将未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租，租赁合同是否有效
作者：邓行奇
????【基本案情】
??贺州某设备有限公司拥有位于贺州市建设中路219号土地使用权，在该土地建筑有房屋。2013年5月8日，占某与贺州某设备有限公司签订《门面租用合同》，约定占某租赁贺州某设备有限公司位于八步区建设中路219号临街二楼门面（即金诚建材城二楼），面积为1785平方米；租赁期限为2013年8月1日至2019年7月31日；每月租金为58905元,保证金为190000元,《门面租用合同》对保证金约定为“租赁期满，乙方（即占某）不再续租，而且无违约且各项费用结清的，由甲方（即贺州某设备有限公司）应一次性如数归还乙方”的内容。占某对该门面进行装修后开设网吧。占某依照约定交付了保证金190000元。2014年11月3日凌晨，贺州某设备有限公司的金诚建材城包括租赁给占某的门面被火烧毁，导致占某完全无法经营。八步区公安消防大队《火灾事故认定书》认定，系“贺州市八步区建设中路219号金诚建材城二楼宝恒家具乐美居家居展区东北部起火原因为电气线路故障引燃可燃物造成的火灾”，占某认为，出租门面（位于二楼）未向有关部门办理申报、审批手续，系违章建筑；没有房产证、未经消防验收合格。向贺州市八步区人民法院提起诉讼，请求确认上述租赁协议无效，请求贺州某设备有限公司退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元。
???【审理经过】
??贺州市八步区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，占某请求确认其与贺州某设备有限公司于2013年5月8日签订的《门面租用合同》无效，诉请理由是贺州某设备有限公司违反了行政部门的一般性管理规定，并不符合上述法律规定合同无效的情形，因此，占某请求确认上述合同无效的诉讼请求，该院不予支持。《门面租用合同》对保证金的约定是对合同履行的担保性质的约定，占某虽然缴纳了190000元保证金，占某没有提供证据证实退还保证金的条件已经成就，并不当然产生贺州某设备有限公司需要退还占某保证金的义务。占某请求退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元，应该提供相关证据加以证实，占某以留存的租金和保证金收据已在火灾中灭失，该诉请理由不是占某为其请求无需提供证据的理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果?”之规定，应由占某承担举证不足的后果，对占某请求退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元的诉讼请求，该院亦不予支持。
??占某不服一审判决，认为贺州某设备有限公司出租给占某的房屋未向工商、规划、城建、国土、消防等部门申报，也没有任何审批手续，是非法加盖的违章建筑；贺州某设备有限公司在没有房产证、也未经消防验收合格等情况下，违反了法律强制性规定，将案涉房屋出租给占某，涉案《门面租用合同》应当无效。占某支付了2014年11月的租金，案涉的租赁房屋已经在火灾中烧毁而无法使用，贺州某设备有限公司应当退还相应租金。请求撤销一审判决，改判支持占某的诉讼请求。
??贺州市中级人民法院经审理后认为，本案的争议焦点是:1、本案的合同是否有效；2、占某要求贺州某设备有限公司退还租金和保证金应否得到支持。
??关于本案合同是否有效的问题。贺州某设备有限公司与占某于2013年5月8日签订《门面租用合同》，约定由贺州某设备有限公司将面积为1785平方米位于贺州市八步区建设中路219号临街二楼门面出租给占某。贺州某设备有限公司至今并未提供证据证明涉案门面已取得建设工程规划许可证或者按建设工程规划许可证的规定建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中占某与贺州某设备有限公司签订的《门面租用合同》属于无效合同。一审认为该合同不符合法律规定合同无效的情形，属于适用法律不当，该院予以纠正。
??关于占某要求贺州某设备有限公司退还租金和保证金的问题。占某称已交纳2014年11月份的租金，但其并未提供证据证明，且贺州某设备有限公司不认可，一审据此驳回占某要求贺州某设备有限公司退还租金和利息的诉讼请求，并无不当。由于本案门面租用合同为无效合同，占某已依约向贺州某设备有限公司交纳保证金190000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，贺州某设备有限公司应退还占某交纳的保证金190000元。一审以占某没有提供证据证实退还保证金的条件已经成就等理由驳回其该请求，适用法律不当，该院予以纠正。另，贺州某设备有限公司认为占某拖欠其租金、水电，占某不予认可。贺州某设备有限公司认为占某应支付其租金、水电费，可另行起诉。故占某的上诉请求部分成立。该院判决：一、撤销一审判决；二、贺州某设备有限公司贺州某设备有限公司与占某签订的《门面租用合同》无效；三、贺州某设备有限公司贺州某设备有限公司退还占某保证金190000元；四、驳回占某的其他诉讼请求。
???【法官后语】
??根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，出租未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效。合同无效后，合同各方当事人应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定返还因该合同取得的财产。
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