前言一、可研相关责任人员二、项目评价与公司发展战略三、公司土地储备资金使用情况四、奕兴公司在跟项目汇总一、可研相关责任人员生物医药基地1
1居住用地项目可研报告相关责任人员二、项目评价与公司发展战略【区域战略】：立足北京，面向全国重点城市；项目评价：项目位于北京市大
兴区，地处南部生态宜居新城，城市轨道交通日趋发达，未来市场空间较大。【产品战略】：通过开发和持有城市绿色物业产品；项目评价：产品
定位为中档住宅，中小套型、中高品质，打造公司“金”字序列住宅产品，符合公司产品定位。【客户战略】：为消费者提供绿色物业产品和服务；
项目评价：客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主，为消费者提供舒适宜居的居住环境，符合公司客户战略。【社会责任】：致力于提升城市
价值；项目评价：该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善，并将成为大兴区及北京市新的大型居住社区，有助于提升区域价值。【品牌战略
】：打造金融街绿色商务地产领军品牌；项目评价：通过居住用地开发，为周边产业提供配套服务，巩固金融街商务地产品牌。【股东价值】：实
现公司持续、健康、稳健成长。项目评价：未来为公司提供利润增长，为公司持续健康发展提供业绩支持。三、公司土地储备资金使用情况四、北京
公司在跟项目汇总石景山五里坨低密度大兴旧宫3号项目大兴亦庄X1-3大兴三合庄项目大兴生物医药基地居住11号目录第一部分
项目基本情况第二部分项目获取方式和时间第三部分市场分析第四部分产品定位第五部分规划设计方案
第六部分项目开发计划第七部分经济效益评价第八部分项目风险评估第九部分结论第一部分项目基
本情况一、项目区位二、项目位置及四至三、项目现状四、规划指标五、土地属性分析六、小结一、项目区位区域规划：大兴新城规划整体利好，新
兴工业园区（大兴生物医药产业基地）成为大兴南城的发展契机。新城定位：北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是现代制
造业和文化创意的重点培育地区。发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城”规模：2020年大兴新城总人口控制在60万
人，新城建设用地规模控制在65平方公里。2020年大兴区总人口控制在111万，城乡建设用地规模控制在129.67平方公里。拓展方向
：城市空间主要向北和东北方向拓展，西北区部分启动，产业区在集约利用土地的基础上向南拓展交通利好：大兴区提出，力争2012年内打通蒲
黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，总投资92亿元。除京台高速外，其他3条连接线均为城市主干道
，预计2年内全部可通车，届时，开车20分钟内可从大兴新城至长安街沿线一、项目区位工业园区概况：生物医药工业园区距离本项目较近，伴随
着大兴新城的发展，正逐渐成为带动区域发展的主要力量。园区简介：中关村科技园区大兴生命科学新城成立于2002年底，原名北京生物工程与
医药产业基地，规划面积9.63平方公里，是目前国内主要的生物医药产业基地之一，区域未来发展潜力巨大;规划生命科学新城打造成为推动区
域发展的一流科技、健康、人文城市;未来4年新城人口将达到10－15万人.生物医药工业园区中良丰通同仁堂康必得西红门区域京津塘速公
路五环黄村区域六环孙村区域京开高速公路庞各庄区域二、项目位置及四至地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京
开高速3公里处。地块区位：11#地块位于大兴区南部北臧村镇；地块位于大兴区工业重点区域（生物工程与医药产业基地）内；位于大兴孙村，
黄村，庞各庄的中心区域；区位概况:北臧村镇总面积60平方公里，辖23个行政村，总人口15544人，人口密度为284人/平方公里；未
来将在此建成首都四大现代制造业基地之一的北京生物工程与医药产业基地。005R2R52016R53022021R2G京开天宫院出口大
兴线天宫院站华佗路二、项目位置及四至庆丰路京开高速新源大街华佗路三、项目现状1、建设用地范围内高压线杆6根；2、代征绿地内有高压线
杆8根；3、代征道路边缘有部分红绿灯及路灯；4、宗地范围内有少量树木（不涉及名木古树，且已补偿完毕）。标书约定的处理原则：1、建设
用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁，并承担相关费用；2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保留；
3、宗地内现有树木以补偿完毕，不涉及名木古树，由中标人结合项目开发建设自行伐移并承担相关费用。四、规划指标经济技术指标本地块中将配
建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房”，由中标人完成建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购；若政府放弃回购，由中标
