盈亏平衡点计算
敏感性分析
自有资金现金流量表
全部资金现金流量表
损益表
还款表
投融资进度表
建设成本估算表
基础数据
容积率
土地面积
建筑面积
亩
平方米
车位
技术经济指标
绿化率
绿化面积
融资数据
自有资金比率
银行借款利率
市场数据
年
建筑安装工程费用
其它建设费用
估算指标
备注
第一部分费用小结
月
单价（元）
总价（万元）
商铺面积
年份
建筑安装工程费用
管理费用
营业税
营业税及附加
折旧费用
财务费用
税前利润
所得税
税后利润
房产税
税收数据
管理费用率
年初欠款
本年还款额
年末欠款
本年归还本金
本年归还利息
年份
土地费用
年租金递增
全部资金
自有资金
内部收益率
投资回收期
租金变动
调整系数
租金
建筑基底面积
商办楼
建筑及结构工程费
地下工程
地上工程
外墙及门窗工程
内装修工程
安装工程费
1.1.1
1.1.2
1.1.1.1
1.1.1.2
1.1.1.3
1.1.1.4
1.1.2.1
1.1.2.2
1.1.2.3
1.1.2.4
1.1.2.5
1.1.2.6
1.1.2.7
1.2.1
1.2.2
a
b
c
d
地下车库面积
商业群房面积
主楼面积
总体
一
二
三
四
按120万元/台，6台测算
2.1.1
2.1.2
其它建设费用
第二部分费用小结
预备费
总计
静态总造价
动态总造价
区外市政配套
区内市政配套
2.2
专业费用
2.3
包含环境评估、交通规划、防雷检测、空气质量评价、管网综合、用电设计等各项专业费用
e
f
g
h
I
j
k
l
m
n
o
p
q
i
2.3.1
地价变动
地价
(一1%)
(一0.08%)
(一0.35%)
(一0.07%)
除地价外的单位成本（元）
还款表
配套费用
年租金
贴现率
按收益贴现估算写字楼每平米价值
开发量的平衡点
平方米
开发量（平方米）
成本
收益
单位价值减去单位变动成本
基准方案
项目
变动
2.4
2.4.1
筹建管理费
自有
全部
按第一、二部分费用合计的5％计
桩基础工程
基础围护及土方工程
地下车库建筑及结构工程
主楼地上建筑及结构工程
裙房建筑及结构工程
主楼
裙房
给排水工程
电气工程
消防工程
净水工程
弱电工程
电梯工程
中央空调及通风工程
区内绿化
小区总体
供电配套费
电力基础设施费
区内电力排管费
给水内配套费
上水漏损费
排污费
电话配套费及工程费
电话箱、语音面板
同沟异井工程
有线电视工程费
施工用水工程费
施工用电工程费
检测井
设计费
监理费
质监费
审计费
勘探费
测试费
保险费
专业征询费
物业管理基金
散装水泥预缴款
粘土砖使用费
房地产开发商手续费
物业前期介入筹备费用
竣工交付使用费用
审图费
施工审照、执照费
工程验线费
筹建管理费
土地费用
预备费
建设期利息费用
建设项目成本估算表
附表一
车库租金
销售费用率
（一+2.1+2.2）5％
元/月.个
经营收入
写字楼出租(万元)
车库出租(万元)
可租面积
出租率
租金（元/年平米）
可租车位
序号
出售进度
现金流入
现金流出
净现金流量
累积净现金流量
写字楼出租收入
车库出租
商铺出售
建设投资支出
房产税
营业税及附加
管理费用
所得税
写字楼出租
商铺销售
当年借款
财务费用
归还借款本金
损益表（单位：万元）
自有资金现金流量表（单位：万元）
建设成本
建设成本
土地成本
+10％
+15％
-5％
-10％
-15％
+5％
投资回收期（年）
全部资金现金流量表（单位：万元）
年份
项目
合计
建设费用
预备费
本年建设费用合计
本年自有资金投入
本年借款
本年借款利息
年底累计借款
附表二投融资进度表
写字楼租金
写字楼出租率
写字楼出租率
出租率递增
商铺租金
商铺出租
元/天.平米
元/天.平方米
车库出租率
写字楼出租率变动
写字楼出租率变动
写字楼租金变动
￥121,600,000.00
10000.00
10000.00
￥21,100.59
10000.00
￥14,600.00
10000.00
￥8,940.59
11000.00
1000.00
￥21,994.65
￥16,060.00
12000.00
￥22,888.71
￥17,520.00
￥1,460.00
365.00
13000.00
￥23,782.77
￥18,980.00
.02
14000.00
￥24,676.83
￥20,440.00
.12
15000.00
￥25,570.89
￥21,900.00
16000.00
￥26,464.95
￥23,360.00
￥14,600.00
17000.00
￥27,359.01
￥24,820.00
18000.00
￥28,253.07
￥26,280.00
19000.00
￥29,147.12
￥27,740.00
20000.00
￥30,041.18
￥29,200.00
21000.00
￥30,935.24
￥30,660.00
￥5,659.41
22000.00
￥31,829.30
￥32,120.00
21486.35
23000.00
￥32,723.36
￥33,580.00
24000.00
￥33,617.42
￥35,040.00
25000.00
￥34,511.48
￥36,500.00
26000.00
