东莞市土地市场挂牌交易年度统计分析报告2019年是新中国成立70周年，是粤港澳大湾区建设的全面推进实施之年，也是我市大力推进新一轮产业招商
，推动更多优质企业到东莞投资兴业，与广深港共同构筑配套完善的现代经济体系重要一年，为方便掌握我市土地市场挂牌交易情况，我中心对全市
挂牌出让土地交易服务情况进行总结统计和分析，形成了此报告。2019年全市挂牌交易的土地有土地出让、土地出租、土地转让三种类型，土地
用途有工业用地、商住用地和商业用地，今年挂牌交易的地块始终以工业用地为主导。我中心围绕打造“湾区都市、品质东莞”的战略任务，强化服
务意识，不断提升利企便民交易服务，为市重点工程、重大产业项目、园区建设、城市更新和房地产项目等用地需求提供优质交易服务保障。一、总
体情况2019年，我中心共办理了一级市场建设用地使用权挂牌交易125宗，其中完成挂牌交易122宗，终止挂牌3宗，成功率达100%。
成功交易土地面积10760亩，同比上升47.6%，成交金额4816234万元，同比去年上升65%。其中工业用地75宗，同比去年下降
6%，用地面积为7961亩，同比去年上升42.4%，成交金额为623961万元，同比去年上升98%；经营性用地47宗，同比去年上升
47%，用地面积为2800亩，同比去年增加65%，成交金额为4192273万元,同比去年增加61%。2019与2018年东莞土地交
易对比图二、总体统计分析结果2019年，从土地交易总体情况来看，我市建设用地使用权网上挂牌交易成功率高，工业用地和商业用地底价成交
占比大，商住用地交易较活跃，参与竞买的企业大多是国内综合竞争力强的大品牌房地产商，体现了我市建设用地使用权网上挂牌出让公开、公平、
公正和高效的特点。具体交易分析如下：（一）工业用地挂牌交易情况2019年挂牌交易工业用地用途有M1、M2、M3工业用地、M0新型产
业用地、仓储用地和科研用地，在挂牌成交地块中，工业用地挂牌交易地块仍然以产业项目用地为主，宗数多，面积比例大，分别占了挂牌交易总宗
数61%、挂牌交易总面积74%和交易总额13%。主要特点有：一是出让宗地面积大。为推动传统产业转型升级，加快建设智能制造全生态链，
培育一批自动化智能化改造应用项止，今年，在出让的工业用地中，宗地的面积偏大，5万平方以上大面积产业用地项目有32宗，土地面积约63
46亩，占了挂牌交易工业用地面积80%，其中最大面积为1194.22亩是滨海湾新区交椅湾（编号为2019WT010）产业用地，产业
用地明显加大，体现产业强市的战略，较好地为全市各镇街园区打造“湾区都市、品质东莞”提供了用地保障。二是滨海湾新区项目承诺投资额大纳
税额高。从今年成交工业地块的《项目投资效益协议书》承诺情况来看，项目承诺投资额和纳税额与去年同比普遍提高，承诺3亿元以上的投资项目
达76%，承诺纳税额80万元/亩以上达84%，承诺投资金额最大的83亿元滨海湾新区的正中创新综合体项目，承诺纳税额也是最高达430
万元/亩，该批项目用地的成交为我市推进粤港澳大湾区发展工作提供了支撑和保障。三是重大项目产业用地多。在成交工业地块中，重大项目共有
60宗，占了挂牌交易工业用地总宗数80%；成交面积达6863亩，占了挂牌交易工业用地总面积约86%，同比上升约87%；涉及新能源锂
离子电池制造、电子元件制造、计算机通讯、热电联产、智能LED光源制造等产业类型约30多类，市十大重点项目已完成凤岗京东项目及滨海湾
新区交椅湾、正中创新综合体项目、紫光新一代信息技术项目、欧菲光光电影像产业项目，正在挂牌有沙田镇其他基础化学原料制造项目和非金属矿
物制品业项目。该批用地交易保障了项目用地如期落实，为东莞建设粤港澳大湾区产业转型升级提供有力支撑。2019年东莞各镇街（园区）工业
用地交易情况（二）商住用地挂牌交易情况2019年，挂牌交易商住用地有30宗，占了挂牌交易总宗数25%，同比去年15%，用地面积为1
957亩，占了挂牌交易总面积18%，同比去年上升25%，成交金额为3737256万元,占了挂牌交易总额78%，同比上升53%。由
于东莞全面推进“湾区都市、品质东莞”建设，房地产商看好东莞城市品质的提升，土地交易出现了如下变化：一是新情况出现多。今年，东莞商住