人按租赁房持有并按政府指导价出租。天宫院站六环京开高速公路交通路网较为便捷：两个地块临近六环路，地块南侧为京开高速辅路。公交车体系
较完善；937、大兴23、24、28、30路、大兴新城1路等等公交车均可抵达地块周边2010年底即将开通的地铁大兴线（天宫院站）
位于项目南侧地块内；五、土地属性分析1、地块交通：道路现状好，地块南侧魏永路为京开高速辅路，可直达京开高速，沿京开高速到六环不足5
分钟时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300米，为区域价值提升奠定基础。京开高速公路世纪佳福超市第二职业学校加油站汽车工业学校黄
村6中北臧村镇小学浙发超市天堂河小学文香饭店天堂河医院天堂河片区天堂河片区五、土地属性分析2、周边配套：项目地块周边基础配套匮乏。
周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。周边配套：天堂河片区：仅能满足基本生活需要，低端配套。政务公共：社区卫生站、天堂河医
院、北臧村镇政府、埝坛邮政所；休闲场所：休闲娱乐场所匮乏。购物娱乐：主要以超市形式为主，天堂河片区内物佳美超市、世纪宏发顺超市、吉
佰盛超市等等；教育配套：北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧村小学、大兴区第二职业学校等；五、土地属性分析3、市政条件：六通一平1
、签订《土地开发建设补偿协议》且中标人付清全部土地开发补偿费后3个工作日，大兴分中心向中标人提供具备“三通一平”条件宗地，临时水、
电报装、接用费用由中标人承担。2、在本项目竣工交付使用前，大兴区分中心陆续提供五条市政管线（上水、雨污水、电力（仅管沟）、燃气、通
讯），并保证不影响中标人竣工验收。五、土地属性分析4、环境评价根据京环审【2008】1231号环评报告，本地块无土地污染等问题。本
片区主要环境问题为施工期扬尘和京开高速噪声问题，在项目建设中应予以重视。六、小结地块位于工业园区内部，交通便利，周边配套暂时匮乏，
属总体规模较大容积率较高的社区。交通通达性好：距地铁大兴线交汇站仅百余米，步行即可到达，毗邻南六环路、京开高速等城市主干道路，进入
市区中心较为便利。片区内部道路条件良好；区域位置前景良好：位于南六环与京开高速交汇处，片区规模大、规划条件及市政条件良好，为大兴
区政府着力打造的重点区域；产业支撑良好：片区属于中关村科技园大兴生物医药基地（CBP），良好的条件及优惠的政策吸引了同仁堂、双鹤药
业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配套区的发展提供了重要的产业支撑；社区配套暂时匮乏：地块周边基础配套匮乏且低端
，多集中在天堂河片区，生活配套匮乏且低端，但区域配套设施规划相对齐备。第二部分项目获取方式和时间1、出让方式2、投标节点
安排3、评标程序及标准4、投标得分说明5、招标文件约定的其他重要内容1、出让方式招标出让（综合评标）2、投标节点安排11月26日公
告；11月29日购买标书；11月29-12月10日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查；12月8日完成初步可行性研究报告；12月8
日-12月15日计划安排投资评审会、战略投资委员会、董事会；12月16日投标预登记，并缴纳保证金（11号地：20,500万元）；1
2月20日上午9：30—10：30投标，投标截止后当即开标；12月30日前向中标单位发出《中标通知书》；2011年1月15日前签订
土地出让合同，并在7个工作日内付清全部政府土地收益；签订《土地开发建设补偿协议》且付清全部土地开发建设补偿费后3个工作日内交地。3
、评标程序及标准评标分为两个阶段第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（30分）主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况（财务报
表、资金证明、贷款意向书等等）若投标人第一阶段低于15分不能进入第二阶段评标.第二阶段：综合（70分）（1）投标价款总额（25分）
投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招标底价得１０分，投标价格高于招标底价，但未达到政府设定的底价拐点时，将采用以下公式
计算分值：Ｎ＝［（Ｐ－Ｐ。）／（Ｘ－Ｐ。）］＊１３＋１０其中：Ｎ为分值；Ｘ为地价拐点；Ｐ。招标底价；Ｐ为投标价格。投标价格高于
政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值：Ｎ＝［（Ｐ－Ｘ）／（ＰＭＡＸ－Ｘ）］＊２＋２３其中：Ｎ为分值；Ｘ为地价拐点；ＰＭ
ＡＸ投标最高报价；Ｐ为投标价格。（2）项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（20分）（3）企业资质、开发业绩（特别
