物业管理与居家知识问答
梁秋元编著
内容提要
随着我国城镇化的推进，旧城改造和农村安居工程建设步伐加快，新建居民小区越来越多，很多百姓由过去住的独门独院搬进了高楼大厦，然而人们对现代化小区物业管理和家居使用方面的却存在知识盲区。为了普及相关知识，作者结合常年在物业企业工作实际，总结多年工作实践，并收集整理大量资料编写了这本书。
本书采用问答的形式，对现代化住宅小区的业主在接受物业管理企业的服务以及居家生活中经常遇到的问题进行解答，具有较强的实用行。对从事物业管理企业的人员都有一定的参考价值。
第一章物业管理 4
1、物业指的是什么？ 4
2、业主指的是什么？ 4
3、何为业主委员会？ 4
4、物业管理指的是什么？ 4
5、物业费包括哪些费用？ 5
6、维修基金是什么？ 5
7、共用部位（公共区域）指的是什么？ 5
8、公用设施设备指的是什么？ 6
9、物业服务人员上门维修时该不该收服务费? 6
第二章收房验房 7
10、收房的程序有哪些？ 7
11、新房什么时候开始交物业费？ 7
12、新房的装修钥匙和正式钥匙怎么用？ 7
13、验房时有哪些注意事项？ 8
14、卫生间防水试验怎么做？ 9
15、防水工程质保期多长时间？ 9
第三章家庭装修 10
16、新房装修需要办理哪些手续？ 10
17、物业公司为什么要收取装修押金？ 10
18、装修期间使用电梯应该注意什么？ 11
19、厨房卫生间阳台装修需注意哪些事项？ 11
20、卫生间改做储藏室应注意什么？ 11
第四章电梯使用 13
21、怎样召唤电梯？ 13
22、电梯有几道门？ 13
23、电梯的厅门能扒开吗？ 13
24、被电梯门夹住时怎么办？ 13
25、电梯超载时会发生什么情况？ 14
26、电梯的钢丝绳是否会断？ 14
27、乘用电梯时突然停电是否有危险？ 14
28、被困在电梯内该怎么做？ 15
29、电梯困人时能否拨打110？ 15
30、乘坐电梯有哪些注意事项？ 15
第五章家居使用 17
31、家用电热水器有哪些种类？ 17
32、储水式电热水器怎么使用能够省电？ 17
33、使用储水式电热水器如何防触电？ 17
34、储水式电热水器需要提前上水吗？ 18
35、储水式电热水器为什么需要定期清洗内胆和更换镁棒？ 18
36、储水式电热水器加热时安全阀滴水正常吗？ 19
37、阳台壁挂式太阳能构造和工作原理是什么? 19
38、阳台壁挂式太阳能热水器出水不热是什么原因？ 19
39、什么是二次供水？ 20
40、怎么预防家里跑水？ 20
41、怎么预防下水管反水？ 20
42、马桶不上水是什么原因？ 21
43、马桶一直上水是什么原因？ 21
44、水表“自转”是什么原因？ 21
45、家庭室内配电箱压线螺丝需要定期紧固吗？ 21
46、为什么要每月按一次漏电保护开关测试按钮？ 21
47、如何存放紧急联系电话号码？ 22
第一章物业管理
1、物业指的是什么？
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和相关场地。
2、业主指的是什么？
业主是指物业的所有权人，物业租赁人不是业主。
3、何为业主委员会？
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。
业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
4、物业管理指的是什么？
物业管理是指业主委托物业服务企业对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
5、物业费包括哪些费用？
物业费是物业服务企业对房屋共用部位、公用设施设备的日常维修保养及公共区域的卫生清洁、绿化养护、秩序维护等服务所收取的费用。
房屋共用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造费用应当从维修基金支取，不得计入物业费。
6、维修基金是什么？
维修基金又称“公共维修资金”、“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内共用部位和公用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户。
一般情况下维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主委员会成立之后，在三分之二以上业主同意下可以将维修资金划转到业委会，由业委会行使管理权利并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。
维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。使用维修基金时，申请单位需征得2/3以上业主的书面同意。
7、共用部位（公共区域）指的是什么？
共用部位是指不是私人拥有的业主户门以外区域，包括走廊、屋顶天台、房屋外立面、绿地、道路等。
8、公用设施设备指的是什么？
公用设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、电梯、外立面、消防设施、绿地、道路、沟渠和其他共用设施设备等。
共用部位、公用设施设备的用水用电产生的费用从物业费中支取，不需要业主另外分摊。
9、物业服务人员上门维修时该不该收服务费?
