万科财务报告分析上市公司代码：000002小组成员：徐喆200848990827吴丽丽200848
990828梁红杏200848990829张玉歆200848990
830肖何200848950315Contents一、万科公司简介深圳市万科房地产有限公司成立于1984年，是万科集团全
资子公司，核心利润企业。公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名中获得第一名。十余年来公司专注于房地产市场的开发，房
地产开发事业蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造了“万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”为代表的
引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。近五年来累计完成房地产总投资65亿元，累计商品房竣工面积112万平方米，累计商品房
销售面积106万平方米，累计商品房销售收入75亿元，累计利税总额14亿元，企业资产总计达32亿元。万科公司的主营业务是房地产和物
业管理。二、万科2010年经营成果关心万科的人们，一定会记住2010这个年份，因为一个数字——千亿。是的，万科的销售额
2010年突破了千亿。作为一串仅由1和0构成的字，它具备某种貌似神秘的标志性特征。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。
千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金
额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。2010年全国商品房销售总额为52,478.7亿
元。按此口径计算，2010年公司在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。报告期内，公司房地产项目结算
面积452.1万平方米，同比减少25.3%，结算收入500.3亿元，同比增长3.6%，结算成本296.3亿元，同比减
少13.2%；房地产业务的营业利润率为29.75%，比上年提高7.76个百分点。万科2010年经营成果201
0年度公司实现营业收入507.1亿元，同比增3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。实现结算面积452.1
万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。2010年度房地产业务结算毛利率29
.75%，较09年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较09年上升3.27个百分点。报告期内，在销售规模
迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于
销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。万科2010年经营成果2010中国房地产品牌价值研究成果发布会
上，万科物业以7.28亿元的品牌价值，荣获“2010中国物业服务优秀品牌企业”第一名。《财富》（中文版）公布的“中国上市公司
500强”排行榜中，万科位列第45位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。2010年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业
参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。三、共同比分析万科纵向共同比资产负债表（一）货币资金占总资产的比重呈逐年缓慢增长趋
势，由08年的16.8%增长到10年的17.4%，10年公司所持有的货币资金较期初大幅增长至378.2亿元，远高于短期借款和一年
内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。存货三年来一直占总资产的一半以上，说明公司在建开发产品增加。同时，存货占
总资产的比例有所下降，说明存货结构健康，存货周转较快。这一现象也说明：万科认真执行了宣称的“谨慎拿地、不当地王、不囤地”等口号。
流动资产占总资产的比重很大，并呈逐年上升趋势，对流动负债的保障程度高。万科纵向共同比资产负债表（二）万科纵向共同比资产
负债表（三）万科纵向共同比利润表（一）营业总成本占营业总收入的比例逐年降低，说明企业盈利能力逐年增强，以较少的成本可以生成更高
的收入，这得益于企业每年营业总收入的增长速度大于营业总成本增长速度。销售费用和管理费用09年下降后，10年又有所上升，因为10
年销售收入突破千亿，销售面积比09年35.3%，品牌项目推广费用、销售代理费用及佣金、人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有
所上升。财务费用三年来程下降趋势，但降幅不大，这主要是因为资本化利息和利息收入增加。万科纵向共同比利润表（二）万科横向共同
