万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析
万科公司简介
公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为VANKE)
法定代表人：王石
公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。
2007 2008 2009 营业收入 35,526,611,301.94 40,991,779,214.96 48,881,013,143.49 利润总额 7,641,605,685.33 6,322,285,626.03 8,617,427,808.09 利息支出 359,500,074.40 657,253,346.42 573,680,423.04 总资产额 100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 平均总资产 75,007,154,144.71 109,665,523,814.69 128,422,567,275.24 总资产报酬率 10.667% 6.364% 7.157% 销售息税前利润率 22.521% 17.027% 18.803% 总资产周转率 47.364% 37.379% 38.063% 2008年：总资产报酬率变化：6.364%-10.667%=-4.303%
总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）22.521%=-2.249%
销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）37.379%=-2.054%
2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%=0.793%
总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）17.027%=0.116%
销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）38.063%=0.676%
水平分析：
2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。
2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。
资本经营盈利能力分析
（1）资本经营盈利能力指标
净资产年收益率=净利润÷平均净资产100%
（2）影响资本经营盈利能力的因素：
净资产收益率=[总资产报酬率+（总资产报酬率-负债收益率）负债/净资产]（1-所得税率）
2007 2008 2009 净利润 5,317,500,817.82 4,639,869,152.73 6,430,007,538.69 净资产 33,919,523,029.04 38,818,549,481.20 45,408,512,454.07 平均净资产 25,686,513,288.02 36,369,036,255.12 42,113,530,967.64 负债 66,174,944,879.25 80,418,030,239.89 92,200,042,375.32 负债/平均净资产 2.576 2.211 2.189 利息支出 359,500,074.40 657,253,346.42 573,680,423.04 负债利息率 0.543% 0.817% 0.622% 所得税率 43.67% 31.52% 28.86% 总资产报酬率 10.667% 6.364% 7.157% 净资产收益率 20.70% 12.76% 15.27%
2007年:[10.667%+(10.667%-0.543%)2.576](1-43.67%)=20.70%
第一次替代：[6.364%+(6.364%-0.543%)2.576](1-43.67%)=12.03%
——总资产报酬率的影响为：-8.669%
第二次替代：[6.364%+(6.364%-0.817%)2.576](1-43.67%)=6.71%
——利息率变动影响为：-5.32%
第三次替代：[6.364%+(6.364%-0.817%)2.211](1-43.67%)=10.49%
——资本结构变动的影响：3.78%
2008年净资产收益率为[6.364%+(6.364%-0.817%)2.211](1-31.52%)=12.76%
——税率变动的影响为：2.27%
2008年：第一次替代：[7.157%+(7.157%-0.817%)2.211](1-31.52%)=14.50%
——总资产报酬率影响为：1.74%
第二次替代[7.157%+(7.157%-0.622%)2.211](1-31.52%)=14.80%
——利息率变动影响为：0.30%
第三次替代：[7.157%+(7.157%-0.622%)2.189](1-31.52%)=14.70%
——资本结构变动的影响：-0.10%
2009年净资产收益率：[7.157%+(7.157%-0.622%)2.189](1-28.86%)=15.27%
——税率变动的影响为：0.57%
水平分析：
2008年较2007年比净资产收益率下降了7.94%，主要受总资产报酬率下降和筹资成本上升的影响，净资产收益率分别下降了8.669%和5.32%。另一方面，资本结构（负债与净资产之比）的下降和所得税的降低给净资产收益率带来有利影响，是收益率分别上升了3.78%和2.27%
2009年较2008年净资产收益率上升了2.51%，其中主要是受到总资产报酬上升带来的有利影响，使它上升了1.74%，另外所得税率的降低和筹资成本下降的也起到有利的作用，使得收益率上升0.57%和0.30%，而负债与净资产之比下降给收益率带来不利影响，使其下降了0.1%
商品经营盈利能力分析（收入利润和成本利润分析
收入利润率分析
2007 2008 2009 2008与2007 2009与2008 营业收入利润率 21.541% 15.527% 17.768% -6.014% 2.241% 营业收入毛利润率 41.995% 38.999% 29.390% -2.995% -9.609% 总收入利润率 21.379% 15.316% 17.277% -6.062% 1.961% 销售净利润率 14.968% 11.319% 13.154% -3.649% 1.835% 销售息税前利润率 22.521% 17.027% 18.803% -5.495% 1.776%
从上表中可以看出，万科在2008年各项利润率都有下降，特别是营业收入利润率和总收入利润率下降了6%，说明商品经营的盈利能力降低。到了2009年情况有所好转，各项利润率均有所上升，但营业收入毛利率下降了9.6%。究其原因：
2008 2009 差异 营业收入 40,991,779,214.96 48,881,013,143.49 119.246% 营业利润 6,364,789,552.07 8,685,082,798.00 136.455% 营业成本 25,005,274,464.91 34,514,717,705.00 138.030% 营业毛利 15,986,504,750.05 14,366,295,438.49 89.87%
由上表看出，09年虽然收入增加19%，利润增加36%,但是营业成本增长了38%，导致营业毛利下降了10%左右。
成本利润分析
2007 2008 2009 2008与2007 2009与2008 营业成本利润率 37.137% 25.454% 25.163% -11.683% -0.290% 营业费用利润率 27.274% 18.260% 21.120% -9.013% 2.860% 全部成本费用总利润率 27.192% 18.087% 20.885% -9.106% 2.799% 全部成本费用净利润率 18.922% 13.274% 15.584% -5.648% 2.310%