是参与建设的政策性住房情况）或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模及经营性用地出让合同的履约情况（20分
）（4）综合印象（5分）4、投标得分说明（1）投标主体本次土地交易方式为综合招标，需要比较竞标公司的综合实力，故建议本次投标活动投
标主体为金融街控股股份有限公司，获取项目后设立项目公司开发运作。项目公司注册资本金暂定1亿元。（2）评标得分分析第一阶段：评估和比
较投标人的财务及资信（30分）本次投标开具的资金证明约为45亿元人民币（标书要求不低于4.1亿元），另北京银行提供银行贷款意向为1
1号地20亿元。如果本次投标价不低于交易底价则本阶段基本可得满分30分并进入第二阶段的综合评标。第二阶段：综合（70分）A、投标价
款总额（25分）按照招标文件中的计算公式，如果投标价等于或高于政府设定的地价拐点，则能够得到23-25分。4、投标得分说明B、项目
定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（20分）项目定位：中端舒适型普通住宅开发周期：3年本项具体得分需要根据实际情况
而定。C、企业资质、开发业绩（20分）控股公司为房地产开发一级资质，且近年来凭借金融街区域的稳健经营，为政府作出重要贡献。除此之外
还积极参与政策性住房的建设，近年来参与建设衙门口和三羊居住区项目政策性用房总建筑面积28万平米，赢得了良好的社会口碑。预计本项能够
得到具有竞争力的分数。D、综合印象（5分）本项具体得分需要根据现场发挥决定。5、招标文件约定的其他重要内容（1）11号地中将配建3
0000平方米建筑规模的“公共租赁住房”，由中标人完成建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购，若政府放弃回购，由中标人按
租赁房持有并按政府指导价出租。另外两宗地块不配建保障性住房或“两限”商品住房；（2）两个项目应严格执行《关于印发<北京市新建商品住
宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法>的通知》（京建法【2007】99号）文件精神，具体规划设计方案
以规划主管部门审核为准；（3）中标人须在《中标通知书》签发之日起20个工作日内，与市住房城乡建设委员会签订公共租赁住房有关协议；（
4）本次出让宗地应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后12个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起3年内竣工。第三部分
市场分析一、房地产宏观情况分析二、土地市场分析三、住宅市场分析四、典型房企近期土地获取情况一、房地产市场宏观情况分析1、房产政
策及解析一、房地产市场宏观情况分析央行时隔三年首度加息，给房地产市场带来较大冲击，刚需首置客户受影响最大1、房产政策及解析对购房者
的影响：1.商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接增加购房成本；2.在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房成本明
显增加；3.将使市场心态发生变化，观望氛围更加严重；首置刚需客户——购买力较弱的暂时观望改善需求客户——购买力较强，初期受影响较小
投资保值型客户——受影响较小，但观望态度加剧一、北京市场宏观情况分析2、北京商品住宅市场情况分析受房产新政影响，2010年4-6
月北京商品住宅成交量下滑明显，进入第三季度，经过几个月的消化，市场逐步对“国十条”及地方政府的调控政策产生“免疫”，北京商品住宅成
交量连续三个月环比增长；尤其9月伴随着“金九银十”的传统销售旺季的到来，北京市商品住宅成交套数较8月环比大幅增长93.82%；10
月底随着新政出台，价量有所回落；11月“二次新政”影响减弱，北京商品住宅市场呈现量价齐升的反弹态势。六环外昌平附近未成交地块建面1
4.9万方容积率1.62建面5万方容积率3.5建面14.8万方容积率2.51建面27万方容积率1.28建面3.25万方容积率2.5
长阳板块，依托房山线，放量172万方亦庄板块，依托亦庄线，放量125万方依托生物医药，总建面355万方，整体容积率2.3，纯刚需客
户。黄村板块，依托大兴线，放量8.2万方二、土地市场分析1、2010年北京土地供应情况2010年底正在交易或拟入市交易的住宅或住宅
综合用地共计55宗，合计面积931万平米，其中正交易31宗，合计面积649万平米，即将入市交易24宗。四环五环六环京沪高速8253
京津高速41京津塘高速京开高速67住宅商业二、土地市场分析2、2010年区域土地供应成交情况未来区域内住宅、商业用地供应量大,主要
沿京沪两侧分布;京开沿线以商业用地为主，住宅缺失。二、土地市场分析3、土地市场小结2010年初至11月，大兴区域成交土地8宗：其中
住宅用地5宗，商业用地3宗.分布：集中分布在京沪高速，黄村区域沿京开高速沿线住宅土地供应量匮乏；容积率：成交的商业地块容积率在3.
