CompanyLOGO吴江中山南路项目可研报告六合项目公司营销部2019.7.6目录第一部分项目背景研究1第二部
分项目土地价值分析2第三部分初步市场定位3第四部分经济测算及可行性结论4第五部分风险规避及建议5第一部
分项目背景一、城市概况上有天堂下有苏杭，苏杭之间有吴江。吴江地处江苏、浙江和上海交汇的中心地带，地理位置十分优越。
距离苏州16公里；距离上海53公里，距虹桥机场45公里；全市总面积为1176.68平方公里，总人口150多万，外来暂住人口75万。
2019年GDP总值858.5亿元，人均生产总值94446元，全国百强县排名第9位。吴江市的产业布局：已形成在中国举足轻
重的丝绸纺织业、光电缆业、电子资讯业3大支柱，以及精密机械、服装加工、日化、食品等11个特色成长型产业群。二、城市未
来发展空间及利好1、经政府相关部门领导确认，项目所在的松陵镇将在2019年6月前完成划入苏州滨湖区的所有相关手
续及工作，吴江市政府将迁至盛泽镇。2、苏州市在建地铁4号线南延线（经过吴江市）将在2019年以前通车，吴江市政府出资1
30亿元援建该地铁南延线，预计今年年底动工，届时将有一站点位于项目边。第一部分项目背景第一部分项目背景三、
土地市场情况1、近三年的土地供应量2019年为2700亩，2019年为3100亩，2009年为370
0亩，2019年预计为3100亩左右；2、2019年土地供应2019年以来，受国家相关政策的影响，预计土地供应总
量约为3100-3200亩，其中住宅用地占比约为67%。截止2019年5月底，已成交621.39亩，其中住宅用地393.76亩；
3、周边地块价格对比2009年12月28日，本地块对面的住宅用地（瑞景国际项目580亩）成交价达到367.33万
元/亩，2009年12月21日成交的松陵镇苏州河岸边149亩成交价为405.33万元/亩，是目前吴江最高地价；因此本地块
底价：386.67万元/亩的价格具有直接成交可能性；另外，本项目地块可以按先付50%的土地款，其余按分宗地付款、分宗地办证
的方式在后期最长一年半内完成土地款支付。第一部分项目背景四、房地产发展轨迹及现状1、吴江2019—20
19主要指标走势2、2019—2019全市房地产供求情况3、吴江市2019年10月—2009年9月房地产供求走势图第一部
分项目背景五、房地产发展轨迹及现状第一部分项目背景4、吴江市2019年10月—2009年9月房地产价格走势图五
、房地产发展轨迹及现状第一部分项目背景5、2019年1—6月份统计局数字填报单位：市住建局
房地产业统计表2019年1-6月指标单位累计去年同
期累计同比±％（一）本年完成投资总额万元38275532643817.3（二）房屋施工面积万平方米618.71
602.772.6（三）新开工面积万平方米121.3771.5469.7（四）房屋竣工面积万平方米77.3
171.887.6(五)商品房销售面积万平方米71.0258.3621.7其中:现房销售面积万
平方米16.37.89106.6期房销售面积万平方米54.7250.488.4(六)
商品房销售额万元39066325848051.1其中:现房销售额万元8037433597139.