由上表得出，2008年各项成本利润指标均较2007年下降，其中营业成本的利润率下降了11%，说明企业费用增长速度快于利润增长速度。在2009年，各项指标开始回升，仅有成本利润率下降了0.29%，说明企业的利润增长开始快于费用增长。
盈利质量分析(净资产现金回收率，全部资产现金回收率，盈利现金比率，销售获现比率，现金分配率，每股经营现金流量
2007 2008 2009 2008与2007 2009与2008
净资产现金回收率 -40.635% -12.143% -1.129% 28.492% 11.014% 全部资产现金回收率 -13.916% -4.027% -0.370% 9.889% 3.657% 盈利现金比率 -196.290% -95.182% -7.397% 101.108% 87.785% 销售获现比率 125.857% 104.370% 117.828% -21.487% 13.457% 每股经营现金流量 -0.979 -0.401 -0.043 57.777% 35.840%
由上表可知水平及趋势分析
集团全部资产现金回收率08/09年持续上升，说明公司企业利用资产获得现金的能力增强。
盈利现金比率在08年大于1，说明本期净利润全部实现现金的收入。而在09年小于1，说明有未实现现金的收入，企业盈利质量下降。
销售获现比率在08年下降，09年回升，说明公司功过销售获得现金的能力有好转的趋势，
每股经营的现金流连续两年增长，说明公司资本支付和支付股利的能力在增强。
企业营运能力分析
应收账款（AR）周转率=赊销收入净额÷平均应收账款平均应收账款=（期初AR+期末AR）/2÷存货平均余额
总资产周转率=营业收入÷平均资产总额÷流动资产平均余额
相应的周转率见表2-1
2007 2008 2009 行业平均水平 应收账款
周转率 57.79 45.86 59.76 47.39 存货周转率 0.41 0.33 0.39 0.41 总资产周转率 0.47 0.37 0.38 0.38 流动资产
周转率 0.49 0.39 0.40 0.33
相应的周转天数见表2-2
2007 2008 2009 行业平均水平 应收账款天数 6.2 7.8 6.02 7.6 存货周转天数 878 1090.9 923.1 878 总资产
周转天数 765.9 493 947.3 947.4 流动资产
周转天数 734.7 923.1 900 1090.9
1.应收账款周转率
在08年经历了一个下降后随之赶超了了07年的水平，主要原因是：08年金融危机造成许多企业现金流出现问题，这样导致万科的应收账款突增，主营业的收入也不是很乐观所以使的在08年时出现了一个不小的低潮。09年比08年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所，应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。2009年的存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障2008年万科的营业收入增速明显下降；09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。在正常经营情况下，流动资金在09年比08年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力 公式 2007 2008 2009 流动比率 流动资产/流动负债 1.96 1.76 1.91 速动比率 速动资产/流动负债 0.59 0.43 0.59 资产负债率 负债总额/总资产100% 66.11% 67.44% 67.00% 利息保障倍数 息税前正常营业利润/利息费用 22.29 10.68 16.14
1.流动比率
万科所在的房地产业平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，由于受到2008年的金融危机的影响，万科08年的流动比率低于行业的平均水平，但万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降。
2.速动比率
万科所在的房地产业平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率同行业。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力提高。
.资产负债率
万科所在的房地产业平均资产负债率为，万科年的资产负债率高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。
利息保障倍数
万科所在的房地产业平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。
五、企业发展能力分析
1.股东权益增长率
项目 2006年 2007年 2008年 2009年 股东权益总额 17,453,503,546.99 33,919,523,029.04 38,818,549,481.20 45,408,512,454.07 本年股东权益增加额 ------------------------- 16,466,019,482.05 4,899,026,452.16 6,589,962,972.87 股东权益增长率（%） ------------------------- 94.34 14.44 16.98 净资产收益率（%） ------------------------- 30.47 13.68 16.56 股东净投资率（%） ------------------------- 63.87 0.76 0.42 万科公司自2007年以来，其股东权益总额不断增加。该公司的股东权益增长率从2007年到2008年发生巨大变化。由2007年得94.34%骤跌到14.44%，而在09年有所上升。从07年到08年该公司的净资产收益率也从30.47%下降到13.68%，在09年上升到16.56%。在2007年，股东净投资率占股东权益增长率的比重远远高于净资产收益率。这说明在这一年万达股东权益的增长主要来源于股东的新增投资，而非主要来自净利润的增加。而在08到09年，净资产收益率占股东权益增长率大大超过了股东净投资率的比重，说明在这两年里，万达股东权益的增长主要是依靠企业自身创造收益的能力。若能保持这一比重，万达股东权益方面会有较轻的发展能力，保持良好发展势头。
2.资产增长率
项目 2006年 2007年 2008年 2009年 资产总额 49,919,840,381..13 100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 本年资产增加额 ------------------------------ 50,174,627,527.16 19,142,111,812.8 18,371,975,108.3 资产增长率（%） ------------------------------ 100.51 19.12 15.4 股东权益增加额 ------------------------------ 16,466,019,482.05 4,899,026,452.16 6,589,962,972.87 股东权益增加额占资产增加额的比重（%） ------------------------------ 32.82 25.59 35.87 从表中可以看出，万达自07年以来，资产总额不断增加，而资产增长率也有较大变化。关于万达资产增长的效益型将在下面的销售增长分析和收益增长分析中结合相关数据进行分析。从07-09年股东权益增加额占资产增加额的比重较高可以看出，资产增长并不完全依赖于负债的增加。而且09年这一比重较08年提升较快，说明概念资产增长来源有了较大程度的改善，资产增长能力得到提高。
