工程成本管理控制文件
（第一版）
目录
前言 1 1、成本管理部职业操守准则…………………………… 2 2、成本管理部工作职责………………………………… 4 第一篇目标成本管理体系 12 1、目标成本管理层的职责划分………………………… 13 2、目标成本的形成步骤………………………………… 15 3、目标成本确定及审批………………………………… 18 4、目标成本的执行……………………………………… 21 5、目标成本的科目分类………………………………… 24 第二篇项目成本管理规范 29 1、工程预结算管理规范………………………………… 31 2、工程造价咨询业务管理规范………………………… 35 3、总包工程竣工结算管理规范………………………… 47 4、设计变更与现场签证管理规范……………………… 50 5、零星工程管理规范…………………………………… 55 6、合同管理规范………………………………………… 60 7、招投标监控管理规范………………………………… 65 8、免招标项目审批工作程序…………………………… 67 9、工程付款审批工作程序………………………………… 71 10、扣款审批工程程序…………………………………… 74 11、工程保修金管理规范………………………………… 77 12、零星用现金购物的管理规范………………………… 78 第三篇成本信息管理 80 1、成本管理软件操作指导 81 2、成本档案管理办法 83
前言
成本管理部职业操守准则
总则
本准则为无锡万科成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守；
成本人员违反本职业操守准则将上报公司；
职业操守准则
业务工作
遵守集团职务行为准则；
执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益；
诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；
严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；
严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；
严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款；
在任何情况下，禁止兼职工作。包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；
成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避；
成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；
积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；
廉正管理
廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；
参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；
应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；
在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；
每月召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督；
保密义务
不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；
若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；
不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向任何人泄露；
其他
本准则的解释权归无锡万科成本部；
成本人员发现公司任何职员的违纪现象应向公司举报；
成本管理部部门职责
部门目标
制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制；
施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作；
客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；
最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。
目标成本、责任成本管理
搜集、整理、汇总历史成本资料；
确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点；
汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估；
每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本；
预结算管理
组织编制及审核工程施工图预算；
全面审核竣工工程结算；
根据结算报告完成各项工程清算
成本信息管理
建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库
定期进行专题或综合的成本分析和研究收集集团内及其他工程造价信息资料
收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广
有效使用集团下发的成本管理软件
标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核
审核并及时办理各项合同的审批工作
审核并及时办理各项付款的审批工作
审核并及时办理各项结算的审批工作
按不同类别建立合同及执行情况台帐
成本管理监控评估
参与工程、材料及设备的招投标工作
参与合同有关经济条款的审核
定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况
定期和不定期抽查评估项目成本管理工作
对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见
对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制
成本管理规范建设
制定成本管理的有关规范及实施细则
制定并完善目标成本管理体系
制定并完善部门内部管理规范制度
培训指导
组织成本管理规范的培训
为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导
成本预结算管理
预算资料原件工程结算前由主办人留存保管
结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理
成本管理部岗位职责
成本管理部经理岗位职责
目标管理
组织确定项目的目标成本；
确定部门的工作目标及工作计划；
定期检查成本控制目标的执行情况；
制定有效的成本控制方法；
负责监督和落实部门的工作计划；
造价审核
组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作；
对造价工作完成部门内的终审；
组织重大结算工作及合同的谈判；
招投标工作
参与公司所有招投标工作；
制度建设
组织制定成本管理的有关规范；
组织对成本管理规范的有关培训工作；
负责公司成本管理制度的制定；
新项目投资测算
组织项目前期成本调研，便于公司决策；
合同管理
起草格式化标准合同文本；
对上报合同进行审核；
根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握；
预决算管理
负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作；
部门管理
培养业务骨干；
部属激励和绩效考核；
负责本部门人力资源的配置和调遣；
相关总协调工作
负责本部门所有对内对外的协调工作；
组织对外的业务交流活动；
负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训。
成本综合管理岗岗位职责
施工图预算管理—土建、安装工程
根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；
负责编制咨询合同；
目标成本制定
确定项目目标成本，制定材料设备成本控制明细表；
结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书；
负责按相关文件规定审核工程结算资料；
负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；
信息管理
负责按集团要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据；
负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部；
动态目标成本
负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等；
按月提供出动态成本分析报告（土建部分）；
审计配合工作
对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调
负责准备编制审计所需数据表格工作；
负责审计的其他配合工作；
合同及付款管理
负责审核合同中有关经济条款；
负责建立合同及合同付款台帐及成本核算工作；
日常管理
配合及时提供成本管理软件所需相关数据；
及时总结工作中经验教训供部门内共享；
编制项目每月工程资金计划；
协助部门经理处理日常事物。
安装成本管理岗岗位职责
施工图预算审核--安装工程
根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；
审核工程进度款
负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款（安装部分），经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据；
招投标工作
对安装工程和材料（设备）招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审签；
负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核；
对经济标书进行分析；
审核现场签证变更
负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审；
负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；
结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书；
负责按相关文件规定审核工程结算资料；
动态目标成本
负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：主体建筑的安装、社区管网及安装甲供材料等；
按月提供出动态成本分析报告（安装部分）；
现场管理
负责抽查现场有关工程量的准确性；
负责督促工程部执行《工程变更签证管理规范》；
合同及付款管理
负责审核合同中有关经济条款；
日常管理
负责总部成本管理软件的日常数据管理工作；
及时总结工作中经验教训供部门内共享；
成本信息管理岗
施工图预算审核（兼）—土建工程
根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；
审核工程进度预算