比分析万科横向共同比资产负债表（一）万科横向共同比资产负债表（二）万科横向共同比资产负债表（三）万科横向共同比利润表（一）
万科横向共同比利润表（二）共同比分析小结总体来说，万科公司的各项财务指标较稳定，公司财务稳健。货币资金比较充裕，资金实力雄
厚。整个房地产行业普遍负债经营的情况下，万科也不例外，而且负债比率很高。但另一方面，万科的高负债，充分运用了财务杠杆为股东创造
了效益。公司存货囤积量很大，短期变现困难，短期债务偿还压力大，对融资的依赖性大。公司应注重风险管理，采取更为稳健的财务政策。
四、相关比率分析1、短期偿债能力分析流动性分析流动性分析小结万科公司的流动比率和它的速动比率比较偏低，可以看出，作为一家
房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。流动性分析流
动比率08、09、10三年的流动比率都维持在1.5以上，说明企业的短期偿债能力较强，但是三年都没有达到2，说明企业可能存在资金占
用不合理或者变现能力不够强的问题。速动比率08、09、10三年的速动比率均小于1，说明企业的流动资产中存货和待摊费用等占得比重
较大，企业依旧面临着一定的支付的压力，由数据可知企业的短期偿债能力不太乐观。周转天数因为该企业的行业特殊性，其存货周转天数和经
营周期都较长，资产的运营能力相对较低。2、长期偿债能力分析长期偿债能力的影响因素影响因素长期负债的规模与结构同相应的资产规
模与结构是否相应企业的盈利能力长期资产对长期负债的保证程度影响企业偿债能力的其他因素（发行股票、债券的能力和出售资产的可能；
或有事项；担保责任等）关于偿债能力的表外因素截止2010年末，一年内到期的长期借款合计款余额约为153亿
，银行贷款14.78亿。本年度公司无重大诉讼及仲裁事项，无重大收购及出售资产事项，无重大关联交易发生。中国建设银行股份有限公
司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的有担保品种公司债券08万科G1本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，
担保人持续盈利，资产安全，信用状况没有发生重大变化。公司主体信用等级AA+，公司始终保持着良好的资信状况。2010年末，公司对外
担保事项很小，无或有负债。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（
非关联公司）提供担保。长期偿债能力分析负债比率该企业近三年的资产负债率的水平基本维持在70%左右，说明全部资产中债权人占大部
分，企业筹集了大量的资金用以填补再主营业务上的缺口，企业总的偿债能力一般，财务风险较大。不过这也和房地产企业的政策有关，由于企业在
2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅
较大。负债与权益比率万科近三年的债务权益比率均达到了200%以上，2010年甚至达到了295.04%，增幅比例很大，一般而言，
西方财务分析者建议企业应把负债投资率维持在1:1的水平以上，显然，万科的数据远远大于行业标准，这也说明该企业长期采用高负债的筹资策
略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此企业应充分考虑潜在的财务风险，采取措施提
高企业的还贷能力。长期偿债能力小结虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，利息保障倍数高于行业标准
水平，企业的净利润逐年增长，盈利能力很高，企业的收益能承受较高的债务费用，所以企业才敢采用扩张性的筹资战略举债经营。盈利能力分析
Chart盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债券的根本保障，是企业至关重要的能力。该企业的净资产收益率始
终在10%以上，甚至高达14%以上，说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能力较大，能吸引较多投资者的投资，这也是它能筹集较大资
金的原因之一。该企业的毛利率一直在比较高，只有09年略微低于30%，但是2010年就升为40%，表明万科经营的房地产业的直接盈利
能力很强，这也符合房价总体上涨的现实。该企业的总资产报酬率近三年一直在7%左右，企业资金的盈利能力较强。4、投资者分析投资
者分析投资者分析 从这三年的股利收益率和股利支付率变动情况可以看出投资者预期的收益在200
8年到09年之间降低,到2010年时有很大程度的提高，投资者实际分到的利益也在10年大幅增加。保证一定的股利支付有助于公司在股市的
融资。投资者分析关于市盈率08年到09年市盈率有较高的增长，说明公司的业绩较好，投资者能得到良好的回报，愿意对每元收益
支付较高的价格，愿意扩大投资，但09到10年市盈率有所下降，公司的业绩有所下滑，投资者得到的回报小于上期。每股账面价值万科
这三年的股价都高于每股账面价值，表明企业有较强的实力和发展潜力，尚可带动股价上升，带动投资者利益的增加，促使投资者扩大投资比例。
留存收益率留存收益率的高低，反映公司的理财方针。根据近三年万科的留存收益率来看，万科保留着较高的留存收益率，从内部积累资金
