2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判
《房地产动态》2020年第7期
城市是现代经济社会的核心，是产业的重要载体和创新的重要高地。随着工业化的发展，城市人口和经济占比不断上升，推动着城镇化水平不断提高。城镇化作为现代化的必由之路，既是最大的内需潜力所在和经济发展的重要动力，也是乡村振兴和区域协调发展的有力支撑。城市崛起成为社会发展的一个重要现象，同时也是区域经济发展和国家实力提升的重要标志。
改革开放以来，随着改革力度的不断深入和开放水平的稳步提升，我国经济保持着持续快速发展态势，创造了全球第一人口大国的发展奇迹。在这一过程中，城市经济更是蓬勃发展，核心城市的头部效应不断增强，人口、产业、资本更多向这些城市聚集，万亿俱乐部城市不断扩容，就是我国经济的发展实力与潜力的最好印证。
一、万亿俱乐部城市的四大特征
万亿俱乐部是指国大陆年GDP规模超过万亿元人民币的城市。
从行政分布看，除4个直辖市外，其余13个城市分布在8个省份，其中江苏和广东城市数量最多，均为3个，浙江为2个，山东、河南、湖北、湖南、四川则各有1个。从行政大区看，华东地区入围城市数量最多，达到7个，华南和华中次之，均为3个，华北和西南各有2个，东北和西北地区尚无城市入围。从城市群看，这17个城市中有13个位于长三角、珠三角、京津冀和成渝城市群内。
对比分析17个城市的相关指标，发现有五大特点：
1.经济综合实力相对较强
在经济规模与区域影响力上，这些城市都有着较强的经济实力和影响力。2019年，这17个城市的GDP累计达31.32万亿元，占全国GDP31.6%。GDP超万亿，体现的是一个城市的经济综合实力。意味着在争取国家政策、汇聚资金、人才、项目等市场资源上有更大的，是区域实力的直观。
从增速上看，长沙增速最快，增长8.1%，南京、成都次之，增速均7.5%以上。天津、苏州增速相对较慢，低于6%，分别是受产业结构升级和外贸出口压力加大的影响所致。
万亿俱乐部城市对我国经济驱动作用日益凸显
2.产业结构差异明显
在产业结构上，万亿俱乐部城市完美地诠释着“无工不强、无商不富”的硬道理，但不同城市间产业结构差异较大。北京、上海、广州、杭州、成都等5个城市第三产业十分发达，第三产业占GDP的比重均超过65%，特别是北京，高达83.5%，这些城市的第二产业比重均未超过32%。而佛山、宁波、无锡、苏州、重庆等5市的二产则更为发达，二产占比超过40%，特别是佛山达到56.2%，这类城市的第三产业占比均低于55%。其余6个城市则介于二者之间，第二产业比重在35～40%之间，第三产业比重在55～65%。
不同城市产业结构的差异背后，实质上是各城市发展路径和发展阶段的差异。比如，苏州、无锡和佛山3个市之所以能够从众多地级城市中脱颖而出，其主要原因就是能够抓住长三角和珠三角区域的产业转移机会。而重庆之所以三产占比不高，主要原因是其发展阶段仍是以工业化为主，服务业提升仍有待城市综合实力特别是人均水平进一步提升。
3.常住人口规模持续增加，但人口流动出现新变化
在各种因素的作用下，头部城市对人口的吸引力较强，常住人口规模总体持续增长，占全国人口的比重也稳步提高。2019年，17个头部城市常住人口总量达到25056万人，占全国总人口的比重为17.9%，比2018年提高0.2个百分点，比2010年提高1.2个百分点。
分城市看，多数城市常住人口保持稳定增长态势，但北京、上海和天津在某些年份出现人口下降现象。特别是北京，受劳动密集型产业疏解与外迁影响，2016年以来连续4年出现常住人口出现小幅下降；上海则在2014年和2016出现下降，其余年份均保持增长；天津则受2015年滨海新区安全事故影响在2016年常住人口出现小幅下降，随后保持缓慢增长。其余城市则保持持续增长
通过进一步分析，发现人口变化出现两个新特点：
