设项目的征地、房屋征收补偿安置、
拆旧、交地工作，负责该阶段与委托方（使用方）的沟通并及时向项目经理汇报。
5、设计技术管理组（策划部、总工办派驻人员）
对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有
关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，及
时解决项目建设过程中的各种技术问题，负责该阶段与委托方（使用方）的沟通并及时向项目经理汇
报。
6、工程管理组（房建工程部派驻人员）
对现场施工进行统筹管理，针对性对监理单位、施工单位进行管理。审核上报的各种方案、计划、
变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人
的试验。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，
分析，采取措施，确保计划的实现。负责该阶段与委托方（使用方）的沟通并及时向项目经理汇报。
7、造价合同组（合同部派驻人员）
7
负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程序，为业主提供招
标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段；负责工程计量、进度款支
付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作；负责工程财务管理；负
责编制资金使用计划；负责该阶段与委托方（使用方）的沟通并及时向项目经理汇报。
8、综合组（施工方或监理方提供人员）
负责施工现场的统一规划与布置，负责文明施工与安全生产工作！接受业主临时指派任务；统一
管理项目管理部的车辆、办公用品等，协调各工作组之间办公资源的分配与使用，统筹项目管理部的
后勤保障工作。
8
第三章项目的决策管理
3.1、项目决策管理的重要性及内容
（1）代建项目决策阶段要对工程项目投资的必要性、可能性、可行性，以及为什么要投资、何
时投资、如何实施等重大问题进行科学论证和多方案比选，对工程项目长远经济效益和战略方向起着
决定性的作用。决策阶段是建设项目前期工作的重点，在项目周期中处于十分重要的地位，其工作质
量对项目投资具有决定性的作用。
代建项目决策管理工作是指从项目建议书编制到项目可行性研究报告批复完成的全部管理工作。
3.2、项目决策阶段各参与方工作职责及流程
（1）代建项目决策阶段各参与方工作内容一览表（见图）
决策阶段各参与方工作内容一览表
委托单位/使用代建工程咨询发展改革
阶段序号工作任务环保部门规划部门
单位单位单位部门
1项目建议书审核申报编制审批
项目选址意见
2审核申报编制审批
书
决策环境影响评价
3审核申报编制审批
阶段报告
4节能评估报告审核申报编制审批
可行性研究报
5审核申报编制审批
告
（2）代建项目决策阶段工作流程图（见图）
9
工作内容委托单位/代建单位工程咨询单位发展改革部门环保部门规划部门
使用单位
项目建议书编制项目建议书
审查项目建议书
审核项目建议书
报批项目建议书
项目建议书的批复
项目选址编制项目选址意见书
意见书
审查项目选址意见书
审核项目选址意见书
报批项目选址意见书
项目选址意见书批复
环境影响编制环境影响评价报告
评价报告
审查环境影响评价报告
审核环境影响评价报告
报批环境影响评价报告
环境影响评价报告批复
节能评估编制节能评估报告
报告
审查节能评估报告
审核节能评估报告
报批节能评估报告
节能评估报告的批复
可行性编制可行性研究报告
研究报告
审查可行性研究报告
审核可行性研究报告
报批可行性研究报告
10可行性研究报告批复
第四章项目报批管理
4.1、项目报批管理的各参与方工作职责及报批流程
（1）在代建项目管理过程中，代建单位代表委托单位依照建设程序办理行政审批手续。代建项
目的报批管理贯穿于项目建设行为的始终，但密集于项目建设的前期，组织良好的项目报批管理是代
建单位履行代建管理的重要环节。
代建项目报批各参与方工作内容一览表（见图）
代建项目报批各参与方工作内容一览表
委托单位/发展改革其他相关
序号工作任务代建单位咨询单位设计单位国土部门规划部门建设部门
使用单位部门部门
1项目建议书报批审核申报编制审批
2项目选址意见书审核申报编制审批
3环境影响评价报告审核申报编制审批
4节能评估报告审核申报编制审批
5可行性研究报告审核申报编制审批
6建设用地规划许可证提供资料申报审批
7建设工程规划许可证提供资料申报审批
8设计方案审查审核申报编制审批
9初步设计概算审核申报编制审批
政府投资工程建设项目
10审核申报编制备案备案
招标备案
政府投资工程建设项目
11审核申报编制核准
招标方案核准
12意向用地意见函提供资料申报审批
13土地转换意见提供资料申报审批
14置换土地批复提供资料申报审批
15土地整合意见提供资料申报审批
16办理规划手续地籍调查提供资料申报审批
17办理用地手续地籍调查提供资料申报审批
18办理土地登记地籍调查提供资料申报审批
国有土地使用权初始登
19提供资料申报审批
记
国有土地使用权变更登
20提供资料申报审批
记
21建设工程设计审查提供资料申报审批
22建设工程施工合同备案审核申报备案
23建设工程质量监督备案申报备案
24建设工程安全监督备案申报备案
11
25建设项目报建费核缴提供资料申报核定
建设工程施工许可证办
26提供资料申报核发
理
地震安全性评价和抗震
27申报编制审批
设防要求的审定
28地质灾害性评估申报编制审批
29建设工程消防设计审核申报编制
新建、改建、扩建项目
30申报审批
预防性卫生审查
31人防工程规划方案审查申报审批
32人防工程施工图审查申报审批
防空地下室易地建设费
33申报核定
核定
拆除人防工程（防空警
34申报审批
报）批准
代建项目报批流程（见图）
建设项目选址意见
项目建议书的编制
（主管上级）
环境影响评价
建设项目选址意见书、用
节能分析报告项目建议书审批（立项）
地预审
编制可行性研究报告
土地使用审批手续
可行性研究报告审批
地震安全性评估
方案设计地质灾害安全性评估
水土保持方案审批
方案报批（规划、消防、
环保、卫生防疫、交通、
气象、人防、水利等）
地质勘察办理用地批准书
初步设计及总概算
施工图设计
施工图审查
12
工程施工、监理招标办理工程规划许可证
办理质监、安监手续
办理施工许可证
4.2、项目报批的工作内容
（1）发改委的审批流程图（见图）
项目单位编制项目建议书
不予批准申请
发展改革部门服务窗口
批准
代建单位组织编制
可行性研究报告
申请申请
申请申请
办理办理
办理办理
规划环境
用地节能
选址影响
预审评估
意见评价
规划主管部门国土主管部门环保主管部门发展改革部门
可行性研究报告
招标方案核准
发展改革部门窗口提交
初步设计概算审核
申报材料
招标控制价报审
招投标备案
13
（2）规划部门的审批流程图（见图）
窗口受理
（0.5个工作日
建设单位凭规划信息技术中心提供的控规坐
标点文件到土地管理部门进行国土地籍测量
建设单位凭国土地籍测量资料委托测绘单位
进行用地界址测绘，测绘单位将测绘工作图
交规划分局核实无误后，出具正式测绘成果
规划信息技术中用地界址测绘的基本
