跟中海、绿城学精装修成本管控导读：目前，精装修已经成为趋势了，房企之间的差距也已经越拉越大，万科、金地的精装修已经成为产品重要的溢价点。中小
房企要应对“赢家通吃”的局面，难度还是很大的。艾佳生活CEO潘定国告诉，同样是做精装修，大型房企能用装修来赚钱，精装单项毛利
可以达到50-100%，但是对于中小房企而言，基本是不赚钱的。赚钱的逻辑再简单目前，精装修已经成为趋势了，房企之间的差距也已经越
拉越大，万科、金地的精装修已经成为产品重要的溢价点。中小房企要应对“赢家通吃”的局面，难度还是很大的。?艾佳生活CEO潘定国告诉
，同样是做精装修，大型房企能用装修来赚钱，精装单项毛利可以达到50-100%，但是对于中小房企而言，基本是不赚钱的。?赚钱的逻辑再
简单不过，开源节流，增溢价、降成本。从溢价层面来说，精装修的价格目前基本上跟房价挂钩，单独实现溢价的难度是比较高的，所以控成本就成
了扩大利润空间的关键点。?其实精装修的成本主要就分为三块：一是材料成本，选什么材料性价比高，相同档次的材料哪一种效果更好，更能溢价
；二是施工成本，施工工艺当中各个材料的用量，同样的材料，用得少当然成本就更低。三是维护成本，也就是交付后质量问题用来维修和维护的成
本。?而中小房企之所以不赚钱，就是因为在这三个方面的成本都很高。要想提升精装修的盈利能力，有效的进行成本的管控，找到降低三大成本的
管理抓手，是首先需要解决的问题……?中小房企做精装修成本很高关键在于标准化程度不高?对于中小房企来说，既没有规模优势，又缺乏精装修
经验，三大成本往往都高居不下。实际上，三大成本相互之间呈现的并不是叠加效果，而是乘数效果。例如，材料单价和施工成本同时上升15%，
总成本的增加不是30%，而是32.25%。三个因素的乘数效应，带来的总成本增长是很吓人的。?1、材料成本，没有标准化优势和规模优势
?材料成本其实是分成两个部分的，一是材料的选择，二是材料的议价能力。两者的核心其实都是标准化，标准化是降低成本的铁律。?材料选择方
面，中小房企一般来说都没有形成自己的材料库。?之前接触过的一个小房企，全套精装修方案照搬万科，通过反复的考察，针对各个部品都找到
类似的材料，最终还原出来的效果却非常糟糕。原因就在于万科的装修标准，重要的不在于每一个单一材料用什么，而在于背后的成本结构分配逻辑
。不明白这个，抄是抄不成一个万科的。针对各种档次的装修标准，在主材选择上有哪些选项，根据项目定位应该选用哪些材料，各种之间存在哪些
差异，中小房企基本都没有一个标准化的数据库支持。?二是在议价能力方面，中小房企在招采方面也比较难形成规模优势，这个很简单，人家是批
发，你是零售，在拿货渠道上就输了。?很多大型企业现在都是做“战略采购”，在自己合作过的资源库里面，建立长期的合作关系和信用评级。通
过长期合作，一箭三雕。第一，拿到战略合作的超级低价，降低材料成本；第二，避免“一锤子买卖”会存在的那种质量问题，降低后期的维修成本
；第三，不需要每次都招标，提高运营效率，降低管理成本和运营成本。?中小房企没有大量项目开发的合作潜力，自然也就没有充分的议价条件。
?2、施工成本没有定额标准，通过工艺省成本能力有限?目前中小房企，没有形成施工的定额标准，造成施工成本的管控没有抓手。也就是说，到
底各个材料需要使用多少比例，既能够满足营销的要求，实现溢价，又能够实现成本控制。?在施工工艺方面，能不能再确保质量的的同时把成本降
下去，对于中小房企来说也是一个问题。一种工艺只要省一点点就是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等。如何
把工艺优化到最佳，也需要大量的实践和总结，经验的缺乏直接导致成本的上升。?3、维护成本高居不下，工程质量管控不过关?维护成本，也就
是精装修的后期服务成本、使用成本和维修成本。交付之后，由于质量问题，返修带来的成本还是很高的。某中型房企同行告诉，他们的项目，精
装修的维护成本基本上都达到总成本的10-20%，而这一部分的维修成本对于开发商来说，就是好不容易赚到手的利润蒸发掉了。?为控制材料
成本，招采时采用最低价中标，材料品质不过关，造成后期损坏率高。以及施工过程中，各施工方的交叉作业，场地交接标准的设计不够完备，都会
造成后期维护成本的直线上升。??爱空间创始人陈炜告诉，中小房企如果没有做过三个以上的精装项目，精装修面积不达到10万㎡，基本都会
存在这三个问题。而要有效的进行精装修成本的管控，必须要找准有效的抓手。?精装修成本管控要前置主要抓手在设计?对于中小房企来说，最大
的问题，其实是没有一整套的管控体系，还是基于单一岗位来做成本和品质管控的。?以中小房企的典型模式来看，营销部给的要求，成本部通不过
，采购部要控制成本采用最低价中标，产生后期维护成本高的风险。不投入足够的精力在建立强大的核心设计团队上，就没有办法成本管控前置。设
计阶段决定了成本的70%，一旦设计定了，风格、材料、施工工艺就基本确定了，要进行成本管控，必须从设计阶段介入：在材料成本管控上，明