用地交易备受国内房地产商的关注，土地交易出现很多新情况。4月24日，位于万江胜利社区地块（编号：2019WG008），保利湾区投资
发展有限公司(保利集团)连续自主加价30口价到封顶(最高限价300000万元+自持商业面积100%),提前13天锁定结果，创东莞土
地交易市场首例；5月6日，位于望牛墩望联村地块（编号：2019WG015），深圳首创投资置业有限公司(首创集团)在20秒最先加到封
顶(94650万元+自持年限40年)提前16天锁定结果，再次刷新了东莞土地竞价速度，创东莞土地交易市场最快到达封顶成交的地块；5
月14日，位于南城雅园地块（编号：2019WG011），深圳市深恒达投资发展有限公司(鹏瑞集团)深夜独自连续自主出价到封顶（236
000+自持剩余商业面积100%）提前锁定结果；6月6日，东莞出台“终次报价”新竞价模式；7月8日，位于桥头石水口村地块（编号：2
019WG019），竞价到最高限价进入“终次报价”阶段的地块，成为东莞首宗进入“终次报价”的地块；11月5日，位于南城水涧头村拆迁
安置房用地（编号：2019WG044），首宗采取评定分离的模式出让土地，并以45.1亿的总价竞得南城CBD商住地块，刷新东莞地块总
价记录；。今年首宗交易商住用地位于万江石美社区（编号：2019WG007），吸引31家房企报名，28家房企出价，成为今年东莞报名与
出价房企最多地块，商住用地交易市场活跃，交易新情况出现多，刷新东莞商住用地交易市场新纪录。二是保证金退还效率高。针对土地交易竞买保
证金金额较大的特点，中心坚持“企有所呼、我有所应”，持续优化营商环境，切实为企业减负,提高企业资金周转率，提升交易服务效能。今年
办理一级市场保证金410宗，涉及金额达702个亿元，其中保证金转定金122笔涉及金额142亿元，退回保证金288笔涉及金额578亿
元，金额最大是商住用地保证金15亿/宗，金额最小是工业用地保证金100万元/宗。三是国企房地产商竞得商住地块多。今年，东莞城市品质
的提升吸引国内多家实力雄厚，综合竞争力强的房地产商进入东莞土地市场，参加商住用地竞买的地产商明显增多，新进房地产商就有深圳鹏瑞集团
、深圳市天健集团、福建福晟集团、美的置业集团、深圳华侨城集团、首创集团等房企。从土地成交的情况来看，今年出让商住用地有30宗由22
家房地产商分别竞得，其中，国企地产商共竞得14宗地块，接近出让宗数的一半，为加快建设“湾区都市，品质东莞”注入新的强大动力。201
9年东莞商住用地成交金额前10名明细表三、各片区情况分析2019年，从一级市场土地交易分布区域、土地用途、成交面积、成交金额等方面
进行分析，通过分析发现各片区对各类建设用地需求及房地产调控价格变化存在一定的差异。挂牌交易土地分布情况分析2019年挂牌交易松山
湖片区24宗，分别是松山湖11宗、寮步4宗、石排镇、生态园、茶山镇和大岭山各2宗、大朗1宗；东南临深片区18宗，分别是塘厦镇9宗、
清溪镇5宗、凤岗镇和樟木头镇各2宗；东部产业园片区26宗，分别是常平镇8宗、谢岗镇和东坑各5宗、黄江镇3宗、企石镇4宗、桥头1宗；
水乡新城片区20宗，分别为麻涌镇7宗、中堂6宗、洪梅3宗、望牛墩镇和道滘各2宗；滨海片区21宗，滨海湾8宗、长安镇4宗、厚街镇5宗
、虎门镇和沙田镇各2宗；城区片区13宗，分别万江6宗、莞城1宗、石碣2宗、南城4宗。2019年只有东城、石龙和高埗三个镇街没有土地
出让。2019年各片区成交金额与面积分布情况(二)挂牌交易土地面积分布情况分析从上图成交面积分布情况分析，成交面积最大是滨海湾片区
，成交面积3314亩，主要集中在长安，成交面积1453亩；其次是东南临深片区，成交面积1841亩，主要集中在凤岗镇，成交面积728
亩；三是松山湖片区，成交面积1813亩，主要集中在松山湖，成交面积964亩；四是水乡新城片区，成交面积1531亩，主要集中在中堂镇
，成交面积546亩；五是东部产业园片区，成交面积1453亩，主要集中在常平镇，成交面积618亩；六是城区片区，成交面积809亩，主
要集中在南城，成交面积410亩。（三）挂牌交易土地用途情况分析从上图看出土地用途成交面积比例，第一是工业用地面积7961亩，占