用于再投资扩大经营规模，从而使投资者分到的现金股利有所降低。投资者分析小结总的来说，对万科的投资者分析得出的结论
是积极的。万科强的实力和发展潜力给股东带来了较大的回报，使股东的利益增加，从而带动了投资者投资，扩大了投资比例。5、
现金流量分析Chart现金流量分析从右图中可以看出万科在08年的现金偿债能力和流动性很低。到09年比率迅速上升，现金净
流量偿还债务的能力高，现金流入对当期债务的保障较强。09年过后又有较大的降幅。现金流量分析每股经营现金流反映了每股盈
利支付保障现金流量08年的负值可以看出处于扩张阶段的万科，经营发展的现金不足于保障股利的分红派息。09年的值较大，现金流状况较好，
获现能力比较强。现金流分析小结总的来看，万科的经营活动现金净流量在09和10年都为正，说明投资资金得到回收，经营业绩较好。
总各方面来看，万科的现金流动性，现金获现能力，现金偿债能力都比较好，特别体现在09年。五.竞争者对比分析——保利(1)选择
保利的原因(2)流动性对比总结万科主要立足于住宅楼,因此,受行业不景气的影响很大;而保利地产因为同时进军商业地产领域,这
种针对高收入阶层和商务人士的业务,为他带来了较好的收益,盈利点增多了.从过去的成长性来看,保利比万科是高很多的.这也跟保利的规模
相对较小有关系,所以发展速度就比较快.净资产的高速增长对股价是很好的支撑,而且盈利能力也很强.在万科和保利的股价走势上也是充分的反
映了这一点.不过,保利的高速增长也是不可持续的,未来将走向稳健增长的可能性较大.通过对万科与保利地产两家企业五大类财务指标的分析
反映出万科是一家谨慎，注重财务风险，面对宏观经济形势能够灵活应变的优秀企业,当然，在专心做事的同时，万科也不忘回报股东，这从其逐步
提高的净资产收益率等可看出。而保利地产虽然也是一家优秀的企业，但是从财务报表中暂时还看不出企业有清晰的战略以及对风险控制的重视。
六、结论分析及局限性分析结论分析高盈利，投入资金得到回收万科有较好的的盈利能力，且经营活动净现金流为正，即经营活动投
入资金小于回收资金，盈利能力有一定的现金保障。高负债，低流动当今的房地产行业普遍负债，万科也不列外。万科的负债水平较高
，充分利用了财务杠杆为股东创造了效益，但是流动资金不充分，短期偿债压力较大。? 结论分析竞争
能力强万科总成立到今天发展速度惊人，公司的流动性，盈利能力，长期偿债能力等在房地产行业中都占有较大的优势，这种较强的竞争力也
是万科一直站在房地产行业最前端的原因。局限性分析万科长期采用高负债的筹资策略，这虽然有利于降低财务成本、资本成本，但是较高的负
债会给企业带来较高的财务风险，因此，万科应该充分考虑到企业潜在的财务风险，在经济波动时，采取适当的措施保证企业的还贷能力。万科
前景展望从创立至今，万科还只有26周岁，万科的事业其实才刚刚起步。过去的26年中，万科积累的最重要财富，并不是两
千亿的总资产，而是26年来始终坚持的一些信念。我们相信，付出更多努力，承担更多责任，企业可以获得社会的认同，实现与自然的和
谐相处。这是我们万科对未来的承诺，也同样是万科勇气和动力的源泉。我们坚信：境由心生，知止无界。万科的明天更美好！Thank
youThankyou结论分析局限性分析%%%倍数单位297.08203.41207.16负债与有形
净值比率295.04203.05207.16负债与权益比率74.696767.44负债比率4.984.23
3.57利息保障倍数201020092008长期偿债能力指标Chart29.838.9338.09%经营资
产周转率6.527.48.7%经营资产报酬率%%%次%单位24.6618.899.90净利率0.2
90.380.37总资产周转率40.729.3939毛利率16.1914.2610.39净资产收益率7.0
57.166.36总资产收益率201020092008盈利能力指标万科三年比率对比表90.9991.329
7.99%留存收益率12.4522.5217.43N/A市盈率0.070.050.1元每股股利0.66
0.480.37元每股收益1.251.251.39N/A财务杠杆程度201020092008单位投资
者分析指标万科三年比率对比表4.964.135.65元每股账面价值8.034.45.74%股本收益率
17.0815.0412.68%普通股权益报酬率1.20.461.55%股利收益率15.210.4227
%股利支付率201020092008单位投资者分析指标N/A元N/A次%%单位1.3910.04
-0.4经营活动现金流量与负债总额比率1.5412.26-0.04经营活动现金流量与当期债务总额比率2.0312
.02-0.0621经营现金流与现金股利之比0.20350.8461-0.0031每股经营现金流0.25311.4
3910.0074盈利现金比率3.192.832.39现金周转率201020092008现金流量分析指标选择
保利的原因1流动性对比2长期偿债能力对比3盈利能力对比4投资者分析对比5
主营生产开发及销售房地产行业，都是领先企业。两家发展战略相似，都强调快速开发，快速周转的发展战
略。都在上海证券交易所上市交易，采用相同的会计准则。保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备，成本较低
，结构合理，主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地；平均每股的土地储备量居行业前列，具有土地资源优势。保利地产以“
