第八周：房地产投资
在你没有百分之百把握的前提下，你的房地产投资行为最好和房地产首富的行为保持一
致。
房地产首富指标
当房地产首富大规模卖房子的时候，你最好也跟着卖，即使你不卖，也一定不要买。
1、投资金额大
2、税费成本高由于税费成本高，房价要上涨20%以上才能达到盈亏平衡。
3、投资期限长
4、融资能力强普通住宅一般可以贷到房产评估金额的70%-80%，期限一般在20-30年。
5、交易流程复杂
在美国，买房时所付的税费大概是：不贷款约为购买价的1%—3%，贷款约为购买价
房地产投资特点
的2%—4%；持有房产期间所付的税费大概为租金的40%-50%；卖房时所付的税费
大概为卖出价20%-25%。
在香港，买房时所付的税费大概是购买价的32%-35%；持有房产期间所付的税费大概
为租金的20%-30%；卖房时所付的税费大概为卖出价的1%-2%。
当然如果有同学嫌房地产投资的税费成本太高，也可以投资REITs。
中国人投资美国的REITs租金分红只扣10%的税，卖出REITs获得资本利得不扣税。
中国人投资美国REITs的税率比美国人要低很多。
1、市场风险市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的
2、政策风险
风险。
社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、
3、社会风险
战争等。
4、变现风险变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。
因利率大幅提高导致房价下跌的风险。央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提
房地产投资风险
高利率。利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。
5、利率风险
一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌；
二是，利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌；
三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。
汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风
6、汇率风险
险。
7、自然风险
因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。
在中国最好的城市就是北、上、深、广。
第一大步骤，选择好城市。
省会或地级市：城市过去连续3年的人口都是净流入的。
第八周
这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子
好房子至少要符合以下条件：1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房
龄小；6、空置率低。
1、好地段地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。
2、好环境环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。
第二大步骤，选出好房子。
3、好物管好物管指小区的物业管理要好。好的物业管理能让房子增值。
4、好户型好户型指最容易出租和出售的户型。
5、房龄小房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。
空置低是指没有人居住的房屋比例低。当前5条都满足了以后，我们还要看一下房的
6、空置低空置率。空置率越低，说明该区域的房子越容易出租，投资价值越大。空置率不但要看
目标小区的，还要看周圈小区的。
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%
年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护
费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用
初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
第三大步，等待好价格。净租金收益率=十年期国债收益率中位数时，房子价格为好价格
房地产投资方法
我们可以把10期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益率
时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。
房贷计算器的网址为：https://www.rong360.com/calculator/fangdai.html
https://www.multpl.com/10-year-treasury-rate
美国十年期国债收益率中位数：
1、产权有问题的房子不买
2、房龄大于15年不买
3、不是精装修不买
第四大步骤，买入房产
4、贷款比例低于50%不买
5、空置率大于20%不买
6、感觉不好不买
第五大步骤，长期持有。
我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。
租售比的计算公式是：租售比=月租金/房价
第六大步骤，卖出房子。售租比的计算公式是：售租比=房价/月租金
根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价有泡沫。
中国的售租比应该调整为：3001.8=540 |
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