负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据之一；
审核现场签证变更
负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审；
负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；
结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书；
负责按相关文件规定审核工程结算资料；
负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；
动态目标成本
负责进行项目动态目标成本跟踪；
按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）；
现场签证变更及档案管理
负责建立工程设计变更及现场签证费用台帐；
负责各类决算资料档案及图纸资料管理；
招投标管理
负责招投标工程量清单计算；
日常管理
配合及时提供成本管理软件所需相关数据；
负责每周部门例会纪要记录及整理；
及时总结工作中经验教训供部门内共享；
协助部门经理处理日常事物。
成本管理部日常管理
工作制度
1、工作周报制度
个人周报及工作完成情况每周五14：00之前报部门综合管理员
个人月报及工作完成情况每月末提前2天（如3月为29日报）的14：00之前报部门综合管理员
2、工作总结制度
每季度第三个月最后五天内将个人季度工作总结报部门经理处
不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专题讨论
对结算金额大于10万的工程，在结算上报审批之日起10天内完成结算总结分析（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）
3、定期会议制度
部门例会于每周四17：00召开（约1小时）
专业化培训讨论为二周一次，时间为每月逢单周周四16：30（约1小时）
会议纪要或专业化培训讨论结果当天必须整理完成工作联系单及答复单
4、各种表单
表1部门周报、月报格式
表2部门会议纪要格式
表3文电阅处单
表4部门工作联系单
第一篇目标成本管理体系
目的
目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段；
明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；
适用范围
适用公司开发所有项目；
内容组成
目标成本管理层的职责划分
目标成本的形成步骤
目标成本确定审批流程
目标成本的执行
目标成本科目分类
目标成本管理层的职责划分
管理层的组成
目标成本确定的发布中心：公司总经理层
目标成本编制的中心：成本管理部、财务部
目标成本执行的指导与监控中心：公司成本管理委员会
目标成本的发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等
管理层的主要职责
目标成本确定的发布中心职责：
审批并签发公司目标成本；
修订目标成本；
目标成本编制中心的职责：
成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；
财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费；
成本管理部组织目标成本的汇报工作；
目标成本执行的指导与监控中心的职责：
成本管理委员会负责审核目标成本；
成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；
建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度；
目标成本发生中心的职责：
遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；
配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；
根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；
对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。（见费用发生部门的职责明细表）
工程费用发生部门的职责明细表
类别 成本分项 责任部门 具体职责内容 开发前期费用 勘察 工程管理部 有计划性开展勘察工作；通过招投标确定勘察单位；勘察测量费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量 规划设计 设计部 根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限价设计；设计费用的支付与设计质量挂钩； 三通一平 工程管理部 临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用库存的旧材料，完工后对可利用材料作好回收； 临时设施 工程管理部 加强临时设施的重复利用性 主体工程建安费用 主体建安 设计部 做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用 工程/成本部 招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实复核现场变更、签证的工程量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性； 工程管理部 审核施工方案合理性、经济性；通过研究新工艺、新材料、新技术有效降低工程成本； 装饰材料及设备 设计部 根据目标成本的材料限价，确定材料的规格、档次、品种； 成本部 根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作； 工程管理部 严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作，对不按期供货等进行扣款； 公共管网配套工程费用 室外水电煤等配套工程 工程管理/项目发展部 尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证；对水、电、煤气等附属配套公建工程实行全面招投标；合理安排配套工程的施工工期； 园林景观 设计部 严格按目标成本总额控制，进行限价设计；特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用 成本部 直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料 工程部 签订严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证； 公建配套设施费 设计部 严格按目标成本总额控制，进行限价设计；严格控制会所等配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用； 成本部 直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料 工程部 工程全面实行招投标，签定严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证； 工程管理费 工程/成本部 通过招投标确定工程监理单位； 工程管理部 工程监理费用的支付与工程质量挂钩；施工合同外的奖金必须做到有据可查
目标成本的形成步骤
项目定位阶段-----估算成本
编制依据
地块的综合情况资料；
项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案；
公司的利润要求；
编制流程
项目发展部提供地块的综合情况；；
设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准；
成本管理部收到项目发展部、设计部提供的资料后三天内完成项目工程估算成本初稿；
配合财务部完成整个项目的成本估算工作，并根据公司利润及预期售价调整成本估算；
公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；
方案实施阶段-----测算成本
编制依据
立项阶段的项目估算成本；
设计部提供的初步（扩初）建筑、景观设计图；
编制流程
设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标；
设计部、工程部、成本管理部通过性价比确定装饰材料的材质及档次、限价，填报《新项目材料设备一览表---扩初阶段》报公司领导审批；
成本管理部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿；
配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；
施工图阶段-----目标成本
编制依据
主体工程的施工合同及施工组织设计；
初步（扩初）设计确定的测算成本；
设计部提供的施工图及图纸会审纪要；
主体工程的施工合同及施工组织设计；
编制流程
设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；
成本管理部根据设计部和工程部填写的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；
工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本；
设计部、成本管理部共同讨论，根据景观设计图、产品的定位确定项目园林景观目标成本单价；
财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制；
成本管理部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报；
汇总各部门的意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批；
目标成本的编制一般在收到正式的主体施工图后十五天完成；
附件
《新项目材料设备一览表---施工图阶段》
新项目材料设备一览表（第稿）
序号 材料 设计部 工程管理部 成本管理部 材料性质描述及设计要求 是否沿用 方案确定时间 附图 采购方式 签约时间 进场时间 备注 估算成本 成本比较 类型 名称 一 结构
材料 工程桩 … 二 外
立
面
材
料 塑钢门窗 外墙涂料 外墙石材 …. 三 室
内
材
料 卫生间磁砖 开关面板 …. 四 设
备 车库门 管道直饮水 …. 五 室
外
景
观
硬
材
料 进户通道 信报箱 垃圾箱 …
目标成本的确定及审批
目标成本的审批
审批流程
成本管理部负责《目标成本确定审批表》的审批过程；
成本管理委员会的相关部门成本管理部、设计部、工程管理部负责完成目标成本的编制，并对结果进行会签；
成本管理委员会核定目标成本后送公司总经理审批；
经公司总经理审批通过的目标成本将由成本管理部下发至各项目部门；
目标成本的修订
审批后的目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部；
在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以邮件或书面形式报公司进行审批；
经公司同意后，成本管理部进行修改的费用测算，并填报《目标成本变更审批表》，报公司审批；
经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门；
附件
《目标成本确定审批表》
《目标成本变更审批表》
目标成本确定审批表
项目：
项目名称 项目范围 项目总价 附件 目标成本明细确定审核 成本管理委员会相关部门会签 成本管理部 财务部 设计部 工程管理部 成本管理委员会核定 总经理
