园区败笔：国家示范“先锋”，为何沦为负债百亿的“烂摊子”？进入2019年，由江南产业集中区管委会修建的“新能源产业园”，依然处于荒废状态，
希望渺茫。9年过去了，这个曾经举全省之力、投入巨资建设的产业集中区几乎被遗忘，负债累累，深陷生存困境。?从光环明星到穷途末路，往
往在一念之间。?规划面积200平方公里，起步区面积20平方公里，装备制造业、电子信息业和现代服务业三大主导产业，安徽省历史上首个
进入国家层面的战略规划，10家银行提供的1800亿的贷款授信，成立之初就被赋予特殊使命——承接东部沿海地区的产业转移……“含着金汤
匙出生”的江南集中区，拥有着看似无比光鲜且极具震慑力的外表。?而如今，江南江北集中区已经风流云散，举步维艰。2012年2月，集中
区遭遇了“降级”处理。由最初的“省市共建，以省为主”变更为“省市共建，以市为主”，正厅级单位被降成副厅级。除了降级之外，当初安徽省
答应的一些优惠政策也被逐步收回。9年时间里，换了四任管委会主任，其内的园区发展基本上处于停滞状态，负债累累。?如今在安徽，提及江
南、江北集中区，知情者往往一声叹息。?眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。一直强调产业地产的核心痛点是产业定位和产业招商，
而江南、江北集中区在产业端和招商端都误入歧途，最终免不了一地鸡毛的命运，其中的原因又是什么？?这场可以用“损失惨重、影响恶劣”来
形容的园区大败局，既是天灾，亦是人祸，其间种种，不可不为后来者反省之，详察之，警惕之。?天堂地狱，一念之间?位于安徽省池州市贵
池区的安徽省江南产业集中区，自2010年开建至今已近十年光景，但偌大的集中区内，稀稀拉拉建了部分厂房，景象一片萧条，大面积闲置土地
上杂草丛生。主干道旁的厂房空无一人，楼顶瓦片已经脱落。隔江相望，芜湖市鸠江区的安徽省江北产业集中区情况类似。站在该区产业孵化园的四
层楼上，目之所及是大片荒草地和水塘。?2010年，国家有关部门批复后选址池州、芜湖两地成立了省级直管的江南、江北产业集中区示范先
行。集中区的产生与2010年国务院批复的《皖江城市带承接产业转移示范区规划》有关，公开信息称，那是安徽省历史上首个进入国家层面的战
略规划，而该规划最大的亮点就是高水平建设产业集中区。?成立之初，两个集中区得到了安徽省大力支持，它们都属于正厅级单位，“省市共建
，以省为主”。这种级别和模式，在国内并不多见。?有了省里的大力支持，两个集中区掀起了大开发的浪潮。根据当时媒体报道，安徽省给它们
提出了“一年打基础，三年见成效，五年大发展”的总体要求。为了打造一个高规格的“新城”，两个集中区在最初的基础建设中也都下了血本，1
2车道的豪华道路随处可见。江南集中区还提前建设了大量的产业园。为吸引高新技术项目入驻，管委会自己建设了科技孵化、新材料、新能源三大
产业园。不过，这些产业园并未全部住满，也鲜有知名企业入驻，新能源产业园更是处于荒废状态。现实就像那些锈迹斑斑的钢架一样瘦骨嶙峋，毫
无遮掩。?园区内只有少量工作人员，茕茕孑立地孤守阵地。无论从现场考察，还是产业资源分析，以及其投资逻辑推导，这两个产业园区的前景
都难言乐观。?愿景宏大，现实落寞。这些粮仓上的集中区，曾经是安徽政府报之以无比期望的示范先锋，但如今，钢筋水泥，亦形同虚设。?
