浅谈拍卖活动中的瑕疵请求规则及买受人违约罚则本文结合案例，对拍卖活动中的瑕疵请求规则及买受人违约罚则进行介绍，供拍卖活动各方参与人做参考！一
、瑕疵请求规则及买受人违约罚则的基本规定根据《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》等法律法规的规定，拍卖活动中的瑕疵请求规则、
买受人违约（拒不支付拍卖价款）罚则如下。（一）拍卖活动中的瑕疵请求规则买受人的瑕疵请求权。拍卖公司、委托人违反法律法规规定，未
说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖公司要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖公司有权向委托人追偿。有关当事人的权利
义务。竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。委托人应当向拍卖公司说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖公司有权
查明或者要求委托人书面说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖公司应当向竞买人说明其知道或者应当知道的拍卖标的的瑕疵。瑕疵请求权因声明不保证
而免责。拍卖公司、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。但声明不保证的前提是，委托人和拍卖公司就
现有技术水平或认知能力而言确实无法知道瑕疵。如果委托人或拍卖公司知道或利用现有技术手段能知道瑕疵，却假装不知道而声明的，不具有免责
效力。（二）买受人违约（拒不支付拍卖价款）罚则买受人应当按照约定支付拍卖标的价款。未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍
卖公司征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的
价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。二、典型案例分析（一）某银行委托拍卖侵权纠纷案（瑕疵请求规则）2002年01月，某银行
与某拍卖行签订委托拍卖合同。合同约定：由某银行将其拥有的土地使用权委托拍卖行公开拍卖；某银行在交付拍卖物时，应向拍卖行指出其知道或
应当知道的拍卖物瑕疵；拍卖成交后，某银行按成交价的1%支付佣金。否则，由此造成的后果由某银行负责等。合同签订后，拍卖行于报纸上发布
拍卖公告。同期，公开备查的拍卖参考资料中亦附有由某银行提供的《国有土地使用证》及某银行委托评估公司于2001年12月作出的《评估结
论书》。《评估结论书》载明：该地沿盐南路往内10米已被政府规划为扩建道路之用，且该地块上有一组高压线横跨，对未来建设有一定影响。拍
卖行于2002年01月向土地所在地政府国土管理部门查询拍卖标的的宗地平面图，该图未注明该地块位于不准建筑的控制范围内。买受人在公开
展示期间咨询了土地登记情况、评估报告，并对拍卖物进行了实地勘察与测量。2002年03月，买受人向有关政府部门咨询报建时，被告知该土
地在1996年即被确定为市级规划的“五纵四横”路网系统中“南北二线”的一段，建筑控制线为114米（市人民政府于1996年11月公布
的《XX市城乡建设规划管理实施细则》附表中，规定道路红线宽度为90米），即自道路中心两边各退让57米。市规划建设局在该地号平面图上
加注“该地块刚好位于控制不准建筑范围内，所以无法规划建设。”为此，买受人以拍卖行、某银行恶意串通，构成欺诈为由，提起诉讼，请求解除
成交确认书，由拍卖行退回拍卖款及佣金并赔偿损失。省高级人民法院作出判决，认定《拍卖成交确认书》无效，判令拍卖行支付拍卖款、佣金及利
息予买受人。拍卖行于2003年01月履行了省高院判决后，要求某银行返还相应款项未果，遂向法院起诉，请求判令某银行返还拍卖款及利息等
。一审某银行败诉。某银行不服一审判决，上诉称：土地使用权的瑕疵是指土地使用权的行使因法定原因受到限制。某银行对拍卖物享有的土地使用
权的权能完整。因此，一审认定土地使用权存在瑕疵不当。政府规划会影响拍卖物的商业价值，但规划并不影响土地使用权的效力，某银行仍有权对
土地进行拍卖转让。买受人取得土地使用权后，可依法得到补偿，从而实现受让土地使用权的价值。某银行向拍卖行提供了《国有土地使用证》和《
评估结论书》，并在评估结论书中说明该土地的开发利用存在着规划上的风险，已履行向拍卖行的说明义务，不存在隐瞒拍卖标的瑕疵的事实，一审
适用拍卖法第四十二条判令某银行承担赔偿责任无事实依据。二审法院认为：权利瑕疵指标的物上存在着第三人的权利，某银行委托拍卖行拍卖的土
地使用权不存在第三人的权利，的确不存在权利瑕疵。但是，该土地使用权指向的地块因规划用途的变化，造成了价值和效用上的严重瑕疵。拍卖行
依据《中华人民共和国拍卖法》第四十二条关于“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”的规定，对某银行提供的资料进行核实，得
到证实是真实的，查得的宗地平面图又未反映本案所涉地块位于不准建筑控制范围内。而某银行作为地块的所有人，其在委托评估、委托拍卖过程中
，知道或应当知道该地块的规划用途情况，但其向拍卖行提供的《评估结论书》缩小了不准建筑的控制范围，未就该地块规划用途的变化完全告知拍
卖行，导致拍卖行未能向竞买人说明地块的瑕疵。不论某银行在主观上是故意还是过失，在客观上均构成违约，未履行“委托人应当向拍卖人说明拍
卖标的的来源和瑕疵”的强行性义务，侵害了拍卖行的合法权益。根据《拍卖法》第六十一条第一款“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第
二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”的
规定，某银行应返还拍卖款，并赔偿因其过错给拍卖行造成的财产损失。风险警示：本案因某银行在委托拍卖过程中，未就拍卖标的瑕疵（规划用途
的变化）完全告知拍卖行而引发纠纷。故房产拍卖过程中，拍卖委托人除了合理利用声明不保证规则免除房产潜在的瑕疵担保责任外，还应对房产已
知或应知的瑕疵予以必要的披露，避免由此引发纠纷。（二）“净价拍卖”中委托人是否应承担税费缴纳义务？2005年11月，某拍卖公司受当
地某银行的委托拍卖一处房产。《委托拍卖合同》中约定，过户风险和过户所产生的税、费、土地出让金等均由买受人自行承担。拍卖公司在竞买协
议中进一步明确：拍卖标的为现状净价拍卖，面积差、产权瑕疵和其他瑕疵不影响成交价格；过户手续由买受人自行办理，过户风险、产权过户过程
中买卖双方应交纳的一切相关税、费、土地出让金及其他一切费用由买受人承担。但买受人竞得后，拒绝交纳相关税费。当地税收管理部门和土地管
理部门依法向委托人催缴。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定：“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义
务；其签订的合同协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”的规定，委托人作为纳税义务人，其行政法上的义务主体资格并不因当事人协
议而转移。委托人应当履行其法定义务。风险警示：“净价拍卖”可以理解为附交易条件的民事行为，即卖方同意交易的前提是买方承担原本由卖方
承担的义务。在实施“净价拍卖”活动时，应注意行政法义务并不因当事人的约定而转移。若要将委托人承担的行政法的金钱义务作为交易价格的一
部分由买受人承担，应当在拍卖合同中明确予以表述。同时，当事人的约定虽然不能产生变更行政义务主体的效力，但仍然具有民法上的效力。委托人依法缴纳了税、费和土地出让金后，可凭民事合同向买受人行使追偿权。法律依据：1.《中华人民共和国拍卖法》2.《拍卖管理办法》(商务部令2004年第24号，根据2015年10月28日《商务部关于修改部分规章和规范性文件的决定》修正) |
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