0或3.0以上，住宅地块的容积率在2.0左右；楼面地价：商业地块的楼面地价在6000—7000元/平米左右、住宅地块的楼面地价在2
500—13396元/平米左右，其中亦庄X1-1B住宅地块楼面地价高达13396元/平米；住宅用地供应1285131平方米、商业用
地供应487991平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，区域地铁沿线供应有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建
筑面积约70万平方米。大兴区域在售普宅市场划分片区名称核心驱动产品类型销售均价平均消化速度客户来源典型项目城市主流首置客户为主旧宫
区域西红门区域轨道交通普宅2万/㎡2134平米/月鸿坤·理想城少量改善客群黄村区域轨道交通普宅、洋房1.8万/㎡6472
平米/月新里西斯莱公馆西红门区域本地客户和南城挤压客户旧宫区域配套、轨道交通普宅、洋房1.7万/㎡（二手）——美然生态馆南城生意人
、航天院工作人员城市主流首置客户为主孙村区域配套洋房1.1万/㎡13573平米/月金色漫香郡少量改善客群黄村区域天堂河片区轨道交通
普宅1.4万/㎡（二手）——无本地客户和南城挤压客户孙村区域天堂河片区三、区域住宅市场分析（一）区域板块分析本项目所在天堂河区域
认知度低、配套不足、承接首置挤压型客群、后期供应量大※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个
月续客期，销售空档期按销售期计算三、区域住宅市场分析（二）区域典型项目分析城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨道交通沿线价格明显
高于其他区域三、区域住宅市场分析（三）区域典型客户分析公共交通线路驱动下的城市主流首置客群区域典型客户访谈汇总以下对本项目所属轻轨
沿线典型项目的户型、价格、客群进行分别阐述。三、区域住宅市场分析（四）轻轨沿线典型项目分析1、东亚马赛公馆基本情况：位置：大兴清源
西路与兴旺路交界处建筑面积：18.8万平方米产品：共1167套房源，全部为10—18层通透板楼两居：81-105平米，三居：12
3-132平米客户：南部及内城区域首置、少量首改客户2010年销售情况：共销售房源255套，实现均价16489元/㎡，月销售速度5
924.75平米/月。※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计
算2、金地仰山基本情况：位置：大兴新城北区建筑面积：27.5万平方米产品：共2000套房源，5-9层逸墅洋房，11-18层怡景
花苑。两居：85-90平米，三居：120-140平米客户：地缘性首改客户为主，沿城市主干道的有品质需求的中高端首置客户2010年销
售情况：共销售房源670套，实现均价17335元/㎡，月销售速度14133.21平米/月。※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为
2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算3、新里·西斯莱公馆基本情况：位置：大兴南五环黄村高米店收费
站出口建筑面积：45.8万平方米产品：共1700套房源，1号楼18层板塔结合，2号楼18层板塔结合，3、4号楼为15层板塔
结合。两居：100平米，三居：140平米客户：南部及内城区域首置、首改客户2010年销售情况：共销售房源1257套，实现均价193
26元/㎡，月销售速度14926.69平米/月。※数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续
客期，销售空档期按销售期计算三、区域住宅市场分析地铁沿线典型项目总结户型：中小户型为主，主力产品为80-100平米二居，100－1
30平米三居；价格：售价集中在每平方米17000元-22000元，市场总价集中在130-180万元二居，200-300万三居。客群
：首改、首置类，主要来源于大兴本地及北京南部地铁沿线外溢客户；三、区域住宅市场分析（三）区域住宅市场总结产品集中区：大兴普宅多集中
在黄村区域，该区域总体放量大，为大兴住宅市场主要消化区域；其他区域在售普宅项目少；客户来源：主要来源大兴本地，其余部分大多为北京南
部地铁沿线外溢客户；产品形式：在售普宅项目洋房产品较少，多以小高层、高层产品出现；户型：区域在售项目大多以90平米左右刚需产品为主
