业主代表专业培训1、管理小区是业主大责任
1、各位听众，大家好，我是山东律师刘海川
我这次做的节目是关于住宅小区业主大会建设的内容。
现在你从网上搜业主大会，满眼都是，为什么成立业主大会这样难？
据报道，全国各地，符合成立条件的住宅小区，成立的业主大会不到30%。有的业主大会名存实亡。上海比较高，超过80%。在于政府的强力推行。
截至2016年，西安市共有物业管理住宅小区2246个，但备案的业委会仅有231个，占小区总量的10%多一点。
目前2015年，济南市共有物业管理项目1951个，192个物业管理项目选举产生了业委会，这一比例仅有9.8%。
2、济南市一主管的政府人员分析认为，业主大会制度难落实的现实问题，一方面反映业主自治意识和能力有待提高，另一方面也说明济南市引导、组织、指导业主自治工作还不到位。的确说的很好，
这反映了两方面的问题，第一、是内因，业主大会是业主的大会，业主是业主大会成立的内部原因。业主群体的观念、理念、行为、方式、心理活动，特别是业主对于小区管理物业认识、对业主的组织管理能力，决定着业主大会的成败。第二、是外因，政府的指导、引导、组织、和支持工作。外部社会、法制、政治和人文环境、其他小区业主大会、业主大会协会对业主的影响、帮助。
我们知道，决定事物矛盾发展的主要原因是在于内因，外因只是不可缺少的条件。业主，是小区业主大会成立和发展的内部原因，也是小区管理好坏的主要原因。我们的节目就是围绕这个问题来展开，如何解决业主大会成立难的内部原因，促进业主大会的成立和有效运行。
3、在小区里购买了商品房，就成为了该小区的业主，可是我们有几个业主知道小区的业主大会的？有几个认识小区的业主委员会成员呢？更有几个参与小区业主大会的？你不参与，我不参与，小区业主大会不会自动成立。
有人说，小区管理，是物业公司的事情，与业主有什么关系？可是，当我们的小区物业管理不好的时候，垃圾遍地，杂草丛生，盗窃成风，夜晚楼道一片漆黑，自己上夜班都害怕。到那时候，就埋怨物业公司了；可是埋怨归埋怨，物业公司也不会自动把小区物业管理好啊。找物业公司，物业公司才不管你一个小业主呢。于是，你就拒缴物业费用，这样，恶性循环，小区越来越糟。
4、那问题出在哪里呢？业主购买小区的商品房，不仅购买了你自己居住面积，而且购买了一整栋住宅楼的楼梯、电梯、化粪池、整各小区的配电设施、垃圾站等等。连你进出小区的传达室，都是你购买房产的一部分。连草地都有你的
这与我们过去购买房屋，或者在农村购买房屋完全不一样，我们过去购买的就是一处院落，有边界。边界里的是你的，边界外的是公共的，是其他人的，与你关系就不大了。
你可以看看你登记的不动产证书上的面积，记载的是建筑面积，而你实际使用的面积，远远小于购买的建筑面积。这样，建筑面积减去你的使用面积就是公摊面积，是公共使用的面积，大约有10-25%。你购买了公摊面积花费了房子的五份之一，你却不去管理。自己的专有面积可以装修的很漂亮，可以出租获得租金。公摊面积却在浪费着，没有一个业主去管理，是不是很可惜。
如果公摊面积管理好了，也是可以有收益，这就是公共收益，例如，地面停车位，可以用来出租停车，还有公共区域的广告收入、电梯里的广告收入，都是公共收益。业主大家也可以分配公共收益。有人问，小区停车位不是都用物业公司管理吗？小区业主从没有分过公共收益啊。
是啊，大部分小区公共收益是由物业公司管理。为什么呢？物业公司是专业的小区管理公司，专业就是在于专业的经营理念、专业的优势、专业的管理能力。
5、正如一个故事：一个运砂子的民工，挖砂子，发现一块石头。心想，如果把石头埋着砂子里，运给砂场，不是能顶替好多砂子吗？很聪明，于是就把石头埋着砂子里，运到砂场。后来砂场老板看到石头，如获珍宝，贡在办公室里。后来，石头被一个商人看中。砂场老板以几十万出售了这块石头。
石头还是那个石头，在不同人眼里，就是不同的价值。小区管理，就像那块的石头，如果小区业主有专业的经营理念，不仅把小区管理好，而且还会有公共收益，甚至每个业主还能分红。南方有的小区就做到了。
6、有人问，物业公司拿着小区业主的公共收益，应该返还业主。是啊，应该返还。可以返还给谁呢？公共收益是全体业主的，不是哪一个业主的。如果小区没有业主大会，没有全体业主的组织，物业公司想返还，也没有组织接受。况且，这样想返还公共收益的物业公司，的确太少了。
因此，基于小区的公共部分物权是属于全体小区业主的，物权的主人是全体业主的，那么只有全体业主才能有权利管理小区，或者委托其他人、物业公司管理小区。没有小区全体业主的共同意志决定，其他任何人和组织无权管理。
《物权法》也是这样规定的：
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
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