郑东新区写字楼底商研究报告

郑东新区写字楼底商专题研究报告专业课题编号【201309】-2前言时下业界对写字楼越来越关注，写字楼的价值、写字楼的形象力，写字楼
与城市的互动关系，写字楼的经营与可持续发展等话题，正在成为讨论的热点。而写字楼底商，因为与写字楼价值、城市价值所存在密切而有机的联
系，正在成为写字楼开发，乃至城市开发的节点受到越来越多的重视。由于目前郑州80%的写字楼布局在郑东新区，故本文对郑东新区写字楼底
商进行研究分析，不足之处，恳请斧正！目录第一部分CBD写字楼底商第二部分TBD写字楼底商第一部分CBD写字楼底商部分个
案汇总1.中国人保大厦2.王鼎国际大厦3.景峰国际中心4.中油新澳大厦5.国龙大厦6.河南国际商会大厦7.世博大厦8.新芒果大厦8
1726354个案1：中国人保大厦规划设计建筑面积：7.5万㎡地上建筑面积：6.37万㎡楼层状况：地上30层1-3层商业裙楼物业
位置：商务外环路与九如东路交汇处开发单位：郑州汇智置业有限公司1-3层商业裙房1层底商个案1：中国人保大厦业态展示开利星空进口
汽车河南店红旗轿车展厅花都温泉小镇展示中心个案1：中国人保大厦项目商业体量较小，分割面积较大，只有3家店面，经营业态以静态为主，且
只有一种业态：汽车/房产展厅，无空置，符合周边区域办公环境。个案2：王鼎国际大厦规划设计建筑面积：7.2万㎡地上建筑面积：6.14
万㎡楼层状况：地上29层1-5层商业裙楼物业位置：商务外环路西、九如东路南开发单位：河南省王鼎泓大置业有限公司1-5层商业裙房
个案2：王鼎国际大厦业态展示河南豫海汽车销售中心平安银行营业部王鼎国际大厦1-5F商业裙楼，均为静态商业，1F河南豫海销售中心、1
-2F平安银行营部、3F平安银行郑州分行，4-5F空置，整体商业空置率40%。个案3：景峰国际规划设计建筑面积：5.48万㎡地上建
筑面积：3.39万㎡楼层状况：地上35层1-10层酒店11-19层酒店式公寓20-35办公物业位置：商务外环路与东三街交汇处
开发单位：郑州亿国金顺房地产个案3：景峰国际业态展示景峰豪悦酒店侧面对外空置商铺1F：大堂、总台、配属服务用房；2F：咖啡厅、西餐
厅；3F：会议室、中餐。侧面对外商铺空置，门脸破败，商业氛围不佳。个案4：中油新澳大厦规划设计建筑面积：3.09万㎡地上建筑面积：
2.9万㎡楼层状况：地上22层1-4层商业裙楼物业位置：商务内环路2号开发单位：郑州中油置业1-4层商业裙房个案4：中油新澳大厦
业态展示楼层1-4F商业业态规划1F迪欧咖啡、中国茶叶、冬虫夏草、河南丽晶名烟名酒、河南印象烟酒商贸、风行广告、LOTUSNYO
、广滋味2F迪欧咖啡、太方法式铁板烧备注：中油新澳大厦1-4商业裙楼，商业位于1-2F，3-4F作办公用，空置率30%。个案4：中
油新澳大厦项目商业体量不大，分割面积相对较小，经营业态丰富中相对杂乱，动静皆有，动态比如烟酒店、餐厅等，静态比如LOTUSNYO
高档车展厅等。降低了整体办公品质，且因商业管理不善，区域给人脏乱差感觉。个案5：国龙大厦规划设计建筑面积：6.36万㎡地上建筑面积
：5.59万㎡楼层状况：地上30层1-4层商业裙楼物业位置：商务外环路西三街交汇处开发单位：河南省国龙置业有限公司1-4层商业裙
房个案5：国龙大厦业态展示楼层1-4F商业业态规划1-2F兴业银行3-4F兴业证券1-4层业态均为静态商业，且主力店为金融类，提升
办公品质个案6：河南商会大厦规划设计建筑面积：7万㎡地上建筑面积：5.52万㎡楼层状况：地上30层1-4层商业裙楼5层架空层
物业位置：商务外环路西四街交汇处开发单位：郑州仟禧置业有限公司1-4层商业裙房个案6：河南商会大厦业态展示上林苑酒店、中国工商银行
即将入驻医美整形机构1-4层业态以静态商业为主，共三侧邻路商业，一侧工商银行，为静态商业，中部为动态商业酒店，另一侧为即将入驻的
整形机构。个案7：世博大厦规划设计建筑面积：5.8万㎡地上建筑面积：5.6万㎡楼层状况：地上31层1-6层商业裙楼7F乐地餐厅
