企业估值
投资分析
财务预测
运营期估算
投资估算（基地与工厂）
项目
单价（元/亩/年）
总额（万元）
备注
建设投资
1.物资消耗投资
1.1种苗
损耗率20%，2.5元/棵×100棵/亩×10万亩÷（1－20%种苗损耗率）=3125万元
1.2化肥
1.3工具材料
一次性投入
1.4病虫害防治用药
2.固定资产
2.1办公楼
2.2车辆
2.3办公设备
2.4水利设施
3.无形资产
3.1林地承包权
每年年初支付，承包期30年，此处仅计算建设期
办公楼按20年提取，其他资产按10年提取
政府验收后一次性支付
占建设投资的0.3%
占建设投资的0.8%
合计
油茶林基地建设投资估算表（2010-2014年）
2.厂房
3.设备
分两年投入
2.4项目管理费
6000吨茶油精炼加工厂建设投资估算表（2013-2014年）
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2019年
2020年
亩产油/公斤
第4年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
种植年度
2021年
2022年
2023年
2024年
第14年
第15年
第16年
第17年
第18年
2027年
2028年
2029年
第19年
第20年
剩余产能利用成本与产值
项目年度
2011年
4.劳务费
4.1整地、炼山、挖穴、栽种
4.2劈草抚育
4.3开路费
4.4管理费
4.5固定资产维护费
5.政府补贴
6.间接费
6.1可研、规划设计
6.2科技支撑
6.3项目管理
6.4工程宣传
6.5其他费用
7.2厂房
7.3设备
7.4项目管理费
支出合计
7.加工厂投资
7.1土地
累计种植面积/万亩
建设投资
资金筹措与安排
施肥
第1年
第2年
第3年
茶油产值/万元
副产品产值/万元
注：副产品产值按照茶油产值的5%计算
产值合计
年度产值合计
差异
减：累计折旧
固定资产原值
1.土地
固定资产净值
固定资产合计
无形资产
流动负债
流动资产
货币资金
应收账款
减:坏账准备
应收账款净值
存货
流动资产合计
固定资产
资产合计
应付账款
流动负债合计
所有者权益
实收资本
盈余公积
未分配利润
所有者权益合计
负债及所有者权益合计
项目
一．营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用
资产减值损失
公允价值变动收益
二．营业利润
加:营业外收入
减:营业外支出
三．利润总额
减：所得税费用
四．净利润
提取盈余公积
分配股利
期末未分配利润
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
2024年
2025年
2026年
2027年
2028年
2029年
财务指标
资产管理比率:
存货周转率
应收账款周转率
总资产周转率
短期偿债能力比率:
速动比率
流动比率
资本结构比率:
资产负债率
权益乘数
盈利能力比率：
销售净利率
股东权益回报率
资产回报率
营运资本
可持续增长率
资产负债表单位：元
用量因种植面积每年变化
用量因种植面积每年变化
用量按年递增，按面积递增。30元×10万亩+37.5元×8万亩+…+60元×2万亩=1200万元
运营期资产增减、折旧与摊销估算
运营期收入估算
2.1办公楼
茶油林资产成本核算
生物性在建工程余额
进入农业生产成本的折旧费用
建设期资金支出预算单位：万元
注：1、厂房、办公楼折旧20年，林木10年，加工设备10年，办公设备5年（5年后清理旧资产重购重提折旧），车辆4年实际使用6年（6年后清理旧资产重购重提折旧），水利设施提10年折旧（10年后清理旧资产重建重提折旧）
2、生产性生物资产、厂房、加工设备折旧进生产成本
3、固定资产维护费与折旧费一样多
成本估算：
1.2厂房折旧
1.3加工设备折旧
油茶鲜果成本估算
4.1整地、炼山、挖穴、栽种
1、整地、炼山、挖穴、栽种费、开路费按面积分摊进油茶林资产，以后按照折旧进入生产成本
2、第三年的劈草抚育、管理费和化肥农药要转入油茶林资产，以后按照折旧进入生产成本
分配比例
利润表单位：万元
期间费用估算
管理费用
销售费用
其中：工资及福利费
宣传广告费
运输仓储费用
其中：工资及福利费
无形资产摊销
办公设备折旧
研发费
差旅费
交通通讯费用
开办费
其他
资产减值准备
坏帐准备
合计
办公室折旧
利息
注：1、营销人员60人，基本月工资1000元，浮动工资为销售收入的2%；管理人员35人，月均工资2000元，每5年涨500元
2、宣传广告费按照销售收入的10%，运输仓储费按照销售收入的3%
3、无形资产摊销按照林地承包权每年支付的款项，及100万元
4、研发费用按照销售收入的5%，差旅费按照销售收入的15，坏账准备按照应收账款余额的5%
长期负债
长期应付款
长期借款
借款余额
还款余额
长期负债合计
第6年
现金流量表
净利润
加：应收款／据、预付减少
存货减少
应付账款增加
应付职\应交税\其他应付增加
预提费用、应付股利增加
经营活动净现金流量
固定资产减少
无形资产减少
投资活动净现金流量
股本和资本公积增加
筹资活动现金净流量
现金净流量变化
注：1、货币资金保持300万元以上；
2、应收账款当期销售的30%计算，第二年收回；坏账准备按照应收账款余额的5%计提；
3、假设存货按照农药化肥年使用总额的1/2和销售收入的1/3计算
4、应付账款按照采购物质包括农药化肥的1/5，种苗的1/3和外购茶籽的1/5计算
5、资本金第一年缴20%，第二年缴足
由于加工厂到2014年底建成，2013、2014年的油茶鲜果不榨油，按市场价格售出，故茶油产值不计入年度产值，仅用于倒推茶油鲜果的产值
油茶鲜果出油率7.06%，可以由剩余产能倒推需购进的茶油鲜果量，再乘于1.5元每公斤即0.15万元/吨
1、营业税金及其附加等于营业收入与成本之差×13%×（1+1%+3%），13%是增值税，1%是城建税，3%是教育费附加
