租赁合同约定保证金的，是否可以要求承租方另行支付损失赔偿金？【导语】租赁合同中常常会约定房屋押金或者保证金条款，遇承租方违约情形，或者明确约
定承租方违约保证金不退，或者要求承租方按照一定月租金标准支付违约金。二者在法律实践中需要注意哪些问题？承租方违约，出租方是否可以扣
留全部押金或者保证金？出租方扣留押金或者保证金后是否可以另行要求承租方赔偿经济损失？【案例】冯继华与深圳鹏盛地产实业有限公司房屋租
赁合同纠纷【案号：（2019）粤03民终2168号】【案情简要】出租方鹏盛公司与承租方冯继华签订《房屋租赁合同》，约定：出租方鹏盛
公司将涉案商铺出租给承租方冯继华使用，承租方拖欠租金达30天以上的，出租方可向承租方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，并有权向承租
方提出变更合同条款或解除合同。后出租方因承租方拖欠租金解除了租赁合同，并诉至法院要求承租方支付合同解除后的房屋占有使用费。承租方冯
继华抗辩应自保证金中扣除应支付的占有使用费，且出租方鹏盛公司不能同时主张违约损害赔偿和罚扣定金。【法院观点】根据双方合同第十八条的
约定，如承租方违约，则出租方可不予退还租赁保证金，如出租方违约，则承租方可请求双倍退还租赁保证金。故而前述保证金在法律性质上属《中
华人民共和国担保法》第八十九条所规定的定金。《中华人民共和国合同法》虽未明确规定定金责任与违约损害赔偿责任的合并适用规则，但《最高
人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条则规定定金责任与超过定金部分的损失赔偿责任可以并处，即责任总额不高于
因违约造成的损失额，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于有偿合同可参照有关买卖合同规定的准用规定，参照前述司法解释规定内
容，鉴于合同解除后的房屋占用费在法律性质上即属未按约交还房屋所造成损失的赔偿，承租方冯继华已付的74,813元保证金（定金）可用于
抵扣其应付的房屋占用费，即承租方冯继华应向出租方鹏盛公司支付的2017年2月16日至2018年3月15日的占用费为312,660.
59元（387,473.59元－74,813元）。【法律分析】根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中
第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院
不予支持。所谓定金罚则是指：支付定金一方违约的，收取定金一方有权不予退还；收取定金一方违约的，应双倍返还定金。而本案中，双方已明确
约定承租方违约保证金不退，故出租方有权在承租方违约后扣留保证金。对于出租方是否可以在保证金外，另行要求承租方赔偿损失，承租方是否可
以要求出租方自保证金中扣除相应经济损失问题。司法实践中，法院裁判时可能会遵循民事赔偿中的“填平原则”，判决承租方承担的责任不高于违
约造成的总损失额，租赁合同约定的定金性质的租赁保证金，可用于抵扣承租方应付的损失赔偿金。【法律建议】所谓房屋押金，是为了保障出租人
的权益，出租人要求承租人缴纳的，用于担保承租人能如约履行合同、支付房租，确保承租人能妥善使用房屋、依约缴纳水电费和履行合同其他约定
的义务。但如果双方并未明确该押金适用定金罚则，则出租方无权在承租方违约后扣留房屋押金。故公寓方在出租房屋签订房屋租赁合同的过程中，
如将扣留房屋押金作为承租方的违约责任后果，则应明确约定承租方违约的，房屋押金不退。如要求承租方缴纳房屋水电仅是为担保承租方及时缴纳
水电费用或者其他欠缴费用，可明确约定承租方的违约金标准，按照月租金的一定比例或倍数向出租方支付违约金。需要提示的是，如违约金不足以
弥补出租方经济损失，出租方可继续向承租方追偿；如约定违约金过分高于出租方经济损失，承租方可以向法院请求适当降低违约金标准。 |
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