审批 备忘 目标成本变更审批表
编号：
项目名称 提出部门 变更原因
主办人：部门经理： 成本管理部 原
目标成本 变更后
目标成本 成本管理
委员会核定 公司总经理 备忘
目标成本的执行
目标成本的执行原则
限价设计原则：
设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；
设计部及时将各阶段的方案设计提供成本管理部，成本管理部在3到5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；
设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入；
限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；
限价采购原则：
限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；
工程管理、成本部根据公司审批确定的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作；
先算后干原则：
原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编制预算；
审批原则：
各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；
若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报《超目标成本审批表》，报公司领导审批后实施；
目标成本的动态报告
在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部定期出一份《项目动态成本信息报告》；
《项目动态成本信息报告》内容：
各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因；
成本控制管理的专项分析；
成本控制的问题及建议；
成本管理部《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及各相关部门经理；
收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题；
目标成本的总结评估
工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因；
工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算的依据：
附件
《超目标成本审批表》
超目标成本审批表
项目： 主办部门意见
主办人：部门经理： 成本管理部意见 目标成本 当前预测成本 增减成本
主办人：部门经理： 分管副总意见 总经理批示： 备注 该“审批表”同合同审批表同时上报。
第五章目标成本科目分类
根据开发产品按制造成本法设置成本项目。目标成本项目一般包括下列六项：
土地获得价款：
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；
合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；
红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；
拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；
开发前期准备费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；
规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；
报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等；
“三通一平”费：
临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；
临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；
临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；
场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用；
临时设施费：
临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；
临时办公室：租金、建造及装饰费用；
临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费；
临时围板：包括设计、建造、装饰费用；
主体建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。主要包括：
基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；
主体土建：包括土建结构、装饰等项目；
主体安装：包括安装室内水、电、煤等项目；
主体装饰性材料：包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；
主体设备：包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；
其他：包括土方、各项施工配合费等；
社区管网工程费
指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。主要包括：
室外排水系统费：主要包括雨污水系统、雨污水泵站等；
室外给水系统：主要包括室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等；
室外燃气系统费：主要包括燃气管道系统、调压站；
供电系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；
通讯系统费：主要包括通讯配套管线及设备费；
有线电视系统费：主要包括有线电视系统的管线及设备费；
纯净水系统费：主要包括纯净水系统的管线及设备费；
室外智能化系统费：主要包括安保宽带系统的管线及设备费用；
园林环境工程费
绿化建设费：主要包括区内、区外绿化支出；
建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；
道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；
室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
室外背景音乐：包括管线及设备；
室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等；
配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
开发间接费
工程管理费：主要包括区内、区外绿化支出；
工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用
行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
质检费：竣工验收过程中的有关质检费。
营销推广费：
1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏
2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告
3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品
6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等
7）现场销售器具费：饮水机、家私等
8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等
9）卖点增加费：
10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。
12）销售模型费：
13）展销费：展位费、布置费、制作费等
14）其他
资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额；
物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；
第二篇
项目成本管理规范
工程预结算管理规范
目的
合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价；
工程预结算为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据；
范围
公司所有工程的预结算
项目主体工程的预算流程
成本管理部根据《工程造价咨询管理规范》选择项目的社会造价咨询单位，签订项目的造价咨询合同；（详见《工程造价咨询管理规范》）
成本管理部收到施工图后，分别对造价咨询单位及施工单位提出《工程预结算编制任务单》预算编制的《任务单》，开始编制施工图预算；
有关预算编制的一般要求：
主体工程一般要求一个月内完成预算的编制；
每一份预算按楼号（或房型）进行汇总；
每一楼号的土建工程基本分项：基础、上部结构、装饰工程；
每一楼号的安装工程基本分项：煤气、给排水、强电、弱电工程；
其他特殊的编制要求；
组织造价咨询单位参加图纸会审工作；
组织造价咨询单位与施工单位的预算编制前期相关工作会议，咨询单位协助甲方对施工单位明确预算编制中的统一口径及标准；
造价咨询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为调整前期工程进度款的支付依据；
施工单位完成预算编制后将由成本管理部递送造价咨询单位进行审核；
成本管理部全过程跟踪预算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核；
成本管理部对预算结果的确认：必须分专业2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认方可生效；
经成本管理部、施工单位及审价单位三方确定后的预算为最终的施工图预算价，并作好施工图预算编制备忘；
施工图预算编制备忘要详细，包含图纸编号、套用的定额、计费的标准、人工补差、材料价格等编制依据，以及说明不包含的项目、不清楚而暂定的项目等；
施工图预算价是工程结算价的一部分，除预算编制备忘中说明的事项外，其余项目在结算时均不得调整；
根据审核后的施工图预算价调整工程合同价，并作为工程进度款的支付依据；
项目主体工程的结算流程
根据主体工程不同区域的竣工时间，成本管理部编制合理的竣工结算的计划；
主体竣工结算价组成：结算价=预算价+预算备忘调整价+设计变更价+现场签证价+其他费用；
施工图预算价：原甲方、乙方、造价咨询公司三方审核确定的施工图预算价；
预算调整价：根据预算编制备忘中注明的事项对预算价进行调整汇总；
设计变更费用：审核每月汇总的设计变更的造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）；
签证费用：审核每月汇总的现场签证的造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）；
其他费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费标准有新规定而引起的调整等；
成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核；
甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价；
成本管理部填写《主体工程竣工结算审价结果审批表》，报公司审批；
结算审批通过后，成本管理部根据《主体工程清算管理规范》开展清算工作；
其他工程（除主体工程）的预结算流程
成本管理部根据出图时间及施工进度，合理安排施工图预算的编制；
预算编制的一般原则：施工单位必须编制施工图预算，甲方进行初审；若比较复杂且影响成本较大的工程甲方将委托咨询单位编制施工图预算，作为目标成本确定及合同价调整依据；
工程竣工取得竣工验收单后十五天内施工单位上报工程结算文件至项目主办工程师；
工程管理部主办工程师根据工程情况填报《工程结算审批表》，经工程部经理签字同意结算后，报送成本管理部；
工程管理部对竣工资料的正确性负责；成本管理部复核结算资料的完整性；
竣工结算资料包括：
经项目经理部审批后的《工程结算审批表》；
工程竣工质量验收单；
工程竣工结算造价汇总表；
施工单位上报的工程结算书；
施工合同、补充协议的复印件；
成本管理部核对结算资料，组织结算的社会审价工作；
成本管理部全过程跟踪结算的审核工作，并按抽查法、对比法进行复核；
甲、乙及造价咨询单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价；
成本管理部续填《工程结算审批表》，报公司审批；
其他
3万元以下的零星工程的预结算根据《零星工程预结算管理规范》；
水、电、煤气等特殊工程若主办部门强制执行行业定额计取费用，则主办工程师需对情况进行说明，并附相关的政府文件；
任何工程结算，成本管理部必须2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认；
本规范中关于造价咨询工作的相关内容参见《工程造价咨询管理规范》；
附件
《工程预结算编制任务单》
工程预结算编制任务委托单
项目：编号：
发文单位： 主办人： 收文单位： 主办人： 工程名称： 工
作
内
容 时间要求： 工作要求：
收文单位签收：
时间： （请签收后返回发文单位主办人以示确认）
工程造价咨询业务管理规范
总则
目的
为了加强对工程造价咨询工作的管理，规范工程造价咨询业务（下称“咨询业务”）的操作程序，明确咨询业务的工作范围及评估体系，保证咨询业务的质量和效果，特制定本管理规范；
范围
咨询业务指咨询单位向无锡万科提供的专业造价咨询服务。主要包括工程预算编制、审核；工程结算编制、审核；工程变更签证费用审核；编制标底；各项工程造价的测算等；
管理规范内容
本规范由四部分组成：
第一部分造价咨询业务的实施
第二部分造价咨询业务的评估
第三部分工程造价咨询委托合同
第四部分附件
《造价咨询任务委托单》
《造价咨询材料清单》
《工程造价咨询费用计算表》
《主体工程竣工结算审价结果审批表》
《咨询成果校审记录单》
《造价咨询单位综合考评评分表》
《上海市建设工程社会审价收费标准》
第一部分造价咨询业务的实施
造价咨询单位选择
造价咨询单位必须具有国家建设部认定的甲级资质；
合作的造价咨询单位不得连续两次以上与同一家施工单位开展造价审核工作；
每个项目的造价咨询工作必须同时选用两家以上的造价咨询单位加入；
由于造价咨询工作的重要性，新项目优先考虑已建立合作伙伴的咨询单位；
对于新的造价咨询单位的启用，可以采用合作咨询单位推荐的方式，但必须经过考察及试用；
必须选择造价咨询单位中优秀的造价工程师担任项目的造价咨询单位；
通过对咨询工作的评估保证公司有三家长期合作的造价咨询单位，并淘汰不合格的单位；
造价咨询委托范围
10万元以上的工程必须经过造价咨询单位的审核；
10万元以下（包括10万元）的工程抽20%的工程必须经造价咨询单位复核；
若特殊原因，10万元以上工程未送造价咨询单位审核，必须以邮件形式报部门经理审批同意；
造价咨询合同的签订
按上海区域公司的造价咨询委托合同（详见第三部分），并根据开发项目的具体要求与咨询单位签定合同；
双方对合同认可后，由造价咨询单位先签字盖章确认；
成本管理部根据公司合同审批流程，申报造价咨询委托合同；
造价咨询合同的执行
造价咨询单位必须严格按工程造价管理的相关规范，严守职业道德，信守合同，按时保质保量完成造价咨询工作；
合同签订后必须以《造价咨询任务委托单》（见附件）的形式开展造价咨询委托工作；
造价咨询单位的工程主办人员必须每月到施工现场。了解施工现场的情况，处理工程造价的相关纠纷问题；
造价咨询工作完成后，咨询单位根据合同约定的计费方式填报《工程造价咨询费用计算表》（见附件），并根据合同约定支付费用；
成本管理部全过程跟踪造价咨询工作，保持与咨询单位的良好沟通，及监控其与施工单位的廉洁工作；
造价咨询成果的确认
造价咨询单位与施工单位完成造价审核的初稿，并递送成本管理部主办工程师；
成本管理部主办工程师校审初稿，并填报《咨询成果校审记录单》（见附件）；
经成本管理部、咨询单位、施工单位三方确认的初稿，报上级审批盖章：
施工图预算报告经成本管理部经理确认后，盖成本管理部章；
总包工程结算报告必须填报《工程竣工结算审价结果审批表》（见附件），经公司总经理确认后，盖公司章；
除总包工程外其余结算报告必须填报《项目结算审批表》，经分管总经理确认后，盖公司章；
造价咨询成果报告一式三份，成本管理部、咨询单位、施工单位三方各持一份；
造价咨询成果生效后，整套造价咨询资料返回成本管理部存档，并做好资料退还签收手续。
相关的造价咨询服务
配合成本管理部完成各项工程造价测算及分析工作；
提供国内及本市工程项目的造价咨询业务有关法律、法令、条例、规定、标准、规范和一般惯例的咨询服务；
提供材料、设备、工程等造价信息的咨询；
为成本管理部提供专业管理的相关培训；
第二部分造价咨询业务的评估
造价咨询业务评估内容
职业道德：造价工程师必须遵纪守法，廉洁公正；
咨询队伍管理：项目实施阶段，原则上不得更换合同确定的造价工程师；不得将造价咨询业务转包给外围的编审人员；
工作时效：根据《造价咨询任务委托单》的要求，合理安排造价工作，按时完成各项造价咨询工作；
工作质量：
工程量计算：
每一项子目工程量误差在+-3%内（包含3%）；以只、个出现的计量单位，工程量准确性为100%；任何工程必须有工程量计算底稿；
定额应用：
定额套用准确性为100%；
费用应用：
工程费率的取用准确性为100%；价格的审定必须有合理依据；
资料管理：完整的退回委托方的送审资料；咨询单位归档资料完整，以备复查；
行业评定：包括造价行业的各项年检及评比；
相关服务：能提供工程的合理化建议，积极帮助业主进行工程造价的控制工作；能配合业主进行各项造价测算，并积极提供其他相关工程的造价；
协调配合：能与业主良好沟通，紧密联系；
造价咨询业务评估方式
咨询业务的评估由成本管理部负责完成；
咨询业务的评估采用综合评分法，详见《造价咨询单位综合考评评分表》（见附件）；
关于工作质量的评估每个项目必须抽查一个单体的预结算工程，做到100%的复核率，并根据评估标准进行打分；
咨询业务的评估记录由成本管理部存档；
咨询业务的评估贯穿于日常工作中，评估报告于每年12月中旬报公司分管总经理；
造价咨询业务评估意义
造价咨询业务评估是造价咨询单位选择的依据；
每年与综合考评评分前三名签订合作伙伴的战略合同；
每年淘汰造价咨询业务评估最末名的造价咨询单位；
每年末召集合作的造价咨询单位开年度总结会议，开会公布综合考评的结果；
第三部分工程造价咨询委托合同（略）
无锡万科工程
造价咨询任务委托单
FORM：TO：
项目名称： 编号： 施工单位： 工
作
内
容 □预算编制□预算审核□结算审核
□变更签证结算编制□变更签证结算审核
□零星工程结算审核□造价测算
□其它： 时间要求： 送审造价： 工作要求：
万科成本管理部：审价单位： 任务完成时间:
备注:
无锡万科工程
造价咨询材料清单
项目名称： 编号： 时间： 造价咨询委托资料： 序号 项目 单位 数量 资料签收： 万科成本管理部 造价咨询单位 审价结束，资料退回签收： 万科成本管理部
造价咨询单位
工程造价咨询费用计算表
项目：编号：
序号 项目 内容 1 咨询单位 2 施工单位 3 咨询任务 任务单编号 4
专业
费用 土建 安装 a 送审价（元） b 审定价（元） c 核减（元） d 核增（元） e 其他（钢筋） f 甲方应付费（附计算式） g 乙方应付费（附计算式） h 审价费小计 甲方： 乙方： 5 总计（甲方+乙方）
咨询单位：制单人：
时间：
咨询成果校审记录单
项目:
工程名称: 工作内容: 造价咨询单位 造价咨询工程师 修改意见:
校核人:
日期: 修改情况:
编制人:日期:
校核人:日期: 备注:
主体工程竣工结算审价结果审批表
项目名称 施工单位 工程结算审价单位 工程结算审价结果 送审造价：元 审定造价：元 核减造价：元 核减率： 核增造价：元 核增率： 工程目标成本 目标成本与实际成本的差异 工程结算审价费用 工程结算审价确认
同意上述结算审价结果，审价费用已审核。
主办人：负责人： 分管副总
意见 总经理批示 备注 该审批工作完成后，由成本管理部主办人送公司办公室办理盖章手续。
造价咨询单位综合考评分表
咨询单位：
序号 评定内容 评定标准 应得分 增减分 实得分 评分说明 1 职业道德 遵纪守法廉洁公正 有违规记录,每一次扣2分;索贿、受贿严重违纪现象将中止合同； 10 0 10 无违纪现象 2 咨询队伍的管理 造价咨询工程师 转包造价咨询工作，兼职人员从事项目造价咨询 5 0 5 无转包现象 中途无故调换造价工程师，每更换1名工程师扣1分 3 -1 2 预算编制完成后，由于造价咨询单位内部工作调整，周工被调换项目工作 3 工作时效 单体预结算咨询任务扣分标准：每个项目每超时3天完成扣1分； 20 -4 12 ①主体施工图预算编制任务要求02年3月5日，实际完成时间为02年3月15日，扣3分；②主体施工图结算任务要求02年12月5日，实际完成时间为02年12月9日，扣1分 其他造价咨询任务扣分标准：年累计未完成任务（份）/年累计总任务（份）10 -4 全年造价咨询任务单（除主体工程）共20份，其中5份未按时完成；扣分为5/2010 4 工作质量 工程量计算 无工程量计算底稿 5 0 5 有计算底稿 每一项子目工程量误差超过+-3%（不包含3%），扣2分；以只、个出现的计量单位，工程量错一项扣2分 25 -2 23 ①门窗面积误差5%②进户门误差1樘 定额应用 定额应用错一项扣1分 10 -1 9 ①栏杆安装定额错误 费用应用 费用应用错一项扣1分 15 -3 12 ①未下浮②未退甲供③商品砼未按合同补差 5 资料管理 遗失委托方的送审资料一份扣1分 2 0 2 资料全部返还 6 行业评定 每次通过行业年检或获得行业表彰加2分 0 2 2 获得建设部年检表扬（见附件） 7 其他服务 为业主提供一次造价测算分析或提供相关造价资料加2分 0 4 4 ①提供汤臣豪园别墅造价及分析②为我部提供一次工程量清单招标的培训 8 沟通协调 整体综合评定
①好--5分②一般—3分③不好—0分 5 0 5 整体评定好 9 合计 100 -8 92 注：1、每个序号应得分扣完后，得分数为负分，在总分中倒扣；
2、序号中得第4项选择开发项目一个单体建安工程的预结算进行复核，抽查为100%；
考评主办人：复核人：部门经理：
考评时间：
沪建建(98)第0269号
沪价行(1998)第124号
上海市建设委员会
上海市物价局
关于发布《上海市建设工程社会审价收费标准》的通知
各有关建设、施工、社会审价机构：
为了进一步制止施工企业“高估冒算”现象，规范建设工程社会审价市场，现根据《上海市建筑市场管理条例》，制定本市建设工程审价收费标准，有关事项通知如下：
一、《上海市建设工程社会审价收费标准》详见附表。
二、社会审价机构实行审价有偿服务，并可根据审价业务的难易程度在上述收费标准上作上下浮动，浮动幅度不得超过10%。
三、收费办法
1项目送审价核减率在5%以下的(含5%)，由委托单位负担审价费用。
2核减率在5%以上的，5%以内的审价费用由委托单位负担，超过部分由原编制单位负担。
