如何审查房屋租赁合同魏镇胜（2020年3月10日，70分钟）（前面15分钟为音乐，可跳过，正胜课程APP画面开始）主讲介绍，27年经验，课程
介绍。从《如何高效快速审查合同》到《如何审查房屋租赁合同》，最常见合同类型，是从宏观到微观，具体合同的讲解。房屋租赁合同分两个方面
：一是出租房屋租赁合同（今天内容），二是承租房屋租赁合同。审查修改合同的两个原则：促进交易，合理倾向。站在什么角度？明确甲乙方，有
没有标准模板（范本）？大面有范本，但需要根据实际情况调整修改。是倾向甲方，还是倾向乙方？根据委托确定。把前几天介绍的五步法、风险点
审查法、数据库审查法等运用到房屋租赁合同中，融会贯通，体现出来，特别是风险点审查法。本讲只介绍：房屋租赁+出租方，有的放矢。以后再
介绍承租方。一、标的物---风险防控条款（一）标的物管控。1、承租人已现场查看。标的物是否合法，出房率不够，120间，80间，写明
：签订合同时，承租人已实际到现场查看。你亲自看过，满足实际使用条款。避免面积、用途产生歧义。可以预防偶然性。风险点管控。2、房屋产
权权属证明或出租权。高效快捷优质审查，分两种条款：商务条款（审查+提醒）和法务条款（审查+修改）。3、面积、四至。面积是商务条款，
审查+提醒，约定不清楚的需要提醒。4、合法性。技巧，一楼有证，二楼没有证，标的物存在瑕疵，可以算赠送的。出租方与承租方对面积理解不
一样。对出租方存在风险。国有企业拥有的土地上的临时建筑、违章建筑。农村的只要有审批手续，可以租赁。包括厂房。（二）房屋交付法律风险
管控。1、钥匙。钥匙的交付是标志，是否有证据证明交付，是否明确？需写明：某年某月某日交付，没有约定以交付钥匙为准。2、物品清单，住
宅租赁，作为附件，物品价格。否则很难量化。3、文件：主体文件+房屋文件。如果商业用途，办理营业执照，出租方不能轻易答应承租方办理各
类手续或证明（证件），比如消防、通风、环保、卫生等，需要明确这些房屋是否能够满足？条款表述：甲方签订合同3日内，向承租方提供房屋产
权证复印件一份。不要承诺办证的结果，办证由乙方自己办理。这些是风险点之一。出租方一般只提供2件：产权证明、出租人主体文件（个人身份
证，单位营业执照）。收条：年月日收到钥匙。承租人签字。二、出租方关心的三大核心法律风险（共性）1、租金。2、转租。3、终止收房，合
同到期不走怎么办？否则是没有（一）租金是核心。1、把握三个要件：金额，时间，条件。案例：收不到租金，还败诉。楼房建成，1-3楼出租
做超市，只付1年租金，2-3年未付，超市标准范本要求整个房屋入住率达到70%，才能支付租金。出租方没有证据证明达到70%，败诉。出
租方收租金条款只强调：只是1个条件---年月日，不能设置其他条件。律师必须有证据思维（法律思维），必须把前置条款全部改过来。如三通
一平。依赖第三方没有办法管控。凡是附条件的全部删掉，即使不租也不要。除非有百分之一万的把握。某年某月某日支付租金多少。非常简单。2
、收租金的形式：（1）转账。（2）不要现金。收条，里面包括什么费用要分出来？比如租金与其他费用（煤水电，物业费）。租金是否付足？如
果迟延7天出租方有权解除合同。如果我们的人员没有写清楚，笼统写租金100万元，实际租金90万元，物业费10万元。这些不是审查合同时
能够掌握的，是履行中发生的，怎么预防？应该在“律师审查意见书”中进行履行提示。3、迟延交付租金的风险预防条款假如对方不交付怎么办？
违约金（每天，千分之几）+终止合同。两种违约，一是轻微违约，比如迟延3-5天，是否给宽限期？如果合同没有约定明确承租方不交付租金有
权单方终止合同条款，该合同修改就不到位。（二）转租。3大风险点。1、约定转租。（1）法定转租。（2）约定转租。（3）书面许可。（4
）部分转租。比如明确：禁止转租，或乙方未经甲方同意/书面许可（强调书面），乙方不得转租。需要明确：是允许全部转租还是部分转租？部分
的数量要明确，1%，99%。2、变相转租。不转租，但是通过签订联营、合作协议，名为联营，实为转租。比如（1）转让。（2）转借。（3