2期房销售额万元31028922488338.0(七)空置面积万平方米85.566
5.131.4五、房地产发展轨迹及现状第一部分项目背景分析吴江房地产市场可以得出以下结论：吴江是个相对独立的市
场，受国家宏观环境和历次新政影响很小；除了2009年4月份出现量价突变以外，市场发展平稳，没有大的起伏；新开工面积同比去年
有69.7%的增加，说明市场供给量在大幅上升；商品房销售面积同比去年增加21.7%，说明吴江这个城市受新政影响非常小，成交量不
降反升，现房尤其升势明显，为106.6%；销售额同比去年增加51.1%，比销售面积增加的21.7%还多增加了一倍，这说明商品房
价格在新政下不降反升；同时不可忽略的是：空置面积也在增加，1—6月份空置面积为85.56万平米，比去年增加了31.4%，这说明
市场在逐渐成熟，消费者对开发商和产品品质具有相对高的要求。五、房地产发展轨迹及现状六、房地产发展特点第一部分项目背
景近3年来，别墅、花园洋房、小高层、高层产品已逐渐成为吴江市场的主流产品。别墅和高层产品，将是城市化发展的必然：
1、未产生泡沫，房价一直稳中有升吴江的房地产市场一直不温不火，没有价格和成交量的跳跃式上升，沿着健康的轨迹在运行，基本
没有产生泡沫；2、开发企业以本地居多外地大型房地产企业（房地产企业100强）无一在当地开发项目，致使房价一直没
有大幅上升，开发水平和产品品质也有一定局限；3、自给自足的内向市场特征吴江市的房地产市场一直是主要依靠本地居民
来消化的市场特点，最近2年根据吴江不同区域位置靠近上海和苏州的距离远近不同，形成了北部辐射苏州（60—70成交量），东部（同里别墅
区）辐射上海的局面；4、购买人群中本地居民与外地购房者比例为6：4目前松陵镇的几个项目购买人群主要还是本地
改善性居住需求为主，约占50%，周边城镇城市化需求约占30%，苏州购买人群约占20%。第一部分项目背景客户来源分析表六、
房地产发展特点5、在售物业高端居多目前松陵镇在售楼盘物业类型为别墅和高层公寓居多，普通多层住宅基本绝迹。第一部分
项目背景6、市场购买力强劲，呈现供不应求局面在市场调查期间，恰遇暴雨，冒雨到奥林清华项目购房的客户就有2
批。7、楼盘开发体量较大，且大都采取分批开发。8、房型及面积特征二房、三房、四房及复式房型都有，但
三房为主力房型。面积为130-150㎡。从目前市场去化来看，吴江老百姓对大户型的产品接受度比较高，三房要好于二房。9、房
型布局目前市场的房型普遍采用卧室朝南，厅为大开间或横厅，阳台均设在主卧，房型设计十分注重采光及通风。七、个案调查
六、房地产发展特点案名瑞景国际总建面积80万M2得房率75%，二梯二户基地位置吴江市中山南路与联杨路交叉
口基地面积36万M2平均单价多层：7000元/M2，别墅13000元/M2，高层6000元/M2开发商苏州瑞景房
地产开发有限公司开盘日期2019-8主力户型130平米三室工程进度还未开始施工主力总价78万高层物业形态别墅、
花园洋房、高层均容积率2.2销售率还未开盘产品分析该项目是距离本案地块最近的竞争对手，产品定位于本案也具同质性，但整体
规划、户型设计、包装及操盘水平不具备竞争力。无资料去化分析未开工、未开盘、仅进行咨询。卖点分析未来发展前景好，吴江未来
的新行政中心，在滨湖新区边缘，正对市政府新办公楼低建筑密度社区结合高层公寓，周边医疗健身等生活配套成熟，教育配套也比较完善；主
打轻轨4号线及未来规划。综合评估是吴江南部大盘之一，仅具备雏形，售楼处模型还未造好就已经对外公开，未准备体验式营销区域，目前
的包装情况糟糕，说明操盘水平欠佳；开发商无知名度，无影响力；楼盘体量大，但规划缺乏特色和高品质景观；第一部分项目背景
第一部分项目背景案名丽湾域总建面积80万M2得房率95%，一梯二户基地位置吴江苏州河路笠泽路基地面积3
6万M2平均单价叠加别墅均价9500元/M2开发商苏州鼎基房地产开发公司主力户型在售138—275M2叠加别墅
开盘日期2019-7-15工程进度基础施工主力总价228万元物业形态双拼、联排、独栋、叠加别墅、花园洋房、高层，4万
