附件3东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引一、改造必要性调查申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应
为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、
文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础
设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。（二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性
水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。（三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或
者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等
影响的情况。二、土地权属调查（一）调查内容改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土
地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。（二）调查程序1.收集资料用地资料主要收集以下四方面内容：（1）用地发生时间应利用“
二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围
。（2）地类情况主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地
有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。（3）土地权属性质利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理
征地手续提供依据。（4）其它用地资料2.编绘地块勘测图对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有
土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用
途、面积等内容。3.土地权属界线核查4.地类核算5.填写表格以地块勘测图上划定的地块为单位，填写调查表。内容包括土地权利人、土地用
途、面积、土地权属性质、批准情况、使用状况（包括是否有争议、查封、抵押等），用地发生时间等。6.调查成果公示及确认将登记造册每宗地
的位置、界线、四至关系、土地使用者或所有者名称等在原权属所在地由镇人民政府（街道办事处）组织进行公示，公示期为15个自然日。公示期
间无异议或异议处理完毕的，调查成果应由国土分局、镇（街道）“三旧”办、权属单位（集体经济组织）盖章确认。（三）“二调”图件使用“二
调”图件是“三旧”改造范围上报给省国土资源厅的工作底图，主要作为明确“三旧”改造范围内用地发生时间在2007年6月底前的证据，并核
算地类情况。目前，主要有两类：1.航拍的影像图，主要用于初始调查，划定“三旧”改造范围。2.土地利用现状图，主要用于区分建设用地范
围。由于用地实地状况动态变化，出现“二调”图斑与调查时的地类不相符的情况时，镇（街道）应全面查清各年度土地利用变化情况，选择提供1
987年、1999年、2007年、2008年等最有利的图斑进行报批或作出书面说明。其中，违法用地时间的认定原则上以1987年、19
99年、2007年卫片监测为依据，亦可提供反映历史事实的“买地合同”等相关证据材料。“二调”图件的界线、用途等没发生变化的，可利用
原有登记发证资料，只需要直接填写《土地房屋权属调查与登记查询明细表》，重点要求填写权属性质及用途，不需要重新确认宗地界线，建议在调
查明细表备注栏说明实际使用者。（四）宗地划分办法调查土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地等宗地划分主要有两类：1
.已发土地使用证宗地划分：宗地以合法批准的用地范围为划定原则。2.无合法用地手续宗地划分：历史沿用的宗地以相关土地权属来源证明文件
中明确的用地范围确定；没有相关土地权属来源证明文件的，可结合土地利用现状划分宗地。（五）权属调查成果1.“三旧”改造范围的CAD矢
量文件2.有关调查表格三、房屋权属调查（一）由各镇（街道）“三旧”办对辖区改造单元涉及拆除房屋进行调查登记，统计出涉及拆除房屋数，
并将房屋权属人、地址、面积、房产证号、土地证号等基本房屋记入调查大册中。（二）当地房管所根据调查大册的房产信息，利用房产系统和房产
档案等手段将涉及拆除房屋进行筛查，将已办房产证部分的房屋另册登记。（三）当地房管所根据已办房产证部分的涉及拆除房屋登记册，按东房〔
2010〕31号文件，把涉及拆除房屋分成规定的已拆除房屋所有权注销不同登记业务，分类统计；并各镇（街道）“三旧”办通知业主准备有关
资料。（四）已签订补偿协议的房屋权属人，由各镇（街道）“三旧”办行文告知房管所；房管所接到镇（街道）“三旧”办《认定通知书》后，才
能按程序为业主办理注销登记业务。四、人口、产业、经济调查镇人民政府（街道办事处）组织人员对改造单元范围内的户籍人口、常住人口、
产业分布情况、企业名录汇总、规上工业企业数量、限上商贸企业数量、年产值、年纳税额、镇村可支配财政收入等情况进行调查。五、权利人改造
意愿征询改造单元申请纳入批次计划，应征询单元范围内除综合整治区域的土地使用权人、实际使用人的改造意愿（土地使用权已登记发证的，征询
登记的土地使用权人的改造意愿，否则，征询实际使用人的改造意愿）；涉及集体土地的，应同时征询作为土地所有权人的集体经济组织的改造意愿，2/3以上股东代表同意视为该集体经济组织同意改造。经占总用地面积2/3以上且占总人数2/3以上的土地使用权人、实际使用人同意，及土地所有权人同意，方可申报。18 |
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