交建设单位和规划信息技术中心
心出具的红线图要求：（1）实测拟建
必须具备以下信用地的范围、界线；
息（1）用地红线（2）实测用地内、用
规划信息技术中心出具叠加用地界址信息和
和规划控制线；地周边现状建筑角点
规划控制信息的红线
（2）各类用地的坐标、层数、高度、
范围；（3）该用地距用地边界距离以及
的航空限高；（4）现状建筑之间的间
建设单位持叠加用地界址信息和规划控制信
所用的控规版本距，并注明其结构形
息的红线图到局窗口报建
式和现状使用功能
划拨出让
核发《建设项目选址意见书》、规
核发规划条件联合
划条件、《建设用地规划许可证》
审批
如需进行指标复核建设单位凭出让合同领取
的，规划信息技术中“建设项目选址意见书”
心对下列指标进行
核算：（1）核算建筑
项目主要规划指标，
建设工程设计方案审查
包括用地面积、各单
体建（构）筑物基底
面积、基底总面积、
建设单位凭加盖有坐标放线蓝条章的建设工程
绿地面积、建筑密
设计方案总平面图和“建设项目坐标放线通知
度、绿地率等；（2）
书”委托测绘单位进行坐标放线，测绘单位将坐
日照要求
标放线工作图交规划局核实无误后，出具正式坐
标放线成果交建设单位
规划局核发《建设工程规划许可证》
规划部门审批流程图
14
（3）国土部门的审批流程图（见图）
行政划拨协议出让
国有建设用地使用权国有建设用地使用权
新建项目新建项目
申请人办理选址意见书申请人办理意向用地
划
征询意见函
拨
土
申请人办理
地
意向用地征询意见函申请人办理拟供地“规划
补
设计条件通知书”
办
出
申请人办理
让
“建设用地规划许可证”
申请人委托地籍事务部门
完成地籍调查
申请人提出正式用地申请
国土部门现场踏勘
国土部门拟定国土部门拟定
行政规划供地方案协议出让供地方案
行政划拨供地方案协议出让供地方案
审批审批
核发“国有建设用地划拨决签订“国有建设用地使用权
定书”、“建设用地批准书”决定书”、缴纳土地出让收入
地籍事务部门完善地籍调查成果
初始（变更）登记发证
国有建设用地出让、划拨、土地登记事项审批受理流程图
15
（4）建设部门的审批流程图（见图）
办理项目信息卡
初步设计文件报审
施工图设计文件报审施工图审查机构审查
建筑工程外立面装饰设计报审
招投标监督备案招标控制价评审
施工合同备案
建设工程规划许可证
建设工程质监、安监备案支付安全文明施工措施费
用地手续
建设项目报建费核缴
建设单位、施工单位、劳务分包
单位“农民工工资支付专用账户
建筑工程施工许可证核发开立证明”
劳务分包合同、监理合同
建设部门审批流程图
（5）其他主要相关部门的报批管理
主要包括：环评审批、抗震审查、消防设计审查、人防审查。
16
第五章项目勘察设计管理
5.1、项目勘察设计管理各参与方职责及工作流程
（1）项目勘察设计管理的首要任务是将不同阶段的勘察设计任务进行分析，明确各阶段目标并
将其逐步细化，绘制详细的任务分解表，保证各阶段的勘察设计管理工作都有明确的责任主体。
代建项目勘察设计管理各参与方职责分配表（见图）
代建项目勘察设计管理各参与方职责分配表
参与
招标代理
单位勘察单位设计单位代建单位使用单位委托方审图机构承包方监理单位咨询单位
机构
工作任务
设计任务书负责确认
方案
方案招标组织确认负责
设计
方案设计文件负责管理配合确认
阶段
方案优化负责管理确认
勘察任务书负责确认
初勘勘察招标管理确认负责
阶段勘察方案负责确认管理配合
初勘报告负责使用管理审查配合
设计任务书负责确认
初步
初步设计招标组织配合确认负责
设计
初步设计文件负责管理配合确认
阶段
设计概算负责管理确认审查
详勘
详勘报告负责使用管理审查配合
阶段
设计任务书负责确认
施工施工图设计招
组织确认负责
图设标
计阶施工图设计文
负责管理确认审查配合
段件
施工图预算负责管理确认审查
资料管理参与管理监督参与参与参与参与
地勘及设计的
配合配合组织参与参与参与参与
现场服务
施工设计交底与图
参与组织参与参与参与参与
阶段纸会审
专项设计及深
审查管理配合确认审查配合配合参与
化设计
设计变更负责管理确认审查配合配合参与
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代建项目勘察设计管理总体工作流程图（见图）
勘察单位设计单位代建单位委托方审查单位施工单位
方案设计阶段方案设计招标
签订设计合同
方案设计
设计方案评审
方案设计优化
方案设计确认
初步勘察
初步勘察报告审查
初步勘察报告确认审查
初步设计阶段初步设计招标
签订设计合同
初步设计
初步设计评审
初步设计优化
初步设计确认
详细勘察
详细勘察报告评审
详细勘察报告确认审查
施工图设计阶段施工图设计招标
设计合同签订
施工图设计
施工图设计评审
施工图设计优化
施工图设计确认审图
施工图设计交底
设计变更提出施工图交付
施工阶段
编制设计变更方案
设计方案审批
完成设计变更图
监理单位监督
设计变更实施
收尾阶段
竣工图整理汇总
向业主移交资料
18
5.2、项目勘察设计管理工作内容
（1）设计是工程建设质量的保证，也是决定工程质量的关键因素。
代建设计各阶段质量管理任务（见表）
阶段质量管理任务
（1）编制方案设计任务书中有关质量管理的内容
（2）组织专家对设计方案进行评审并协助委托方选定设计方案
（3）审核设计方案是否满足国家及委托方的质量要求和标准
（4）从质量管理角度提出方案优化意见
方案设计阶段
（5）审核设计优化方案是否满足规划及其他规范要求
（6）组织专家对优化设计方案进行评审
（7）在方案设计阶段进行协调，督促设计单位完成设计工作
（8）编制方案设计阶段质量控制总结报告
（1）编制初步设计任务书中有关质量管理的内容
（2）审核初步设计是否满足国家及委托方的质量要求和标准
（3）对重要专业问题组织专家论证，提出咨询报告
（4）组织专家对初步设计进行评审
（5）分析初步设计对质量目标的风险，并提出风险管理的对策与建议
（6）若有必要，组织专家对结构方案进行分析论证
初步设计阶段（7）对智能化总体方案进行专题论证及技术经济分析
设
（8）对建筑设备系统技术经济等进行分析、论证，提出咨询意见
计
（9）审核各专业工种设计是否符合规范要求
阶
（10）审核各特殊工艺设计、设备选型，提出合理化建议
段
（11）在初步设计阶段进行设计协调，督促设计单位完成设计工作
（12）审核初步概算，使之符合立项时的投资要求
（13）编制初步设计阶段质量控制总结报告
（1）在施工图设计阶段进行设计协调，跟踪审核设计图，发现图中的问题，及时向设计单位提出，督促设
计单位完成设计工作
（2）审核施工图设计与说明是否与初步设计要求一致，是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和
标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量达到设计合同要求及获得政府有关部门审查通过
（3）审核施工图设计是否有足够的深度，是否满足施工招标及施工操作要求，确保施工进度计划顺利进行
（4）审核各专业设计的施工图纸是否符合设计任务书的要求，是否符合规范及政府有关规定的要求，是否
施工图设计阶段
满足材料设备采购及施工的要求
（5）对项目所采用的主要设备、材料充分了解其用途，并做出市场调查报告；对设备、材料的选用提出咨