￥35,405.54
￥37,960.00
27000.00
￥36,299.60
￥39,420.00
28000.00
1000.00
￥37,193.66
￥40,880.00
29000.00
￥38,087.72
￥42,340.00
30000.00
￥38,981.78
￥43,800.00
31000.00
￥39,875.83
￥45,260.00
32000.00
￥40,769.89
￥46,720.00
33000.00
￥41,663.95
￥48,180.00
34000.00
￥42,558.01
￥49,640.00
35000.00
￥43,452.07
￥51,100.00
36000.00
￥44,346.13
￥52,560.00
37000.00
￥45,240.19
￥54,020.00
38000.00
￥46,134.25
￥55,480.00
39000.00
￥47,028.31
￥56,940.00
成本
收益
开发量
成本/收益（万元）
盈亏平衡分析
.06
12.66
.07
12.60
.15
.06
13.07
.15
.05
14.59
-4.36E-03
-.03
-.02
-.14
.10
.06
12.93
.10
.06
13.87
-2.93E-03
-.03
-.01
-.14
.05
.06
12.79
.05
.06
13.21
-1.47E-03
-.03
-6.76E-03
-.14
-.05
.07
12.52
-.05
.08
12.02
1.51E-03
-.03
6.83E-03
-.14
-.10
.07
12.39
-.10
.08
11.50
3.02E-03
-.03
.01
-.14
-.15
.07
12.26
-.15
.09
11.00
4.58E-03
-.03
.02
-.14
.06
12.66
.07
12.60
.20
.08
11.53
.20
.13
8.85
.01
.07
.06
.29
.10
.07
12.04
.10
.10
10.29
7.14E-03
.07
.03
.31
.05
.07
12.33
.05
.09
11.30
3.65E-03
.07
.02
.33
-.05
.06
13.02
-.05
.05
14.29
-3.80E-03
.08
-.02
.35
-.10
.06
13.41
-.10
.03
16.59
-7.75E-03
.08
-.04
.37
-.20
.05
14.32
-.20
-.01
.00
-.02
.08
-.08
.42
.06
12.66
.07
12.60
.06
13.46
.03
16.85
-8.10E-03
-.05
-.04
-.26
.06
13.19
.04
15.21
-5.47E-03
-.05
-.03
-.26
.06
12.92
.06
13.81
-2.78E-03
-.06
-.01
-.26
.07
12.40
.08
11.54
2.85E-03
-.06
.01
-.26
.07
12.14
.10
10.62
5.78E-03
-.06
.03
-.26
.07
11.89
.11
9.83
8.78E-03
-.06
.04
-.26
.06
12.66
.08
11.46
.07
11.81
.07
12.20
.06
13.18
.05
13.78
.06
12.66
.20
.08
11.53
.10
.07
12.04
.05
.07
12.33
-.05
.06
13.02
-.10
.06
13.41
-.20
.05
14.32
.06
12.66
.08
11.46
.07
11.81
.07
12.20
.06
13.18
.05
13.78
全部资金
自有资金
地价变动率
内部收益率
全部资金
自有资金
租金变动率
内部收益率
全部资金
自有资金
建设成本变动率
内部收益率
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
10.00
11.00
12.00
13.00
14.00
15.00
16.00
17.00
18.00
19.00
20.00
21.00
22.00
1.00
22762.30
8997.17
4374.74
4443.09
4512.82
4583.93
4656.47
4730.46
4805.93
4882.91
4961.43
5041.51
5123.20
5206.53
5291.52
5378.21
5466.63
5556.83
5648.82
5742.66
5838.37
5936.00
1.10
3417.74
3486.09
3555.82
3626.93
3699.47
3773.46
3848.93
3925.91
4004.43
4084.51
4166.20
4249.53
4334.52
4421.21
4509.63
4599.83
4691.82
4785.66
4881.37
4979.00
1.20
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
1.30
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