2、所得税按照25%计算
3、销售费用按销售收入的10%计算
4、盈余公积在弥补完利润亏损之后才按10%计提，股利弥补完亏损之后才按净利润的一定比例计提
长期债务增加
发放股利
差异：
初始投资
经营现金净流量
再投资金额
期末固定资产残值
净现金流量
合计
期初
利率
2010年NPV
基期净现值
IRR
经营现金净流量增加50%
经营现金净流量减少50%
敏感性分析——经营现金净流量增加50%
敏感性分析——经营现金净流量减少50%
敏感性分析——贴现率减少50%
经营现金净流量减少
敏感性分析——贴现率增加50%
基期净现值
增加50%
减少50%
经营现金净流量
正常
贴现率
税后经营利润
折旧摊销
经营现金毛流量
本期经营流动资产
本期经营流动负债
本期经营营运资本
上期经营流动资产
上期经营流动负债
上期经营营运资本
经营营运资本增加
长期资产的净值变动
资本支出
实体现金流量
现值
总计
企业实体流量法企业估值单位：万元
WACC
实体现金流量
2021-2019年终值
-
注：1.实体现金流量=经营现金净流量-资本支出=经营现金毛流量-经营营运资本增加-资本支出=税后经营利润+折旧摊销-（本期营运资本-上期营运资本）-（长期资产的净值变动+折旧摊销），营运资本=流动资产-流动负债。本估值假设所有流动资产都是经营流动资产，所有流动负债都是经营流动负债
2.税后经营利润=净利润+利息（1-所得税率），所得税率是25%
3.这里贴现因子采用WACC，先取10%，后面会进一步做敏感性分析
4.假设2021-2029年企业实体流量与2020的相同，求其在2020年的终值再进行折现
2010年现值
2010年现值
注：1、项目于2014年底完工，本项目以2015年1月1日为期初计算NPV，再贴现到2010年1月1日
2、经营现金净流量=净利润+折旧
3、再投资主要是从建设期开始计算的办公设备和车辆,期末残值按照5%计算
4、贴现利率采用10%计算
岑软2号、3号产油规律
生态型油茶林基地产油量及产值单位：吨
种植年度
合计
剩余产能产值
茶籽产值
每公斤茶油价格/元
每吨茶油价格/万元
项目
剩余产能
外购茶籽成本
外购茶籽产值
副产品产值
合计：
主营业务收入
其他业务收入
种苗
化肥
农药
直接人工
间接人工
其中化肥、农药、直接人工（扣除开路费和开山劈草抚育费用）
3年总额/2万亩
10万亩
固定资产：
生产性在建工程
生产性生物资产
累计折旧：
生产性生物资产净值
其他固定资产：
水利设施
办公楼
办公设备
车辆
厂房
在建工程-设备
设备
累计折旧
在建工程合计：
固定资产原值
累计折旧合计：
固定资产净值；
年折旧费用：
进入生产成本的折旧费用
固定资产维护费：
注：1、2014年底建成加工厂
2、油茶鲜果出油率7.06%，可以由剩余产能倒推需购进的茶油鲜果量，再乘于1.5元每公斤即0.15万元/吨
1.折旧
1.1生产性生物资产折旧
2.外购物料
2.1化肥
2.2农药
3直接人工
3.1劈草抚育
3.2管理费
3.3生产部工资
4.减去生物性在建工程
5.减去第三年转入生物性资产的直接人工
2010年初NPV
2015年初现值合计
8.不可预见费
项目
12475.95
1.00
.25
13328.33
1.00
.25
14065.15
1.00
.25
14788.64
1.00
.25
15392.78
1.00
.25
15912.06
1.00
.25
764.75
805.50
1098.75
1098.75
1098.75
971.25
13240.70
14133.83
15163.90
15887.39
16491.53
16883.31
19898.06
29552.96
35148.60
35484.51
35926.57
38348.80
3577.93
3233.99
2833.31
2609.60
2422.63
2282.41
16320.13
26318.97
32315.29
32874.90
33503.93
36066.39
3978.12
19898.06
29552.96
35148.60
35484.51
35926.57
255.00
3577.93
3233.99
2833.31
2609.60
2422.63
3723.12
16320.13
26318.97
32315.29
32874.90
33503.93
12597.01
9998.83
5996.32
559.61
629.03
2562.46
643.69
4135.00
9167.57
15327.78
15862.50
14320.85
-832.25
-858.00
-1098.75
-1098.75
-1098.75
-971.25
764.75
805.50
1098.75
1098.75
1098.75
971.25
-67.50
-52.50
.00
.00
.00
.00
711.19
4187.50
9167.57
15327.78
15862.50
14320.85
82474.13
9.00
646.54
3460.74
6887.73
10469.08
9849.37
8083.75
46554.49
85951.70
53369.24
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
6.00
-217.49
2784.97
6885.24
11219.58
11754.30
10212.65
.05
-207.14
2526.05
5947.73
9230.37
9209.80
7620.84
75957.31
9.00
110284.96
86411.15
.06
-205.18
2478.61
5780.98
8886.95
8783.50
7199.52
68667.41
101591.78
75915.29
.07
-203.26
2432.50
5620.41
8559.36
8380.65