打造中国地产长城”的公司愿景，以“规范诚信”的公司形象，以“和谐、自然、舒适”的产品理念，全面实施品牌战略，公司品牌价值和感召力迅
速提升，品牌价值居全国行业五强之列，至2010年，“保利地产”品牌资产将争取突破30亿元。对于保利地产来说，打通
了资本运作的渠道，将有效下降公司资产负债率，财务抗风险能力和偿债能力明显增强，资本结构得到改善，同时，由于公司资产规模扩大，将使公
司的综合竞争实力和盈利能力在新的平台上实现跃升。万科公司与保利公司比率对照表（一）5.368.3天应收帐款周转天数6
8.1043.74次应收帐款周转率5.9711.53天应收帐款与日销售额之比保利公司万科公司单位万科公司与保
利公司比率对照表（三）倍数次N/AN/A元77,774,981,932.8775,869,940,702.83运营
资本0.530.56速动比率298.434.98经营现金流量/到期长期负债与应付票据之和0.560.73运营资本
周转率0.280.29现金比率万科公司与保利公司比率对照表（二）1312.31363.3天经营周期1312.07
1355天存货周转天数0.280.27次存货周转率1696.431618.26天存货与日销售额之比流动性对
比小结从对比表看，相对于保利，万科公司的经营周期较长、应收账款周转率较低，所以流动性相对较弱，但是相差都不大。现金
比率也相差不大说明两家公司的流动负债的现金资产偿债保障基本相同。但是保利的现金流量确实负值，可能是因为保利借债较多，这也给保利地产
带了很大的风险。而万科的应收账款中，长期无法收回的应收款会大大减弱企业的短期偿债能力。企业所持有的流动资产可以满足企业的日常支付，
企业财务状况稳定，短期偿债压力相对比较低。万科的经营资产周转率远高于保利地产，这符合万科一贯倡导的“快速周转”企业发展战略。(
3)长期偿债能力万科公司与保利公司比率对照表（四）%%%%单位375.72295.04债务与权益比率-1
8.591.39经营现金流量/负债总额375.83297.08负债与有形净值比率78.9874.69负债比率保利
万科长期偿债对比小结从考察长期偿债能力看，保利的债务权益比这一指标略高于万科，因此，保利承担的财务风险也高于万
科，在同样的情况下，保利地产的股东比万科的股东面临更大的风险。万科的长期偿债能力远远高于保利，更有利于保障债权人的权益，企业的偿债
风险也比较低。在资产负债率这一指标上，两家公司差距不大，说明两家债务偿付安全性的物质保障程度几乎一致。(4)盈利能力万科
公司与保利公司比率对照表（五）%次%%次%单位20.9124.54净利润率0.30.29全部资产周转率
6.527.54经营资产报酬率0.30.29经营资产周转率21.93.6经营利润率6.037.05资产报酬率
保利万科万科公司与保利公司比率对照表（六）17.1916.19%净资产收益率34.1240.7%毛利率18
.717.08%普通股权益报酬率18.717.08%全部权益报酬率135.6639.38次销售额与固定资产比
盈利能力对比小结万科的毛利率略高于保利地产，但是经营利润率远低于保利地产。通过从两公司的整体情况看出，保利的盈
利能力明显优于万科。总体看，保利地产的净资产收益率略高于万科，但是万科的净资产收益率体现较明显的增长趋势.资产收益率这一指标来看，
万科高于保利地产，这反映出万科的相对保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统。万科的股盘相对于保利还是更稳定的，以
及公司内部的营运和投资应该比保利地产更加谨慎。2010年万科的毛利率为40.7%2010年保利的毛利率为34.12%201
0年金地的毛利率为38.07%相比之下，万科的毛利率是最高的。毛利率(5)投资者分析万科公司与保利公司比率对照表（七）
%元%N/A元N/A单位1.0031.25财务杠杆程度1.080.66每股收益-18.591.39
经营活动现金流量与负债比74.96每股账面价值93.6290.99留存收益率11.7612.45市盈率保利万
科投资者分析对比小结每股账面价值这一指标反映了每股股票所拥有的资产现值。这一指标越高，股东拥有的资产现值越多，反之亦反
。保利地产每股账面价值之所以比万科高可能是因为保利地产的总股数比万科小，股盘比万科小。对于股民来说从这点可能更倾向于投资保利地产。
保利地产的每股收益高于万科，可能是因为保利地产的快速的发展速度，并且保利除了住宅用房以外还有大量的商务用房，而万科主要是以住宅为主
，因此这对保利的利润来源和结构也有影响。虽然保利有着较高的每股收益，但是由于其负的经营活动现金流量与负债比，可能支持保利快速扩张的
基础是因为大量的负债，因此股民收益大但是也存在着相应的风险。同时，万科企业将大量的留存收益用于再投资，而保利亏损的原因是实施股权激
励计划。保利的管理层轻松获利，但中小股东们却因为业绩亏损而无缘分红。LogoCompanyLogoAddYour
CompanySloganPowerPoint公司简介1经营成果2共同比分析3相关比率分
析4竞争者分析5结论分析及局限性分析6纵向共同比分析Diagram2Diagram3D
iagram2Diagram3利润表资产负债表7294.795.3%流动资产95.265.561.