询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本
（6）控制设计变更质量按规定的管理程序办理变更手续
（7）审核施工图预算，必须满足投资要求
（8）编制施工图设计阶段质量管理总结报告
（1）编制专项设计及深化设计任务书，明确委托方需求、设计总包配合要求、专项设计及深化设计技术标
准、完成的设计成果内容，要求专项设计及深化设计人员严格按照这些规定编制设计文件
专项设计及深化设计阶（2）根据设计任务书，编制专项设计及深化设计的设计方案及质量计划书
段（3）加强专项设计及深化设计过程的沟通与交流，各方及时提交设计输入数据
（4）专项设计及深化设计应履行完善的签字、盖章等手续的出图程序
（5）加强设计成果的会审工作，层层把关，全面校审，确保满足总设计要求
19
代建项目设计各阶段质量控制程序图（见图）
设计单位代建单位委托方审图单位
设计招标文件、设计合同对质量
要求条款
编制方案设计
审核方案设计文件
不符合
分析原因、发出修改设计指令
符
合
设计修改
设计质量报告
确认
否
编制初步设计
是
审核初步设计文件
不符合
分析原因、发出修改设计指令
符
合
设计修改
设计质量报告
确认
否
是
编制施工图设计
审核施工图文件
不符合
分析原因、发出修改设计指令
符
合
设计修改
设计质量报告
确认
否
是
符合
移交设计文件施工图审核
不符合
发出修改设计指令
设计修改
出具审查合格书
编写总体设计质量报告确认
20
（2）代建项目设计各阶段投资管理的重点：
1、设计任务书应全面反映委托方的需求，确定设计标准及工程所需材料、设备的标准；
2、推行限额设计，明确限额目标，使限额设计贯穿于整个设计各阶段；
3、推行标准化设计；
4、审查设计概算，若概算超过估算应找出原因，修改设计，调整概算；
5、推行设计收费与成本节约挂钩，制定设计奖惩制度；
设计各阶段投资管理
阶段投资管理任务
（1）编制设计方案任务书中有关投资管理的内容
（2）对设计单位方案设计文件提出关于投资管理的优化意见
（3）根据设计方案优化意见编制项目总投资修正估算
方案设计阶段
（4）编制方案设计阶段资金使用计划并控制其执行
（5）比较修正投资估算与投资估算，编制各种投资管理报表和报告
（1）编制、审核初步设计任务书中有关投资管理的内容
（2）审核项目设计总概算，并控制在总投资计划范围内
（3）采用价值工程方法，控制节约投资的可能性
初步设计阶段
（4）编制本阶段资金使用计划并控制其执行
设（5）比较设计概算与修正投资估算，编制各种投资管理报表和报告
计
阶（1）编制、审核施工图设计任务书中有关投资管理的内容
段（2）根据批准的总投资概算，修正总投资规划，提出施工图设计的投资管理目标
（3）编制施工图设计阶段资金使用计划并控制其执行，必要时对上述计划提出调整建议
（4）跟踪审核施工图设计成果，对设计从施工、材料、设备等多方面作必要的市场调查和
技术经济论证，并提出咨询报告，如发现设计可能会突破投资目标，则协助设计人员提出解
决办法
施工图设计阶
（5）审核施工图预算，如有必要调整总投资计划，应采用价值工程的方法，在充分考虑满
段
足项目功能的条件下进一步挖掘节约投资的可能性
（6）控制设计变更，注意审核设计变更的结构安全性、经济性等，审核和处理设计过程中
出现的索赔和与资金有关的事宜
应将专业及深化图设计的投资管理纳入设计投资管理中，并引入“限额设计、标准设计”等
专项设计及深化设思想
计阶段
21
（3）方案设计阶段是设计真正开始的阶段，既需要满足委托方的需求也需向规划部门报批。
方案设计审查流程图（见图）
设计单位代建单位
确定中标的方案设计
组织方案设计优化审查：
针对方案设计不理想的部分，提
出修改意见；
提出投资控制要求
方案设计优化
未通过
审查优化方案
通过
接收方案优化成果：
按合同要求接收方案设计成果；
提请委托方确认
未通过
组织方案内部评审
通过
向当地规划部门报审
方案设计审查流程图
22
（4）当方案设计通过委托方及相关部门审批后就可以开展初步设计，初步设计应满足国家相关规定，
并提供相应的设计概算，以便委托方控制投资。初步设计文件应包括设计说明书（设计总说明及各专
业设计说明）、有关专业的设计图纸、主要设备或材料表、工程概算书以及有关专业计算书。
初步设计管理程序图（见图）
设计单位代建单位
编制初步设计任务书
在方案设计基础上，进一步提出建筑、
结构、设备等专业的设计要求；
提出投资控制要求，实行科学合理的
限额设计
编制初步设计
组织初步设计优化审查：
针对初步设计不理想的部分，提出修改
意见；
审查是否符合限额设计的要求
初步设计优化
未通过
审查优化设计
通过
未通过接收初步设计优化成果：
按合同要求接收初步设计成果；
提请委托方确认
同意
向当地建设行政主管部门报审
初步设计管理程序图
23
初步设计图纸审查意见表
编号：
工程项目设计单位
文件名称
文件编号提交日期
审查意见：
代建单位审查意见
审查人签字：项目经理签字：
时间：年月日
24
（5）施工图委托审查机构进行，代建单位应重点进行预算控制。
施工图预算控制程序图（见图）
委托方代建单位设计单位
施工图设计
审核施工图设计
编制施工图预算
及工期预算
施工图设计认可
技术经济分析
审核投资预算及工期预算
否
是否合理
是是
预算工期与概算工期逐项比较施工图预算与设计概算逐项比较
否
有无偏差
是
分析工期及投资偏差原因
是
提出改进意见
施工图设计是否需改进
否
改进施工图设计
否
施工图设计认可
重新做投资预算
及工期预算
是
审核改进后的施工图投资预算及工期预算
否
是否合理
改进的施工图设计认可
是
列出分部分项列出设备、形成
准备招投标
工程量清单材料清单预算控制价
施工图预算控制程序图
25
（6）专项设计与深化设计的管理
专项设计是在建设项目内，因原设计图纸不能反映的一些特殊要求、专业要求、工艺要求而需要
进行的专业化设计及设计概算（厨房设计、洗浴设计、专业的灯光及音响设计、工业建筑工艺要求等）。
深化设计是在项目施工总设计图纸完成的前提下，在总设计图纸范围内，针对某一项或多项特殊
专业进行的专业设计及设计概算，并且不能改变总设计图纸所确定的范围（钢结构深化设计、幕墙深
化设计、弱电系统深化设计等）。
专项设计及深化设计图纸（方案）审查会签表（见公司工程项目管理手册）
（7）设计交底与图纸会审的管理
1、基本要求：各有关单位必须参加，所有参会单位均应在图纸会审签到表上签字；各参与单位
应提前至少两天做好初步审查送交给代建项目部汇总，之后移交设计单位；应形成会审纪要底稿，在
正式的会议纪要发出前，由造价合同管理组或造价咨询单位提供因会审纪要中的设计变更所产生的费
用变化，并提出意见，以便项目经理及委托方最后决定是否需要变更；
（8）设计变更的管理（见附件）
26
第六章项目招投标管理
6.1、政府投资项目代建模式的招投标管理各职责部门之间的组织关系及责任分配
（1）政府投资项目代建模式的招投标关系示意图（见图）
委托人
委托
设备采购
招标材料设备
代建单位
供应商
勘察招标
施招标代理
工
设计招标招标
招招标代理机构
标
监理招标
勘察工程造价咨询
单位设计工程造价
咨询招标
单位
监理
单位
承包商承包商
施
工专劳专劳
承
业务业务
包
商分分分分