6805.12
62172.18
93766.95
66854.54
.08
-201.38
2387.66
5465.73
8246.72
7999.78
6435.70
56375.45
86709.66
59013.14
.09
-199.53
2344.05
5316.67
7948.23
7639.49
6089.47
51193.75
80332.12
52210.37
.10
-197.72
2301.63
5172.98
7663.12
7298.50
5764.77
46554.49
74557.77
46294.51
.11
-195.94
2260.34
5034.43
7390.68
6975.60
5460.10
42394.47
69319.69
41137.86
.12
-194.19
2220.16
4900.78
7130.24
6669.71
5174.05
38658.53
64559.27
36632.66
.13
-192.47
2181.04
4771.82
6881.18
6379.76
4905.33
35298.45
60225.10
32687.77
.14
-190.78
2142.94
4647.34
6642.89
6104.81
4652.75
32272.05
56272.00
29225.91
.15
-189.12
2105.84
4527.16
6414.83
5843.96
4415.21
29542.30
52660.18
26181.41
.16
-187.49
2069.68
4411.08
6196.47
5596.37
4191.70
27076.72
9.00
49354.55
23498.34
.17
-185.89
2034.46
4298.94
5987.33
5361.27
3981.29
24846.71
9.00
46324.10
21128.94
.18
-184.32
2000.12
4190.57
5786.93
5137.91
3783.09
22827.08
9.00
43541.39
19032.34
.19
-182.77
1966.65
4085.81
5594.85
4925.63
3596.31
20995.59
9.00
40982.07
17173.51
.20
-181.24
1934.01
3984.51
5410.67
4723.79
3420.20
19332.61
9.00
38624.55
15522.34
WACC
2010年现值
-14826.85
12970.70
13863.83
14893.90
15707.39
16401.53
16883.31
-10.00
-150.00
-10.00
7.50
-14826.85
12960.70
13721.33
14893.90
15707.39
16391.53
16883.31
-14826.85
11782.46
11339.94
11190.01
10728.36
10177.85
9530.19
49921.96
30997.61
.74
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
.10
-14826.85
19456.06
20795.75
22340.85
23561.09
24602.29
25324.96
-10.00
-150.00
-10.00
7.50
-14826.85
19446.06
20653.25
22340.85
23561.09
24592.29
25324.96
-14826.85
17678.23
17068.80
16785.01
16092.54
15269.88
14295.28
82362.90
46491.71
1.15
-14826.85
6485.35
6931.92
7446.95
7853.70
8200.76
8441.65
-10.00
-150.00
-10.00
7.50
-14826.85
6475.35
6789.42
7446.95
7853.70
8190.76
8441.65
-14826.85
5886.68
6172.20
6769.95
7139.72
7446.15
7674.23
26262.09
14824.27
14824.27
.37
-14826.85
12970.70
13863.83
14893.90
15707.39
16401.53
16883.31
-10.00
-150.00
-10.00
7.50
-14826.85
12960.70
13721.33
14893.90
15707.39
16391.53
16883.31
-14826.85
12343.53
13067.94
14184.67
14959.42
15610.98
16079.34
71419.02
55958.67
.05
.87
-14826.85
12970.70
13863.83
14893.90
15707.39
16401.53
16883.31
-10.00
-150.00
-10.00
7.50
-14826.85
12960.70
13721.33
14893.90
15707.39
16391.53
16883.31
-14826.85
11270.18
10375.30
9792.98
8980.75
8149.49
7299.12
41040.97
20404.62
.15
.66
46491.71
1.15
.15
20404.62
.66
30997.61
.74
.10
46491.71
.74
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作者:
按江西帅府园报告，8万亩3用肥480万元，一亩用60元
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