更为落寞的是集中区的被征地农民，他们以为政府开发了个“盼头大”的项目，能像当初征地时承诺的那样，以后在家门口就有饭吃了。可十年过去
了，地没了，家门口的厂房没建起来，就业也没着落。他们始终不明白，一个众星捧月、手续齐备、资质完整、规模庞大、政府背景的集中区，怎么
就沦为了鸡肋般的存在？?粮仓上的工业危局?两个产业集中区的“烂尾”，很大程度上与相对薄弱的产业基础相关。?当初，设立江南、江
北产业集中区的定位是皖江城市带承接产业转移示范区“先锋”，高起点承接沿海地区和国外产业转移，旨在打造示范中的“示范”。?然而，两
个集中区均选址于长江岸边，周边缺乏产业基础和配套。其中江南集中区所在地是长江冲积平原，未开发时，当地主要以农业为主，有“江南粮仓”
之称。江北集中区则选址在芜湖市沈巷镇，工业基础相对好一些，但沈巷镇位于芜湖市边缘地区，与市区隔江而立，交通不便，从市区到沈巷镇只有
一座大桥可以过江。无论是产业基础和交通区位，集中区都毫无任何先天优势可言。?同时让人闹心的是，集中区设立时，由省政府领导，不在地
方政府的规划中，而降级、政策退坡之后，它们要被地方领导，融入地方的发展规划中。在这个过程中，早年“承接产业转移”的初衷，逐渐被淡忘
。?更为严峻的是，在与本地开发区的招商竞争中，江南集中区并没有太大优势，无法错位发展。集中区的主导产业是装备制造业、电子信息业、
现代服务业，开发区的主导产业则是电子信息业、高端装备制造业、现代服务业，仅在“装备制造业”前加了“高端”两字。高新区的主导产业则多
了一项“节能环保”。而开发区位于市区，交通、生活设施都要远比集中区方便、成熟，对于人才更有吸引力。?在两个集中区，并没有所谓的示
范产业，多是一些“小、散、杂”的企业，还不乏烂尾项目和“候鸟企业”。江北集中区注册企业近600家，其中工业企业23家，规上企业8家
。正常生产且有一定规模的企业仅三四家，这也是集中区一直对外宣传的几家“盆景”企业。一位负责人说，一些注册企业实际是开票企业，实体在
外，为了享受税收减免在此注册，“这些企业像候鸟一样，享受完政策就走人。”?先建后招，深陷百亿负债泥沼?梦想丰满，现实异常骨感。
现实与梦想之间往往横亘着巨大的鸿沟。?事前缺规划，负债而建；事中无考虑，产业布局“随意”，是江南江北集中区从自带光环的明星沦为落
魄的主要因素。?据了解，此前集中区发展并没有进行科学合理的规划设计，只是先把标准化厂房建起来。“当初集中区并没有想清楚发展什么产
业，就着急上马先把厂房盖起来；后期这里来个铝材厂，那里来个纺织厂，产业发展分散、杂乱。”江南产业集中区相关负责人表示。由于企业小散
乱，2018年江南集中区工业企业税收仅5000多万元，基本上都是小微企业贡献的。?而初始期承载了产业转移的两个集中区一直高举高打
，希望高规格建设集中区。这种高规格的建设给两个集中区带来了巨额的债务。?从征地拆迁到基础设施建设，江北集中区共投下去120亿元，
截至2019年一季度末，该集中区还有46亿元的债务。江南集中区的债务更多，有八十多亿元，每年仅支付利息就达1.7亿元。?江南集中
区一份汇报材料显示，截至目前，江南集中区累计财政支出102.88亿元，但所形成的标准化厂房、土地等可盘活、可变现资产，估值为75.
8亿元（不含桥梁、道路等公益性资产），其中可经营性资产仅为23.42亿元（包含办公楼、厂房、供热等）。?“综观集中区发展历程，没
有坚持‘建一片、招一片、成一片’的滚动发展思路，急于出形象、见成效，按照‘造城’的方式投入巨大资金建设路网、厂房和公租房。‘投入产
出比’意识低，造成了巨大的债务压力。”上述汇报材料中这样写道。?巨额债务重压之下，一些需要资金等配套的大企业“难引进”，于是形成
一种恶性循环。“我们只能招一些中低端产业，这限制了产业高质量发展。”江南产业集中区管委会某负责人说，上海一家新能源汽车企业准备投资
30亿元，需要集中区占股投入5亿元配套资金，无奈拿不出来，后来企业落户江苏了。无产业基础、配套优势的集中区产业发展更难定位，最后只
能“捡到篮子里都是菜”，与当初坚称的“绝不做摊大饼式的产能复制，而是始终瞄准高精尖项目”形成强烈的落差与反讽！?过去9年，就在安
徽的江南江北集中区举步维艰之时，长三角地区的产业转移正在潜移默化地发生着。苏南的企业向苏北转移，浙江、上海的企业，向湖南、湖北、江
西等地转移。但是，随着政策退坡、降级、人事更迭，由芜湖、池州两个市来领导的集中区已经失去了刚开始的对接优势。两个集中区也开始寻找适
合自己的发展之路。江北集中区依托芜湖本地的产业基础，依然坚持高规格建设的要求，瞄准高新技术产业。而江南集中区终于放低了身段，制定了
“先活下去再发展好”的阶段性思路，开始“接地气”去承接长三角地区的产业转移，但要想盘活这二大集中区，依然征途漫漫，希望渺茫。?安
徽江南江北集中区切入产业地产，走的是大干快上的规模与形式扩张之路，在产业定位、产品设计、园区运营等方面都缺乏足够的积累与预判，尤其在风险把控和运作逻辑方面都操之过急，有非常大的硬伤。从先锋示范区沦为烂尾项目，并非是一种偶然，而是从诞生之日起就埋藏在模式中的隐雷。?遗憾的是，直到现在，产业园区行业内仍不乏这种热衷大干快上、投机取巧的捷径爱好者。我们深深感到忧虑的同时，也希望能够前车之鉴能让园区人对产业定位与园区运营更为警觉与重视。 |
|