）联营。（4）合伙。（5）合作。（6）股权转让。如果写成共同经营、共同管理就更麻烦了。如果有保底条款好判断，否则不好判断，举证也困
难。如何预防转租？条款需明确：一是不得转租，二是不得以转让、转借、联营、合伙、合作、股权转让等方式变相实施转租。通过明文约定表述出
来。还有一种情况，整体承租，经营不善，然后再转租，利用项目公司通过转股方式实现转租。相信原来的老板，具有人身属性，这种情况，需要对
转股做特别规定，比如大股东在租赁期间不得转股，否则有权利终止合同。3、事实转租。（1）事实转租。（2）已超6个月。出租人应当知道，
6个月没有提出异议。那么什么情况是应当知道？律师审查意见书，应书面提出异议。（三）终止，解约情形及注意事项合同到期不走怎么办？1、
哪些常见情形解约情况：（1）不交租金，逾期交租金。（2）私自出租，（3）破坏房屋结构。装修拆改，（4）改变用途。（5）特别约定，（
6）违法，等。作为承租方，特别是商场的规定，如果承租方卖假货就赶走，假货标准是什么？遭受市场管理部门处罚的。违法需要细化到：行政处
罚、违法犯罪？容留“三无”人员？存放危险品？列出目录树，对照检查。2、解约后需要关注3件事：（1）租金，（2）押金，（3）装修。一
般是先交租金后使用。一旦解约，这三件事在合同中一定要有的。条款约定：当乙方出现下列情形之一时，甲方有权解除房屋租赁合同，剩余租金不
退，押金归甲方所有，乙方装修装饰和投入的不可拆除的移动设施设备无偿归甲方所有。这些都是通过违约条款实现，控制对方履行合同。所有明确
单方解除合同后，必须将这三件事明确下来。否则会有纠纷，比如装修。条款约定：当乙方出现下列情形之一时，甲方有权解除房屋租赁合同，剩余
租金不退，押金归甲方所有，乙方装修装饰和投入的不可拆除的移动设施设备无偿归甲方所有。（1）逾期、延期超过3日交付租金的，（2）将房
屋转租的，（3）改变房屋用途的，（4）改变房屋主体结构的，（5）利用房屋从事违法犯罪活动的，（6）违反消防、治安等管理规定的。3、
终止约定内容（1）适用范围。自然到期或各种原因提前解除（终止）。（2）物品腾出时间。（3）物品处理。逾期放弃，作废弃物，双倍租金，
冲抵押金。乙方存放东西，假如赖着不拿走，不清空怎么办？应约定：不论自然到期或各种原因提前解除合同（不分责任）或终止，所有租赁房屋内
的乙方物品需在合同解除或终止3日内全部搬走，如果没有在约定时间内搬走，视为废弃物处理。如果不搬走，迟延了，可以实行双倍租金办法，租
金变成赔偿金。押金冲抵租金。（4）关于装修问题。需要垃圾清运，拆改，恢复原状。4、细化用途解约一般技巧通过用途进行风险防控。比如通
过扩大用途价值、缩小用途范围，保护权利，去掉行业，具体到范围---品牌---品种。居住用房：人员关系+人数。住宅具体一家人。经营用
房，商业用途非常关键，生产不包括仓储。举例，生产+仓储？5、如何面对强势方？商业店铺、门脸、商场出租巧用合同附件。需要明确谁是强势
一方。比如，商场需要引进大的品牌，面对强势方，出租方可以通过另外一个方法解决，要对整个商场进行管理，可以通过治安、消防、安全生产、
管理制度等，事后巧用这些内容扩大出租方权益，为消除承租方的顾虑，要求承租方单方签订承诺书（不能签订协议书）作为附件，并且注明：“以
上这些制度（承诺）已阅，同意，并遵照执行”，盖章，年月日。省去复杂审批程序，这样弥补了租赁合同不能体现的一些内容。今天讲的内容，实
务比较多，简单梳理，修改合同既要懂法律，又要熟悉交易流程、商业模式。今天讲解的内容穿成一条线价值，就是形成知识体系。最后10分钟是
广告时间：1、介绍《合同签订与履行风险管理实战宝典》。30个课题，218元。2、回答相关问题：将在后面的讲座再介绍承租方租赁合同的内容。今天只介绍出租方的共性内容，没有介绍特定厂房个性，比如水电。3、正胜中国律师联盟有三个内容：（三个品牌）（1）风控师，（2）风控包，（3）正胜课程。（备注：本资料系学员李云爽根据视频整理，未经老师审核，仅供参考。如有不准确之处，以视频讲座为准）1 |
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