房地产行业财产行为税政策培训1房地产行业土地增值税政策2房地产行业城镇土地使用税政策3房地产行业房产税政策一、土地增值税基本政策规定房地
产开发企业的土地增值税实行预征和清算管理制度，即房地产开发项目不符合土地增值税清算条件前，按预征率先预缴税款；符合清算条件后，纳税
人按规定进行土地增值税清算，多退少补；无法清算的，经有权审批的税务机关审批后核定征收。尾盘销售预征管理清算管理（一）预征管理对
于房地产开发企业所开发的房地产项目，在未达到清算条件前，纳税人实行按月、按预征率申报纳税。预征土地增值税=土地增值税应税收入预
征率土地增值税预征应税收入营改增后纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税一般计税方法的纳税人纳税人转让房地产的土地增值税
应税收入不含增值税销项税额简易计税方法的纳税人纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额为方便纳税人，简化土地增值税预
征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：土地增值税预征的计征
依据=预收款-应预缴增值税税款《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）预征
率我省土地增值税预征率按不同项目分别确定为：（1）普通标准住宅1.5%；（2）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（3）除上
述（1）、（2）项以外的其他房地产项目4.5%上述预征率自2010年5月1日起执行。《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策
的通知》（豫地税发【2010】28号）（4)对经政府批准建设的保障性住房（经济适用房、公租房、廉租房、棚户区改造等）和财政部、国
家税务总局规定的其他保障性住房暂按0.5%预征率预征土地增值税。《河南省地方税务局关于印发土地增值税法治化规范化精细化管理实施
意见的通知》（豫地税发【2016】145号）（5）2017年10月1日起，房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/
平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（河南省地方税务局公告20
17年第3号）（二）清算管理1.清算基本概念土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土
地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土
地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）2.清算单位
的确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算单位为单位计算。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进
行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2
006]187号）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期
项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（目前我省分为普通住宅、非普通住宅和其他房地产）《土地
增值税清算管理规程》3.清算具体流程应清算条件如实申报应缴纳的土地增值税税额达到清算条件企业开展清算税务机关审核可清算条件（税务机
关通知清算）保证清算申报的真实性、准确性和完整性注意：土地增值税清算主体是房地产开发企业，审核主体是主管税务机关。4.土地增值税
清算的条件应清算条件《规程》第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。可清算条件《规程》第十条规定：对符合以下条件之一的，
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在
85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（
3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第（3）
项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。5.清算时间的确定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到
主管税务机关办理清算手续。对于符合规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进
行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管
税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》
有关规定处理。主管税务机关受理纳税人清算资料后，对清算资料齐全的，应在90天内审核完毕。6、扣除项目的确定计算土地增值额时准
予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发
成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（房地产开发企业加计扣除）对于存量房地产转让1.房屋
及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴
纳的税金开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期
工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等6项。开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）1.纳
税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房
地产开发成本）×5%【利息扣除注意三点】①能分摊并提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；③不包括加
息、罚息。2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的
金额＋房地产开发成本）×10%（三）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人
应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时
的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）
二、房地产业土地增值税涉税风险点（一）关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发
票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积
与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的
通知》（国税函【2010】220号）（二）非直接销售和自用房地产的收入的确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投
资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认
：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产开
发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应
的成本和费用。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）（三)清算时应关注
扣除项目是否符合下列要求：1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。2.扣
除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。4.扣除项目金额
中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中
建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。（四）取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国
家统一规定交纳的有关费用。（1）为取得土地使用权所支付的地价款，具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨
方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。《国家税务总局关于印发<土
地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发【1995】110号）（2)房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规
定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】
220号）契税计税依据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)出让国有土
地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交
价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产
及其他经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用
应包括在内。契税纳税期限《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当
天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋
所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”。《河南省财政厅关于契税征收管理具体问题的通知》(豫财农
税字[1997]第53号)规定：“纳税人应当从纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在20日
内缴纳税款”。《河南省财政厅关于如何确定契税滞纳金计证时间的批复》(豫财办农税[2005]23号)规定：“纳税义务发生30日内，纳
税人未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金”。契税纳税期限《河
南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（河南省地方税务局公告2013年第5号??）（1）2014年1月1日起，我省契税纳税期限
由纳税人完成纳税申报20日内缴纳税款调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。（2）
本公告自2014年1月1日起施行。2013年12月31日前发生的契税纳税义务行为，仍按原规定执行。(五)清算时应重点关注取得土地使
用权支付的金额：1.取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。(土地出让合同、土地出让金票据、契税完税凭证等）
2.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。3.取得土地使用权支付金额是否含有关联
方的费用。4.有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。5.比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权
