REITs内容梳理一、什么是REITs房地产投资信托基金，英文名是“RealEstateInvestmentTrusts”简称“RE
ITs”。简单来说REITs就是代客去投资房地产的上市企业。大白话说就是，我们把钱交给专业人士，然后专业人士帮我们把这些资金拿
去投资写字楼、酒店等房地产，利用这些房产获取租金等收入，然后把90%以上的税后收入净额分配给我们。这样咱们参与房地产投资的门槛就大
大降低，咱们参与这些房产投资就像买指数基金一样容易，只需要少量资金就可以参与啦！二、REITs和房地产股票的区别像咱们国家的保利地
产、绿地控股这样的上市公司是属于房地产股票，它们与REITs的区别主要在以下这张表格里。三、REITs的特点、类型第一、REITs
有以下特点：1、定期强制高分红：各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。2、投资门槛低：一般几千元就可
以投。香港REITs1手为1000股，1手起买。美国REITs1股起买。3、交易成本低：一般REITs会免企业所
得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。4、流动性强：买卖REITs像买卖股票
一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。5、专业化管理：REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。6、收益率相对较高：和直接持有物
业相比，持有REITs的收益率相对比较高。第二、REITs有两种基本类型：权益型和抵押型。1、权益型REITs：指直接投资拥
有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得
稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点。美国比较有代表性的几只权益型REITs（都是标准普尔500
指数成分股）为：（1）西蒙地产：是美国最大的零售REITs；（2）公平住屋：是美国最大的住宅REITs；（3）波士顿地产：是美
国最大的写字楼REITs；（4）HOST酒店：是美国最大的酒店REITs；（5）安博普洛斯：是美国最大的工业地产REITs；
（6）大众仓储：是美国最大的自助存储REITs；2、抵押型REITs：指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金
贷出去，赚取利息收益的REITs。抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。从实现财务自
由的角度，我们不投资这类REITs。美国比较有代表性的抵押型REITs为：美国资本代理（AGNC）。另外还是有一种混合型REI
Ts，就是即持有物业，又发放抵押贷款的REITs，这类REITs我们也不考虑。目前美国既有权益型REITs也有抵押型REI
Ts，权益型占绝大部分。目前香港只有权益型REITs没有抵押型REITs。四、REITs的风险那么REITs有什么风险，我们一
般通过什么方法去化解这些风险呢？1、市场风险：是指房价因周期性涨跌带来的风险。——“好价格”买进；2、利率风险：比如说利率大
幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。——尽量不要在加息
周期的初期阶段买进；老师在这里简单解释一下，为什么利率提高，房价会下跌。因为投资房地产都是贷款投资的，利率越高，要还的贷款越高，
投资的这个房地产就可能变成耗钱资产，投资人就倾向于抛售房产。市场上房地产就出现供大于求的局面，价格就会下跌。3、社会风险：是指大的
社会事件带来房地产下跌的风险。——选择社会风险小的国家的REITs；4、汇率风险：是指在持有REITs期间，因REITs的计价
货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。——选择货币发行有严格法律约束如以国际储备货币计价的国家的REITs；5、经营管理风险：
是指由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。——选择历史表现优秀的REITs，主要从REITs的收购历史、派息增长、
财务状况、融资能力这几个方面去看；6、债务风险：是指由于资产负债率过高导致的风险。——避免买入资产负债率过高（大于50%）的
REITs；7、增发的风险：是指因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险——尽量选择资产负债率较
低（小于40%）的REITs。五、REITs的投资方法（一）香港REITs第一步，选出好REITs。第二步，等待好价格。第
三步，买进。第四步，长期持有。第五步，卖出。第一步：选出好REITs首先是海选：筛选出市值大于100亿港元的REITs（以电脑版为
例）操作方法：（电脑）富途牛牛。点“行情”——点“港股”—点“板块”—点“行业板块”——点“房地产信托”——点击“总市值”排
序。为什么市值要大于100亿港元呢？因为市值大于100亿港元的REITs一般物业质量都相对比较好，融资成本也比较低，风险较小。然
后是精选REITs的条件：1、每年分红且长期稳定增长2、地段要好，整体出租率大于90%3、资产负债率小于40%怎么理解这三个精选条
件呢？对于投资房地产来说，第一重要的是看租金能否长期持续稳定的增长。租金能长期持续稳定的增长，房地产的内在价值就会持续稳定的增长，
房价上涨是自然而然的事情。第二重要的是看房地产的地段好不好。，只有地段好，房地产才更容易长期保持很高的出租率，比如出租率至少大于9
0%。只有长期出租率高，租金收入才能长期持续稳定的增长。第三重要的是看房地产的资产负债率高不高。资产负债率越高，代表买房借的钱越多
，风险越大。当房地产市场价格大幅下跌时，房地产的净资产可能会小于0，房地产持有者可能会破产。那么这三个精选条件怎么看呢？老师带着