很多业主表示不解，“我每年都缴纳物业费，为什么物业服务人员上门维修还要收费呢？”
物业服务企业提供服务一般都是公共区域的维护，不包含户内的维修。但物业服务企业通常也做一些有偿服务，比如帮你换水龙头、照明灯具等，这些小事不收费是情，收费是理。当然，收费也不是乱收，肯定比外面找人便宜很多。
第二章收房验房
1、收房的程序有哪些？
房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。
收房的一般程序：
（1） 开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。
（2） 购房者到交房现场交纳有关费用，如（天燃气、暖气、有线电视等）开户费、物业费等，领取房屋钥匙。
（3） 验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题填入验房单，开发商进行整改后再由购房者验房。
2、新房什么时候开始交物业费？
购房者在收房时通常都与物业管理公司签订《前期物业管理合同》，合同中关于物业费的交纳有详细的约定，购房者应当依据该约定交纳物业管理费。
3、新房的装修钥匙和正式钥匙怎么用？
通常新房的入户门钥匙有两套，分别为装修钥匙和正式钥匙。购房者收房后通常要对新房进行装修，首先启用装修钥匙。一旦房子装修完成达到入住条件，这个时候就可以启用正式钥匙。当正式钥匙启用后，装修钥匙就作废了。
4、验房时有哪些注意事项？
（1） 检查入户门：开闭是否平稳，有无异常阻力及磨损，门关闭后是否有晃动；门框安装是否牢固平整，门框与墙体连接是否密闭严实；门扇有无变形、表面是否平整，有无明显划痕；门锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑，锁芯转动是否自如；门把手安装是否牢固，旋转时有无异常阻力。
（2） 查看水表电表：检查水表电表上标注的房号与实际房号一致；查看户内有无自来水总阀门，打开总阀门然后挨个查看室内所有阀门是否出水正常。
（3） 检查所有插座：没有验电笔的可以拿个手机充电器和一个三脚插头的插排，充电器可以检查两孔插座，三脚插头的插排可以检查三孔插座。
（4） 检查所有窗户：窗框与墙体不能有缝隙，玻璃不能有疤痕，窗纱完好无损不能有破口和划痕，窗户启闭无阻滞。
（5） 检查暖气片、阳台护栏是否牢固。
（6） 检查每一个灯和开关。
（7） 马桶冲水排水顺畅、地漏排水顺畅。
（8） 检查阳台、卫生间、厨房地面墙面顶棚有无渗漏痕迹。
（9） 检查地面墙面顶棚有无裂缝。
（10） 检查地面墙面有无空鼓：用小锤轻敲，若听到“咚咚”的声音，就是面层与结构层之间粘贴、结合不牢实。
5、卫生间防水试验怎么做？
用塑料袋装上沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏，有渗漏就说明防水未做好。
6、防水工程质保期多长时间？
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为5年。
第三章家庭装修
1、新房装修需要办理哪些手续？
新房装修手续通常是去所在的物业管理公司办理,一般包括以下几个方面：
（1） 在物业的出具的装修协议上签字。
（2） 交纳装修押金(各个小区收取的不同,一般装修完工后3个月会退给业主)。
（3） 出入证:主要是为工人办理的,以免装修期间有不法人员混入小区。
（4） 提供自家装修的图纸,主要是水电路改造和拆改的非承重墙体项目。
（5） 垃圾清运费:这笔费用是用来支付物业清理装修垃圾用的。
2、物业公司为什么要收取装修押金？
装修押金是在业主装修房子的时候物业管理公司要收取的装修保证金，是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置的一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。