包包包包
（2）代建项目的招投标管理中关键的主体是代建单位，它为委托人提供服务，接受委托人的监督。
同时，对下一级各单位分别进行招标。
代建项目招投标管理各参与方职责分配表（见图）
代建项目招投标管理各参与方职责分配表
参与方各参与单位职责分工
序号
工作内容委托方代建单位招标代理机构投标单位招投标监督部门
1具备招标条件审核审核审核行政监督
2编制招标（资格预审）文件合同监督审核组织行政监督
3发布招标（资格预审）公告合同监督审核组织行政监督
4发售招标（资格预审）文件合同监督审核组织行政监督
5资格预审合同监督审核组织行政监督
6勘察现场合同监督审核组织参与行政监督
27
7投标答疑合同监督审核组织参与行政监督
8开标合同监督审核组织参与行政监督
9评标合同监督审核组织行政监督
10中标公示合同监督审核组织行政监督
11发中标通知书合同监督审核组织行政监督
12签订承包合同合同监督审核参与行政监督
6.2、项目招投标管理工作内容
（1）根据相关法律法规的规定，审核招标条件。
（2）根据业主的需求确定招标方式。
（3）标段划分应遵循的基本原则包括：合法合规、责任明确、经济高效、客观务实、便于操作。
（4）确定工期
（5）安排招标时间。应遵循两个基本原则：一是必须符合法律法规的规定。二是各标段的招标
时间安排要服从施工进度的要求。
（6）确立合同内容
6.3、项目招投标过程管理及流程
28
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第七章项目合同管理
7.1、项目合同关系及各参与方工作职责
（1）代建项目的合同管理是指代建单位与委托方通过合同的方式明确双方的权利和义务，并授
权代建单位对工程项目建设进行全过程或分阶段的管理和服务工作；同时，代建单位根据委托方委托
的管理和服务内容，承担与工程建设相关的管理工作。
代建合同
委托方代建单位
勘察设计监理采购施工招标代造价咨其他
合同合同合同合同合同理合同询合同合同
工
材
料招程其
勘设监、施标造他
察计理设工代价配
咨
单单单备单理套
询
位位位供位单设
单
应位施
位
商
专业
总承劳务
承包
包分包
（分包）
代建模式的合同关系示意图
31
代建单位合同管理过程中参与各方工作内容一览表（见图）
各参与单位职责分工
序工程造
工作职责内容委托代建招标代勘察设计施工监理设备
号价咨询
方单位理公司单位单位单位公司供应商
公司
1建设工程合同管理计划审批编制参与
2建设工程合同结构审批编制参与参与参与
3建设工程合同评审审批负责参与参与参与
4建设工程招标工作监督管理负责参与参与
5建设工程合同谈判参与组织负责参与参与参与参与参与参与
6建设工程合同签订参与负责参与参与参与参与参与参与参与
7建设工程合同补充协议签署审查负责参与参与参与参与参与参与参与
建设工程合同执行情况检查、
8监督组织参与参与参与负责参与参与
分析、总结
建设工程合同履行，文件记录
9监督组织参与参与参与参与参与参与
的收集、整理
10合同管理总结报告编写审查负责参与参与参与参与参与参与
7.2、项目合同管理主要内容及流程
（1）代建项目合同管理工作内容包括：招标阶段的合同体系策划和合同评审；实施阶段对合同
进行的管理；合同完成后的后评估；合同争议及风险防范；合同的档案管理。
32
合同管理流程图（见图）
代建单位
编制合同结构分解合
同
总
编制合同编码
体
策
组织合同起草划
合同
法律顾问审查合法性代建项目经理审查合同完备性等
评审
报送委托方审批
合
同
招标、与勘察、设计、施工、监理、设
及
备供应单位进行合同洽谈
签
订
签订各类合同
合同备案管理
合同执行管理
否
继续执行合同是否偏离
是
合同分析与否
总结能否补救责任追究合
同
是实
施
是
协商采取补救措施当事人协商确定解决方案及
完
成
向责任方提出索否报委托方审定
阶
段
否申请仲裁或执行解决方案
当事人协商
向法院起诉
是
向委托方汇报结果
报委托方审定
执行仲裁裁决
执行索赔或法院判决
合同管理流程图
33
（2）合同结构分解及节点管理
代建项目部成立后，项目部各专业组负责人应根据任务分解表的工作划分将该项目中属于本专业
组作为发起者签订的合同进行结构分解，造价合同管理组负责汇总并报项目经理，作为整个项目的合
同管理的依据。
成果性文件：工程代建项目合同分解表（根据项目情况调整）：
序号合同类别合同名称
（1）工程地质勘察合同；（2）建筑设计合同；（3）深基坑支护设计合同；（4）室内
1勘察、设计类装修设计合同；（5）绿化景观设计合同；（6）弱电深化设计合同；（7）人防工程设计
合同；（8）工艺及流程设计合同；（9）施工图审查合同
（1）建设工程项目代建合同；（2）建设工程监理合同；（3）建设工程招投标代理合
2咨询类同；（4）建设工程造价咨询合同；（5）工程及周边建筑物沉降观测合同；（6）环境影
响评价合同；（7）房产面积测绘合同；（8）室内环境检测合同
（1）临时用水施工合同；（2）临时用电施工合同；（3）施工总承包施工合同；（4）
专业承（分）包合同；（5）电梯采购及安装施工合同；（6）变配电工程施工合同；（7）
3施工类室内装修施工合同；（8）外墙装饰工程合同；（9）总平绿化景观施工合同；（10）工
艺设备采购及安装合同；（11）燃气、有线、通信等管线施工合同；（12）正式用水施
工合同
4采购类甲供设备、材料采购合同
项目经理根据项目合同分解表结合该项目整体进度计划制定出各类合同签订时间节点任务并将任
务下达到各专业组跟踪落实。成果性文件：合同下发时间表（根据项目情况调整）
序号工作内容合同下发时间备注
开发报建与前期准备阶段
1勘察钻探合同下发工程开工前45天
2施工用水工程合同下发工程开工前30天
3施工用电工程合同下发工程开工前30天
4桩基础施工合同下发工程开工前15天
桩基础及地下室工程
6监理合同下发主体开工前30天
34
7桩检测合同下发桩基完成前15天
8基坑支护合同下发桩基完成前15天
9主体建筑安装工程合同下发主体开工前10天
10沉降观测合同下发主体至±0.00前
±0.00至竣工
11电梯购销安装合同下发主体封顶前4个月
12中央空调工程施工合同下发主体封顶前4个月
13幕墙工程合同下发主体封顶前10天内
14二次装修工程合同下发主体封顶后2个月内
15有线电视施工合同下发竣工前5个月
16智能化施工合同下发竣工前5个月
17永久用水工程合同下发竣工前5个月
18煤气工程施工合同下发竣工前5个月
19永久用电工程合同下发竣工前5个月
20发电机设备购销安装合同下发竣工前5个月
21宽带网施工合同下发竣工前5个月
22小区室外电力管网工程合同下发竣工前5个月
23水泵房设备购销安装合同下发竣工前4个月
24小区市政配套工程合同下发竣工前4个月
25游泳池设备购销安装合同下发竣工前3个月
26园林施工合同下发竣工前3个月
27室内环境检测合同下发竣工前30天内
35
（3）合同编码设置管理
为方便合同的查询、检索和汇总管理，所有合同应建立统一且唯一的编码，合同签订完成后汇总到
项目经理进行纸质档案和电子档案的归档。
项目建设工程合同编码体系（示例）
CZ1000
场站项目合同体系
CZ1100CZ1200CZ1300CZ1400
咨询类合同市政配套合同施工承包合同设备采购合同
CZ1110CZ1210CZ1310…..
