1.地产工程师的职责：(2)角色定义不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理不能只顾进度计划
－－平衡质量、计划与投资回报要为销售服务－－配合销售示范区开放要实现公司的经营目标－－满足结转的要求创造客户价值－－消除设计
缺陷、提供高质量标准的产品公司内部沟通与协调外部沟通与协调2.工程管理体系建设：（2）工作流程图做优秀的地产工程师
2015.7.23工程部：张柯1.地产工程师的职责2.工程管理体系建设目现场管理4.工程施工过程管理5.入伙移交与
维修处理施工工艺阐述3.工程管理组织与策划1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义房地产开发商政府主管部门施工
单位材料供应单位市政配套单位设计单位监理单位销售代理单位物业管理单位金融机构客户……房地
产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。
资源整合者：资源的整合与调配控制；规则的制定与项目平台的打造。1.地产工程师的职责:(3)关注点比较(1)流程的规范
化；(2)沟通顺畅；(3)经验的沉淀与积累。资料签发规范化；资料的管理。信息管理(1)项目的投资回报；(2)
工程造价控制。工程合同成本控制成本管理(1)客户对产品质量的标准与要求；(2)施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管
理体系。(1)按图施工，符合国家、地方标准(2)如何把工程质量做好，不出质量安全事故。质量与安全管理(1)从宏观的层
面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据；(2)。施工过程的关键节点控制计
划管理(1)将营销理念转化为工程技术参数；(2)将客户要求转化为构造、技术标准；(3)通过采购和过程管理保证技术参数的
实现。施工方案、工法技术管理地产工程师土建工程师关注重点区别： 更为关注客户！更为关注运营！1.地产工程师的职责(
4)职责比较流程规范化总结与案例库建设文件签发规范化信息管理预防控制设计变更/控制现场签证现场核查工程量成本管理(
1)检查承包商的管理体系(2)有效引导监理/利用监理(3)技术梳理/沟通/交底与引导(4)系统地发现问题-整改现场
巡视/检查/整改质量与安全管理(1)总包工程节点进度控制(2)分包工程施工与加供材料进场施工协调(3)分包工程与甲供
材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实(4)配合销售对外展示工程的实施(5)入伙验收与交付总包节点进度控制（1）基
础开挖（2）主体结构施工（3）装饰工程施工（4）雨污水管线施工（5）室外配套管线施工（6）景观工程施工（7）竣工验收与
备案计划管理(1)统一技术标准和做法(2)图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查图纸会审：错漏碰缺检
查技术管理地产工程师土建工程师工作内容区别： 微观VS宏观 部分VS整体
阶段VS全局2.工程管理体系建设：（1）体系的建立各阶段活动分析工作流程建立培训案例库建设工作模板建立企业标准建
立持续改进2.工程管理体系建设：（3）活动分析项目部组织结构及职责分工工程计划管理工程关键质量控制点合同组织与策划
施工场地规划项目工程管理策划施工图审查与技术交底施工组织设计审查承包商进场知会样板引路工序检查监理管理工程进度
款支付设计变更管理现场签证管理工程结算分户验收表工程整改物业移交程序项目入伙交付投诉处理程序维保款支付成
品保护管线综合设计里程碑形象进度报告工程月报工程质量、安全周检查奖罚处理分包工程验收现场资料清单竣工验收备案工
程管理组织与策划工程施工过程管理移交入伙与维修处理施工准备桩基施工基础及主体施工装饰施工配套及景观施工竣工验收移
交入伙维修处理3.工程管理的组织与策划战略管理项目组合管理多项目管理项目管理决策实施立项运营移交开放
迅速有序集团层面区域公司纵向集成项目部横向集成全过程项目管理项目管理在公司管理体系中的地位区域公司工程管理的资源
与环境组织结构及职责分工项目中心与区域公司职能部门的职责划分项目中心内部的组织与职责划分项目中心工程管理的资源分配（
1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位项目中心组织结构及职责分
工——用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排（2）工程计划管理体系工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一；通过
一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”，同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。项目里
程碑节点及基准工期（3）工程质量管理体系质量是客户满意度中的“保健因子”，是企业的生命；房地产的竞争最终将是产品技术与质量的
竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争，而非“营销概念”的竞争。关键质量控制点外墙涂料褪色外墙瓷砖空鼓内墙空鼓内外
墙地下室裂缝天棚抹灰裂缝地面找平层裂缝墙面砂浆裂缝墙面墙体裂缝楼板结构裂缝裂缝供水管道渗漏排水管道渗漏卫生洁具
