青岛税务师事务所有限公司
土地增值税清算鉴证报告
税鉴字（）第2-000号
青岛开发有限公司：
我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。
贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。
我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《税务师管理暂行办法》、《税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。
在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：
经对贵单位项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：
1.收入总额：元；
2.扣除项目金额：元；
3.增值额：元；
其中普通住宅增值额：元；
其他项目增值额：元。
4.增值率（增值额与扣除金额之比）：
普通住宅增值率：%
其他项目增值率：5%。
5.适用税率：
普通住宅适用税率：0.00%；
其他项目适用税率：40.00%。
6.应缴土地增值税税额：元；
7.已缴土地增值税税额：7元；
8.应退土地增值税税额：元。
清算事项的具体情况详见附送资料。
本报告仅供贵单位项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的事务所无关。
注册税务师：（签名、盖章）
所长：（签名、盖章）
青岛税务师事务所有限公司（盖章）
日期：年月日
附送资料:
1.土地增值税清算鉴证报告说明
2.土地增值税清算申报表及其附表
3.事务所执业证复印件
附送资料1
土地增值税清算鉴证报告说明
一、基本情况
（一）企业基本情况
1、成立日期：年7月24日；
2、地址：；
3、法人代表：；
4、注册资本：民币；
5、企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；
6、经营范围：一般经营项目：房地产开发。
（二）项目基本情况
1、项目地址：；
2、项目概况：
2.1公司于年7月23日取得国有建设用地使用权出让合同，年10月9日取得号证书，地号：，土地用途：城镇住宅，取得方式：出让，使用期限至年9月17日，使用权面积平方米，其中独用面积平方米，分摊面积0.00平方米。
2.2公司于年9月1日取得建设用地规划许可证号），用地性质为居住用地，用地面积平方米。
2.3公司于年3月26日取得建设工程规划许可证（号），建设项目名称：，建设规模：高层住宅面积平方米，多层住宅面积平方米，服务用房面积平方米，商业网点平方米；地下建筑面积平方米；于年7月26日变更了建设规模，变更后地上面积平方米，其中高层住宅平方米，多层住宅平方米，服务用房平方米，网点平方米；地下平方米。
2.4公司于年12月17日取得建筑工程施工许可证（），工程名称：，建设规模平方米，合同价格万元，设计单位：，施工单位：有限公司，监理单位：有限公司，合同开工日期：年11月18日，合同竣工日期：年11月17日。
2.5公司分别于年8月29日、30日取得青岛市商品房预售许可证（号），房地产权证编号：市，地上部位建筑面积分别为平方米、平方米。
3、项目建设规模
该项目总建筑面积为平方米，其中普通住宅平方米，商业平方米，市政公用设施面积平方米。
该项目可售面积平方米，普通住宅平方米，商业平方米。
4、项目销售情况
公司分别于年8月29日、年8月30日取得青岛市商品房预售许可证（号）房地产权证编号：市6，地上部位建筑面积分别为平方米、平方米。
该项目可售面积平方米，普通住宅平方米，商业平方米。截止清算基准日（年7月31日），普通住宅已售平方米，未售平方米，已售面积占可售面积比例为81.98%；商业已售平方米，未售平方米，已售面积占可售面积比例为0.21%。
5、项目设计情况。
该项目由公司设计（账面发票开具单位）。二、主要会计政策和税收政策
1、公司执行的会计制度：
公司执行《小企业会计准则》及有关规定。
2、公司会计核算方法：
⑴核算基础和计价原则：会计核算以权责发生制为基础，资产的计价遵循历史成本原则。
⑵记帐本位币及外币折算：以人民币作为记帐本位币。
⑶存货核算方法：公司存货主要包括：开发成本、开发产品、低值易耗品等；存货采用实际成本核算；低值易耗品采用一次摊销法。
⑷收入确认原则：公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方；公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠地计量时，确认销售商品收入实现。
3、主要内部控制制度：
⑴财务管理制度；
⑵全面预算管理制度；
⑶采购管理制度；
⑷供应商管理制度；
⑸库存盘点制度。
4、土地增值税清算条件：
经审核，该项目符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定中的以下条件：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
5、开发产品完工的标准：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（2）开发产品已开始投入使用；
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
6、成本费用的分配标准：
⑴成本费用能够直接认定的，直接归属于成本费用对象；
⑵扣除项目不能够直接认定的，按照下列顺序合理分摊：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例进行分配；前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目按照建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
7、开发产品销售收入确认的标准：
⑴收入确认时间：所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移。
⑵收入确认金额：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
8、开发产品视同销售确认收入的标准：
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
9、与土地增值税清算项目相关的主要税收政策：
⑴中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]第138号）
⑵关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字[1995]6号）
⑶国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）
⑷财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
⑸关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)
⑹国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号
⑺关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见[试行]》的通知中税协发[2011]110号
（8）关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知（青地税函〔2013〕44号）
10、其他政策：无
三、土地增值税的审核情况
（一）土地增值税应税收入的审核
截至年7月31日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入元；经审核，核定土地增值税应税收入元，比自报数调减0.00元，其中：
1、销售普通标准住宅方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调减收入0.00元，核定收入元。
2、销售其他项目平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调减收入0.00元，核定收入元。
3、视同销售房地产收入：无
（二）土地增值税扣除项目的审核
截至年7月31日止，经审核，核定贵公司本期清算已售面积土地增值税扣除项目总额元，其中：
1、取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为元；经审核，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为元。
2、房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本元；经审核，应调减元，核定允许扣除的房地产开发成本为元。其中：
（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿元；经审核，应调减0.00元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为元。
（2）贵公司自报前期工程费元；经审核，应调减0.00元，核定允许扣除的前期工程费为元。
（3）贵公司自报建筑安装工程费元；经审核，因科目核算错误，从基础设施费调入元，核定允许扣除的建筑安装工程费为元。
（4）贵公司自报基础设施费元；经审核，因科目核算错误，应调减元，核定允许扣除的基础设施费为元。
（5）贵公司自报公共配套设施费元；经审核，因科目核算错误，从基础设施费调入元，核定允许扣除的公共配套设施费为元。
（6）贵公司自报开发间接费元；经审核，因不合规单据的水电费支出元、应计入销售费用的售楼处支出元，应调减元，核定允许扣除的开发间接费为元。
3、房地产开发费用。
本项目未发生利息支出，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的10%扣除元。因此，贵公司此项目可扣除金额为元。
4、与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为元；经审核，应调减0.00元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元。其中：
（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为6元；经审核，应调减0.00元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为6元。
（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为9元；经审核，应调减0.00元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为元。
（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费及地方教育费附加为元；经审核，应调减0.00元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为元。
5、税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为6元。
增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为元；经审核，应缴土地增值税的增值额为元。其中：
（1）普通住宅土地增值税的增值额为元，增值率为=-0.32%；
（2）其他项目土地增值税的增值额为元，增值率为=58.56%。
（四）应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为元；经审核，应缴土地增值税税额为元，已缴税款为元；应退税额为元。其中：
1、普通住宅应缴土地增值税税额为0.00元；已缴税额为7元，应退税额为元。
2、非普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，应补税额为元。
四、应当披露的其他事项：无
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