大家实操一下：以领展为例子1、每年分红且长期稳定增长操作流程：打开香港REITS查询网址—-点击“派息记录”（http://
app.finance.ifeng.com/data/hkstock/fundamental.php?symbol=00823&t
ype=Balance）我们可以看到过去10多年领展每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，符合标准。2、地段要好，整体出
租率大于90%操作流程：点击“公司概括”查看公司物业出租率通过公司概况里的介绍我们可以知道领展旗下的物业出租率很高，整体出租率大于
95%，地段很好。符合地段好，出租率高这个标准。3、资产负债率小于40%操作流程：点击“资产负债率”，查看公司负债资产负债率=总
债项/总资产100%。领展资产负债率=总债项÷总资产×100%=34598÷207619×100%=16.7%，远小于40%，
几乎没有发生债务危机的可能，符合标准。以上老师是带着大家分析了领展房产基金，咱们按照以上操作流程可以对其他REITs进行分析哈！经
过精选条件筛选之后，咱们筛选出了三只REITs。领展、置富这2只REITs所持有的物业主要都在香港，如果看好香港的房地产市场，
可以考虑这2只REITs；越秀所持有的物业都在中国内地，如果看好中国内地的房地产市场，可以考虑越秀。根据REITs持有的物业类
型不同，REITs一般可以分为：写字楼REITs、零售REITs、住宅REITs、酒店REITs、工业REITs、自助仓储
REITs、健康护理REITs、综合REITs以及其他类型的REITs。第二步，等待好价格最重要的一步来了哈！计算出REI
Ts的好价格首先咱们看标准：1、当香港REITs的股息率大于10%的时候，是很好的买进时机。2、当香港REITs的股
息率小于5%的时候，是很好的卖出时机。这个标准的根据是：香港REITs动态分红率的合理波动区间为5%-10%因此，当目标RE
ITS的股息率＝10%时，目标REITS的价格达到好价格的临界值。股息率法好价格=TTM股息÷10%TTM股息率=TTM股息÷当前
股价×100%我们还是以领展为例子：注意！香港的REITS一般是一年分红2次，那么查询起来，把最近的两次分红相加，就是领展的股息。
领展的最新价格是62.35港元领展TTM股息=1.4572+1.4147=2.8719港元领展TTM股息率=2.8719÷62.3
5×100%=4.61%领展股息率法好价格=TTM股息÷10%=2.8719÷10%=28.719港元所以，领展现在不适合买入。第
三步，买进一般来说来，在买进REITs时，分批买进1-3只不同类型的REITs就可以了。分批买进的意思是，我们可以把投资
REITs的资金分成3份，当目标REITs的分红率大于10%以上时开始买进。之后目标REITs的价格每下跌5%-10%买
进一次，直到资金买完为止。第四步，长期持有我们持有REITs的时间应该像持有房子一样，一般应在10年以上。对于特别优秀的RE
ITs，我们甚至可以持有30年以上。第五步，卖出在我们持有REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉RE
ITs：第一种情况，当REITs的动态分红率小于5%的时候。第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。（二）美国
REITs第一步，选出好REITs。第二步，等待好价格。第三步，买进。第四步，长期持有。第五步，卖出。第一步，选出好REITs
。美股REITS海选条件：1、权益型REITs；2、总市值＞50亿。美股REIT精选条件：1、资产负债率小于40%，2、每年分
红且长期稳定增长。综上通过i问财筛选美股REITS条件为：股权房地产信托，市值大于50亿美元，近1年资产负债率小于40%，连续3年
的资产负债率（注意：i问财不够智能，严格复制粘贴条件。）我们筛选出了6只REITs。但是还有“每年分红且长期稳定增长”尚未分析，我
们需要在富途牛牛上查找这6只REITs的分红派息情况。老师以“杜克房地产”（代码：DRE）为例子。打开手机富途牛牛APP。操作方
法：点击右上角“放大镜”——输入美股REITS代码——点击第一个搜索结果——点击“简况”——点击“分红派息”。从图中派息数
据来看，安博PLD每年派息稳定，整体增长，符合标准。其他五只我们通过同样的方法可以分析出来，最后得出以下分析结果。第二步，等待好
价格首先咱们看标准：1、当美国REITs的股息率大于8%的时候，是很好的买进时机。2、当美国REITs的股息率小于4%
的时候，是很好的卖出时机。这个标准的根据是：美国REITs动态分红率的合理波动区间为4%-8%因此，当目标REITS的股息率
＝8%时，目标REITS的价格达到好价格的临界值。股息率法好价格=TTM股息÷8%TTM股息率=TTM股息÷当前股价×100%美国
REITs的股息是每季度发放，所以把最近4次股息相加。计算方法和香港的一样，老师这里不再赘述。第三步，买进和香港REITs一样，我们分批买进1-3只不同类型的目标REITs就可以了。当资金全部买进目标REITs以后。我们要做的就是长期持有。第四步，长期持有投资美国REITs跟香港的一样，一般应在10年以上。同学们需要注意的是，中国投资者获得美国REITs的分红需要扣除10%的税。美国投资者一般会扣15%的税。中国投资者的税率相对还是比较低的。第五步，卖出。在我们持有美国REITs的过程中，当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉REITs。第一种情况，当REITs的动态分红率小于4%的时候。第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。 |
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