，主力产品为40－85平米一居，70－125平米二居，115－150平米三居；价格：区域在售项目售价集中在每平方米17000元-2
2000元，市场总价集中在70-300万之间，整体去化速度较快。四、典型房企近期土地获取情况调控后典型企业在土地市场仍表现积极虽
然调控政策频出，但由于开发企业资金较为充裕，客观上也存在“补库存”的需要，近期典型企业在土地市场上表现仍然积极。典型企业2010年
10月以来重点新增地块情况列表量单位：万平方米、亿元、元/平方米15家典型企业2010年1-10月新增土地储备情况数据来源：CRI
C数据来源：CRIC备注：保障房及旧改项目不计入四、典型房企近期土地获取情况企业拿地——新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力
土地市场的积极态度并未对企业资金带来压力：１-10月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布
相对分散，其中富力、绿城、万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理。数据来源：企业公报，CRIC四、典型房企近期土地获取情况企业
动态——市场判断分化随着近期政策影响的持续，三类企业对市场形势的反应逐渐出现分化。大型企业：加快周转、优化结构为规避风险，大型企
业近期全国范围内大力推售项目，加快去化。如万科、保利、碧桂园等。依然积极拿地，尤其是在三四线城市获取优质规模性地块，优化业务布局。
一部分企业表现积极，在全国范围内推售新项目，并积极获取优质地块，完善企业布局，如金地、复地、合景泰富等。其他企业则采取观望姿态，
在维持价格稳定的同时，暂不增加土地储备。小型企业：按兵不动按原有节奏推案，维持在售项目价格不动。中型企业：两级分化第四部分
产品定位一、产品定位二、客户定位三、价格定位项目整体定位：金融街“金”字序列——京南宜居社区推广案名：金色·漫香庭产品开发理
念：低碳、绿色、环保尊重环境、重视可持续发展，采用整套经济实用的住宅生态节能系统，达到绿色住宅建筑标准。和谐、宜居、健康以满足
家庭成长、根植家庭梦想为目标，提供丰富的住宅选择，成为产业人口的理想家园，促进社会和谐，打造宜居的健康之城。一、产品定位1、定位原
则：基于项目位置，公共轨道交通带来的利好及刚性客户需求；基于市场，本项目面积区间可获得较高的市场及客户认可；合理控制面积，满足客户
需求，保证产品的居住舒适性；主流客户需求，城市主流产品形式，经济产品尺度；考虑避免各面积区间之间的竞争关系。主力户型：60-70
、80-90两居约占70%，90-100、110-120三居约占30%。一、产品定位2、户型配比一、产品定位3、产品配置3、产品配
置一、产品定位一、产品定位一、产品定位4、产品创新雨水回收：屋面及阳台雨水，经专用管道收集后排入地下雨水贮水池，经过级城市雨水处理
设备处理后，贮存于雨水清水池。通过回收的雨水为中水利用和灌溉用水。雨水回收设计处理水量：5立方米/小时LED节能照明：在实现同样照
度的同事耗能仅仅是节能灯的一半。LED光源在局部照明、重点照明区域的优势，能营造出其他传统照明电光源锁无法比拟的高质量光源环境。设
计指标5W/平米。变频供应生活用水：通过加压供水，采用变频给水方式提供住宅生活用水，通过变频调整，满足水量及压力变化要求，生活水池
有效总容积按最高日用水量的25%选取。供水点压力不小于0.10MPa,不大于0.35MPa.一、产品定位4、产品创新排水静音技术：
采用铸铁排水管，比传统的pvc排水管降低噪音约20分贝。公司融景城项目采取了此技术。直排烟技术：取消传统烟道设置，将厨房排烟直接
由墙体排出室外，增加户内使用面积。公司融景城项目采取了此技术。轻轨带来的北京南部价格挤压型客户大兴区域沿轻轨价格挤压型客户本区域二
、客户定位1、客户来源二、客户定位2、客户定位及特征目标客户主要来源：第一阶层：北京南部外溢首置客户第二阶层：大兴本地首置客户第三
阶层：北京南部客户（以大兴区域为主）改善客户目标客群特征：1、客户特征年龄在25－50岁之间，三口之家居多购房以自用为主，投资为目
的的购买较少客户主要为当地企业职工、政府机关工作人员、文化人士、教育工作者、私营业主、普通民众等2、需求特征精致住宅小区舒适型二居
三居便利的周边配套和生活设施医疗及教育配套三、价格定位1、竞争产品价格分布美然生态馆二手房：17000—18000元/平米旧宫区域
