维修处理方案及材料使用说明
目前商品房因质量问题投诉日益增加。质量问题除施工过程严格控制做好预防外，维修方法是否得当对维护房产公司的品牌和声誉也十分重要。
在此根据自己的经验总结了部分维修方法，供大家参考和讨论，如有不足之处请各位指正。
一、墙体开裂
1、框架与填充墙之间的开裂处理
原因分析：由于不同材料交接受温度变化收缩不同出现收缩裂缝。
修补方法：对开裂部位进行切割,宽度50~60cm，凿至墙面及砼面，清理干净，洒水湿润，用801胶水拌纯水泥涂刷，随涂随粉，基本刮平，隔日再粉刷第一次，完成后用用密目型钢丝网固定，网片宽度大于50cm，钢丝网必须铺设平整。然后再分层粉刷，每次粉刷厚度不大于8mm（喷水保养2天）。
2、墙面开裂处理
原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝原因主要是受温度和材料影响不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝原因受温度和材料影响原因
七、外墙渗水处理：
原因分析：1、目前的框架结构住宅工程中填充墙，基本上为非承重的砌块。砌块在运输与施工过程中容易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破损或由于设备管暗装的需要对已砌外墙进行凿打，人为地造成外墙砌体破损，也较容易在外墙砌体形成渗水处。2、工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆。此外，砂浆的强度不达标或干砖上墙，使砂浆中的水份被砖吸收，从而造成砂浆强度偏低，导致砖和砂浆分离，砌体整体刚度下降，产生墙体裂缝。3、温差引致混凝土结构梁柱与填充墙结合处产生开裂。4、外墙抹灰层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生裂缝；墙体层表面太光滑，结合不良；外墙大面积打底而基层未设分格线，产生不规则收缩裂缝。5、饰面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗入，造成积水，从而引起渗漏。此外墙易渗水与面砖勾缝和面砖表面不平也有一定关系，凹缝使外墙整体墙面不光滑，雨水流速减缓，滞水时间、滞水量增多，特别是勾缝下缘处。勾缝质量不合要求或长期风吹雨淋造成勾缝与面砖间有微裂缝，造成渗漏。6、窗台、遮阳板和雨篷等水平构件的表层施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或积水，也容易造成外墙面渗水。4～6小时左右，裂缝形状不规则且长短不一，互不连贯，产生裂缝部分大多为水泥浮浆层和砂浆层。有于砼坍落度偏大，表面经过振捣形成一层水泥含量较多，收缩性较大的水泥浮浆层及砂浆层一方面由于砼初凝时表面游离水分蒸发过快产生急剧的体积收缩，而此时砼早期强度较低(面层为砂浆层强度更低)，不能抵抗这种变形应力而导致砼表面开裂，另一方面由于面层浮浆或砂浆的收缩值比基层砼大许多，而造成变形值不同导致面层开裂。
预埋管线引起的楼板裂缝：预埋线管处沿管线方向出现表面裂缝；局部出现呈发散状或龟裂状的不规则裂缝。预埋线管，特别是多根线管的集散处是截面砼受到较多削弱，从而引起应力集中，容易导致裂缝发生的薄弱部位。当预理线管的直径较小，并且房屋的开间宽度也较小，同时线管的敷设走向又不垂直于砼的收缩和受拉方向时，一般不会发生楼面裂缝。反之，当预埋线管的直径较大，开间宽度也较大，并且线管的敷设走向又垂直于砼的收缩和受拉力向时，就很容易发生楼面裂缝。因此对于较粗的管线或多根线管的集散处，应按要求增设垂直于线管的短钢筋网加强。
施工原因引起混凝土楼板裂缝：养护不到位，强制性规范要求混凝土养护要苫盖并浇水，现在大多数不苫盖，浇水也不能保证经常性湿润；施工速度过快，上荷早，特别是砖混住宅楼板，前一天浇筑完楼板，第二天即上砖、走车，造成早期混凝土受损；拆模过早或模板支撑系统刚度不够；施工时楼板混凝土盖筋被踩弯、踩倒，保护层过厚，承载力下降。
处理方法：
1、填充密封法（1）采用填充密封法修补混凝土裂缝时，应先除，并用机械方法打磨平整。若表面残留有轻度油污，可用丙酮擦拭干净；对严重的油垢，宜用高效除垢剂或含有清洁剂的压力水清洗；对顽固性的油漆或其它粘结性强的污物，应采用喷砂或金刚砂打磨等方法清除。但施工中不得使用可能对混凝土内部质量造成不良影响的溶剂。（）混凝土裂缝的封闭应在清洗构件表面的水分干燥后进行。然后沿裂缝走向骑缝凿出V形槽，槽的深度和宽度应符合下列要求：槽宽不宜小于10mm，槽深不应小于15mm。（）当有钢筋锈胀裂缝时，应凿至锈蚀部分完全露出，以能进行除锈和防锈处理为止。若遇到下列情况，还应剔除钢筋周围混凝土，并对钢筋进行除锈和阻锈处理：1）钢筋严重锈蚀，与混凝土的粘结已破坏；2）混凝土不密实或有蜂窝状缺陷；3）钢筋裸露部分超过其周长的1/2。剔除钢筋周围混凝土的深度不应过大，避免过度损害原构件。（）填充密封材料前，应用洁净的压缩空气将沟槽内碎渣、粉尘消除干净。（）使用JN-F封口胶或JN-X修补胶等进行填充并用纤维织物或弹性涂料加以封护；必要时可在槽壁和槽底先涂刷底胶。（6）填充密封完成后，应在密封材料层外做好防护层。低压慢注修补法()
采用低压慢注修补法(注射法)修补混凝土结构裂缝时，应按下列步骤进行：1）应先除，清理裂缝表面，使用干燥无油的压缩空气清除裂缝内部的粉尘、浮渣；2）使用JN-F封口胶在裂缝两侧的混凝土表面上每隔一定距离粘接固定一注射筒的底座，并同时沿裂缝的全长进行封缝；3）待JN-F固化后，即可进行注胶操作；4）利用专用注射器将低粘度的JN-L灌缝胶液以低压注入裂缝腔内并保持压力（JN-L低压慢注法）；5）待注入裂缝的胶液固化后，撤去注射筒，卸下其底座，必要时用砂轮磨平混凝土表面。
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