平米商业均容积率2.0销售率在售叠加别墅产品分析本案定位吴江最高品质叠加别墅及高层公寓，以双拼率先开盘，提升物业整体品
质，一层赠送半地下室占总面积40%左右并有前后小花园，以4万平米综合商业配套制造产品差异性。去化分析该楼盘目前处于预约蓄水阶段
，同一开发商的丽湾国际项目已经全部售罄，成功赢得市场口碑。从销售情况来看，预定情况良好。卖点分析沿苏州河天然水景，卖点提炼为
“一半在水上，一半在岸上的唯美生活”高品质的大型社区：低建筑密度开端、高绿化率并配套有4万平米的综合商业，“号称吃喝玩乐一网打尽
”，这在吴江市绝无仅有；综合评估是吴江又一个大型的低密度高档居住社区，开发商实力较强，在当地的口碑和认可度较高，已开发的丽
湾国际的品质在吴江认可度很好；项目所处区域为吴江高档社区集中地段，周边配套齐备，区域热度很高；楼盘体量大规模效应突出，对项目构
成威胁。第一部分项目背景案名奥林清华总建面积150万M2得房率75%，二梯二户基地位置吴江松陵镇鲈乡
南路人民路口基地面积94万M2平均单价高层：6000元/M2，景观高层6700元/M2开发商吴江恒达城建开发有
限公司开盘日期2019-6-3主力户型130—150三室代理商上海诚品房地产咨询公司工程进度结构封顶主力总价小
高层42万物业形态别墅、花园洋房、小高层、高层均容积率2.6销售率别墅完毕；在售高层产品分析本案高层共有四种户型：
137平米的三房两厅两卫、225平米的豪华四房、103平米的两房两厅两卫、129平米的三房两厅两卫，主力面积130㎡；本案的户型
设计敢于创新，打造弧形观景露台。去化分析联体别墅和花园洋房的市场认可度很高，销售率达90%以上。新推的2幢高层于今年6月开盘，
均价为6000及6700元/平方米。从销售情况来看，位置好、楼层好的户型去化比较快，目前实现销售60以上。卖点分析未来发展前
景好，吴江未来的新行政中心，周围将建立一个五星级大酒店。高品质的大型社区：低建筑密度（21%）、高绿化率（60%）、多种运动场所
、全力倡导生态、运动、健康的现代居住理念，建成后小区内的配套设备齐全，周边的教育配套也比较完善，有吴江大学、双语学校、吴江实小。
综合评估是吴江首个大型的低密度居住社区，首次在吴江推出别墅、花园洋房的产品类型，使品牌度较高开发商实力较强，在当地的口碑和认
可度较高，已开发的龙庭锦绣花园品质在吴江很高。目前周边配套设施尚不完善，生活不便，公交等交通设施未到位，距离市中心较远。楼盘体
量大；同时针对部分苏州市区客户群的销售策略效果不明显。第一部分项目背景案名新湖明珠城总建面积165万M2得房
率73.7%，二梯二户基地位置江苏省吴江市仲英大道410号基地面积83万M2平均单价均价7000元/M2开发商
苏州新湖远州置业有限公司开盘日期2019-5主力户型88—140M2，130三室为主代理商上海诚品房地产咨询公司
工程进度会所、别墅交付主力总价小高层42万物业形态别墅、花园洋房、高层均容积率2.0销售率一期别墅完毕；在售高层
30%去化产品分析本案西邻太湖，以自然环境为主打卖点，建筑风格为西班牙风格，主力面积130㎡；本案的户型设计敢于创新，打造2
70度弧形观景露台。去化分析联体别墅和花园洋房市场认可度高，已推销售率达90%以上。新推的2幢高层于今年4月开盘，均价为700
0元/平方米。从销售情况来看是位置好、面朝东太湖的全部售罄，由于针对的客户以苏州客户居多占比60以上，故新政的影响下出现大量外地客
户退房，目前实现销售30%左右。卖点分析靠近苏州，未来发展前景好，与苏州吴中区房价落差造成苏州客户居多；东太湖边及生态公园
等（号称内外双公园）自然景观环境优越，湖景房卖点突出；高品质的大型社区：低建筑密度（21%）、高绿化率（60%）、双飘窗设计综
合评估上海的开发商实力较强，在当地的口碑和认可度较高；西班牙风格建筑在当地具有产品差异性，别墅区建筑、会所及景观提升楼盘整体
品质感；由于位置接近苏州，因此受新政影响相对较大，去化率受观望情绪影响。第一部分项目背景第一部分项目背景结论：1
、本项目存在巨大的市场机遇吴江市无论是市场消费能力购买能力还是城市发展和投资环境都是具备高品质社区的开发条件，而城市级别