成交总面积74%，最多的是M1用地，主要集中在滨海湾新区，成交面积1562亩，出让面积最大是1194亩，位于长安镇编号2019WT
010；第二是商住用地面积1957亩，占成交总面积18%，主要集中在东部片区，面积205亩，出让面积最大是200亩，位于滨海湾新区
编号2019WG048；第三是商业用地（含出租2宗）面积842亩，占成交总面积8%，同比增加556%，今年商业用地宗数及面积增幅较
大，最多是金融用地有13宗，主要集中在滨海湾新区，成交面积393亩，其中出让面积最大是178亩，位于滨海湾新区编号2019WG04
9。（四）挂牌交易的土地成交金额情况分析1.各片区成交金额情况。从成交金额分布情况分析，成交金额最大是城区片区，成交额147450
6万元，金额较大有南城区占比为51%，成交金额为746788万元；其次是松山湖片区，成交额1150717万元，金额较大有寮步镇占比
为66%，成交金额762553万元；第三是滨海湾片区，成交额871279万元，金额较大有滨海湾新区占比为54%，成交金额46716
5万元；第四是水乡新城片区，成交额508629万元，金额较大有中堂镇占比为37%，成交金额为190183万元；第五是东部产业园片区
，成交额439709万元，金额较大有黄江镇占比34%，成交金额148773万元；第六是东南临深片区成交额371394万元，金额较大
有清溪镇占比为39%，成交金额143650万元。2019年全市各片区成交土地均价情况表2、各片区土地用途均价情况。201
9年，全市各片区土地用途均价情况：商住用地全市均价每亩1910万元，同比上升23%，因有6宗是松山湖和滨海湾人才房用地和1.5级出
租用地底价成交，把均价拉低了。成交金额最多是城区片区1360000万元，每亩2818万元，而可售楼面价最高是22452元/m2?，
位于南城宏图路2019WG044，由深圳市润投咨询有限公司竞得；最低是3013元/m2，位于滨海湾2019WG048，由东莞市欧创
实业投资有限公司竞得。商业用地均价是540万元/亩，同比下降55%，主要因底价成交多，均价被拉低，最高是加油站用地，每亩1422万
元；工业用地均价是78万元/亩，同比上升47%，最高是科研用地，每亩173万元，位于城区片区，只有一宗，所以拉高了均价。从各片区成
交土地均价情况表看出，不同片区不同用途的土地成交均价不一样，工业用地面积大的片区成交金额小，主要原因是工业用地全部是底价成交，均价
自然偏低；而今年的商住用地全部设置了最高限价，竞价到最高限价有10宗，占比商住用地总宗数33%，商住用地面积越大成交金额就越大，均
价也会高。（五）挂牌交易时间分析。从下图全年推出土地挂牌出让的时间来分析，每月均有10宗地推出，上半年成交面积大于下半年，其中1-
2月份成交面积较大，下半年的成交金额较大，成交金额最大的在11月份。2019年各月挂牌出让情况四、主要成效2019年土地交易市场出
现了很多新的情况，经历了历史性的考验，为提升土地交易服务水平，维护房地产市场秩序，促进土地交易市场公平健康发展。一年来，东莞土地交
易市场不断发展创新，坚持服务产业转型升级，坚持房地产市场调控，打造公平、公正、廉政、高效的公共资源交易市场，在省内同行具有一定影响
力。主要成效如下：（一）规则创新，破解土地市场交易新难题。今年上半年，我市挂牌的万江、沙田、南城、望牛墩等多宗商住用地出价激烈，个
别地块出现深夜秒抢、秒拍、自主连续加价到最高限价、提前多天锁定交易结果、部分企业报不上价的情况，引起媒体及社会舆论广泛关注，国家、
省自然资源管理部门也来函了解。为解决土地交易“秒拍”等问题，给所有参与竞买人都有一次出价的公平机会，我中心在调研的基础上总结提炼形
成东莞“终次报价”新规则，该规则发布后立即引起市场广泛关注，并获得许多媒体相关正向报道和业内同行的关注。从7月起实施“终次报价“规
则，房地产商拿地回归理性，运行至今平稳顺利。东莞贯彻因城施策，探索采取“终次报价”商住用地交易方式是省内首创，多个媒体认为此举有利
于稳定东莞地价，维护房地产市场秩序，促进土地交易市场公平健康发展，从长远看来有利于楼市健康发展，并纷纷为东莞点赞,为创新点赞。（