物业位置：商务外环路西二街交汇处开发单位：郑州乐地置业个案7：世博大厦业态展示1F郑州法利玛莎汽车销售服务有限公司和世博会河南纪念
馆2-3F郑州海派公馆餐饮有限公司世博大厦4-5F空置，6F作办公用，北京良盟力禾投资基金管理有限公司，7F为乐地餐厅，商业整体空
置率30%。个案7：世博大厦项目商业分割面积较大，经营业态只有两种：高档汽车展厅、纪念馆和高档餐饮，且动静分区，展厅、纪念馆布局在
一层，高档餐饮布局在二三层，且二者出入口分离，有利于办公拼品质的塑造。个案8：新芒果大厦规划设计建筑面积：4.6万㎡地上建筑面积：
3.84万㎡楼层状况：地上31层1-4层商业裙楼物业位置：郑州市商务外环路9号开发单位：郑州新芒果房地产有限公司个案8：新芒果
大厦业态展示1-2F平顶山银行4F招商证券营业部3F喜堡西餐咖啡新芒果大厦1-4F商业无空置，均为静态商业，银行、证券、西餐厅，符
合区域静谧、高端办公环境。小结CBD写字楼商业配套业态集中于四大类：银行证券、汽车销售展厅、餐饮服务和烟酒商贸，
约分别占比50%、20%、20%和10%。第二部分TBD写字楼底商部分个案汇总绿地新都会福晟国际升龙广场基正聚源国际中晟新天地
郑东商业中心个案1：基正聚源国际规划设计占地面积：15亩建筑面积：5.5万㎡写字楼面积：3.3万㎡商业面积：0.67万㎡楼层状况：
地上15层1-2层及裙楼为商业（商业层高4.8m，写字楼3.8m）交房时间：2013年12月物业位置：金水东路与聚源路向南开发单
位：河南超达置业规划设计：加拿大宝佳国际建筑师有限公司个案1：基正聚源国际产品情况西塔二层西塔一层个案1：基正聚源国际产品情况东塔
二层东塔一层个案1：基正聚源国际销售情况推售时间：2013年5月商业套数：23（8套一拖二，15套纯一层）商业面积区间：200-3
500㎡写字楼面积：3.3万㎡去化情况：纯一层60-90㎡商铺去化较快，均价3.8万元/㎡；一拖二面积大的商铺去化较慢，均价2.
6万元/㎡。个案2：郑东商业中心规划设计占地面积：245亩建筑面积：60万㎡集中商业面积：15万㎡目前在售C地块A、B栋高层底商面
积：A：0.22万㎡B：0.39万㎡楼层状况：A/B地上25层1-2层为商业交房时间：2015年12月物业位置：商都路与农
业南路交汇处东南角开发单位：河南省仁豪实业有限公司备注：项目分三期开发：一期A地块规划为20万㎡的五层集中商业，一栋五星级酒店和一
栋甲级写字楼；二期B地块规划为步行街，大型百货以及商业办公；三期C地块为两栋高层写字楼和六栋企业独栋；一期二期地块可能与银泰联合开
发，后期由银泰进行商业经营，目前正在洽谈中。三期从2012年11月开始销售。个案2：郑东商业中心销售情况A栋底商分割27间：一楼主
力面积46-70㎡，二楼为113-324㎡；B栋底商分割39间：一楼主力面积42-70㎡，二楼主力面积157-237㎡；底商层高
均为4.8m，共约0.61万㎡，已于6月份售罄（未对外公开开盘），纯一层均价4万元/㎡，一拖二均价2万元/㎡，一拖二商铺第二层的面
积较大，总体均价偏低。六栋企业独栋中E栋的南半部分作为分割商铺出售，一层均价4万元/㎡，二层2万元/㎡，三层2.3万元/㎡，三层送
顶层部分，同时有电梯配置，价格上比二层较高。个案3：绿地新都会规划设计占地面积：140亩建筑面积：63万㎡商业面积：10万㎡目前在
售2#底部裙楼商业楼层状况：A/B地上24层，C地上23层1-5层为裙楼商业交房时间：2015年10月物业位置：金水东路与东风东
路交汇处开发单位：河南绿地置业备注：规划为3栋5A级写字楼、5栋双大堂企业独栋定制、2栋地标级甲级办公（1栋180米、1栋93米）
、以及金水路临街商铺、高端shoppingmall，共分三期开发；一期为1#楼五层独栋和2#楼的A、B、C三栋写字楼以及五层的裙
楼商业；二期规划为五栋企业独栋，整栋或半栋销售；三期2栋地标级甲级办公。个案3：绿地新都会销售情况1#为售楼部位置暂不销售，后期计