支付金额是否存在明显异常。(六)关于拆迁安置土地增值税计算问题1.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销
售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》(国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入
，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差
价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发【2006】187号
第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3.货币安置
拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）
(七)拆迁补偿费支出是否实际发生拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一
一对应。对拆迁补偿时支付个人的拆迁补偿费，审核小组重点审核以下资料：拆迁标准文件、拆迁补偿合同、身份证明和银行转账凭据。《河南省
地方税务局关于印发土地增值税法治化规范化精细化管理实施意见的通知》（豫地税发【2016】145号）(八)关于房地产开发企业代垫
的水电费在房地产开发过程施工方发生的水电费，通常是由房地产开发企业先行代垫，再由开发公司向施工方收取，这部分代付的费用应作为往来
款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在“建筑安装成本”或“开发间接费用”中列支代垫费用。(九）房地产开发企业质量保证金的
处理房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增
值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。《
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）(十)建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位
的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。1.发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容
相符。2.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。3.参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建
设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。4.房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、
多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。5.建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。（十一）关于营改增后建筑安装工程费支出的
发票确认问题?营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《http://www.shui5.cn/arti
cle/cd/87496.html国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（http://www.
shui5.cn/article/cd/87496.html国家税务总局公告http://www.shui5.cn/article
/cd/87496.html2016http://www.shui5.cn/article/cd/87496.html年第http
://www.shui5.cn/article/cd/87496.html23http://www.shui5.cn/articl
e/cd/87496.html号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目
金额。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年70号公告）纳税人将建筑施工设备出租给他人
使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知
》（财税【2016】140号）(十二)开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费
、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。1.是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开
发间接费用的情形。2.开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。(十三)利息支出审核：1.
是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。2.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项
目合理分摊。3.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。（十四）关于车库、地下室归属问题房地产开发企业对购
房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住
宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库
收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地
增值税。《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（省局2011年第10号公告）(十五)清算后再转让房地产的
处理1.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的
单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积2.土地增值税纳税申报表
（修订版）.doc国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函土地增值税纳税申报表（修订版）.doc〔2016〕309土
地增值税纳税申报表（修订版）.doc号）（十六）土地增值税新旧房划分标准新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达
到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可同各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定《财政部国家税务总局
关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）我省土地增值税新旧房划分标准（1）凡房屋建成后，使用时间在一
年（含一年）以内的视为新房。（2）凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年内由于磨损程度较大或遭
受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。《河南省财政厅、河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准
的通知》（豫财税政字【1998】61号）《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（总局2016年14号公告）第二条纳税人
转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动
产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）
第二十四条企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。1房地产行业土地增值税政策
2房地产行业城镇土地使用税政策3房地产行业房产税政策一、房地产开发企业土地使用税纳税义务开始时间（一）行政法规的规定《中华
人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号）第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（1）征用的耕
地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。这条规定是基于上世纪八十
年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方
土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新
征用的耕地，纳税人应按规定从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土
地使用税。（二）财税和总局的文件规定1、《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕18
6号）第二条规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合
同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2、《国家
税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂
牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔20
06〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇
土地使用税。二、房地产开发企业土地使用税纳税义务截止时间（一）财税和总局的文件规定《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使
用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使
用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局
房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》的通知（豫地税发【2006】84号）第七条房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品
房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指
房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。（二）我省文件规定第八条房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为：应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×（1－累计售出房屋建筑面积房屋建筑总面积）÷缴纳期限累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。1房地产行业土地增值税政策2房地产行业城镇土地使用税政策3房地产行业房产税政策一、关于房地产开发企业开的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。?《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号)谢谢大家2019年4月29日 |
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