6：公寓产品目标客户【客户类型】公寓是外国的舶来品，外国高收入群体对公寓的接收程度较高，另外一部分就是投资者和90后过渡的客户
2015年5月10
日昆明.舒铂商业广场公寓知识培训2015年6月目录1：公寓的概念界定2：公寓产品类型5：公寓产
品特性4：公寓产权型3：商务公寓特征及用途6：公寓目标客户从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明
显区别是；非住宅用地，40年或50年产权的产品。与住宅区别：=+公
寓新定义：=++1：概念界定公寓
非住宅房产证40、50年产权公寓非住宅房产证40、50年产权不符合住宅日照与楼间距要求1：概念界定
从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特
征。
住宅写字楼公寓对商务功能不具备集中办公，形
象展示较好对居住功能具备不具备写字楼住宅公寓产品两种功能无明显界限，可自由转
换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向1：概念界定VS区别于居住产品：非居住用地，40年或50年产权
公建化外立面大堂、电梯间等商务配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割区别于商务产品：智能化消
防要求不一致，无中央空调等层高多为3-3.3米。商务物业3.6-4米增加了天然气等生活配套1：概念界定功能
复合的公寓产品公寓产品是一种物业形式；它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求1：概念界定年
限商务公寓：土地年限50年，不可以迁户口住宅：土地年限为70年公寓与住宅技术指标对比水电费商务公寓：水电费按
商用算，电费1块以上住宅：水电费按民用算，电费0.6元天然气商务公寓：由于为商业性质，是无天然气接入，只能用电或
者煤气瓶。住宅：一般都接入天然气管道，方便便宜。梯户比商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差不
宜适合家居生活住宅：土地年限为70年无阳台商务公寓：公建立面，无阳台，通风较差，无法晾晒衣物住宅：
大阳台（1）普通公寓（居住型公寓）用地性质一般为住宅产权类型
公寓产权年限70年产品特点户型面积小，30-60平米精装修标准，拎
包入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的而外优质服务销售价格一般高于区域整体价格2
：公寓类型（2）商务公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类型
商务公寓产权年限根据用地性质而定，50年或40年产品特点
一般处于城市核心地段及商务中心区即可居住，又可办公，具备写字楼功能，部分城市可注册公司价格相对写字
楼较低首付最低可达2成，按揭可达20年-30年，产权性质为商务公寓，非纯写字楼2：公寓类
型（2）商务公寓按产品类型分，可分为SOHO、loft、studio、club，产权式商务公寓等形式2：公寓
类型类型特点SOHO公寓商住两用，可商可住、灵活多用Loft公寓层高较高，空间开阔，不受拘束的特色办公空间Studi
o公寓主打工作室概念，带有一定的艺术空间Club公寓俱乐部，为一群人制定的商务空间产权式商务公寓新的产品形态（2）商务
公寓按空间性质分，可分为平层、复式、错式三类类型特点平层商务公寓又称标准商务公寓，是指标准层高的商务空间，层
高在3.3米-3.6米之间复式商务公寓立体而开阔的格局，上下双层的复式结构，层高一般在6米以上错式商务公寓适当的错层设计与
空间高差营造，有助于区隔功能空间、丰富空间环境2：公寓类型按档次分，可分为高、中、低类型特点高档会所公寓CBD中心
商务区、大型规模、标志建筑、高端配套、专业管理中档会所公寓城市中心地段、中等规模、中端配套、优质管理低档会所公寓交通较方便
、中小规模、简单配套、普通物业管理（3）酒店式公寓用地性质一般为商业用地产权类型
公寓或商务公寓产权年限根据用地性质而定，40或50年产品特点
户型面积小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边、交通方便，按照星级酒店设施