确供应商筛选标准、主材设计标准化；在施工成本和维护成本管控上，要制定施工定额标准、优化施工工艺、加强现场管控标准。一、降低材料成本
，要双管齐下?要降低材料成本，一是要建立数据库，进行供应商管理和精装设计标准化；二是要通过多种辅助手段提升议价能力。?1、建立数据
库，优化供应商，精装主材选择标准化?供应商数据库：中小房企要有意识的建立供应商数据库和进行供应商管理，从潜在供方、入围供方、ABC
定级供方再到战略供方，和供应商一起成长也是房企竞争力不断提升的一个维度。?同时还要对供应商库进行整个生命期的管理，例如，万科对供应
商的管理就保持每年一定的淘汰率，合作项目相关负责人会针对所有的战略合作方进行评估，一旦供应商在某一个项目的评级下调，所有万科项目的
合作都会受到影响。所以数据库本身就成为了控制成本、保证品质的保障。?材料数据库：精装主材要标准化，省去单个项目调研、设计的过程，降
低人员成本，放大批量采购优势。?大型房企在这一点上是相对比较成熟的，例如中海，根据项目主产品线归类梳理出高档（每平米1500-30
00元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别都有对应的设计风格、项目主材总价和材
料部品配置标准，明确不同档次精装项目采购相对应的品牌。?▲中海中高档品牌的工程中使用品牌▲?绿城项目厨房典型配置表?中小房企做标准
化的研发，关键在于明确敏感成本，每一分钱都花在客户关心的地方，形成匹配客户需求的成本结构的分配。在客户敏感的关键部位花心思和成本，
不敏感的地方则可以使用替代材料。?例如，即便是专做豪宅的星河湾，也会选择在显眼的地方使用高档石材，例如玄关、客餐厅地面，主要卫生间
地面、墙面等，而厨房空间由于油污较大，考虑到日后养护，则使用高档玻化砖代替大理石。?2、提升议价能力要靠多元化的议价手段?房企要提
升溢价能力，并不是只有以量换价一种途径，站在供应商的角度来看，除了整体利润，回款速度、是否需要提前垫资都是很重要的考虑因素。?利用
付款方式作为谈判筹码来换低价，对于中小房企来说是降材料成本的一种途径。?例如汇邦，在进行商混的采购时，就依靠自己强大的资金实力，直
接代表几家总包单位与商混公司谈判价格。一般的施工单位往往会拖欠卖方2-3个月甚至更长时间的贷款，因此价格很难谈下来，但汇邦依靠自身
实力和共赢思路，可以做到每个月按使用量的90%付款，而价格就会降低10%左右，此时只需要施工单位做个委托书，汇邦就可以快速将款项直
接支付给商混公司。因此，汇邦采购的商混总能获得当地市场最低的价格。?中小房企订单小，但是如果放款快，周转率能起来，一些供应商还是愿
意让利的，付款进度的快慢产生的成本，最终会反馈到订单的价格上。所以在材料采购上，中小房企要善于利用多种合约手段来提升议价能力。?二
、降施工成本和维护成本，加强施工品质管控?施工成本比较复杂，基本涉及到各个环节。大的抓手主要有三个方面：?一是制定定额标准，作为施
工指导。在确定不同级别精装修成本造价后，成本部要联合设计、营销共同研讨，确定精装标准的测算模板。主要包括面积指标、造价指标、主要材
料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。??二是优化施工工艺，在正式施工前要对施工工艺进行多方案比较，由深化
设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，设计、工程、成本共同决策并且统一做法，尽可能把工艺优化到最佳。?例如：（1）镜子基层采
用玻镁板代替木工板；（2）软包布分格控制损耗；（3）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制；?三是在施工
管理上要加强现场管控，成本要从细节当中去抠。??统一交底，保证工艺统一。针对确定方案进行全员交底，精装采用的是水平施工，人员较多，
如果不全员交底，工艺统一的目的很难达到；???及时纠偏，避免返工。在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度
的执行。???对于影响到质量的做法一定不能省。如吊顶转角加固、凹槽做法等，减少后期的维修成本。???要求施工方做好成品保护。要求施
工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力、物力成本。???参与过程监控，做好自我保护。后期结算时会涉及很多索赔与反索赔的内容，特别是涉及到拆改的内容，要注意在项目施工过程中的资料收集。??做好验收，减少后期维修。在成品验收阶段要严把关，避免后期扯皮，产生额外成本。验收标准越严格，后期的可控性越强，可以参照品牌房企的验收标准。▲?绿城裱糊壁纸（布）的验收要求及验收方法 |
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