3核增部分由原编制单位负担审价费用。
四、本通知自1998年5月10日起执行。以前规定的建设工程审价收费标准自执行本通知之日起废止，但对1998年5月10日前已送审的建设工程审价收费仍按原标准执行。
?
上海市建设委员会
上海市物价局
一九九八年五月四日
?
送审价(万元) 100以下
(含100) 100～500
(500) 500～1500
(含1500) 1500～5000
(含5000) ＞5000 核增、减额
5%以下(含)
按项目收% 装饰 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 安装 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 土建 0.25 0.2 0.15 0.12 0.08 最低收费(元) 1,000 2,500 8,000 20,000 50,000 核增、减额
5%以上
按核增、减额收% 装饰 7 6.5 6 5 4 安装 7 6.5 6 5 4 土建 4.5 4 3.5 3 2.5 最低收费(元) 2,000 3,500 10,000 25,000 60,000 备注 其他工程参照“土建”项收费
总包工程竣工清算管理规范
目的
根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款；
范围
项目的总包工程
管理规范
总包工程竣工结算审核后，成本管理部组织进行总包工程清算工作；
甲供材料的清算：
与材料供货商清算：
根据工程部提供的甲供材料数量，核对相应的厂方供料单，施工单位的签收单，确定甲供材料的实供数量；
分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单；
供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量；
与施工单位清算：
根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量；
根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量；
根据以上两项的差额，计算乙方的甲供料清算款：
工期奖罚清算：
开竣工的时间：根据施工合同界定的时间，复核有关备忘、工期签证及验收单时间，确定发生的总工期；
工期签证：复核有关工期签证，在实际发生工期中予以扣除；
实际施工工期=总工期-签证工期；
根据实际施工工期及合同约定计算工期奖罚款；
质量奖罚清算
复核质检站对工程项目的质检评定表；
根据合同及有关签证进行质量奖罚的清算；
施工水电费清算
根据各施工单位的水电表数确定其施工阶段的实际用水用电量；
根据结算审价报告计算出定额规定的水电实用量；
根据实际用量与定额用量的差额及实际水电费与定额水电费单价的差额确定水电费清算金额；
工程扣款
汇总施工过程中签认或被甲方强制扣款的各项工程扣款单，确定工程扣款金额；
工程保修金
根据施工合同及工程结算审核价，确认该项目工程的保修金；
清算报告的审批
成本管理部主办人完成清算后，填报《总包工程清算审批表》；
工程管理部对清算报告中的工期、质量、材料供应清单、扣款等资料的属实性负责；
附件
《总包工程竣工清算审批表》
项目总包工程清算审批表
编号：年项目合同号
项目名称 主办人 施工单位 工程
清算价 其中工程保修金： ①一般保修金 ②渗漏保修金 工程清算价的组成： 序号 内容 金额 附件 1 工程结算审定价 元 附件1 2 质量奖罚 元 附件2 3 工期奖罚 元 附件3 4 水电费补差 元 附件4 5 甲供料清算（多退少补） 元 附件5 6 其他 元 附件6 7 合计 元 成本管理部意见
主办人：部门经理： 工程管理部 主办人：部门经理： 财务部 主办人：部门经理： 副总经理 总经理
批示 设计变更与现场签证管理规范
目的
规范设计变更、现场签证的工作程序，加强工程造价的事中控制；
及时掌握变更签证实施的费用，减少结算的扯皮现象，并能动态反映工程造价；
范围
本管理办法适用于各类工程、材料在施工及采购中发生的变更及签证；
设计变更的主要内容：
由于设计院设计图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。
由于设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。
由于工程部、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。
由于市场营销部、业主要求提出变更，导致发生做法变更、材料代换或其它变更事项。
现场签证的主要内容：
在施工过程中出现的各种技术措施处理，以及由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。
事后设计变更导致的返工和技术处理措施等。
其他，如：土方驳运、机械进出场、赶工措施、配合销售、配合四大公司等
设计变更操作程序
设计变更操作的一般流程：
设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，填报《设计变更单》（见附表），报设计部负责人签字确认。
设计部主办人统一编号下发至工程部执行，同时抄送成本部。
项目经理部主办工程师签收《设计变更单》，并下发至监理和施工单位。
施工单位收到设计变更单后七天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人。
项目经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。
每份设计变更施工完毕后，项目主办工程师在七个工作日内完成变更实施情况的填报，与监理和乙方共同签字确认，并送项目部经理审核。
施工单位每月25日汇总上月20日至本月20日的已完工并确认的设计变更，并按“一单一价”原则完成费用结算。汇总表每月25日与月进度表同时上报甲方成本管理部，逾期上报不予结算，作为让利。
成本管理部每月汇总签证的费用，每季度在公司的成本信息报中向公司汇报；
涉及设计院图纸错、漏原因的变更单，下发前需有设计院主要负责人签字确认。其他部门提出的修改要求需有相关部门负责人确认；
设计院提出的变更或现场会议确定的变更都必须填统一的《设计变更单》，设计院的变更单或会议纪要可以作为附件；
现场签证的操作程序
现场签证操作的一般流程：
现场签证发生前，项目经理部主办人对现场签证进行立项（若配合销售的签证立项要有市场营销部负责人的签字确认）；并填报《现场签证单》（见附表），统一编号后下发至监理和施工单位，并将复印件汇总至项目秘书处，由项目秘书负责每周抄送成本管理部。
施工单位收到现场签证后七天内完成估价，并报甲方成本管理部主办人。
项目经理部主办工程师及现场监理监督现场签证的实际执行情况。
现场签证施工结束后，项目主办工程师在七个工作日内完成签证实施情况的填报，与监理和乙方共同签字确认，并送项目部经理审核。
施工单位每月25日汇总上月20日至本月20日的已完工并确认的现场签证，并按“一单一价”原则完成费用结算。汇总表每月25日与月进度表同时上报甲方成本管理部，逾期上报不予结算，作为让利。
成本管理部每月汇总签证的费用，每季度在公司的成本信息报中向公司汇报；
原则上不允许发生人工签证（除了配合四大公司发生的零星人工），每单点工总量不能超过10工日，超过10工日须先报甲方成本管理部认可后方可执行。人工单价以合同点工单价为标准。
赶工签证立项时要写明与合同工期的差别、引起的原因和赶工措施。
变更签证的相关要求
编号原则：工程类别-序号
设计变更类别分为：住建、住结、住给排水、住电、住动力、精装修、下水道、景观绿化、景观土方、景观建、景观水、景观电等；
现场签证类别分为：土建、安装、下水道、景观绿化、景观土方、景观建、景观水、景观电等。
一单一算原则：一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单，且对应一项内容；
一月一汇总原则：每月汇总已完工的变更签证费用，反映在公司的动态成本中；
完工确认原则：当设计变更及现场签证完工后，现场的工程师及监理工程师必须在完工后的七个工作日内完成签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认；
原件结算原则：设计变更及现场签证的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据；
时间限制原则：设计变更、签证都应先立项后实施。若有特殊情况，设计、工程主办人发出口头变更指令，则必须在48小时内对口头指定进行确认，补填报变更、签证单；
存档原则：变更、签证立项后甲方主办人应保留一份立项原件以备查阅，施工完成后将实施情况共六份都予以三方签字确认并加盖红章，其中一份用于成本管理部每月结算送审，其余分别由项目部、监理和施工单位（3份）保留；
附件
《设计变更单》
《现场签证单》
项目现场签证单
施工单位：所属合同：编号：
事项名称 适用范围 提出时间： 提出部门：□工程管理部□乙方□营销部 签证类型 □施工中各种技术措施□设计变更导致的返工及技术处理措施费□土方驳运□机械进出场
□赶工措施□配合销售□配合四大公司□其他（须说明）： 签证
原因 施
工
前 签证
内容
工程管理部主办人： 估
价 乙方估价：
主办人： 审批
会签 □工程管理部经理 □成本经理 □分管副总 □总经理 下发签收 工程管理部
（盖章） 监理
（盖章） 施工单位
（盖章） 施工后 完成情况 签证实施时间：
监理工程师执行情况意见：
工程管理部主办人审核：
施工单位：盖章：
时间 监理工程师：
盖章：
时间 甲方工程管理部经理：
盖章：
时间
项目设计变更单
施工单位：所属合同：编号：
事项名称 适用范围 提出时间： 提出部门：□总经理层□设计院□工程管理部□营销部□乙方□监理 变更类型 □设计院图纸补漏和改错□设计部提出的修改
□工程管理部等采用新工艺、新材料或其它技术措施□营销部等提出要求 变更
原因 变更是否影响销售承诺 □是□否 施
工
前 变更
内容
设计部主办人： 估
价 □无□≤2万□2～5万
□5～10万□＞10万 审批会签 □设计经理 □成本经理 □分管副总 成本管理主办人： □总经理 下发签收 工程管理部
（盖章） 监理
（盖章） 施工单位
（盖章） 施工后 完成情况 变更实施时间：
监理工程师执行情况意见：
工程管理部主办人审核
施工单位：盖章：
时间 监理工程师：
盖章：
时间 甲方工程管理部经理：
盖章：
时间 零星工程管理规范
目的
降低工程成本，明确程序和责任，加强零星工程造价可控性；
范围
主体工程合同未能包含且工程造价3万元（含）以下的工程项目；
操作流程
零星工程立项原则
工程费用在3万元以下；
必须详细注明立项原因；
由项目主办工程师进行立项，同时必须经过工程管理部经理审批后实施；
物业公司如要求工程管理部进行零星工程施工，必须提交经公司职能部门批复的书面文件（文件阅处单等），作为“零星工程立项文件”，项目工程师根据此文件，确定工程项目，填写零星工程委托书；
零星工程委托原则
原则上各标段内的工程都应由主体施工单位完成；
若由于工期等因素，主体施工单位无能力施工，必须报工程管理经理审批后，按工程类别委托给已签订零星工程委托协议的施工单位进行施工；
工程保修期内的维修工程一般由原施工单位完成，若特殊原因委托零星工程施工单位施工，则必须办好对原施工单位的扣款事项及相关手续；
零星工程施工单位的选择
每个项目零星工程的承包单位不得多于2个；
零星工程的施工单位必须通过招投标确定。项目开工前，由成本管理部牵头，工程管理部和成本管理部共同参加，开展招投标工作；
零星工程的合同签订
确定中标单位后，签订施工总合同，明确工程要求及费用结算的各项条款；
零星工程的实施
每一项工程是通过零星工程委托单开展工作的;且必须先立项后施工，特殊紧急工程允许现场工程师发口头指令，但必须在口头指令发出后24小时内补发零星工程委托单；