在业主装修完毕经物业公司检查合格，在一定时间内退还给业主。如果装修中改变了原户型承重结构墙或损害小区公共设施设备，物业公司都有权且必须给予制止，已经造成损失的要照价赔偿。
3、装修期间使用电梯应该注意什么？
运送装修材料、装修垃圾不要客货混载，若遇人员乘坐电梯时，应先运送人员。
装修材料、装修垃圾要打好包装，以防沙土类的材料散落于电梯缝隙中造成设备损坏，材料在电梯中摆放均匀以免重心偏移导致轿厢倾斜而被卡在井道内不能运行。
装修队伍人员素质参差不齐，我们业主在为自己的新房装修时一定要提醒装修人员正确使用电梯，告知电梯使用注意事项。
4、厨房卫生间阳台装修需注意哪些事项？
热水器包括进出水阀门管件周围不能打壁橱和吊柜，要为以后的保养维修留出足够的操作空间；
不要将竖向排水管道封闭和包裹起来，以免给将来的检修带来不便；
这些地方顶部有横向排水管，考虑到以后检修，应采用拆装方便的扣板式吊顶。
厨房洗菜盆、卫生间洗手盆和马桶的供水阀门和管件周围要留出足够的空间，方便以后维修更换阀门管件。
5、卫生间改做储藏室应注意什么？
大户型住宅通常设计有两个或多个卫生间，一些业主通常将用不着的卫生间改做储藏室，改装时应确保原设计的洗手盆、马桶以及洗澡用的冷热水出水口已封堵严实无渗漏；地漏口以及洗手盆、马桶下水口也要封堵严实，预防公共管道堵塞往自己家里反水。一些楼盘在施工安装时用的塑料丝堵封堵出水口，业主收房后务必将暂时不用的出水口更换为金属丝堵。
第四章电梯使用
1、怎样召唤电梯？
当你需要乘坐电梯时，应在电梯厅的呼梯面板上按动你要去的方向按钮。不管电梯停在哪一层，你要往上层去就按“向上”方向按钮，往下层去就按“向下”方向按钮。
2、电梯有几道门？
电梯有厅门和轿门两道门。在电梯外面看到门的叫厅门，电梯到达的每一层都有一个厅门；在电梯轿厢里面看见的那个门就是轿门，轿门和轿厢是一体的，所以一部电梯只有一个轿门。当电梯到达指定楼层时轿门开启的同时通过联动机构带动该层的厅门同时打开。
3、电梯的厅门能扒开吗？
电梯的厅门在外部不能扒开，必须用专用工具才能开启。乘客严禁扒门，更不能强行打开，否则会有坠落井道的危险。
4、被电梯门夹住时怎么办？
由于乘坐电梯不慎，致使手脚衣物等被电梯门夹住时，首先应按住开门按钮使门打开，若开门按钮失灵，应迅速找专业人员关掉电源使电梯不能运行，然后在专业人员配合下打开电梯门。严禁电梯轿厢在不平层的情况下用手扒门或随意乱按开关按钮，避免问题恶化，造成人员伤害。
5、电梯超载时会发生什么情况？
电梯的称重装置检测到载重量超出额定载重量时，电梯会发出报警信号，并且一直处于开门状态，这时后进入的乘客应当主动退出，电梯外的乘客不要再进入，当电梯检测到载重量在额定值以内时就自动关门重新运行。
6、电梯的钢丝绳是否会断？
电梯有一个轿厢和一个对重，通过钢丝绳将它们连接起来，钢丝绳通过驱动装置带动，使电梯轿厢和对重在电梯井道内的导轨上做上下运动。
通常电梯都配有四根以上的钢丝绳，每根又有多股钢丝缠绕而成，一般情况下电梯钢丝绳是不会同时断的。国家相关规定一般电梯维保周期为15天，维保人员一旦发现钢丝绳有断股的话，这台电梯就会被停用，待更换钢丝绳以后再投入使用。
7、乘用电梯时突然停电是否有危险？
电梯运行中如遇到突然停电或供电线路出现故障，电梯会自动停止运行，不会有什么危险。因为电梯本身设有电气、机械安全装置，一旦停电，电梯的制动器会自动制动，使电梯停止导轨上不能自行移动。
8、被困在电梯内该怎么做？
当遇突然停电或者其他运行故障，导致我们被困在电梯轿厢内时应该怎么做呢？
请不必惊慌，最安全的对策是处变不惊，轿厢和井道通风良好，空气充足，完全不会有窒息的危险，电梯设有多项保证乘客安全的措施，设法与外界取得联系，耐心等待救援。
与外界联系方式：找到并按下轿厢内的警铃按钮能够与电梯值班室或者电梯维修人员取得联系；用手机拨打物业部门或电梯维保单位电话（通常在电梯轿厢内张贴有这些电话）；给亲朋好友打电话帮助找物业部门或电梯维保单位救自己出去；如果这些方法行不通的话，就大声呼救或用硬物（手机、女士高跟鞋等）来敲击电梯，发出声响引人注意。