第一，对比2015年前后4年的人口变化数据，城市间出现明显分化。北京、天津、上海3个城市的人口增长明显放缓，可能触及天花板，2011-2015年这3个城市常住人口增加规模均超过100万，但在2016-2019年则迅速下降到20万以下，甚至北京出现小幅下降。而深圳、广州、杭州、长沙、佛山、宁波、成都等7城市则在人口流入方面持续加力，各城市人口增长规模均超过1倍，人口增加规模由2015年之前的均不到50万增加到70万以上，特别是深圳、广州、杭州3个城市，更是分别达到206万、180万和134万，分别增长390%、377%和600%。无锡、苏州、重庆、武汉、南京、郑州、青岛等7个城市的人口增长规模变化不太明显，人口增加累计变化规模都在10万人以下，人口增长较为稳定。
第二，人口净流入（城市年末常住人口与户籍人口的差值）也出现明显分化。重庆是17个城市中惟一一个人口净流出的城市，但人口净流出的规模在近年不断减少，由2010年净流出430万下降到2018年净流出302万，减少128万人。北京、天津、上海、南京、无锡、苏州、成都等7城市则在2015年及以前人口净流入规模达到峰值，随后出现缓慢下降迹象。如北京人口净流入规模由2015的826万回落至2018年780万，上海由2014年的峰值987万回落至2018年962万，苏州由2011年的410万回落至2019年的352万，成都由2010年的262万回落至2019年的157万。但与此同时，其余9个城市的人口净流入规模在2015年仍保持增长态势，特别是杭州、宁波、郑州、长沙、广州、深圳等城市的净流入人口保持持续增加，体现出城市的巨大活力与潜力。
4.居民收入保持稳定增长，但地区差距仍然较大
随着经济的发展，各城市居民的收入水平在不断提高，但不同城市的收入差距仍有扩大趋势。2019年，17个城市的居民收入继续保持分层，北京、上海城镇常住居民人均可支配收入突破7万元关口，苏州、杭州、广州、宁波、南京、深圳、无锡则处于6-7万元区间，佛山、长沙、青岛、武汉等4城市位于5-6万元区间，天津、成都、郑州则位于4-5万元区间，重庆在17城市中最低，不足4万元，仅为37939元。
从城市间的收入差距来看，由于2013年城乡居民收支调查制度进行了调整，前后数据口径不可比，我们仅以2014-2019年6年间的数据来进行对比研究。研究发现，城市间居民收入的绝对差距在不断增大，收入极差由2014年2.37万元提高到2019年的3.59万元。相对收入差距在个别年份出现小幅下降，但整体仍保持小幅上升态势。城市间的收入分布更加发散，城镇居民收入的标准差由2014年7066元提高到2019年10773元，离散系数则由0.1813提到到0.1851，保持小幅上升。
二、各城市房地产市场运行分析
1.投资整体增速保持基本稳定，但投资依存度存在差异
2019年，17个万亿俱乐部城市共完成房地产开发投资47587亿元，占全国的比重为36%，比上年减少0.2个百分点。从增速上看，17个城市投资同比增长9.2%，增速比全国低0.7个百分点。从历史上看，只有2014-2016年3年间这些头部城市的整体增速快于全国平均水平，其余年份均慢于全国平均水平。
从投资总额占全国的比重看，2013年到达谷底，为32.8%，随后随着企业经营战略向一二线城市转移，该比值持续上升，至2016年达到峰值37.8%，随后在三四线城市棚改等去库存政策的带动下，头部城市投资占比再次缓慢回落，与2016年峰值相比，2019年头部城市投资占比比2016年低1.8个百分点。
分城市看，17城市投资额均在千亿以上。其中，重庆、上海投资完成额超过4000亿，北京、苏州、杭州、郑州、广州、深圳等6城市投资额在3000亿以上，武汉、天津、成都、南京、佛山等5城市在2000亿以上，其余4个城市则在2000亿以内。从增速上，青岛增速最快，超过20%，无锡、北京较慢，出现小幅下跌。
从各城市房地产投资的依存度看，存在一定差异。北京、上海、深圳、无锡依存度较低，不到12%。而郑州和杭州的依存度较高，超过20%，特别是郑州达到28.9%，表现其对投资的依赖程度偏高，需要通过加大产业转型升级力度来优化GDP结构。
2.销售面积占比继续小幅回落，城市间分化明显
2019年，16个万亿俱乐部城市共实现商品房销售面积33403万平方米（武汉尚未发布此数据），占全国的比重分别为19.5%，比上年减少0.5个百分点。从增速上看，16个城市销售面积同比下降2.8%，降幅比全国大2.7个百分点。
