老公偷偷卖房，未经我同意，房子竟然归了别人
买卖房产，动辄几百万的交易，对于每个家庭都是一件大事。然而，信律师接手过这样一个案例：夫妻一方将产权属于自己的一套房屋出卖时，突然遭到了另一方的“叫停”。买房的第三人知道情况后，以到期却未能履行过户手续为由，起诉要求判令按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。
案例简介：
秦先生与妻子邢女士在婚姻关系存续期间，共同购买了北京某地区的一套房屋，房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，夫妻双方产生了矛盾，妻子邢女士一气之下去了美国。没成想，在这期间，秦先生偷偷将房子卖了。
2016年6月13日，秦先生通过中介公司签订《北京市房地产买卖合同》，将房屋内的设施、设备及装修以共计155万元的价格将房屋卖给了吴先生。
签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元，尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据及《同意书》，内容是这样的：本人出售房屋，此房屋于2017年7月3日交付。
正当吴先生享受着金钱带来的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续。
秦先生夫妇关系平时不好，秦先生的妻子邢女士于2015年7月4日离家分居。夫妻正“忙”着进行离婚诉讼。
7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。
案件经过：
吴先生经人介绍找到了信律师，在网上经过简单的沟通后，约到了线下见面。
吴先生表示这套房子在秦先生自己一个人的名下，不属于夫妻共同财产，邢女士无权到房产交易中心办理限制该房屋交易的手续。正因为邢女士的举动，导致自己房子没有交易成功。
吴先生觉得自己定金交了，到现在还没拿到房子，还有可能拿不到房子，觉得自己很无奈，于是希望信律师帮忙委托此案，替自己讨个说法。
信律师认为，根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定，予以支持。
案件结果：
秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《北京市房屋买卖合同》，双方签订的买卖合同应为有效。
鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行合同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。
律师评述：
此次案件最大的争议点在于，此套房屋作为夫妻共同财产，单独一方订立的房屋买卖合同是否有效。
即便房产证上没有登记邢女士的名字，但确实属于夫妻共同财产购买的房子，且二人正在离婚诉讼期间，此套房屋涉及到分割。
但由于秦先生和吴先生双方签订了合同，合同签订后，双方按约定交接了房屋，由买受人出租并收取租金。案涉房屋虽然没有办理房屋变更登记手续，但房屋已交付买受人管理和使用，且出卖人均未提出异议。
因此，夫妻一方擅自处分婚姻关系存续期间的房屋，在夫妻之间并无特别约定的情况下，即使房屋并未办理变更登记，基于维护市场秩序，保障善意第三人的利益，应当认定房屋买卖合同有效。
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