8%存货0.080.050.07%应收账款16.816.717.5%货币资金100100100%
总资产200820092010单位资产80.373.880.5%流动负债29.834.446.
2%预收款项1617.710.5%应付款项5.71.30.1%短期借款1001001
00%总负债200820092010单位负债短期借款的比重逐年下降，这与国家的宏观经济政策有关，2010年四季度，
央行两度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。2010年房地产开发企
业资金来源中，国内贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。长期借款比重逐年上升，说明企业业务规模扩大，借款规模增加。
预收款项占总负债的比重上升，说明公司预售量（所谓的卖楼花）增加。出现这种情况是由房地产行业的“预售房制度”造成的。15.9
19.424.7%未分配利润1719.219.4%盈余公积20.218.816.1%
资本公积28.324.224.2%股本100100100%所有者权益20082009201
0单位所有者权益股本和资本公积三年来变化不大，公司经营比较稳定，对债务的保障程度高，发展能力和竞争能力较强。盈余公
积和未分配利润逐年增加，公司提高了内部留存收益，用于扩大再投资，也反应出公司的股利支付政策。3.72.93.6%管理费
用4.53.14.1%销售费用61.070.659.3%营业成本85.084.178.1%营业总成本
100100100%营业总收入200820092010单位利润11.313.217.4%净利润15
.417.623.5%利润总额15.517.823.5%营业利润1.61.21.0%财务费用100
100100%营业总收入200820092010单位利润财务费用三年来呈逐年下降趋势，但降幅不大，这主
要是因为资本化利息和利息收入增加。净利润自08年以来增长了将近一倍，涨幅非常之大，企业的盈利能力较强。横向共同比分析Di
agram2Diagram3Diagram2Diagram3利润表资产负债表181.1
114.9100%流动资产155.2104.9100%存货172.777.3100%应收账款
189.3115.1100%货币资金180.8115.4100%总资产201020092008
单位资产200.8105.4100%流动负债310.7132.5100%预收款项131.2126.4
100%应付款项32.125.8100%短期借款200.3114.7100%总负债2010200
92008单位负债217.8142.4100%未分配利润160.9132.8100%
盈余公积112109100%资本公积100100100%股本140.61171
00%所有者权益201020092008单位所有者权益09，10年08总资产均有大幅度增加，说明企业经营规模不断
扩大，资金实力逐步增强。09,10年企业应付款项和预收款项均有大幅度增加说明与合作公司往来款项增加，企业预售量增加。所有者权益
呈逐年上升趋势，净资产增加，公司的稳定性增强，对债务的保障程度高，发展能力和竞争能力增强。盈余公积和未分配利润逐年增加，公司提高
了内部留存收益，用于扩大再投资，也反应出公司的股利支付政策。10094.2120.6%管理费用10081.4111.8%销售费用100138.0120.3%营业成本100118.0113.6%营业总成本100119.2123.7%营业总收入200820092010单位利润100138.6190.5%净利润100136.3188.9%利润总额100136.5186.9%营业利润10087.376.7%财务费用200820092010单位利润销售费用和管理费用09年下降后，10年又有所上升，因为10年销售收入突破千亿，销售面积比09年增加35.3%，品牌项目推广费用、销售代理费用及佣金、人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升。净利润自08年以来大幅增长企业的盈利能力较强。但一方面由于行业面临严厉调控压力，销售压力大增；另一方面，公司在突破千亿之后，在战略上有意放缓销售速度，而将战略的重点放在提高增长效率上。10年销售增速将会放缓，净利润增速也将放缓。流动性分析盈利能力分析长期偿债能力分析投资者分析现金流量分析Chart0.290.340.31现金比率0.560.590.43速动比率1.591.911.76流动比率201020092008短期偿债能力指标(N/A)天天次次单位43.7459.7645.86应收账款周转率1363.3942.001120.04经营周期1355935.901112.08存货周转天数0.270.390.33存货周转率201020092008运营能力指标（%）ChartLogo |
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