就目前来讲还属于3线城市，这一点与集团公司发展战略相吻合；松陵镇划入大苏州这一利好将使得本地块的升值前景变得更加清晰，产
品定位也就有了上行空间；将来价格定位的参照系将是苏州吴中区的同质楼盘，但目前的土地价格参照系仍旧是吴江目前价格体系，这些因素将带给
本项目极为可贵的市场机遇2、回顾吴江房地产发展轨迹可以发现，该城市正处于从封闭内向型向外向型、辐射型的转化期，因此市场状态健康
良好，受政府调控影响较小，遵循的是经济规律主导的自然状态下的市场；这一点将有利于规避政策带来的风险，而转型结束后的辐射能力将带来更
高利润回报；目前中高档楼盘价高层公寓格为6500元/平方米，双拼、叠加别墅价格为13000—15000元/平方米，待划归苏州后立即
将有800—1000元/平方米左右的跳升空间；3、就吴江目前的整体开发水平和产品品质角度，中南都将具有巨大的竞争力和优势；
4、轻轨4号线的年底动工将为地块的发展插上翅膀，进一步快速提升对苏州的辐射能力；综上，该地块的宏观经济背景和中观房地
产市场背景优越，具备投资开发的全部有利因素，唯一不确定的就是政府对外来房地产企业的扶持力度有待于进一步了解。第一部分项目背景
第一部分项目背景部分结论：第二部分项目土地价值分析一、土地基本数据及现状编号为20190102地块我们暂时
称之为地块1，占地面积140120.2平方米，建筑面积535687平方米，其中地上建筑面积为406110平方米，地下建筑面积为12
9577平方米，容积率2.9，东西向长690米，南北向进深约230米。地块至上海80公里，至苏州20公里。第二部分
项目土地价值分析地块现状图片：中山南路地块1沿待建的安惠路及安惠港现状1、地块东延中山南路为吴江主要城市干道，双向6车道
，景观绿化及路况好；2、地块1北向安惠港及安惠路为市政待建、待改造景观河和景观道路，政府相关领导表态该部分改造工程将于2019
年底完工；一、土地基本数据及现状第二部分项目土地价值分析地块1所沿鲈乡河3、地块所沿联杨路为市政干道，双向
4车道，路况良好；4、地块1所沿鲈乡河已经在治理改造施工，上空的高压走廊是地块缺点之一，将会影响居住品质，可以考虑进行高压电
缆的下地改造，成本可控；一、土地基本数据及现状中山南路第二部分项目土地价值分析土地现状分析：1、地块形
状规整，无明显高差，地块内现状平整良好，东临市政南北向主要干道，交通便捷；2、地块1北面和西面两面临水,水面及河岸正在改造，
改造完成后将显现良好的自然生态环境，为居住品质加分；3、周边自然环境优美，市政设施完善，隔中山南路1000米与市政府遥望；
一、土地基本数据及现状第二部分项目土地价值分析左上角为苏州永鼎医院；右下角为拟建的震泽小学，地
块左下角为规划中小学；铁轨路线即为规划中的轻轨4号线，沿从地块北侧学院在市政府有一站；地块对面为震泽中学和新吴江体育场地块斜
对面1000米为市政府大楼西侧为太湖风景区快速干线为通往上海方向二、周边市政配套及自然人文环境吴江市政府震泽中学新吴江体育场第二部分项目土地价值分析三、地块所处区域城市规划功能定位规划图中可见地块正处于南部新城区，并靠近滨湖新区图中蓝色为轻轨选线方案；黄色为苏嘉杭铁路；左下角圈为示意滨湖新区至规划温泉度假区距离为3600米；该三部分都将划入苏州版图的滨湖区；地块所处位置城市功能规划为城市新区的高品质居住区，紧邻滨湖新城的商业区；第二部分项目土地价值分析四、地块SWOT分析（一）地块优势：1、项目地块地处南部新城区，与市政府距离仅有1000米，处于南部新城与规划的滨湖新城的交汇处，地段十分优越；2、周边市政配套完善，教育、医疗、运动休闲等生活所需一应俱全，环境优美，人文氛围良好；3、地块内平整方正，周围无噪声和空气污染企业，适合规划高档居住社区；4、地块沿城市主干道中山南路，交通便利；5、地块沿三条自然河流，年底均将建设成为景观河，为地块景观品质加分；CompanyLOGO |
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