房产收益模型
等额还款模型
基本概念
一、什么是回报率？
回报率=（一年内的净收益+资产增值）/一年前的投资额
例如：你在200年1月1日用100元购买了溢价公司的一股股票。在200年这家公司向股东支付了鼓励，每股2元。在200年的12月31日，这家公司的股票涨到了每股108元，计算这个股票的回报率
股票的回报率=（2+8）/100=10%
二、回报率可以分成两类：
会计回报率和期望回报率
会计回报率
期望回报率
会计方法
用现金流
事后算账
主观要求
（与风险有关系，与风险大小成）
一年一算
生命周期
代表过去
基于未来
同意理解
比较烧脑
什么时候看会计回报率，什么时候看期望回报率？
三、计算会计回报率
投资回报率=净利润/投资额
增量回报率（即新增一个投资）
资产回报率=净利润（营业利润）/平均总资产
存量回报率（即以现有资产）
权益回报率=净利润/权益=资产回报率/权益乘数
四、货币时间价值
现在的
1年后
￥100元
￥110元
回报率=10%
你愿意现在拿到100元，还是1年后拿到100元？
肯定是愿意现在拿到100元，因为1年后能否拿到100元是有风险的。
比如买个东西，一个是现在拿走实物要付出100元，1年后拿走实物，那只要付出90.9元就行了。
折现率=1/（1+10%）
等额还款模型
折现与年金系数表
年
还款
还利息
还本金
本金余额
房产原价
折现（1元钱折现到现在是多少钱）
年金
贷款
期限（年）
利率
等额，年后还
列1
列2
列3
列4
列5
列6
列7
列8
列9
列10
会计回报率模型
租金收入
土地价值
建筑价值
累积建筑折旧
老房子账面价值
净房租
租售比
折现系数
折旧现金流
老房子的现值
相关费用（现金）
维护费用（可更换）
折旧费用（不可更换）
利息费用
净收益
房产投资
租金回报率
房价增长率
投资回报率
权益回报率
毛租售比
无风险回报
房租增长率
内含回报率
贷款利率
投资回报率-无风险回报率
内含回报率-贷款利率
人口增长（局部）
GDP增长
货币供应量
150000.00
6000.00
.00
5000000.00
5000000.00
10000000.00
16667.00
1.00
71428.57
2.00
70.00
2.00
276000.00
3.00
-220095.57
4.00
10000000.00
5.00
-.02
6.00
.07
7.00
.05
8.00
.12
9.00
10.00
.05
11.00
.02
12.00
.02
13.00
.04
14.00
.05
15.00
.05
16.00
17.00
.03
18.00
6.00E-03
19.00
20.00
21.00
22.00
23.00
24.00
25.00
26.00
27.00
28.00
29.00
30.00
31.00
32.00
student05:
包括装修和固定设施的更换
student05:
指的是整个房子不可更换部分，无法维修的
student05:
国内房产土地价值和建筑价值不好分，假设建筑价值和土地价值各一半，国外是这个比例，国内的还不好说。暂且假设如此。这里算折旧的时候只有建筑部分折旧
￥10,000,000.00
1.00
￥372,694.70
￥276,000.00
￥96,694.70
￥5,903,305.30
￥6,000,000.00
.60
1.00
.96
1.00
1.00
.96
2.00
￥372,694.70
￥271,552.04
￥101,142.66
￥5,802,162.64
30.00
2.00
.91
1.00
1.87
3.00
￥372,694.70
￥266,899.48
￥105,795.22
￥5,696,367.42
.05
3.00
.87
2.74
4.00
￥372,694.70
￥262,032.90
￥110,661.80
￥5,585,705.61
4.00
.84
3.58
5.00
￥372,694.70
￥256,942.46
￥115,752.24
￥5,469,953.37
5.00
.80
4.38
6.00
￥372,694.70
￥251,617.85
￥121,076.85
￥5,348,876.52
6.00
.76
5.14
7.00
￥372,694.70
￥246,048.32
￥126,646.38
￥5,222,230.14
7.00
.73
5.87
8.00
￥372,694.70
￥240,222.59
￥132,472.12
￥5,089,758.02
8.00
.70
6.57
9.00
￥372,694.70
￥234,128.87
￥138,565.83
￥4,951,192.19
9.00
.67
7.24
10.00
￥372,694.70
￥227,754.84
￥144,939.86
￥4,806,252.32
10.00
.64
7.87
11.00
￥372,694.70
￥221,087.61
￥151,607.10
￥4,654,645.23
11.00
.61
8.48
12.00
￥372,694.70
￥214,113.68
￥158,581.02
￥4,496,064.20
12.00
.58
9.07
13.00
￥372,694.70
￥206,818.95
￥165,875.75
￥4,330,188.45
13.00
.56
9.62
14.00
￥372,694.70
￥199,188.67
￥173,506.03
￥4,156,682.42
14.00
.53
10.16
15.00
￥372,694.70
￥191,207.39
￥181,487.31
￥3,975,195.11
15.00
.51
10.67
16.00
￥372,694.70
￥182,858.97
￥189,835.73
￥3,785,359.38
16.00
.49
11.15
17.00
￥372,694.70
￥174,126.53
￥198,568.17
￥3,586,791.21
17.00
.47
11.62
18.00
￥372,694.70
￥164,992.40
￥207,702.31
￥3,379,088.90
18.00
.45
12.06
19.00
￥372,694.70
￥155,438.09
￥217,256.61
￥3,161,832.29
19.00
.43
12.49
20.00
￥372,694.70
￥145,444.29
￥227,250.42
￥2,934,581.87
20.00
.41
12.90
21.00
￥372,694.70
￥134,990.77
￥237,703.94
￥2,696,877.93
21.00
.39
13.28
22.00
￥372,694.70
￥124,056.38
￥248,638.32
￥2,448,239.61
22.00
.37
13.66
23.00
￥372,694.70
￥112,619.02
￥260,075.68
￥2,188,163.93
23.00
.36
14.01
24.00
￥372,694.70
￥100,655.54
￥272,039.16
￥1,916,124.77
24.00
.34
14.35
25.00
￥372,694.70
￥88,141.74
￥284,552.96
￥1,631,571.81
25.00
.32
14.68
26.00
￥372,694.70
￥75,052.30
￥297,642.40
￥1,333,929.41
26.00
.31
14.99
27.00
￥372,694.70
￥61,360.75
￥311,333.95
￥1,022,595.46
27.00
.30
15.28
28.00
￥372,694.70
￥47,039.39
￥325,655.31
￥696,940.14
28.00
.28
15.57
29.00
￥372,694.70
￥32,059.25
￥340,635.46
￥356,304.69
29.00
.27
15.84
30.00
￥372,694.70
￥16,390.02
￥356,304.69
￥.00
30.00
.26
16.10
student05:
每笔还款是现金流年金系数=贷款数，以利率为内含报酬率
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