分城市看，城市间分化明显，差异较大。北京、天津、深圳、苏州、无锡等5城市保持增长，其中北京、天津、深圳增速超过10%。其余11个城市均出现下跌，其中宁波跌幅最大，下降11.3个百分点，其余城市跌幅均为个位数。
3.房地产绝对价格水平差异明显，近期房价下跌迹象明显
从绝对价格看，因2019年多数城市尚未发布商品房销售额的数据，我们以2010-2018年数据来对比分析。2018年，各城市的房价平均水平差异明显，成都、郑州、长沙和重庆均价未超过1万，甚至郑州、长沙和重庆的平均价格不及全国平均水平。其余城市均价均在1万以上，其中北京超过3万，深圳超过5万。从绝对价格涨幅上看，自2010年-2018年，深圳、南京、武汉、广州等4个城市房价上涨较快，累计涨幅均超过100%，年均涨幅超过10%，宁波、无锡、佛山等城市涨幅相对较慢，8年累计涨幅不超过50%，年均涨幅在5.3%以内。
根据国家统计局70个大中城市的房价指数数据，15个头部城市（苏州和佛山未包含在70个大中城市内）在2016年出现一波较为明显的上涨态势，随后在分类调控政策的引导下，房价涨幅整体持续保持低速上涨。到2020年2月，有10个城市新建商品住宅同比价格指数控制在5%以内，有3个在5%～10%之间，只有武汉和成都涨幅高于10%。环比价格指数对市场的变化体现得更加及时，2020年2月，在15个城市中，有7个城市房价环比出现下跌，4个持平，4个上涨，除成都外涨幅均在0.5%以内。
4、土地出让金不断增加，占全国整体的比重保持基本稳定
根据国信房地产信息网土地市场库的数据，2019年，17个头部城市土地招拍挂成交金额再创新高，达27353亿元，占全国土地招拍挂总成交金额的比重为38.55%，比2018年提高0.03个百分点，保持基本稳定。
分城市看，除深圳、长沙、无锡、佛山外，多数城市土地出让金均超过1000亿元，其中杭州最高，达到2800亿以上，北京、上海、广州、南京、苏州、武汉、重庆等7城市成交价款也在1500亿以上。土地出让金的持续增加既体现了头部城市经济发展过程中土地价值的提升，也为这些城市加速完善基础设施体系和提升城市竞争力提供了较好的经济基础。
三、2020年房地产市场展望
1.疫情对房地产市场的影响简析
2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，房地产行业遭受较大冲击，售楼处、商场等室内场所暂时关闭，项目开复工时间也被推迟，这些措施令房地产地产企业的销售、施工建设及运营等受到全方位影响。面对疫情，企业积极采取措施来降低影响，主要集中在网上VR售房，也取得了一定效果，但受房地产产品标的额大、异质性强等因素的影响，仍有一些痛点需要打通。国家统计局数据显示，前两个月全国房地产投资下降16.3%，商品房销售面积下降39.9%，销售额下降35.9%，商品房新开工面积下降44.9%，均创下1998年住房制度改革以来的最低值。预计在疫情得到完全控制前，房地产整体都将承受压力。
2.2020年房地产政策走向研判
为尽可能降低疫情影响，中央和地方各级政府纷纷出台相关措施来稳定市场，财政政策更加积极有为，货币政策更加灵活适度。在房地产方面，政策主要集中在供给端，内容包括税收减免或延期、加大贷款支持、调整土地出让价款缴付方式和期限、放宽预售条件、顺延开竣工和投达产履约时间等，这些措施对缓解企业资金链压力发挥了积极作用。
但与此同时，市场上也出现期待房地产政策继续放松的舆论，特别是希望在限购、贷款首付比例等需求端方面进行调整。但从中央高层及各部委特别是央行和银保监会对房地产的表态来看，预计2020年房地产调控政策仍以坚持“房住不炒”为总基调，稳字当头，政策调控边际放松的界限将主要控制在供给侧，以纾解企业的经营困难和资金链压力，但在需求端，政策放松的空间较小，不会出台强刺激性的政策措施。
3.2020年房地产走势预测
对于疫情线下售楼处恢复营业、土地出让回归正常、施工人员顺利到岗，随着高速铁路连接更多中西部城市，以及西部大开发、中部崛起、长江经济带等国家相关政策的，中西部城市的发展优势正不断显现。
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