3.销售增长率
项目 2006年 2007年 2008年 2009年 营业收入 17,848,210,282.17 35,526,611,301.94 40,991,779,214.96 48,881,013,143.49 本年营业收入增加额 ------------------------- 17,678,401,019.77 5,465,167,913.02 7,889,233,928.53 销售增长率（%） ------------------------- 99.05 15.38 19.25 自07年以来，营业收入不断提高，从销售增长率来看，08年较07年相比有较大幅度的下降。在09年又稍有回升。利用资产增长率指标，分析万达各年销售增长是否具有效益型。可以看出，只有在09年销售增长率略高于资产增长率，说明在前两年，万达的销售增长主要是依靠资产的追加投入取得的。而在09年发生好转。若能始终保持销售增长率大于资产增长率，其销售方面会具有良好的成长性。
4.收益增长率
项目 2006年 2007年 2008年 2009年 营业利润 3,426,906,819.16 7,652,897,499.73 6,364,789,552.07 8,685,082,798 本期营业利润增加额 ------------------------- 4,225,990,680.57 —1,288,107,947.66 2,320,293,245.93 营业利润增长率（%） ------------------------- 123.32 —16.83 36.46 净利润 2,422,997,051.18 5,317,500,817.82 4,639,869,152.73 6,430,007,538.69 本年净利润增加额 ------------------------- 2,894,503,766.64 —677,631,665.09 1,790,138,385.96 净利润增长率（%） ------------------------- 119.46 —12.74 38.58 由销售增长率和营业利润增长率的比较结果可以看出，除08年外，另外两年的营业收入和投资净收益的增长超过了营业成本、营业税费、期间费用等成本的增加，说明公司盈利能力较强。
再通过净利润增长率和营业利润增长率的分析可以看出，除07年外，另外两年的净利润增长率也高于营业利润增长率，说明这两年净利润的增长主要来源于营业利润的增长。
5.汇总
项目 2007年 2008年 2009年 股东权益增长率（%） 94.34 14.44 16.98 净利润增长率（%） 119.46 —12.74 38.58 营业利润增长率（%） 123.32 —16.83 36.46 销售利润增长率（%） 99.05 15.38 19.25 资产增长率（%） 100.51 19.12 15.4 通过07-09年万达公司单项增长率一览表可以看出，除资产增长率一直处于下降趋势外，其他增长率在08年都有大幅下降，09年均小幅回升。
再比较各种类型的增长率之间的关系：
股东权益增长率VS净利润增长率。万达三年的股东权益增长率除08年外，均低于净利润增长率，说明该公司07年、09年的股东权益增长主要来自于经营活动创造的净利润，是一个比较好的表象。
净利润增长率VS营业利润增长率
销售增长率VS营业利润增长率
六、杜邦财务综合分析
七、小组成员名单：
组长：杨澜
组员：单钰雯、董峥、査晴、王雪莹
他们继续往前走。走到了沃野，他们决定停下。
被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。
被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”
一旁好奇的朋友问到：
“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？”
另一个笑笑回答说：“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；
相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。”
朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。
在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。
友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。
学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！
友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；
是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；
是我们犹豫时的商议者，是我们脑子的清新剂。
但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：
“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。”
爱因斯坦说：“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。”
他们继续往前走。走到了沃野，他们决定停下。
被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。
被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：“今天我的好朋友救了我一命。”
一旁好奇的朋友问到：
“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？”
另一个笑笑回答说：“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；
相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。”
朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。
在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。
友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。
学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！
友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；
是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；
是我们犹豫时的商议者，是我们脑子的清新剂。
但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：
“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。”
爱因斯坦说：“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。”
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