代建合同供水合同总承包合同…..
CZ1120CZ1220CZ1320
监理合同供电合同土方施工合同
CZ1130CZ1230
CZ1330
桩基检测合同燃气合同基础施工合同
CZ1140CZ1240CZ1340
造价咨询合同通讯合同装修施工合同
CZ1150…..…..
招标代理合同…..…..
36
第八章项目的施工管理
8.1、施工阶段各参与单位之间的工作职责关系
代建项目施工阶段各参与单位投资管理工作职责一览表（见图）
各参与单位职责分工
序号工作职责内容委托方造价咨询单位
代建单位施工承包商等勘察/设计单位
/使用单位/监理单位
1投资管理
1.1编制资金使用计划审批编制配合
1.2投资偏差分析备案编制配合
1.3工程成本分析备案审核编制
1.4.1申请工程款支付编制
工程计量
1.4.2审核工程量审批审核配合
与工程款
1.4.3审核工程款审批审核配合
支付
1.4.4拨付工程款负责配合配合
1.5.1工程变更的提出负责负责审核负责
1.5.2变更变更的审核审批审核审核配合配合
1.6现场工程签证审批审核审核配合
1.7处理费用索赔审批审核审核配合
代建项目施工阶段进度、质量、安全及文明卫生管理参与单位职责一览表
各参与单位职责分工
序号工作职责内容
委托方代建单位造价咨询单位监理单位施工承包商等设计单位
2进度管理
2.1编制项目总体控制性进度计划负责配合配合
2.2编制施工进度计划（年、季、月）审批审核负责
2.3审核施工进度计划监督、审批负责编制
2.4审核施工组织设计监督、审批审核编制
督促及审核各参建单位制定月、周
2.5监督审核编制
计划
2.6提交工程开工报告书审批审核申报
2.7开工指令审核审批执行
2.8进度动态跟踪监督负责执行
2.9进度计划的调整、优化监督监督负责
2.10项目进度计划的现场检查监督负责执行
2.11各参建单位进度的协调负责协调配合
2.12工程进度例会监督负责配合
2.13阶段性工期目标的检查监督负责执行
2.14工期延误的处理审批审核申请
3质量管理
3.1编制项目质量计划审批审核负责
37
3.2建立项目质量管理体系负责配合执行
3.3制定质量工作程序负责执行执行
3.4材料、设备进场的检查监督负责执行配合
3.5施工、材料、设备质量检查监督负责执行配合
3.6现场施工质量的巡视检查监督负责配合配合
3.7重点施工工序、部位的跟踪检查监督负责配合配合
3.8审核施工组织设计、施工方案监督审查申报
3.9对分项、分部工艺及工序的执行监督检查执行配合
3.10分部、分项工程的中间验收监督负责执行配合
3.11重大质量事故的处理配合参与参与执行参与
3.12检查监理日志及监理规划负责执行
4安全及文明卫生管理
4.1落实个人保护设备配备监督检查负责配合
4.2工作生活场所符合健康标准监督检查负责配合
4.3制定项目中的应急预案情况对策监督检查负责配合
4.4督促制定健全安全生产责任制监督检查负责配合
督促审核施工单位的安全生产管理
4.5监督审查检查负责
体系
对各参建单位的安全生产、文明施
4.6负责评审配合配合
工管理体系标准化评审
4.7组织参加安全培训监督配合负责配合
4.8组织定期生产安全检查监督负责配合配合
4.9对重大危险源进行评估监督审查负责
4.10施工现场定期环境保护检查监督负责配合
4.11组织例会进行环保教育监督负责配合
建立对参建单位的文明施工管理的
4.12负责配合配合
定期检查制度
督促监理单位审核施工单位的文明
4.13监督审查配合
施工管理体系
4.14组织参建单位召开文明施工例会负责组织配合
4.15督促各单位进行文明施工工作交底监督检查配合
组织制定应急程序、进行应急响应
4.16监督检查组织
演练
4.17组织各参建单位进行教育、培训负责组织配合
38
8.2、施工阶段的投资管理
代建项目投资目标分解计划表（见图）
代建项目投资目标分解计划表
序号项目名称批复的概算拟投资控制额备注
1土地费用
2建筑安装费
2.1建筑工程
2.2装饰装修工程
2.3安装工程
2.3.1给排水工程
2.3.2暖通工程
2.3.3电气工程
2.3.4弱电工程
2.3.5电梯工程
2.3.6消防工程
2.4室外工程
2.4.1道路工程
2.4.2园林绿化工程
2.4.3室外照明工程
2.4.4室外管线工程
2.4.5变配电工程
2.4.6其他
3工程建设其他费用
3.1可研报告编制费
3.2环境影响评价费
3.3交通影响评价费
3.4测量测绘费
3.5勘察费
3.6工程设计费
3.7施工图审查费
3.8施工图预算编制费
3.9招投标代理服务费
3.10工程监理费
3.11项目管理费
3.12建设项目报建费
3.13竣工结算审核费
3.14其他费用
4不可预见费
39
代建项目资金使用计划表
xxxx年……合计
序号项目名称
第一季度第二季度第三季度第四季芳……
1土地费用
2建筑安装费
2.1建筑工程
2.2装饰装修工程
2.3安装工程
2.3.1给排水工程
2.3.2暖通工程
2.3.3电气工程
2.3.4弱电工程
2.3.5电梯工程
2.3.6消防工程
2.4室外工程
2.4.1道路工程
2.4.2园林绿化工程
2.4.3室外照明工程
2.4.4室外管线工程
2.4.5变配电工程
2.4.6其他
2.2装饰装修工程
2.3安装工程
2.3.1给排水工程
2.3.2暖通工程
2.3.2电气工程
2.3.4弱电工程
3工程建设其他费用
3.1可研报告编制费
3.2环境影响评价费
3.3交通影响评价费
3.4测量测绘费
3.5勘察费
3.6工程设计费
3.7施工图审查费
3.8施工图预算编制费
3.9招标代理服务费
3.10工程监理费
3.11项目管理费
3.12建设项目报建费
3.13竣工结算审核费
3.14其他费用
3.15可研报告编制费
4不可预见费
分项合计
总投资额累计
40
代建项目工程进度款审批表
项目名称：填报日期：年月日
请款单位名称：电话：
开户银行：账号：
请合同价款：万元上期已付款：万元；%
款
单本期付款：本期扣减：①抵扣预付款：
位②代扣工程款：
③代扣其他：
本期实付款：万元累计付款：万元；%
造
价
咨
询代
单
建
位单
/
位
监
理意
单（盖章）见（盖章）
位
意
见年月日年月日
委
托
财
方
/政
使部
用门
单
意
位
见
意
见（盖章）（盖章）
年月日年月日
备注：本表一式五份，相关单位各执一份。
41
8.3、施工阶段的进度管理
项目进度计划由施工单位提供、经监理单位审核、报代建项目部及委托方确认后所取得的成果性
文件：进度计划横道图；进度计划网络图；重要时间节点计划表。
项目进度计划的检查所取得的成果性文件：进度计划跟踪表（代建项目部）；进度情况月（周）对
比表（监理单位）；项目进度检查表（总工办、运管部）。
进度计划跟踪表（代建项目部填写）
项目名称
文档编号项目经理检查日期
