债法第二次过程考核

张远新与北海市源瑞房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书浅析一审判决是否合理？（-）本案系商品房买卖过程中的预约合同纠纷，根据一
审判决书可得知最终判决结果为：解除原告张远新与被告北海市源瑞房地产开发有限公司签订的三份《商品房预约协议》；被告北海市源瑞房地产开
发有限公司赔偿原告张远新位于北海市西南大道北、西藏路以东的“嘉和丽景二期”共21套商品房的溢价损失1242363.46元。
案件受理费24156元，由被告源瑞公司承担。结合本案案情，可以发现一审判决中有以下几点争议：本案中双方签订的《商品房预约协议》
成立并生效？（+）根据《合同法》44条、47条、52条以及《民法总则》143条规定，合同的生效应满足以下要件：（1）当事人具有相应
的订立合同的能力。（2）意思表示真实。（3）不违反法律和社会公共利益。本案中双方当事人遵循意思自治的原则签订的三份《商品房预约协议
》主体适格、意思表示真实、合同内容不违背公序良俗，符合一般附条件合同的成立生效要件，但其中两份合同并未就履行生效的日期等买卖合同必
须的重要条款作出约定，因此只能属于一般预约合同而非关于商品房的买卖合同，根据《合同法》第六十二条第四项规定，债务人可随时履行合同所
附条件，即本案中约定的诚意金。预约合同的签订不以开发商取得商品房预售许可证为前提，故其效力不受源瑞公司无涉案房屋的预售许可证的影响
。源瑞公司因单方过错导致合同无法履行？（-）一审判决认为，源瑞公司在取得房屋预售许可后，将三份协议中约定的部分商品房预售给他人的行
为实际上已明确不再履行与张远新签订的三《商品房预约协议》，其行为已构成违约，此结论是基于双方合同未解除而得出。结合本案案情，源瑞公
司在仍未取得房屋预售许可的情况下，合同约定给付无法履行，且不因源瑞公司之过错而无法履行。不存在其他法定合同解除事由，只能与张协商解
除合同，即约定解除，当事人协商一致，可以解除合同。该解除通知发出但未到达张处，但源瑞公司于2009年11月9日将77万元诚
意金全部返还给张，在客观上可认定为对合同解除的行为表示，收到返还后张亦无异议，因此合同通过约定而解除。于此行为违反相关法律或行政法
规，从而导致协议无效或者无法继续履行，责任应归于双方。源瑞公司须半价赔偿因合同无法履行而产生的溢价损失？（-）一审判决源瑞公司最终
应赔偿两项溢价损失合计1242363.46元，缺乏法律依据。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问
题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案中源瑞公司在通
知张合同解除后即将77万元的诚意金尽数返还，不应再额外负担违约责任赔偿。其次，对于溢价利益是否归属于张远新也有待商榷。在预约合同签
订过程中，张远新并非全部房屋的实际购买人，其所主张的溢价损失是基于商品房买卖合同无法履行而导致实际处分无法发生而带来的损失，但本案
三协议尚不具备商品房买卖合同的必备要件，只能视为预约合同，赔偿应以返还诚意金为限，但在实际处理违约责任时，却按照《合同法》的规定以
溢价损失的一半来计算其损失，最终结果缺乏事实与法律依据。综上所述，一审判决未能在充分调查案件事实的基础上科学作出，存在诸多不合理之
处。二审判决是否合理？（+）上诉人张远新不服一审判决，恳请二审法院依法改判。二审认定一审判决认定事实有误，其适用法律及实体处理亦有
错误，终审判决：（一）撤销北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第501号民事判决；（二）驳回上诉人张远新的诉讼请求。一审
案件受理费24156元，二审案件受理费24156元，合计48312元，由上诉人张远新负担。终审案件事实在一审基础上又有
所补充，主要有以下几点：张远新在明知源瑞公司未取得房屋预售许可的情况下签订预约协议，协议效力不收影响？（+）三份协议签订之时，源瑞
公司虽未取得涉案商品房预售许可证，但是该三份协议的性质实为商品房预约合同，故不受是否取得商品房预售许可证的约束。协议基于双方当事人
真实意思表示，内容也没有违反国家法律法规强制性规定，均为合法有效的合同。张远新作为代理人，只可主张其实际购买的四套房屋的损失赔偿？
（+）张远新实际只认购了协议中约定的34套房屋中的4套，其余均被其他人实际认购，张仅以实施代理行为，其中关于13套房屋源瑞公司及张
远新已与实际认购人就退款达成一致协议，余下涉案21套房屋包括张远新实际认购的4套，因此，本案中张远新作为适格主体，有权主张权利的只
有该4套房屋。尽管张提出新证据以证明其获得诉讼授权的代理人身份，但因无法确定其真实性，不能作为定案证据使用。一审判决赔偿数额计算
错误，缺乏法律依据？（+）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、
订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规
定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案系缔结预约合同，合同的无法履
行并非因双方当事人过错而导致，源瑞公司将收受的全部诚意金悉数返还张远新，故源瑞公司不应再赔偿张远新的经济损失。上诉人张远新提起本案