西红门区域京津塘速公路鸿坤?理想城价格：18413元/㎡五环东亚马赛公馆价格：16489元/㎡黄村区域旭辉紫郡价格：20137元
/㎡六环孙村区域新里·西斯莱公馆价格：17335元/㎡金地仰山价格：17335元/㎡京开高速公路金色漫香郡价格：10870元/㎡博
悦府价格：18172元/㎡确定参考比重竞争考虑利好因素动态考量政策影响品牌与目标三、价格定位市场价格参考比重：天堂河区域二手房市场
30%，孙村、黄村区域共60%，西红门、旧宫10%市场竞争：项目入市时周边项目少，片区竞争小，主要竞争力量来源于大兴线地铁沿线项目
；交通利好：2010年底地铁大兴线开通利好带动区域价值的提升；动态考量：按照每年8-10%的自然涨幅作为计算参考值，项目入市时间预
计为2011下半年，当时市场价约为当前的1.08~1.10倍；政策影响：政府近期继续表态要打压房价，市场信心将继续下降，客户观望情
绪将延续；产品考量：开发商品牌+产品力+产品形象，对于项目价值提升约10%；销售目标：本项目的目标为快销实现利润，合理的定价将为关
键。2、考虑因素及定位价格生成过程项目入市产品：价格18000元/㎡四、去化速度参考系数50%30%20%项目11年四季度至12年
一季度入市普宅价格18000元/平米，预计月去化速度约为10000－13000平米/月，销售周期预计约为21～27个月。第五部分
规划设计方案一、户型配比总平面图二、总平图户型分布图二、总平图建筑高度分析二、总平图交通分析二、总平图三、立面风格现代简约
风格四、户型图二居88平米三居125平米第六部分项目开发计划项目分期售楼处一期二期三期工程进度计划设计进度计划
备注：考虑有效缩短项目获取后的开发周期，现阶段提前开始项目方案设计工作。园林设计意向：源树景观。第七部分经济效益评价测算
前提：土地获取价款按一级开发补偿建设费+政府土地出让金计算（已包含基础设施建设费）；产品工程造价及造价测算参考融景城项目；产品售价
年涨幅8%。一、销售计划——销售收入一、销售计划——销售节奏单位：万平米单位：万元一、销售计划——销售回款二、土地成本费用构成情况
三、成本费用单方取值三、成本费用单方取值本版测算建安成本参考融景城项目三、成本费用单方取值三、成本费用单方取值——建安重要成本单项
四、利润表单位：万元五、现金流量表（全投资）单位：万元六、盈亏平衡分析七、经济评价指标汇总八、敏感性分析1、土地价格敏感性分
析八、敏感性分析2、住宅价格敏感性分析八、敏感性分析3、融资成本敏感性分析第八部分项目风险评估风险评估第九部分
结论地块紧邻轨道交通和城市主干道，未来区域内配套规划齐全，本产品定位为快速销售，符合公司产品战略及业绩发展需要；考虑控制土地价格
风险因素，建议本地块投标价格不高于169,790万元，折合楼面地价6714元/平米；考虑剔除托幼、小学因素后，楼面地价不高于7139元/平方米；若考虑剔除托幼、小学、公租房因素后，楼面地价不高于8173元/平方米。该地块销售净利润率为9.0%，全投资内部收益率为11.5%。提请董事会批准以控股公司为投标主体参与竞标，如获取，设立独立项目公司进行开发运作，项目公司计划注册资本1亿元人民币。如寻求股权合作，需满足公司并表要求。项目2010年2011年2012年2013年2014年2015年现有项目净利润（亿元）16.420.525.626.825.514.6未来新增项目如贡献净利润（亿元）4.011.429.7控股公司汇总净利润（亿元）16.420.525.630.736.944.3控股公司净利润增长率20.0%25.0%25.0%20.0%20.0%20.0%项目2010年2011年2012年2013年2014年2015年现有项目净利润（亿元）16.420.525.626.825.514.6未来新增项目如贡献净利润（亿元）5.214.535.4控股公司汇总净利润（亿元）16.420.525.632.040.050.0控股公司净利润增长率20.0%25.0%25.0%25.0%25.0%25.0%补充说明1、公司现有项目能够保证公司在2010年、2011年、2012年实现20%以上的净利润增速；2、2013年公司需要新项目贡献4亿元的净利润才能保持20%以上的净利润增速；3、如获得本项目，能在2013-2014年提供3.82亿元的净利润，满足13年公司净利润需求计划的95%。结束！ |
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