工程部位负责人计划完成日期实际完成日期是否完成备注
进度情况月（周）对比表（监理单位填写）
工程名称：编号：
施工单位：监理单位：
编号工程部位计划完成工作实际完成工作
42
项目进度检查表（总工办、运管部填写）
工程名称：编号：
考核人日期：
分项
主要检查内容评估标准情况分析得分
类目
审查项目总进度计划的编制是否全面、根据项目总进度计划的编制情况可行性
实际、合理、目标明确得0~10分
是否对项目总进度计划进行了分解、控根据分解、控制情况，特别是分解落实
预
制，并要求各参建单位严格执行，具体的情况，关键部位的管理措施得0~10
控
落实分
措
审查组织设计、施工方案在技术措施上根据组织设计、施工方案在技术措施上
施
是否满足总进度计划的要求的落实情况得0~10分
根据施工总进度计划要求，对材料、设根据材料、设备组织进场的实施方案情
备进场的时间进行安排况得0~10分
进
对进度情况是否进行了动态管理、跟踪根据项目进行的动态管理、跟踪检查、
度
检查、分析分析、调控情况得0~10分
检
过对各交叉专业和的管理、是否科学合理、检查各交叉作业的管理情况得0~10分
查
程有条不紊
检是否按进度计划、组织设计、施工方案根据进度计划、组织设计、施工进度的
查的要求实施实际情况得0~10分
对重点、难点等关键部位是否在进度、根据对重点、难点等关键部位在时间安
技术上充分考虑排上、技术措施上恰当与否得0~10分
事每道工序完成后，是否及时组织检查验根据对每道工序的检查验收及时性得
后收0~10分
控实际进度与计划进度发生偏差时，是否根据采取的调控、纠偏措施实施情况得
制采取了可行的调控、纠偏措施0~10分
进度检查得分：
43
8.4、施工阶段的质量管理
按照施工过程时段的施工质量控制内容（见图）
施工阶段质量控制
施工事前质量控制施工过程事中质量控制施工事后质量控制
施工准备工作开工报告施
质量控制审核工
过施中工竣
程工间程工
中安产质质
设装品量量
计工质签验
施施工
及艺量定收
施工施工现场
工过控文
工程工图临设、
程程制件
人原所设技术
变
员材需计准备、
更
的料机、管理
资质械技机构、
格量质术环境
审控量交条件
查制控底质量
制会控制
审各项质
各项各分各工取样量各工
检验部分序间抽竣检项程
批验项工衔接检、工验质质
收控序控质量检图评保量
制制控制测、定资评
实验资料定
控制料
按照施工过程时段的施工质量控制内容
44
代建单位施工阶段质量控制一览表
控制阶段控制环节控制要点主要控制内容控制依据工作要求
图纸资料是否齐全，能否满
图纸文件自审施工阶段图纸及技术文件自审记录
足施工需要
设计交底
设计交底记录
设计交底了解设计意图，提出问题施工阶段图纸及技术文件
文件
对图纸的完整性、准确性进
图纸会审图纸会审施工阶段图纸及技术文件图纸会审记录
行会审
编制施工按企业标准编制施工组织设施工图及国家技术验收规批准的施工组
施工组织设计
工艺文件计会审范织设计
施工图及国家技术验收规批准的专项施
专项施工方案组织审批
施工材料范工方案
施工阶段机具设备各专业提交需用计批准的材料预
审核报批规范、定额
事前控制划算及机具计划
材料设备编制材料、设备平衡计划，
材料设备进场计划材料预算计划表
进场组织计划
材料验收审核材料质保书清查数量合同、材料预算材料验收表
材料保管分类堆放，建账建卡供应计划进料单
核对名称、规格、型号、材
技术交底材料堆放限额领料卡发料单
质合格证
技术总交底，分专施工图、验收规范评定标
组织技术交底
业交底准
施工机具审核机具规格、型号和保养
机具确定和进场施工准备计划准备的计划书
准备情况
地下室及各楼层的测量放线定位
轴线标高轴线、标高位置图纸、标准
轴线标高记录
三方签订的代
材料代用材料代用工艺审查理论验算图纸、规范
用通知书
地质情况、基槽尺寸，组织
基础验槽图纸、规范验槽记录
验收
支模方法、刚度，几何尺寸、原始记录，混
地下室模板施工组织设计
位置标高凝土质量
混凝土配合比、外加剂，施混凝土质量，
防水混凝土施工施工组织设计
工缝施工监制抗渗等级报告
规格、品种、尺寸、对焊配复核隐蔽工程
基础工程钢筋制作与绑扎图纸、规范标准
施工阶段置数量，焊接长度，保护层验收报告
事中控制涂刷遍数、面积，材料配置，复核隐蔽工程
地下室防水层施工方案
涂刷均匀，保护层验收报告
设计规范要求，验收资料复
基础验收施工图、规范核验记录
测记录
回填土试验报
回填土分层厚度、含水率、干密度施工方案
告
支模方法、刚度、稳定性，
模板工程模板施工方案质检记录
几何尺寸、标高
主体工程审查材料合格证及检测报
隐蔽工程验收
钢筋工程告，复核规格、尺寸、焊接、图纸、规范标准
记录
数量、保护层等质量
45
按程序施工，确保施工质量，各项原始记录
混凝土验收施工验收规范
实施现场监督质量评定
砂浆饱满，墙体平整度、垂各项原始记录
砌体工程施工验收规范
直度质量评定
按质量体系运转，材料质量，各项原始记录
楼地面工程地板砖地面施工方案
平整度、缝隙质量评定
屋面工程防水层施工防水材料，施工工艺规范、施工方案施工记录
外墙装饰，内墙抹样板开路，细部做法，观感
装饰工程操作规程、验收标准质量评定
灰、涂料质量
门窗工程门窗安装材料及安装质量操作规程、验收标准质量评定
审核竣工验收资料，认可工
竣工验收资料整理验收规范竣工资料
施工阶段程质量等级签发验收报告
工程竣工验收
事后控制组织验收，提出交工文件，
办理交工施工图、上级文件交工资料
资料归档
8.5、施工阶段的安全及文明卫生管理
依照公司《工程项目管理手册》执行
46
第九章组织协调沟通管理
在工程项目代建管理中，涉及的参加单位和政府有关部门很多，因此代建单位如何处理好工程项
目代建过程中出现的各种矛盾和冲突，与众多参与单位进行有效的沟通协调，使项目组织管理系统结
构均衡，确保项目各项目标的顺利实现，成为代建单位在项目代建管理中的一项非常重要的任务。
9.1、工程项目沟通原则、作用及目的
（1）沟通与协调是工程项目代建管理成功的关键之一，需要代建单位与委托方、政府有关部门
和各项目参建方建立良好的沟通协调机制和合作关系。做好沟通与协调工作并不是一味地采取无条件、
无原则的妥协谦让，必须坚持一定的原则：
一、严格按照基本建设程序和施工本身的规律办事。
二、加强合同管理，坚持一切管理工作以合同为准绳。
三、公平、公正、公开的原则
（2）沟通的作用可以概况为以下几个方面：
一、有效的沟通是良好决策的必要前提。
二、有效的沟通对代建项目计划、控制等管理活动的顺利实施极为重要。
三、沟通对于代建项目组织内部、组织内部与外部之间关系的协调也极为重要。
四、沟通对于接受信息的反馈也很重要。
（3）通过有效的沟通，应达到以下目的：
一、使代建项目的目标明确，代建项目的参与者对代建项目的总目标达成共识。
二、建立和保持良好的团队精神。