千万不要试图扒开电梯门并擅自爬出去，这样做有坠落井道的危险，而且在此自救过程中一旦电梯再次启动，会造成人身伤害和生命危险。
9、电梯困人时能否拨打110？
当人员被困在电梯轿厢内，无法找到电梯维修保养人员时可拨打110报警电话。
10、乘坐电梯有哪些注意事项？
（1） 呼叫电梯的时候，仅需按所取方向的呼叫按钮；不要同时按下上行及下行方向的按钮，这样会减少电梯无用的停靠，降低电梯效率。
（2） 等候、乘坐电梯时不要倚靠、推挤、踢踹、冲撞电梯门，否则有可能电梯门非正常打开而发生坠入井道危险。
（3） 如果需要使电梯门保持打开状态，可按住轿厢内的开门按钮，严禁长时间用手、脚或物品阻止轿厢门的关闭，否则会导致电梯故障而停止运行。
（4） 携带围巾、跳绳、牵宠物的绳子等长绳状物品乘坐电梯必须当心，当这些物品夹在电梯门上时应立即脱手，否则有可能导致重大事故。
（5） 遇到电梯电气部分发生故障（如照明灯冒烟等其他电气损坏）时，不要惊慌，迅速联系外界救援，在专业人员指导下营救、自救，禁止盲目操作，以免造成重大伤害。
（6） 不要在轿厢内内嬉戏、打闹、跳跃和乱摁按钮，否则容易导致电梯安全装置误动作，发生“困人”甚至人身伤亡事故。
（7） 严禁小孩子单独乘坐电梯防止一个人被困在里面。
（8） 发生火灾、地震时严禁乘坐电梯。
（9） 易燃易爆危险品勿带入电梯。
（10） 电梯内禁止吸烟。
第五章家居使用
1、家用电热水器有哪些种类？
电热水器分为储水式和即热式二种。
储水式电热水器安装简单，使用方便；但是体积大，占空间；洗澡前要提前预热，等待时间比较长；容易长水垢，需定期除垢。
即热式电热水器出热水快，只需几秒钟即可；热水量不受限制，可连续不断供热水；体积小，不占空间；但是功率较大，对供电线路要求较高。
2、储水式电热水器怎么使用能够省电？
储水式电热水器一般都是预先设定一个温度，加热到预定温度后自动进入保温状态，如果你不关闭电源，当水温下降到某种程度的时候，就会自动加热，只要加热就消耗电能。
如果家里的电热水器不经常使用，只需在洗澡前1-2小时打开，加热到预定温度后关闭电源这样会比较省电。
3、使用储水式电热水器如何防触电？
（1） 供电线路必须安装家用漏电保护开关；
（2） 电热水器必须连接接地线并确保连接可靠；
（3） 加热到预定温度后将电热水器的电源插头从插座上拔下来。
4、储水式电热水器需要提前上水吗？
新安装的储水式电热水器必须上满水后方可通电加热。
由于储水式电热水器是自动上水的，只要进水阀门不关闭就始终处于满水状态，使用热水时，一边出热水一边进冷水。
5、储水式电热水器为什么需要定期清洗内胆和更换镁棒？
储水式电热水器底部有三个出口，分别为冷水进水口、热水出水口和排污口，冷水从进水口注入，而随冷水进入到内胆的泥沙铁锈等杂质以及水被加热后产生的水垢会越聚越多，如果长期不清洗内胆会影响热水器出水的水质，加剧金属内胆和加热棒的腐蚀从而缩短热水器的使用寿命；水垢结于加热棒表面不仅会影响加热效率浪费电能还容易使加热棒局部过热而烧坏，过多的水垢甚至还会把热水出水口、花洒堵塞，影响出水。
镁棒的主要成份是镁，热水器金属内胆主要成分是铁，内胆中的的含有杂质的水具有一定的腐蚀性，由于镁比铁活泼，镁先脱离镁棒与水中的腐蚀性杂质发生化学反应从而减缓了金属内胆的腐蚀，也就是说牺牲了镁棒保护了金属内胆。镁棒被腐蚀掉之后如果不及时更换，金属内胆和加热棒就会被腐蚀。
因此，储水式电热水器需定期清洗内胆、更换镁棒。
6、储水式电热水器加热时安全阀滴水正常吗？
储水式电热水器属于封闭型储水式电热水器，在加热过程中，水受热而膨胀，体积变大，而内胆容量没有变，当内胆的水压大于规定值时，单向安全阀就自动放水泄压，这就有了我们看到的滴水现象。所以热水器加热过程中，安全阀小孔有水珠滴出此属正常现象，不能随意调整或堵塞安全阀的泄压孔，可以接一根塑料皮管将滴水引至地漏处。
7、阳台壁挂式太阳能构造和工作原理是什么?
