安置房在土增清算时收入和成本的确认问题一、营改增后，拆迁安置房在土增清算时收入和成本的确认2016年11月份，甲房地产企业用建造的本项目房
地产80套（每套建筑面积100㎡）安置回迁户。2016年11月份该项目同类房产的平均价格8000元/㎡，2016年度全年同类房产的
平均价格7800元/㎡，整个项目600套同类房产的平均价格8800元/㎡。按每平方米向安置户支付补价200元，该企业在缴纳增值税时
，选择一般计税方法，则在土增清算时安置房的收入和成本如何确定。根据国税函[2010]220号、国家税务总局公告2016年第70号
的规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，视同销售的收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地
产的平均价格确定，按以下公式计算的金额确认为拆迁补偿费计入开发成本作为扣除项目金额：收取补价的：计入开发成本的拆迁补偿费=视同销售
收入金额-收取的补价支付补价的：计入开发成本的拆迁补偿费=视同销售收入金额+收取的补价所以，本例中确认回迁房的收入总额=（801
007800）/（1+11%）=56,216,216.22元计入开发成本中的拆迁补偿费金额=56,216,216.22+801
00200=57,816,216.22元二、土地征用及https://www.baidu.com/s?wd=%E6%8B%86%
E8%BF%81%E8%A1%A5%E5%81%BF%E8%B4%B9&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&r
sv_dl=gh_pc_zhidao拆迁补偿费是指因房地产开发而https://www.baidu.com/s?wd=%E5%BE
%81%E7%94%A8%E5%9C%9F%E5%9C%B0&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl
=gh_pc_zhidao征用土地所发生的各项费用，包括https://www.baidu.com/s?wd=%E5%9C%9F%
E5%9C%B0%E5%BE%81%E7%94%A8%E8%B4%B9&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&r
sv_dl=gh_pc_zhidao土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房
支出、https://www.baidu.com/s?wd=%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%8B%8D%E5%8D%9
6&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao土地拍卖价款及佣金等。企业购置
的https://www.baidu.com/s?wd=%E6%8B%86%E8%BF%81%E5%AE%89%E7%BD%AE%
E6%88%BF&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao拆迁安置房属于“安
置动迁用房”项目，因此https://www.baidu.com/s?wd=%E6%8B%86%E8%BF%81%E5%AE%89
%E7%BD%AE%E6%88%BF&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhida
o拆迁安置房的成本应该计入“开发成本——土地征用及https://www.baidu.com/s?wd=%E6%8B%86%E8%
BF%81%E8%A1%A5%E5%81%BF%E8%B4%B9&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_
dl=gh_pc_zhidao拆迁补偿费”科目，进行会计核算。?https://www.baidu.com/s?wd=%E6%8B
%86%E8%BF%81%E5%AE%89%E7%BD%AE%E6%88%BF&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagm
jz&rsv_dl=gh_pc_zhidao拆迁安置房的相关税收问题营业税：根据国税函（1995）549号规定，对房地产开发企业
进行房屋的拆迁安置时，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，住宅房屋的成本价包括土地
成本。土地增值税：房地产开发企业以https://www.baidu.com/s?wd=%E6%8B%86%E8%BF%81%E8
%A1%A5%E5%81%BF%E8%B4%B9&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc
_zhidao拆迁补偿费可以作为房地产开发成本，在计算增值额时进行扣除。企业所得税：如果成本对象实际总https://www.ba
idu.com/s?wd=%E5%8F%AF%E5%94%AE%E9%9D%A2%E7%A7%AF&tn=SE_PcZhidaon
whc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao可售面积包括拆迁赔偿面积的，在计算税收成本对象总https://w
ww.baidu.com/s?wd=%E5%8F%AF%E5%94%AE%E9%9D%A2%E7%A7%AF&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao可售面积时，应包括拆迁赔偿面积。" |
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