三、保持代建项目的目标、结构、计划、设计、实施状况的透明性和时效性。
四、体现良好的社会责任形象。
9.2、项目管理部内部沟通
项目内部沟通包括项目经理部与公司管控层、项目经理部内部的各个相关成员之间的沟通与协
调。依据主要包括项目沟通计划、项目管理目标责任书、项目管理规划大纲、规章制度、合同、控制
47
目标和项目管理实施规划。
一、项目经理部与公司管控层的沟通。首先，公司管控层应按照组织机构科学、专业结构搭配
合理、管理目标和责任明确的原则，组建一只满足项目需求的代建管理团队，同时委派一名合格的项
目经理，并制定各项项目管理制度，这是公司管控层与项目经理部进行有效沟通的前提条件；其次，
在项目代建管理过程中，公司管控层应对项目经理部的工作进行指导、监督、检查和服务。
项目经理部作为公司管控层派出的项目现场管理结构，要接受公司管控层的知道、监督、检查
和考核，并定期想公司管控层提交项目进展报告，汇报项目的进展情况、工作计划、存在的问题、拟
采取的措施以及其他需要公司管控层协调解决的问题。
二、项目经理部内部各专业小组的沟通。首先，项目经理要根据项目代建管理规划大纲确定项
目经理部的管理任务和组织结构，根据项目管理目标责任进行目标分解和责任划分，确定项目经理部
的组织设置；明确人员的职责、分工和权限，制定工作制度；其次，要建立畅通的信息沟通渠道和各
方共享的信息工作平台，确保信息准确、及时和有效的传递。
项目经理必须与内部各专业小组建立良好的工作关系，这是项目经理顺利开展各项工作的保证。
9.3、项目管理部外部沟通
项目外部沟通包括组织与项目相关方进行的沟通和协调。
一、与委托方的沟通。在项目代建管理过程中，项目经理要站在委托方的角度考虑问题，不超
越代建的职能，充分尊重委托方，做到工作过程、办事程序公开透明，主动接受各方监督，这是与委
托方建立良好沟通的基础。
在项目实施过程中，委托方的介入为项目顺利实施也能起到一定的作用，项目经理应定期向委
托方汇报项目进展情况，使委托方全面了解项目的实施情况，理解代建项目部对项目实施做出的决策
所带来的利弊得失和对目标的影响。
二、与承包商的沟通。在观念上应强调自身是提供的服务与帮助，强调各方面利益的一致性和
项目的总目标性，积极鼓励承包商将项目实施状况的信息、实施结果及实施过程中遇到的困难向代建
项目部汇总和集中，各方面了解得越多，沟通的越多，项目中存在的争执就越少。
48
第十章项目竣工管理
代建项目竣工验收是工程建设的一个主要阶段，主要包括验收、结算的审查、竣工资料的管理、
配合决算、移交及保修期的管理工作，是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量的重要环节，
也是检查代建项目各参与方合同执行情况的重要环节，同时也是全面考核投资效益，检验设计和施工
质量的重要环节，竣工阶段是代建项目投资成果转入生产或投入使用的标志。
10.1、项目竣工管理各参与方工作职责
竣工管理项目各参与方工作职责一览表
业主施工监理勘察造价咨询政府相关
序号工作任务
委托方代建单位单位单位设计单位单位职能部门
1组织设备、系统的调试和验收参与负责参与参与
2组织预验收参与参与参与负责参与参与
3报送竣工验收申请报告参与参与编制审核
4组织专项验收参与负责参与参与参与审批
4.1电梯验收参与负责参与参与参与审批
4.2环保验收参与负责参与参与参与审批
4.3质监验收参与负责参与参与参与审批
4.4消防竣工验收参与负责参与参与参与审批
4.5防雷竣工验收参与负责参与参与参与审批
4.6卫生防疫竣工验收参与负责参与参与参与审批
4.7人防验收等参与负责参与参与参与审批
5单位工程验收参与负责参与参与参与审批
6竣工验收参与负责参与参与参与审批
7竣工结算确认参与编制参与审核审批
8规划竣工验收参与负责参与参与参与审批
9办理竣工验收备案参与负责配合配合配合备案
10编写项目使用维护手册接收负责参与参与参与
11专业人员培训参与组织参与参与参与
12工程档案移交接收负责参与参与参与参与接收
13项目移交接收负责参与参与参与参与
14保修期工作参与参与负责参与配合
注：政府相关责任部门涉及建设行政主管部门、消防部门、规划部门、气象部门、卫生部门、安检部门、环保部门、
人防部门、水务部门、城建档案管理等部门。
10.2、项目竣工管理的工作内容
代建项目竣工管理的工作内容（见图）
49
管
理1.竣工验收条件1.文字资料
内2.竣工验收计划1.竣工结算编制2.竣工图纸1.竣工档案移交1.竣工决算编制保修期管理
容3.专项检测2.竣工结算审查3.声像资料2.工程实体移交2.配合竣工审查
4.工程验收
竣工验收管理竣工结算管理竣工资料管理竣工移交管理竣工决算管理保修期管理
代建项目竣工管理的工作内容
专项工程验收程序（见图）
施工单位监理单位代建单位设计单位专项验收机构
开始
工程完工
自检合格
主持验收评定
提供设计
审查意见
提出验收
申请
审查验收
组织验收
条件
参加验收参加验收参加验收参加验收参加验收
是否通过
不合格
整改合格
核发验收意见
资料归档资料归档资料归档资料归档
结束
50
单位工程验收程序（见图）
施工单位监理单位代建单位勘察、设计单位质监站
开始
单位工程完工后，
自检合格
提出验收申请
整改初步验
收检查
合格
不合格
提交质量评估报告
审查验收条件
参加验收参加验收组织验收参加验收参加验收
验收
合格
不合格
质量合格证明质量合格证明质量合格证明质量合格证明
资料整理资料整理资料整理资料整理
开始
51
工程竣工验收程序（见图）
施工单位监理单位代建单位勘察、设计单位政府相关主管部门
开始
完成合同工程量
编制验收计划
提出验收申请审核完成情况审查验收条件
主持预验收
参加预验收参加预验收参加预验收参加预验收
施工总结监理评估报告质量检查报告
申请验收
审核验收条件审核验收条件
参加验收参加验收组织竣工验收参加验收参加验收
形成验收意见
编写验收报告
资料整理资料整理资料整理资料整理
写建设工程竣工
验收备案申请表
备案
结束
工程竣工验收程序
52
10.3、项目工程保修期管理
工程竣工后，代建单位受委托方授权与施工单位签订保修合同，约定保修期限（或根据招标文件
与相关法律法规的要求），在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对
造成的损失承担倍偿责任。
工程质保期管理程序图（见图）
使用单位委托方代建单位监理单位施工单位
开始
进入保修期
具体负责落实保
使用过程中责成代建单位
组织保修工作修期维修，确定按期完成维修
发生问题限期处理完毕
缺陷责任主体
合同保修期结束
组织检查是否是
明确责任单位负责维修
存在质量缺陷
完成修补
复检合格
否
委托方审批代建单位复审监理初审提出保修金支付
向施工单位
接受支付
支付尾款
结束
工程质保期管理程序图
53
?