施工过程中，现场工程师、监理必须对施工质量把关，若有隐蔽工程，则必须在工程隐蔽前完成对实际施工工程量的复核和确认，并做好有效的记录；
工程结束验收后，主办工程师在三天内完成工程竣工验收并负责对工程量的审核，并《零星工程竣工验收单》必须主办工程师自行填写；
在零星工程施工中，不得签认点工，如因特殊原因，确需发生点工且金额在1000元以上时，工程部应向公司作专项汇报，以文电阅处单的形式报至工程总监审批，经公司同意后，方可实施，项目主办工程师应做好现场用工记录，列明具体配合工作内容及工作量；
预结算管理
根据零星工程委托单的工程内容施工单位2天内完成零星工程概算编制，成本管理部2天完成概算审核工作；
施工单位每月25日前（遇节假日则提前）编制并汇总上月21日至当月20日完工的零星工程结算书,报项目工程师,延期上报不予结算;项目工程师每月27日前（遇节假日则提前）将施工单位的零星工程结算汇总报公司成本管理部审核结算费用；
各项目指定专人汇总填报每月的零星工程结算审批表及付款审批表，并知会成本管理部；
管理监督
成本管理部每月负责对各项目零星工程管理的评估，内容如下：
工程管理部立项是否符合公司零星工程管理规范的要求(复核率为100%)；
工程管理部竣工验收及结算上报的时效性(复核率为100%)；
竣工工程量的复核(复核率为项目数量的20%,且至少一份)；
竣工结算金额的复核(复核率为项目数量的20%,且至少一份)；
成本管理部每季度末完成对本季度零星工程管理评估报告,编制在该季度末的成本信息月报中,统一向公司汇报；
成本管理部每半年对各项目的零星工程分类费用总结分析,特别对四大公司的配合费用、零星点工费用将单列报公司；
附件
《零星工程委托书》
《零星工程竣工验收单》
零星工程委托书
编号：
项目名称： 甲方： 乙方： 立项原因： 提出部门：□设计部□工程管理部□销售部□物业□其它 工程内容：（需附立项相关资料、必要时需附施工图）
施工工期：
绿化工程：养护期月项目主办人： 预算
造价 乙方报价：
甲方成本管理员审核价： 费用类别
□开发前期□主体施工
总体施工□园林绿化
□配合市政工程□工程清理□其他： 甲方：
工程管理部经理：
日期： 乙方：
项目经理
日期： 注：1、本委托单仅适用于小于3万元以下的工程
零星工程竣工验收单
项目名称: 编号: 施工单位： 施工工期： 隐蔽工程：
本工程隐蔽施工部分已经通过本部门验收，同意隐蔽，进入下一道工序。验收人：
时间： 序号 验收内容 验收情况 相关竣工工程量 1 2 3 4 5 6 验收评定：□优良□合格□不合格 备注： 提出立项部门
反馈意见： 甲方
工程主办人：
日期： 工程管理部经理：
日期： 施工单位：
日期： 合同管理规范
目的
使合同审批工作流程进一步规范化，加强各流转部门的信息传递，确保在第一时间内正确解决问题，配合好项目完成合同审批工作；
范围
三万元以上的工程必须签订合同；
本范围适用于工程施工类、设计类、材料设备类合同；
合同的编制
合同主办人组织编制合同文本，成本管理部负责编制合同中的经济性条款；
成本管理部全面审核合同各项条款的严密性、规范性；
合同的审批
合同主办人上报合同审批资料，完整的合同资料应包括：
四份乙方已盖章的合同正本、两份副本；
对5万元以上的合同应附上招投标全过程内容：招标文件、施工单位投标书、决标备忘；
对5万元以下，3万元以上不进行招投标的工程或材料设备选购合同，应附上货比三家的具体资料及情况说明；
若发生工程、材料设备应招投标项目而未招投标的情况，主办人必须办理“免招标项目审批”的相关手续；（参见《免招投标项目审批程序》）
因设计要求签订合同，该合同必须经设计部相关人员及其部门负责人签字确认，同时须有设计部签发的相关书面文件；
因营销要求签订合同，该合同必须经营销部相关人员及其部门经理签字确认；
主办人根据以上已具备的合同资料，正确填写《合同审批表》中“工程管理部职责及意见”（要求字迹端正）后报工程管理部经理审批；
工程管理部经理审批后，交由项目秘书统一登记后上报成本管理部审核合同及相关资料；
合同文本经成本管理部审核后上报财务部审核；
财务部审批后由总经理秘书分别送分管副总审批、总经理、区域中心审批；
总经理审批同意后，由办公室同意盖章、编号并保存原件后下发成本管理部；
成本管理部直接对口下发项目秘书。项目秘书必须在收到合同后的第一时间内发给各工程主办人执行；
办公室保存合同正本1份；项目秘书保存副本1份；
各类合同（协议）从送至成本管理部当日起，成本管理部需1至2个工作日完成审核工作；
合同审批流程
主办人→工程部经理审批→项目秘书→成本管理部→财务部→分管副总→总经理审批→区域分管总监→办公室敲章编号存档→成本管理部→项目秘书→主办人
特急项目合同审批说明
工程管理部若发生特急项目来不及办理正常的合同审批手续，则请填写《特急项目合同审批表》，直接上报公司总经理审批。经总经理审批同意后可先行执行，但仍须补办正常的合同审批手续，且主办人必须在2天以内邮件形式知会成本管理部。在补办手续时，请将《特急项目合同审批表》作为合同附件一同上报。若无此附件，成本管理部不予审批；（《特急项目合同审批表》附后）
合同价调整
合同价调整一般指费率招标的工程，由于暂估合同价与实际工程价差异较大，影响成本测算及工程进度款的支付依据，而进行合同价的调整；
合同价的调整的主办部门为成本管理部；
合同价调整的程序：
施工图预算审核完成后，施工单位应在二周内向成本管理部报送“要求调整合同价款的申请”；
成本管理部主办人审核合同调整价，并经甲乙双方签字确认；
成本管理主办人根据确认合同价，编制施工合同价调整协议，填报《项目合同（协议）审批表》；
合同审批成本程序同规范的第四条、第五条；
附件
《项目合同（协议）审批表》
《特急项目合同（协议）审批表》
项目合同（协议）审批表
项目名称 主办人 合作方 合同价（含下浮）： 是否招投标： 下浮率： 工程部/区域营运中心职责及意见 主办人意见
主办
人简述签约原由及过程
超过
5万元的工程材料合同应履行招投标手续并附上过程备忘及资料
部门经理
意见 区域营运中心意见 与设计相关的工程需经区域营运中心复核 市场
营销部
意见 与营销相关的费用需经市场营销部签字确认 法律顾问意见 财务管理部
意见 审核预算及合同条款
需经成本经理、财务经理共同审核 副总经理
意见
总经理
意见
区域中心领导
意见
特急项目合同（协议）审批表
项目名称： 主办人 甲方： 乙方： 合同价 职责及意见
主办部门
主办人简述项目特急原因
主办人：工程管理部经理： 副总经理意见：
总经理：
区域中心领导意见：
招投标监控管理规范
目的
明确成本管理部在招投标工作中的监控职责，加强招标投标管理，确保以合理最低成本选择最佳中标单位；
加强规范化管理，监督招投标工作的公证、公平；
范围
所有工程、材料的招投标项目；；
监控工作内容及原则
招投标工作要符合公司的《工程招投标工作管理制度》；
全面招标和整体招标的原则。凡是符合招标条件的工程项目都要招标，禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；
招标方式：除政府规定要公开招标的项目以外，均应采用邀请招标的形式，但无论采取何种方式，都至少要有3家以上投标单位参加竞标；
审核主办工程师编制的工程、材料招标文件；
参与招标发标会议，解答有关报价的相关问题；
所有回标文件均送至成本管理部成本组，成本组审查投标文件的合格性：
投标文件是否密封并加盖公章；
投标人身份及法人委托书；
投标书到达时间；
参与开标工作；
参与评标，负责有关经济条款的回标分析，为决标分析提供依据；
有关开标后询标规定：询标工作指开标后，对投标书中不明确事项进行说明；询标过程中不得再次更改投标报价；
中标单位应是在满足招标项目各项要求的前提下，报价最低且合理。必须符合合理最低价中标原则；
招投标过程应遵循透明、协作原则。整个招标过程应实现充分的透明度，各部门间充分配合、加强沟通、信息共享，杜绝黑箱操作；
招投标过程应遵循保密性原则。要做好标底、投标文件及评标定标的保密工作，以防影响招标的公证和评标结果的准确；
免招投标项目审批工作程序
目的
符合招投标条件，但因某些原因而未能进行招投标的项目在通过公司总经理层审批后免去招投标手续，使相应操作规程有章可循、合理规范；
范围
符合集团、公司规定的应招投标项目而未进行招投标的项目；
施工及材料设备类工程
本程序文件对非工程施工类、材料设备采购类合同的审批不适用。如：设计类、营销类、企划类等；
工作流程
工程符合公司关于招投标的相关规定，但又因特殊原因不能进行招投标，则主办人应填报《免招投标项目审批表》，说明未进行招投标的具体原因并上报部门负责人审批；
一般可申请免招标的项目：
与四大公司签订的合同；
独一无二的供货商；
原项目材料的沿用；
其他；
经过部门负责人审批同意后上报分管副总审批；
经分管副总审批同意后上报总经理审批；
经总经理审批同意后，并报区域领导审批同意后，主办人将《免招投标项目审批表》作为合同附件办理合同审批；
成本管理部在审核此类合同时将加盖“免招标”章于合同审批表上；
《免招投标项目审批表》原件将与合同原件一同由总办存档。主办部门、成本管理部及相关部门保存其复印件；
审批流程
主办人→部门负责人审批→分管副总→总经理审批→区域领导→主办人→办理合同审批（成本管理部审核并盖“免招标章”）
附件
《免招投标项目审批表》
免招投标项目审批表
项目名称： 主办人 甲方： 乙方： 合同价： 职责及意见
主办部门
主办人简述未招投标原因
主办人：部门负责人： 意见
成本管理部 审核内容并发表意见
项目预算员：成本经理： 意见
副总经理
对上述全部内容进行把关
总经理意见
区域中心
领导意见
工程付款审批工作程序
目的
制定合理付款审批流程，确保工程进度，并避免错付、超付以控制成本。加强各部门信息沟通，合理安排付款时间；
范围
工程施工、设计、材料设备类等各项付款；
工作原则
主办人应按照合同条款及实际工程进度，仔细审核每项付款；
主办人与成本管理部应保持良好沟通，避免不必要的错误发生；
主办人、成本管理部应及时做好台帐，严格核对“已付款”，避免超付；
项目秘书应做好付款流转登记工作以备查，并在第一时间上报付款；
财务部应合理安排好资金，做到急事急办；
项目秘书应做好收、发支票工作；
各类付款从送至成本管理部当日起，成本管理部需1至2个工作日完成审核工作；
付款审批工作流程
项目主办人将《项目付款审批表》以及所附资料送交项目总经理审批；
主办人必须核对付款金额与发票内容完全相符。若发票因特殊原因不能同付款同时上报，请主办人说明原因;
付款附件包括合同审批表、合同复印件（结算资料复印件）、进度情况说明、验收证明、供货数量确认单复印件等与本次付款内容相关的一些资料；
若此次付款涉及营销费用，必须经销售部经理签字确认；
工程管理部经理审批后由项目秘书统一登记后上报成本管理部审核；
成本管理部按合同审核各项付款内容并做好相应台帐记录；
经成本管理部经理签字认可后送财务部审核；
财务部审核后上报分管副总及总经理审批；
项目秘书领取支票并做好相关发放工作；
关于总包工程进度款的确定
每月25日前，工程管理部主办人上报《项目月进度计划完成情况确认表》作为工程月进度付款的依据；
此确认表由项目主办工程师负责填写，并经监理单位、工程管理部经理确认后作为工程进度报表的附件交成本管理部进行费用审核；
成本管理部根据确认的施工进度审核当月的工程进度款，填写《工程进度款审核表》，并进行甲乙方的确认；
成本管理部将审核确认后的《工程进度款审核表》，返回工程管理部；工程管理部主办人根据核定的进度款制定付款计划，填报《项目付款审批表》，参程序“第四条”进行付款审批；
附件
《项目付款审批表》
《项目月进度计划完成情况确认表》
《工程进度款审核表》
项目工程付款审批表
项目名称： 合作单位： 工程部/区域营运中心职责及意见 合同总价 元 结算金额 元 扣款金额 元 保修金额 元 已付金额 元 本次付款 元 本次付款是否在月资金计划内：□是□否□是，但额度已超元 主办人意见
一、简述合同义务履行情况（进度、质量、配合等）
二、附上合同（结算）等相应资料