阳台壁挂式太阳能热水器是专门为高层、小高层住宅配套设计开发，由平板太阳能集热器、储水箱、电加热系统等组合而成，集热器安装在室外，储水箱装在室内，集热器通过吸收太阳热量来加热导热介质，导热介质在集热器和储水箱之间循环流动，储水箱内的换热装置将导热介质吸收的太阳热量传递给储水箱中的水从而提高水温。如果阴雨天水温低的话可以通过电加热系统来达到需要的温度。
8、阳台壁挂式太阳能热水器出水不热是什么原因？
阳台壁挂式太阳能热水器依靠导热介质来把集热器吸收的太阳热能传递给储水箱内的水，导热介质容易挥发和泄露，一般每两年就需要添加或更换一次。如果在晴朗天气状况下出水仍然不热就要考虑是否该添加导热介质了。
9、什么是二次供水？
二次供水是指将市政供水经小区水泵房加压再供给用户的供水方式，高层住宅都是二次供水。
10、怎么预防家里跑水？
因室内自来水、暖气管件老化断裂导致家中物品被泡事件经常发生，为了避免此类情况发生，应每隔一个月检查室内水暖管件一次，一旦发现有滴漏情况应及时检修。检查方法：用干的手抚摸管件，手上留下水痕就表明管件已经老化有裂纹而出现滴漏。
如果长时间离开家，务必关闭自家自来水总阀门和暖气总阀门。
11、怎么预防下水管反水？
现在的住宅楼厨房、卫生间和阳台的下水管都是独立的，由于卫生间（冲马桶洗澡）阳台（洗衣机）用水量大，所以这两处的总排水管很少堵塞，而厨房用水量少餐余油污容易沉积到排水管壁上，日积月累造成管道堵塞。如果总排水管有堵塞排水不畅时，污水就会反到距离堵塞点最近的底层住户家的厨房中。
因反水导致家中地板和物品被泡事件时有发生。为防止反水可以请专业人员在自家厨房下水管处加装阀门，一旦发现反水立即关闭阀门并请专业人员检查疏通。如果长时间不在家，出门前也要关闭该阀门。
12、马桶不上水是什么原因？
检查马桶后边供水阀门是否处于开启状态；打开马桶水箱盖检查浮子是否被卡住无法回落。
13、马桶一直上水是什么原因？
浮漂被卡住无法上浮；冲水开关密封垫老化或被异物卡住密封不严；水箱盖上的按钮按下后卡住无法弹回；进水阀体内密封垫老化密封不严。
14、水表“自转”是什么原因？
“不用水水表也走字”的现象称为水表自转。水表自转的原因：（1）户内用水器具有漏水；（2）户内供水管线有漏点；（3）水压波动、管线中有空气也会造成水表自转。
15、家庭室内配电箱压线螺丝需要定期紧固吗？
建议2-3个月紧固一次。现代家用电器越来越多，电线负荷也越来越大，当大电流通过配电箱内压线螺丝时产生热量和震动，由于螺丝热胀冷缩加上震动，时间长了就会松动，如果未及时紧固，必然造成接触不良而打火，以致烧坏配电箱内的开关等器件，甚至引起火灾。
16、为什么要每月按一次漏电保护开关测试按钮？
随着人们生活水平的提高，家用电器不断增加，如果使用不当会造成用电设备漏电从而引发人身触电事故。漏电保护开关的作用就是一旦检测到电路上有漏电时能及时切断电源，防止触电事故发生。
漏电保护开关上有一个小按钮，旁边写有“每月按一次”字样，这个按钮是漏电测试按钮，用来检测该漏电保护开关的漏电保护功能是否有效：按一下测试按钮，开关立刻跳闸说明漏电保护功能有效，如果不跳闸就说明该开关漏电保护功能失灵了，必须更换了。
17、如何存放紧急联系电话号码？
随着手机的普及人们习惯随手把电话号码存到手机里而不再用脑子记忆了，一旦手机没电或丢失就无法及时与他人联系了，所以有必要用脑子牢记几个紧急联系电话。
家中有老人的可以在室内显著位置张贴紧急联系电话名单，比如物业电话、子女电话以及报警求助电话110；火警119；医疗救护120。 |
|