诉讼未超过诉讼时效？（+）根据《民法典》195条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计
算：权利人向义务人提出履行请求；义务人同意履行义务；权利人提起诉讼或者申请仲裁；与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。诉讼
时效的中断是指在有法定事由发生时，此前已计算的时效期间全归无效，待中断事由消灭后时效期间重新计算。二审法院认为，三份协议签订后，源
瑞公司于2009年11月25日向法院提起了解除合同之诉，双方就合同是否解除进入诉讼阶段，诉讼时效发生中断。至源瑞公司向二审法院申请
撤回起诉及上诉并经二审法院作出准许撤诉裁定书时止，诉讼时效才重新起算，因此张远新向一审法院提起解除合同及赔偿之诉未过诉讼时效。综上
所述，二审法院一审判决认定事实有误，适用法律及实体处理亦错误，根据一审既定事实以及当事人提供的各项新证据，综合考察案件事实，纠正了
一审判决中不合理之处，经审判委员会讨论决定，做出了合理判决。违约相关知识点梳理预约合同的概念及特征根据《民法典》第495条规定：当
事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对
方可以请求其承担预约合同的违约责任。预约合同，是指当事人双方约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，即为本约的订立所做的准备。预
约合同在成立与效力以及合同订立形式上适用一般合同的规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事
人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其
承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《民法典》正式将预约合同归入有名合同，本身具有独立性，
明确了其具有一般合同的法律效力，违反预约合同，应当承担违约责任。预约合同违约责任形态预约合同中义务人违反预约合同的责任，其在性质上
属违约责任。基于预约合同的特殊性，对预约合同的效力认定和违约救济都具有不同于一般合同规则的特别之处。合同违约的救济途径一般有三种，
分别为继续履行、采取补救措施以及赔偿损失。预约合同一般设立在本约合同的磋商筹备阶段，预约以订立本约为债务内容，并且预约合同的成立也
须得缔约双方当事人明确做出其愿在将来订立本约的意思表示[]，预约合同的标的是订立本约合同，因此其违约责任形态也不同于违反本约合同所
应承担的履行利益损失赔偿，预约合同的解除直接导致本约合同无法订立，所以在预约合同违约责任承担中，要求实际履行往往是难以实现的，但也
存在可以请求继续履行的情形。预约合同违约赔偿范围在损害赔偿方面，争议点在于究竟是对履行利益还是信赖利益的赔偿。一般而言，信赖利益即
因合理信赖而导致付出缔约成本的流失，对信赖利益的赔偿主要在合同不成立或者无效情形下适用;而履行利益则适用于合同有效成立的情况下。预
约合同作为独立合同，对其的违反就是没有按照预约合同确定下来的内容订立本约合同,但并不影响预约合同成立生效的，因此,违反预约合同
所赔偿的应是履行利益。[]违反预约合同所产生的违约责任具有独立性,预约合同责任也应以继续履行为原则,履行不能的赔偿应以履行利
益而非信赖利益为限。我国违约责任形态归责原则及责任形态根据《民法典》577条、593条相关规定，我国在归责原则方面存在过错责任与无
过错责任两种，由此衍生出的救济途径包括继续履行、采取补救措施以及赔偿损失，赔偿损失又包含填补赔偿（替代履行的赔偿）、迟延赔偿（迟延
损害的赔偿）、单纯赔偿（加害给付的赔偿）三种。违约责任赔偿范围损害赔偿范围方面，有对信赖利益、履行利益以及固有利益的赔偿，（愿意支
出的成本——信赖利益、正常履行所获的利——履行利益、自己本身拥有的利益——固有利益）违约损害赔偿范围一般为履行利益的赔偿，即合同正
常履行相对人所获利益，但为防止这种赔偿责任的无限扩张，实践中也存在一定的限定规则，分别为可预见规则、减损规则和与有过失责任（《民法
典》第584条、591条、592条）。三金适用范围违约责任的承担可以损害赔偿金、违约金、定金的形式赔偿。根据《民法典》第585条相
关规定，违约金的作用在于填补损失，原则上无惩罚性，在例外情况下可能略高于实际损失，但过分高于实际损失，以百分之三十为限，且当事人未
请求法院不得主动适用。根据《民法典》第586条，定金的作用在于合同担保，具有以下特点：交付时成立（实践性合同）——避免草率决定不得
超过20%，超过的部分不按定金算（定金限制）——定金惩罚性无权请求返还+双倍返还——定金罚则定金和违约金择一适用定金也具有弥补作用（不可请求调整：即使一方毫无损失，但定金赔偿必须实行）综合而言，定金、违约金不以实际损害为基础，而损害赔偿金仅具有补偿性质，以实际损害发生为前提。[]斯琴.预约合同效力与违约责任形态辨析——以当事人合意为视角[J].广西质量监督导报,2020(05):242-244.[]薛波,刘浩然.预约合同法律问题研究——以《买卖合同司法解释》第二条解释与适用为中心[J].新疆社科论坛,2015(05):59-64+85.