附录一：?
公司代建项目例会管理制度?
?
一、项目启动后由代建项目部按公司管控层制定的工作目标及代建项
目管理手册编制工期计划及任务分解表，明确工作职责，经各相关部
门盖章确认后，提交运管部备案。?
成果性文件：工期计划及项目任务分解表。?
二、代建工程项目部应形成周例会制度，由项目经理主持召开，各相
关参建单位均应参加，同时邀请业主单位代表。在周例会中应对本时
间周对照的工期计划总结工程进展情况，查找工作中存在的问题并协
商解决方案，并制定下个时间周的工作计划。?
成果性文件：代建项目管理周报表一、表二。?
一周内未能解决的问题或延误一周以上工期的事宜，由项目部汇
报相关主要部门及运管部，由运管部责成相关部门加大力度办理。?
三、公司操作层根据代建工程项目的进度情况及存在问题每两周召开
协调会，由管控层领导主持，项目经理及相关专业小组负责人参加并
提交书面材料，研究制定解决方案，并形成会议纪要，将会议决定事
项转总工办、运管部监督落实。?
成果性文件：代建项目专题会议纪要。?
四、代建项目部应每月向业主单位上报管理月报。?
成果性文件：代建项目管理月报。?
?
54
项目周报表（表一）
项目经理：2项目部成员：2
各阶段工作相关负责人本周进展下周计划需协调问题
前期手续
土地报批
征迁交地
招投标
现场管理
水电管线
56
项目部成员签字：填表时间：
房建项目进展情况表（代建）表二
已动建
投资完成项目责任
项目名称项目概况工期目标前期工作进展情况招投标工作情况水电等综合管线工作情况现场工作进展情况备注
序号情况人
围墙、场地平
前期测算设计勘察招标方案
整
施工（桩基）施工图（审
选址电力
招标查）管线迁移
立项（招标核
监理招标施工情况施工水电申请
准）
勘察方案评审
分村分类桩基检测招标方案、勘察布孔评
审
施工（主体）自来水施工图（审
征地、拆迁
招标查）建筑技术统一措施
用地批准书基坑监测招标施工情况桩基（选型）
方案总平（规白蚂蚁防治招支护设计方案
方案
划指标）标评审
规划用地许可主体周边监测施工图（审
燃气
证招标查）监测检测方案评审
总平、管综、施组、专项施
电梯招标施工情况
建筑方案工方案评审
1其他主要设备
方案
环评招标监理规划细则
勘察（含图总体园林景观施工图（审
有线电视图纸会审
审）招标查）
施工图（含审
施工情况人员进场计划
查）
专业深化方案
人防审查方案
评审
工程规划许可通信（含信号施工图（审外立面效果评
证覆盖）查）审
消防图审施工情况样板工程确认
质量监督方案景观方案评审
施工图（审形象进度完成
安全备案雨污接驳
查）情况
企业人员备案施工情况文明安全
施工许可证管线（市政）规划许可证质量控制
人员到位履职
情况
57
福州市城乡建设发展总公司
福州市城乡建设发展总公司
工程代建项目
201年月份月报
一、现场工程概况
二、工程质量控制
三、工程安全文明控制
四、工程进度控制
五、工程投资控制
六、协调工作情况
福州市城乡建设发展总公司
工程代建管理项目部
201年月日
-------------------------------------------------------------------------------
报送：业主单位领导
业主单位代表
总公司分管领导、总工办、运营管理部、策划部、房建工程部
58
福州市城乡建设发展总公司
一、现场工程概况
有关情况登记
本月日历天30天实际工作日30天
监理单位，施工
单位考勤、考核
情况。
本月现场工程情况简介：
备注：
59
福州市城乡建设发展总公司
二、工程质量控制
本月质量控制情况
上述问题，我方已向监理单位指出，并在监理例会上多次强调。针
对现场存在的问题也要求监理方加大管理力度，并采取处罚措施，
通过整改，上述现象已得到有效控制。
备注：
60
福州市城乡建设发展总公司
二、工程安全文明控制
本月安全文明检查
备注：
61
福州市城乡建设发展总公司
四、工程进度控制
本月计划完成工程量
本月实际完成工程量
累计提前/滞后天数0天
本月工程进度情况
1、本月形象进度（见表）。
2、本月实际完成情况与计划进度比较（见表）。
3、
下月进度计划
1、
2、
3、
备注：
62
福州市城乡建设发展总公司
１、本月工程形象进度
本月30个施工日，下雨天，由于做工人员不足导致进度缓慢拖
延工期天，累计拖延工期共天。
当前完成实际天计划施
本月计划完成工作实际开始日期
百分比数工天数
1
2
3
4
5
6
7
8
注：以上各工序之间存在交叉施工
2、本月实际完成情况与计划进度比较
实际完成累计
编号分部分项工程计划完成情况备注
情况完成
%%%
1
工
%%%
程
3、采取措施效果的分析
（1）、。
（2）、
63
福州市城乡建设发展总公司
五、工程投资控制
本月计划支付未上报
本月实际支付未上报
下月预计支付万
本月工程支付情况简介
施工单位未上报进度款
累计支付万
服务咨询类支付情况表
承包商名称设计院监理公司公司
合同总价元元元
本月支付元元元
累计支付元元元
所占比例%%%
备注：现场实际完成工程投资为累计支付额，实际支付按合同为累计
支付80%。
64
福州市城乡建设发展总公司
签证情况：
本月签证共10份；
序号日期编号文件内容单位备注
1xx未完成
2xx已完成
3xx未完成
4xx未完成
5xx已完成
6xx已完成
7xx已完成
8xx已完成
9xx已完成
10xx已完成
设计变更
本月设计变更共9份
序
图纸编号日期图纸内容
号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
65
福州市城乡建设发展总公司
六、协调工作情况
备注：
66 |
|