二）技术创新，建设支持多种竞价交易模式系统。由于房地产市场调控政策不断收紧，土地竞价模式、交易类型等不断变化，近年来，我们稳步前行
，对国土资源网上交易系统不断优化、完善和升级，目前能满足最高价、限地价+熔断、限地价+摇号、限地价+竞配建、限地价+竞自持面积+竞
自持年限、限地价+限年限+竞自持面积、限地价+限面积+竞自持年限、限地价+终次报价、限地价+竞自持(或竞配建)+终次报价9种土地竞
价模式的需求，全流程电子化网上操作，成为在省内甚至国内同行中为数不多可支持多种竞价交易模式的国土资源网上交易系统。（三）监管创新，
系统实现“科技+廉政”运行安全可控。为防止产生交易纠纷，切实维护交易各方的合法权益，我中心提出了以明确责任为基础，以流程控制为主线
，以科技廉洁为保障的管理思路，结合土地交易的特点，从业务流程、运维、权限设置，岗位职责等方面风险点加强监管、重点防控，对关键数据使
用加密技术，让所有操作进系统、留痕迹、可追溯，避免业务人员信息涉密，真正实现了匿名操作科技廉政新手段，同时，开展了信息安全评估工作
及源代码审计工作，提高了中心国土交易系统的安全水平，降低漏洞风险，保障系统安全稳定运行。2020年，我们将按照市委、市政府的工作部
署，协助市自然资源部门和供地单位，继续做好土地交易服务保障工作。东莞市公共资源交易中心2020年1月15日附件1：201
9年东莞市各片区建设用地交易情况汇总表片区镇街数量（宗）成交价（万元）面积均价（亩/万元）平方米亩松山湖片区
寮步4762553181707.30272.552798松山湖11351732642830.92964.2036
5生态园214910208691.36313.0248大岭山21017584754.98127.1380石排
2734045203.2367.80108茶山2209416322.7224.4886大朗11913294
19.2644.1343小计24115071712089301813635水乡新城片区中堂61901833
63884.93545.80348麻涌7188512150948.28226.41833望牛墩29770573
892.92110.83882洪梅318748268460.02402.6747道滘213481163400.
24245.0955小计2050862910205861531332东南临深片区清溪51436502376
19.94356.41403凤岗2126114485156.80727.70173塘厦996903448784
.93673.14144樟木头2472755601.2783.4057小计18371394122716318
41202东部产业园片区黄江314877338881.1958.322551常平8108572412000.
28617.97176谢岗563256216627.89324.93195东坑558813102964.74
154.44381桥头14859223928.7435.891354企石411703174009.62261.
0045小计264397099684121453303城区片区南城4746788273445.45410.151821万江6581028123637.97185.453133石碣213419047111.6370.661899莞城11250095234.00142.8488小计1314745065394298091822滨海湾片区滨海湾新区8467165950261.731425.32328虎门214703840844.0261.262400沙田2107266119991.51179.98596厚街576711129947.78194.91394长安473099968413.941452.5550小计2187127922094593314263合计1224816234717398010760448附件2：2019年东莞各片区商住用地交易情况明细表8 |
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