漏水烟道管根阳台管根空调盒渗漏屋顶水箱渗漏厨房渗漏门窗渗漏卫生间漏水外墙渗漏天台漏水屋面漏水渗漏精装修部分
铁艺锈蚀其它可视对讲室内机可视对讲门口机智能化系统其它水表变频供水设备常规水设备其它电表高低压配电电梯
常规电气设备空调不制冷预埋空调冷凝水管破裂空调大堂玻璃门地弹簧损坏卫生间木门套吸水发黑入户门成品损坏门小区路面积水
卫生间地面积水阳台地面积水积水生活烟道堵塞、排烟不畅等质量目标规划1：明确产品最终交付给客户的形式，统一楼盘交付标准。
质量目标规划２：针对易引发客户投诉的质量问题设置项目关键质量控制点。客户交付标准的统一工程统一技术标准作法质量目标规划3
：将客户的质量要求转化为技术措施。施工图审查………………错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查（4）施工场地
规划设计（5）合同组织与策划——专业分包与甲供材料园林景观12战略采购可视对讲设备制造与安装11智能化工程
10样板房精装修9战略采购电梯制造与安装8战略采购外墙涂料工程7外墙外保温工程6区域采购阳台栏杆
制作、安装5入户门制作、安装4区域采购铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶制造安装3防水工程2桩基
工程1专业分包消防工程8人防工程7泵房设备安装工程6电话和网络工程5有线电视工程4
室外给水工程3燃气工程2供配电工程1备注分包工程名称序号政府垄断行业专业分包工程通风设备3
防火排烟系统设备2灯具1限价材料电表及表箱4水表及表阀3屋面保温板2外墙面砖、楼地面
砖1甲定乙供材料石材（大理石、花岗岩、水泥砖、大连砖）7井盖、信报箱、单元门、空调百叶、6开关插座5
户内配电箱4内外墙涂料3电梯2可视对讲设备1材料、设备名称序号战略采购与区域采购甲供材
料砖、混凝土结构暗配电线管：上海申联、浙江金州3.1弱电工程3阻火圈：德律风2.7截止阀、闸
阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀：永亨、精嘉2.6室内给水聚丙烯管(热熔连接)：中财、公元、光华2.5铜塑复
合管：德仕、莘天2.4地漏：中财、公元、光华2.3螺旋排水管：中财、公元、光华2.2承插塑料排
水管(零件粘接)：中财、公元、光华2.1给排水工程2焊接钢管、镀锌钢管：上海合格产品1.3难燃
PVC电管、UPVC电管：联塑、雄塑、1.2暗装接线盒/灯头盒：联塑、雄塑、1.1电气设备安装工程1
指定品牌材料甲供材料（6）《工程管理策划书》——项目工程管理的“总作战图”理论基础——PMP九大知识领域在房地产
工程管理中的具体应用。范围沟通进度质量成本人力资源风险采购综合管理作用——项
目部、区域公司内部工程管理思想的统一；——加深对项目工程管理的宏观认识与理解。问题能否解
决工程管理过程中所遇到的所有实际问题？施工场地规划基坑围护地下室裂缝控制砌体抹灰抗裂措施防水施工措施悬挑架（1）施工
组织设计审查4.工程施工过程管理（2）承包商进场知会一般事项我司工作时间与贵司对接的主要部门项目中心主要管理人员及
联系方式工作纪律及要求工程文件制度（附流程）公司会议制度施工单位用电须知及流程施工单位用水须知及流程工程进度款申请及支
付（附流程）工程竣工验收（附流程）（3）样板引路…………卫生间预留孔洞8卫生间排气孔7空调专用插座6空调预留
空洞5门窗开启碰撞4梁布置影响3墙体材料、厚度2墙体定位1监理工程师（签署）总包技术员（签署）建筑师
（签署）检查结果完成时间样板验收部位序号户型楼号建设单位工程名称样板验收表（4）工序检查
——对我方所关注的重点分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的工序验收程序，甚至是逐个检查
与记录。地下室防水 屋面防水 厨卫防水墙体砌筑 门窗防水 外墙粉刷外门窗防水工序检查案例
（5）监理管理——重点检查监理的管理体系是否完善，执行是否到位，控制系统性风险。《监理管理体系
检查表》、《监理周考核表》……………………7
检查目录清单是否更新。检查会审记录及技术交
底文件各2份。检查清单。抽查5份变更是否标识。设计图纸和变更图纸目录清单图纸会审及技术交底设计变更文件清单设计变更标
识6每种计划各抽查2份。检查记录内容与现场实
际操作是否吻合。施工进度计划施工单位上报总进度计划及评审记录施工单位上报月进度计划及评审记录施工单位上报周进度计划及评审记
录5抽查3份。检查。工程完工中间验收证
明完工前检查记录4
检查是否存档并进行评审整改。合同额3万元以上工程抽查2份。抽查2份。工程开工准备施工组织设计开工报告场
地移交记录3
查看是否存档。抽查2份，检查内容是否翔实，可执行。抽查9份，按照监理规划、监理细
则、新员工交底各抽查3份进行检查。检查是否更新监理规划监理细则交底记录规范、技术文件清单2检查管理架构表是否更新。以下检查资料过程中随机验证签字人员权限。按监理合同检查配备人员资格。管理架构管理架构一览表人员是否按照架构要求完成本职工作执业资格1不合格项结果记录检查方法检查内容序号技术管理体系是房地产工程管理的基础；——没有技术基础，工程成本控制不住或者说控制得不科学；——没有技术基础，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、工程经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳定性。 |
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