三、付款金额计算过程
部门经理
意见
区域营运中心
意见 与设计相关的工程需经区域营运中心复核 市场营销部
意见 与营销相关的费用需经市场营销部签字确认 财务管理部
意见 一、预算人员从结算角度审核付款情况
二、根据合同规定复核提交的有关资料及已付款、本次应付款 副总经理意见
总经理意见
项目年月
进度、质量完成情况确认表
标段：施工单位：
分项工程 计划进度 实际完成进度 月工程进度评定 月工程质量评定 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 □完成□未完成 □合格□不合格 标段主办工程师确认 标段监理工程师确认（盖章） 工程管理部经理确认 备注：1、标段主办工程师负责主办每月工程进度、质量完成情况的确认表；
2、成本管理部根据本表确认的合格工程量审核本月的工程进度款；
3、本表单从03年12月15日开始执行；
年月份工作量审核表
序号：标段05--
建设项目 施工单位 上报工作款 审核工作款 项目 上报工作量 审核工作量 土建 预算内容完成量 现场
签证 设计
变更 安装 预算内容完成量 现场
签证 设计
变更 其他 合计 备注
施工单位：
万科工程部：
万科成本管理部：
扣款审批工作程序
目的
使扣款审批规范化，并确保落实扣款；
范围
各类工程维修、设备在保修期内被损坏且原施工单位因各种原因不能提供保修项目；
因质量造成赔偿的费用；
各类甲方代付的施工水电费等；
乙方违规，甲方强制性扣款；
工作流程
主办人填写“扣款通知单”，须提供扣款原始资料，并说明扣款原因及维修后的质量情况说明；
主办人请被扣款单位负责人签字并盖单位公章。若被扣款单位拒绝扣款，则请表明拒绝扣款的原因，主办人应提供充分依据及原始资料，以便将来强行扣除；
主办人将扣款单报工程部经理审批；
工程部经理审批后交项目秘书统一登记后上报成本管理部审核；
成本管理部成本管理员复核扣款内容后报成本管理部经理审批，成本管理部经理审批后，将扣款单下发项目秘书存档；
成本管理部保留复印件1份，为以后落实扣款审核；
项目秘书须保存扣款单原件（扣款单存档应分项目、施工单位进行分类，以备查阅），并将复印件1份交主办人存档；
主办人落实扣款时，应到项目秘书处凭扣款单复印件换出扣款单原件作为正式凭证。同时，项目秘书对登记的扣款单进行销号；
工程竣工保修期内午夜公司主办的扣款单，原件保留物业公司，保修金支付时一并扣除；
附件
《扣款通知单》
扣款通知单
项目名称
扣款金额
扣款单位
主办部门职责及意见
主办人
简述扣款原由，
提供需
扣款的原始资料，请被扣款单位签字盖章
如被扣
款单位拒绝签字盖章，则提供充分依据，执行强行扣除
主办人：负责人： 被扣款单位确认
对上述内容及扣款金额签字盖章确认
被扣款单位签字盖章：
工程部经理职责
对上述全部内容进行把关
成本管理部职责
预算员审核扣款金额
保留扣款单复印件
预算员：部门负责人： 项目秘书职责
保留扣款单原件，并将一份复印件交扣款主办人保存
项目秘书：
工程保修金管理规范
目的
完善已竣工项目工程保修金支付的归口管理工作；
范围
包括各项工程、材料的保修金；
管理规范
工程竣工后的项目，保修金的支付由工程部主办；
保修金资料的保管：工程部撤离前，项目秘书应做好有关保修金资料的保管工作，以确保今后保修金付款的资料完整；（包括：合同审批表、合同复印件、结算审批表复印件、扣款单等。）
工程保修期到后，主办人根据合同、结算、扣款等资料填报付款审批表；
保修金的付款审批表必须经过小区物业管理部主办人及经理的签字确认；
若物业管理部在该项目保修期间发生的质量维修费用必须有相应有效的扣款通知单作为扣除相关费用的依据；
物业管理部应对所在项目在保修期间发生的维修费用有明细的帐单；
在保修期内发生的扣款通知单必须经成本管理部的签字认可方为生效。扣款单原件由主办部门保存，成本管理部保留复印件；
成本管理部负责审核上述所有涉及保修金支付的依据，并核对相应的付款金额；
保修金支付审批流程同《工程付款审批工作程序》；
零星用现金购买物品、材料管理规范
目的
使用现金购买零星物品、材料的操作流程规范化，且全过程处于可控状态；
范围
项目上需要使用现金购买的属于工程范畴的物品、材料；
管理规范
现金领用参照财务制度执行；
主办人外出购买物品、材料必须两人以上（专业人员）；
主办人必须说明所购物品、材料的用途；
主办人须提供所购商店的名称、地址、柜台号；
若所购物品、材料经过同类产品比价，则须说明比价产品的生产厂家、产品单价以及产品优缺点比较；
采购完毕，主办人应填写《采购单》（详见附件），并附上发票作为报销凭证；
附件
《零星用现金购买物品、材料采购单》
零星用现金购买物品、材料采购单
购买
产品名称 产品用途
生产厂家
产品型号 产品单价 产品数量 总价 让利情况：总价： 购买商店
商店名称：
商店地址：
柜台号：
比价分析 产品 生产厂家 单价 产品优缺点 产品1
产品2
产品3
购买日期
主办人
部门负责人
第三篇
成本信息管理
无锡公司项目成本管理软件操作指导（暂行）
项目设置
第一级：项目名称（如魅力之城），工程简码：WXML，
排列序号 工程名称 工程简码 备注 1 综合分摊 FT 归集会所等非经营性公建的综合分摊成本，不录入目标成本 10 一期（A地块） Y1Q 本期内住宅、商业、地库成本，目标成本包括应承担的综合分摊成本 20 二期（C地块） E2Q 同一期 30 三期（B地块） S3Q 同一期 40 四期（D地块） S4Q 同一期
目标成本
责任部门 录入依据 完成时间 适用项目 估算录入 成本管理部/财务部 完成后三个工作日 全部项目 估算修订 成本管理部/财务部 修订后三个工作日 全部项目 目标成本录入 成本管理部/财务部 最新测算 目标成本完成后十个工作日 全部项目 目标成本修订 成本管理部/财务部 修订报批完成后三个工作日 全部项目
预算管理
责任部门 录入依据 完成时间 备注 预算录入 成本管理部 主体预算书 完成后三个工作日 预算拆分 成本管理部 预算录入后 预算修订 成本管理部 及时
合同管理
财务部负责部分 成本管理部负责部分 备注 合同录入 所有合同（含零星委托） 合同拆分 营销及行政类等合同录入后 工程类合同录入后 合同修订 合同修订后 合同变更 同合同修订
合同执行
责任部门 录入依据 完成时间 备注 变更签证 成本管理部 主体预算书 现场签证、设计变更每月5日前定期录入 结算录入 成本管理部/财务部 结算审批后录入 结算审批后录入 结算拆分 成本管理部 结算录入后及时拆分 资金计划
完成时间 责任部门 说明 合同计划 付款计划 付款录入 与帐务处理同步（付款后三个工作日内） 财务部 付款编号以付款单号，便于查找原始凭证 付款数据引入 财务部
动态成本
完成时间 责任部门 说明 非合同性成本引入 财务部 非合同性成本录入 及时录入 财务部 待发生成本预测 每月月底前二天 财务部/成本管理部 对总成本影响较大的需及时调整
拆分原则
能够分清成本核算对象的，直接拆分进入成本核算对象的相应成本项目，应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下列分摊标准分配拆分到各成本核算对象相应的成本项目。（以下为事例）
一期住宅 后期住宅 商业 一期车位 二期车位 备注 地价及契税 按可售面积 按可售面积 按可售面积 市政配套费、报批报费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 勘察设计 按可售面积 按可售面积 按可售面积 同上 三通一平 按可售面积 按可售面积 按可售面积 临时设施 按可售面积 按可售面积 按可售面积 建安工程费 按实际结算 按实际结算 按实际结算 按实际结算 按实际结算 配套设施单独归集 社区管网费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 园林环境费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 配套设施费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 工程监理费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 预结算编审费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 工程口行政管理费 按可售面积 按可售面积 按可售面积 资本化利息 营销费用-卖场建设费 按受益期可售住宅面积分摊 营销费用-推广费用 按可售面积 按可售面积 按可售面积
成本部档案管理办法
1.目的
为规范无锡万科房地产有限公司成本管理部的档案管理，现结合成本管理的实际情况，制定本管理办法。
2.范围
本管理办法适用于无锡万科房地产有限公司成本管理部。
3.职责
3.1无锡万科房地产有限公司成本管理部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查。
3.2无锡万科房地产有限公司成本管理部负责本管理办法的贯彻执行。
4.方法与过程控制
4.1总则
4.1.1成本档案是指房地产公司在项目开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程预结算、工程合同、工程变更及现场签证、招投标、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种纸张书面文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称；成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。
4.1.2成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载公司成本管理活动过程中形成的内容；成本档案的各组成部分必须统一，不同载体（书面纸张资料、成本数据库、成本管理软件电子文档）上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。
4.1.3成本档案（书面纸张资料）分为三类，即工程成本类、规范制度类、其他文件资料类；其中工程成本类以合同为主线进行存档。先按不同的竣工项目、在建项目以及不同的建设项目、开发期数进行区分，然后分为土地、前期、施工、园建、材料、其他。
4.1.5成本管理部设一兼职档案管理员，该人员应具备档案基础理论知识，熟练掌握自己所负责的档案管理及相关业务，对工作认真负责、细致耐心。
4.2主要成本档案的组成及其管理办法
4.2.1工程合同资料
4.2.1.1资料组成
◆正在开发项目的的合同文本：前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）、施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）、材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）、园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）、营销包装合同（售楼处及样板间的施工及装修）。（竣工结算完成后，按分类明细全部移交办公室保管）。
4.2.1.2资料管理
◆成本管理部主办的合同，由成本管理部存档所有的合同相关资料原件（包含合同审批表、合同、补充协议）其他所有合同，成本管理部均存档电子版本或扫描件，上传至成本管理软件；总办存档合同原件及电子版本、审批表原件及电子版本，主办部门存档合同原件、审批表复印件。
◆对每项工程，以合同为主线进行存档,每项工程的《工程合同文本》把其《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》作为附件，合在一起存档，同时作好相互对应的编号链接标识，以便快速复查。
4.2.2工程预结算资料
4.2.2.1资料组成