划整栋出售，已有多家企业和金融机构有购买意向；2#楼在售裙楼商业共五层，平层面积为6000-11500㎡，首层层高6m，2-4层层
高5.3m，内部自由分割，全部对外销售。1-2F规划为汽车展厅、金融等，3-4F规划为餐饮娱乐，5F规划为影院动漫等，由于内部分割
面积大，销售总价高，意向客户直接与开发商管理层商谈，案场无较多销售信息。1F成交均价为4万/㎡；2、3F为3万/㎡；4、5F为2
.2万/㎡。项目三期的约4万㎡集中商业，开发商全部自持，计划引进大商集团，正在洽谈中。目前在售2#个案4：中晟新天地规划设计占地面
积：20亩建筑面积：12.5万㎡商业面积：2.5万㎡楼层状况：A地上34层，B地上29层B1-4层为集中商业交房时间：2014年
12月物业位置：商都路与心怡路交叉口东北角开发单位：金伟置业规划设计：上海同济备注：项目共三栋高层，A栋为酒店式公寓，目前在售中，
B栋29层SOHO公寓，C栋为商丘办事处定向开发项目。个案4：中晟新天地销售情况目前在售A栋酒店式公寓，共34层，每层1200㎡，
分割为28间，配置七部电梯，四个角落面积为80㎡，其余为40㎡，层高约3.8m，开间进深约为58m；5层为会议中心，6层为员工休
息室，19层为避难层，33、34层为高档旋转餐厅，其余为酒店式公寓；B栋29层SOHO，每层约600㎡，分割为三间，暂无推售计划，
开发商计划根据东区市场趋势选择合适时机开盘；B1-4F为2.5万㎡的集中商业，开发商自持，主要是做酒店的配套服务和金融，现处于招商
洽谈中，主力店未定。个案5：福晟国际规划设计占地面积：35亩建筑面积：9.5万㎡商业面积：0.4万㎡楼层状况：在售2#地上21层
1-2层为临街商业交房时间：——物业位置：金水东路与民生路交汇处开发单位：河南福晟置业备注：项目整体有3栋高层写字楼和商务配套组成
，1#楼为工商局定向开发，3#楼1-10F为煤机处整体团购，2#和3#楼剩余物业对外销售。个案5：福晟国际销售情况在售为2#楼，共
21层，1-2F为临街商业，层高4.2m,2#楼底商共分割两套，暂无推售计划;3#楼底商为开发商自持，作为物业公司使用。个案6：升
龙广场规划设计占地面积：90亩建筑面积：54万㎡商业面积：10.3万㎡楼层状况：在售天枢B座1-5层底商交房时间：2014年年底物
业位置：东风东路商鼎路交汇处开发单位：?连捷置业个案6：升龙广场产品情况天枢B座底商1F可售面积：5871.97㎡个案6：升龙广场
产品情况天枢B座底商2F可售面积：6900.16㎡个案6：升龙广场产品情况天枢B座底商3F可售面积：6962.03㎡个案6：升龙广
场产品情况天枢B座底商4F可售面积：8873㎡天枢B座底商5F可售面积：5851.08㎡个案6：升龙广场销售情况升龙广场商业约有1
0.3万㎡，开盘至今成交备案约4万㎡备案成交金额10.64亿升龙广场商铺销售备案明细月份套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）销售金额
（万元）2012年932339129241683952013.124504725221252013.21193920
02418812013.3936362711198562013.4936712093376852013.52526972376364082013.62421142234947262013.71218172944853512013.8————————合计1753971526798106427目前在售天枢B座1-4层底层商业部分已基本售完，5层开发商自住招商，1层4万元/㎡,2-3层2-3万元/㎡，4层2万左右/㎡。结束语本专题对CBD和TBD写字楼底商等进行了较系统的调研分析，但在实际写字楼底商设计、销售、运作等过程中，要复杂得多，仅仅以本专题的篇幅是难以将其进行透彻分析的。鉴于此，作者会在今后的专题中，不断的补充与完善。感谢观看That’sall,thankyou!