657.00
1.40
22762.30
8997.17
2.00
28452.88
11246.46
3846.97
3862.39
3878.12
3894.17
3910.54
3927.24
3968.82
4031.91
4097.31
4165.12
4235.45
4308.43
4384.19
4462.86
4544.58
4629.50
4717.78
4809.58
4905.09
5004.49
2.10
28452.88
11246.46
2.20
410.13
418.33
426.70
435.23
443.94
452.82
461.87
471.11
480.53
490.14
499.94
509.94
520.14
530.55
541.16
551.98
563.02
574.28
585.76
597.48
2.30
243.45
247.26
251.14
255.10
259.13
263.25
267.45
271.73
276.10
280.56
285.11
289.74
294.47
299.30
304.22
309.24
314.36
319.58
324.91
330.34
2.50
218.74
222.15
225.64
229.20
232.82
236.52
240.30
244.15
248.07
252.08
256.16
260.33
264.58
268.91
273.33
277.84
282.44
287.13
291.92
296.80
2.60
2047.14
1991.49
1932.50
1869.97
1803.69
1733.43
1658.96
1580.02
1496.34
1407.64
1313.62
1213.96
1108.32
996.34
877.64
751.82
618.45
477.08
327.22
168.38
2.70
927.51
983.16
1042.15
1104.68
1170.96
1241.22
1315.69
1394.63
1478.31
1567.01
1661.03
1760.69
1866.33
1978.31
2097.01
2222.83
2356.20
2497.57
2647.43
2806.27
2.80
.00
.00
.00
.00
.00
.00
24.56
70.28
117.96
167.69
219.59
273.77
330.35
389.46
451.22
515.79
583.31
653.94
727.85
805.22
3.00
-5690.58
-2249.29
527.77
580.70
634.69
689.76
745.93
803.22
837.11
851.00
864.12
876.40
887.75
898.10
907.33
915.35
922.06
927.33
931.05
933.08
933.28
931.51
4.00
-5690.58
-7939.87
-7412.10
-6831.39
-6196.70
-5506.94
-4761.01
-3957.78
-3120.68
-2269.68
-1405.56
-529.16
358.59
1256.68
2164.01
3079.36
4001.42
4928.75
5859.79
6792.87
7726.15
8657.67
.07
12.60
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
12.60
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
净现金流量
年份
现金流
自有资金现金流
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
10.00
11.00
12.00
13.00
14.00
15.00
16.00
17.00
18.00
19.00
20.00
21.00
22.00
1.00
.00
.00
4374.74
4443.09
4512.82
4583.93
4656.47
4730.46
4805.93
4882.91
4961.43
5041.51
5123.20
5206.53
5291.52
5378.21
5466.63
5556.83
5648.82
5742.66
5838.37
5936.00
1.10
3417.74
3486.09
3555.82
3626.93
3699.47
3773.46
3848.93
3925.91
4004.43
4084.51
4166.20
4249.53
4334.52
4421.21
4509.63
4599.83
4691.82
4785.66
4881.37
4979.00
1.20
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
300.00
1.30
657.00
657.00
657.00
657.00
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