◆正在开发项目的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单（或承包方确认书）、付款台帐、项目后评估报告等。（竣工结算完成后，按分类明细全部移交办公室保管）。
4.2.2.2资料管理
以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即根据成本管理软件的合同编号依次存档预结算资料，主体工程除外，其预算、结算均单独保存。
《工程预、结算审批表》成本管理部存档原件。
一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。
其中的计价依据又包括：材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）、工程变更签证的预算书、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等。
使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单。由兼职档案管理员保存。
4.2.3工程变更与现场签证资料
4.2.3.1资料组成
◆正在开发项目的工程变更、现场签证资料。（竣工结算完成后，按分类明细全部移交办公室保管）。
4.2.3.2资料管理
◆以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,根据成本管理软件的合同编号依次存档各合同的变更签证资料（一般情况与结算资料放在一起，统一保存），主体工程除外，其变更签证均单独保存。
◆设计变更单原件、现场签证单原件编号留存。
◆使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。
其他有关规定，结合《南京万科置业有限公司设计变更与现场签证管理程序》执行。
4.2.4工程招投标资料
4.2.4.1资料组成
◆投标单位经济标分析汇总表的电子版本。
4.2.4.2资料管理
及时录入成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。
以合同为主线，存档回标汇总表的电子文档。
4.2.5制度类文件
4.2.5.1文件组成
◆国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料。
◆集团总部颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、操作指引、操作流程通知、决定等文件资料。
◆本公司及本部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。
4.2.5.2文件管理
◆主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，装订成册（活页形式，可及时更新），以便书面查询、使用。
4.2.6其他文件资料
其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书籍等。这类文件资料也是实行资料管理员专人负责，分类保管。
4.2.7关于成本管理软件及成本数据库应用的规定：
4.2.7.1所有合同资料、招投标资料、变更签证资料、预结算资料均要及时按照成本管理软件、成本数据库的相关要求执行。
4.3成本档案管理的其他规定
4.3.1归档与立卷
项目立项后，资料管理员即制定该项目文件资料的收集整理工作计划，设定阶段性归档的时间，按照边工作边收集、整理、终结卷成的要求，就每个环节上形成的技术经济文件资料，随时加以收集，并存放于事先准备好档案盒中，以备整理。
在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷，以合同为主线、以项目为单位进行立卷，一个项目的文件资料应立成一卷或数卷，一卷即装成一个档案盒。
对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号，并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等。
◆卷内文件资料的排列次序为：前期、施工、材料、园林、营销类。
◆每卷成本档案编号由部门统一拟定编号方案；各类档案必须固定存放在卷柜内，排列方法为自左至右，从上到下。
◆对立好的案卷，成本档案管理员应定时进行检查，对不符合要求的应及时予以完善或返工。
4.3.2编目与装订
◆卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容并结合成本管理软件的相应内容进行编写：第一列顺序号，以文件资料排列先后顺序逐件填写；第二列字号，填写文件资料制发部门的发文字号；第三列责任者，填写对文件资料的署名者，即对文件资料负有责任的部门和个人；第四列题名，即文件资料标题，一般应照实抄录；没有标题或标题不能说明文件内容的文件，可自拟标题，外加“[]”以示区别；第五列日期，文件资料的形成时间；第六列页号，填写文件资料起止页号。
◆档案案卷装订的基本要求：在建工程的档案做活页装订，已竣工工程的档案做固定页装订。装订时，去除文件上的金属物；破损和褪色的文件材料，应进行修补或复制；文件资料应使用A4大小纸张，装订部分过窄或有字的，用纸加宽装订；纸面小的，加贴在标准的A4纸上；卷内文件资料，一般不超过二百页为宜，超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订；装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐，不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读；文件资料字迹难以辨认的，应附抄件并加以说明。
4.3.3保管与使用
成本部资料依据其重要程度不同分为三类：
A类：与造价相关资料，包括招投标文件，中标单位经济标书，招标情况汇总表，施工合同及确定合同金额的预算书、工程洽商变更，结算资料，其他相关的协议、备忘录等。
B类：部门内制度、公司规范，会议纪要，与公司内其它部门的工作联络单、报告呈文，工作计划，目标成本规划等。
C类：定额，造价信息，行业规范，建筑图集、图纸，以及其他图书杂志。
第二条：成本部资料的保管形式：
成本部资料依据不同类别采取分散与集中的保管形式
A类资料要求集中存放于部门资料柜，由专职（或兼职）资料管理人员管理，部门各职员手中只能持有正在处理的此类资料。
B类资料以电子版和纸质两种形式保存，电子版在部门内共享，纸质资料装订集中保管。
C类资料中，日常所用定额、造价信息等资料各职员自行保管，其余资料集中保存，图纸存放在图纸柜。本管理办法自二00五年二月一日起试行。
附件：各部门存档资料
成本管理文件
成本管理部职业操守准则
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-002 第10页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
成本管理部工作职责
编制部门：成本管理部 文件编号：SHVK-CB-002 第11页共88页 审核人：周俊庭 批准人：丁长峰 批准日期：2002年6月
目标成本管理体系
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-003 第24页共88页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
目标成本管理层的职责划分
目标成本的形成步骤
目标成本的执行
目标成本科目分类
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-2005 第29页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
无锡万科工程预结算管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-004 第33页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
无锡万科工程造价咨询业务管理
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-005 第41页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
总包工程竣工清算管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-006 第48页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
设计变更与现场签证管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-007 第52页共88页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
零星工程管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-008 第54页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
合同管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-009 第63页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
招投标监控管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-010 第65页共67页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
免招投标项目审批工作程序
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-011 第68页共70页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
工程付款审批工作程序
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-012 第73页共75页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
扣款审批工作程序
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-013 第76页共78页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
工程保修金管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-014 第77页共79页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
零星用现金购买物品、材料管理规范
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-015 第79页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
成本信息管理
编制部门：成本管理部 文件编号：WXVK-CB-2003 第86页共86页 审核人：刘志锋 批准人：陆军 批准日期：2005年3月
设计阶段-----
成本管理委员会
相关部门
成本管理
设计部
工程部
财务部
成本管理委员会核定
公司总经理
审批
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