一文理清增值税与土地增值税
营改增之后，土地增值税和增值税的看似扯不断、理还乱，增值税的销售额怎样计算，土地增值税的应税收入怎样计算，如何最终计算土地增值税，本文以实例帮您理清二者的关系。
例，位于某市区的房地产企业为增值税一般纳税人，按照一般计税方法计税。该企业2020年5月取得房产含税销售收入6000万元，假设对应允许扣除的土地价款为1000万元，开发成本为2000万元，利息支出200万元（不能提供金融机构证明），假定不考虑地方教育附加及增值税进项税额，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，据此计算土地增值税。
解析：1.依据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
（税率11%自2018年5月1日起调整为10%，2019年4月1日起调整为9%）
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
2.依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据以上解析，该房开企业计算增值税销项税额的销售额为
（6000－1000）÷（1+9%）=4587.16万元
土地增值税应税收入为
6000－4587.16×9%=5587.16万元
因此，土地增值税计算过程如下
地价款：1000万元
房开成本：2000万元
开发费用：（1000+2000）×10%=300万元
相关税费：4587.16×9%×（7%+3%）=41.28万元
加计扣除：（1000+2000）×20%=600万元
扣除项目合计：1000+2000+300+41.28+600=3941.28万元
增值额：5587.16－3941.28=1645.88万元
增值率：1645.88÷3941.28×100%=41.76%，适用30%税率，速算扣除率为0
应纳土地增值税：1645.88×30%－3941.28×0=493.76万元
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