2019会计中级实务讲义第四章投资性房地产一、考情分析本章预计考试分值2分左右，历年考点主要为投资性房地产转换、处置。二、本章内容第
1节投资性房地产的定义、特征及范围第2节投资性房地产的确认和初始计量第3节投资性房地产的后续计量第4节投资
性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概述掌握一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有
的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。为了更好的反映房地产的构成情况和盈利能力，应单独作为一项资产（投资性房地产）来核算反
映。二、投资性房地产的范围从下面的范围内容可以看出，投资性房地产都是出租让渡资产使用权，所以投资性房地产在后面会计处理中对应科目应
该是“其他业务收入、其他业务成本”。1、已出租的土地使用权。（经营方式租出）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。以
经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。因为本来就没有权属，不属于自己的资产。2、持有并准备增值后转
让的土地使用权。（转让也是使用权，让渡资产使用权。）房屋建筑物持有不增值，增值的是土地，所以投资性房地产是“两地一房”（1）按照国
家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。3、已出租的建筑物。（经营方式租出）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以
经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务（保安、维修
服务）在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。如果提供的服务重大，说明出租人出租房屋的主要目的并不是赚取租金，而是
获取包括租金在内的整个劳务收入，因此，被出租的房屋不应确认为投资性房地产，而应当视为获取租金收入的经营场所，作为自用房屋确认为固
定资产。比如酒店把客房租给客人。注意：下列各项不属于投资性房地产：自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。比如
：经营中出租给本企业职工居住的房屋和企业自用的办公楼、厂房等。作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而
正在开发的商品房和土地。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用
于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。例
下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物房地产开发企业正在开发的商品房以经营租赁方式租入后再
转租的建筑物答案A解析投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
第二节投资性房地产的确认和初始计量掌握一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产在满足定义，并同时满足下列条件时，才能确认：与该
投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。与资产的确认条件一样，因为投资性房地产也属于资产。（
一）外购的投资性房地产的确认和初始计量企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资
产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日（管理层决议之日）开始，才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产。如果购入当天就对
外出租或用于资本增值的，那么当天就确认为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
。（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始
对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于
资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存
货转换为投资性房地产。同外购的投资性房地产一样，看什么时候用于出租或增值，什么时候就确认投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，
由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、资本化的借款费用、分摊的间接费用等。
例企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（
×）解析先将自行建造的房地产确认为固定资产、存货等，对外出租时，再转为投资性房地产。教材44页例4-3第三节投资性房地
产的后续计量掌握企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只
能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式计量的投资性房地产与日常处理固定资产、无形
资产的账务处理一样，就是用的会计科目变了一下。比如：1、正常计提折旧或摊销。借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2、
确认租金收入和发生的相关税费。借：银行存款贷：其他业务收入3、发生减值的计提减值准备，且以后期间不准转回。借：资产减值损失贷：投资
性房地产减值准备教材46页例4-6二、采用公允价值模式计量的投资性房地产只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取
得的情况下，才可以采用公允价值模式后续计量。（一）采用公允价值模式计量应当同时满足两个条件：1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交
易市场。2、企业能够从房地产交易市场上取得相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。（二）采用公允价值模式进行后续计量的
账务处理：时刻让账面值与公允价值一致，不一致时调整账面数。由于账面数和公允价值一致，所以：1、不计提减值准备。2、不计提折旧和摊销
。3、调整时的差额通过“公允价值变动损益”。4、取得租金收入还是借：银行存款贷：其他业务收入教材47页例4-7例采用公允价
值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（×）解析采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧、
摊销。三、投资性房地产后续计量模式的变更为了保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为
公允价值模式的，应当作为会计政策（转为公允价值模式条件是会计准则规定的）变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期
初留存收益。解释：因为这是会计政策因素导致对损益的影响，不是正常经营引起的，所以不记入本期的损益，为了保证前期和本期可比，直接视为
以前期都有这笔损益，因为以前期的损益已经转成了盈余公积和未分配利润，所以我们直接调整期初（资产负债表的期初相当于是上期）的留存收
益就行了。比如一幢写字楼，原价9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。
企业按10%计提盈余公积。以前是按成本模式计量，现改为公允价值模式计量。借：投资性房地产—成本95000000投资性房地产累计
折旧2700000贷：投资性房地产90000000利润分配—未分配利润6930000盈余公积770000已采用公允价值模式
计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。也就是说适用到好的计量属性不准倒回来。例已采用公允价值模式计量的投资性房地产
，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（√）解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。例投
资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的
是（）。A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益答案C解析投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于
会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。例下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，
正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式
和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式答案ABD解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允
价值模式进行后续计量。第四节投资性房地产的转换（掌握）和处置（熟悉）一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日非投资性房地产
转为投资性房地产（非转投）或者投资性房地产转为非投资性房地产（投转非）房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存
货的房地产进行重分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转
换为投资性房地产：投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用
于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（投转非）作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式
出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的
日期。（非转投）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资
产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。（非转投）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业
将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用
土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。（非转投）房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产
转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。（投转非）（二
）房地产转换的会计处理在成本模式下，转换的账务处理：核心一句话：按账面价值转换，只是更换会计科目。教材50-51页例4-8
4-94-10例2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前
的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不
考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。A.3700B.3800C.3850D.4000答案D
解析只是更换科目，其他不变。注意：固定资产减值准备、无形资产减值准备对应结转到投资性房地产减值准备，但是存货跌价准备不对应结转，
因为投资性房地产减值准备也是不能转回的，存货跌价准备是可以转回的。公允价值模式下的转换账务处理核心一句话：按转换当日的公允价值转换
非转投：公允价<账面价差额记入“公允价值变动损益”公允价>账面价差额先记入“其他综合收益”，不引起利润虚拟波动，等实际卖掉处置时
再转到当期损益（其他业务成本）。投转非：公允价<账面价（上期末的公允价）公允价>账面价（上期末的公允价）实际上都是公允价之间的变
化，差额都记入“公允价值变动损益”。教材51-53页例4-114-124-13二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置
，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。（一）采用成本模式计量处置的账务处理借：银行存
款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产教材53例4-14（二）采用公允价值模式计量处置的账务处理借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动注意扫尾工作借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益前面的内容调整到后面二、各种模式下与投资性房地产有关的后续支出改扩建的支出资本化日常维修、维护支出费用化（一）资本化的后续支出核心：将账面科目都转入“投资性房地产—在建”明细科目，完工后再转回来，期间不计提折旧或摊销。教材45页例4-44-5（二）费用化的后续支出在发生时计入当期损益（其他业务成本）。 |
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