标准进行建筑外部内部设计，体现档次与舒适性，一般只租不售和产权式经营为主，大多聘请国际知名品牌物业管理公司，专业酒店管理集团提供专
业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高2：公寓类型（3）酒店式公寓按产品类型分，可分为产权式酒店公
寓、酒店式公寓2：公寓类型类型特点酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用
和投资两大功效，但其本质仍然是公寓产权式酒店公寓实质是酒店，其软硬件配套是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，一般位于
旅游度假胜地、酒店资源集合的、繁华商务地段，面对短期的日、月住客【公寓类型对比】2：公寓类型普通公寓商务公寓酒店式公
寓用地性质住宅综合性用地或商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年或50年4
0年特点1、面积小30-60平米2、常带装修，拎包入住3、物业管理提供高于普通住宅的而外优质服务4、销售价格一般高
于区域整体水平5、首付3成，住宅利率6、层高不超过4米，梯户比较高1、一般处于城市核心地段及商务中心区，即可居住又可办公2
、具备写字楼功能，可注册公司3、物业管理提供高于普通住宅的而外优质服务4、首付5成，贷款为商业利率5、层高可达5-6米，梯户
比高1、面积较小，主力户型主要在90以下，装修档次高2、大多位于城市繁华地带商圈周边，交通方便3、按照星级酒店的设施标准进行
建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性4、一般只租不售和产权式经营为主5、大多聘请国际知名品牌物业管理公司，专业酒店管理集团，
提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费较高6、层高可达5-6米，梯户比高公寓的目标客户及功能要求2：公寓类型
普通公寓（居住型公寓）商务公寓酒店式公寓1、高级白领及投资客2、低首付、低月供3、精装修交房，配套完善，交通方便4、具
有较大投资价值，升值潜力大1、自用型客户，尤其成长中的小企业及创业者的偏好2、投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力
大3、可注册公司，价格相对比写字楼低，首付和贷款均有较大吸引1、租客主要以外籍跨国企业高管、在海外籍人士，来往海陆两地的商务人
士为主2、购买客户主要以投资客为主3、具备良好的商业、商务、交通条件4、具备较高的投资价值商务公寓—特征比较3：商务公寓
特征及用途普通住宅商务公寓纯办公楼位置和品质.分布于全国各区，交通情况差别很大.建筑品质高低不一，通常无装修.靠近
市中心商务区、开发区.建筑品质高低不一，公共部位通，常有装修，小户型以精装修交房为主.位于市中心、主要商务区.较高建筑品质，
通常提供公共部分精装修，室内简单装修或毛坯房建筑形态.高层、多层、别墅等形式.除市中心少数住宅外，通常由多栋建筑共同形成的
小区.多为高层带电梯.通常只有1-2栋，或是大型居住小区的临街建筑.通常为高层、超高层建筑，外光优美.容易成为一个城市标志
建筑户型大小.从50-数百平米的户型.户型大多在30-100之间可根据客户需求自由分割所有产权式.70年产权.50年
或40年产权.50年或40年产权室内配套.户内配有完整的厨房卫生间.户内配有卫生间和简易厨房，很少有煤气.卫生间与茶水间
整层公用配套设施.以社区配套生活为主，如健身房零售超市等.提供简单的商务配套设施.以商务配套设施为主，如商务中心、会议中心
等物业管理.物业管理费用相对比较低.不允许公司挂牌.相比普通住宅略高，有时对住家和企业不同收费.可注册公司但挂牌和物业
协商.管理费较高，物业管理公司质量较高.允许公司挂牌水电标准.民水民电.商用水电，部分民用水电.商用水电商务公寓分为
两类：居住型和办公型，其区别主要体现在一下几部分3：商务公寓特征及用途商务公寓—用途比较居住型办公型户型、面积.下户型
和单间为主，面积多在40-90㎡之间.以大开间划分为主，面积大多在于80㎡以上租户.以自住或出租房为主，极少办公租户.以办
公租户为主，住户较少装修.精装修或毛坯.毛坯为主外墙.面砖.玻璃幕墙或花岗岩空调.分体空调或不安装空调.可控式中
央空调楼宇自动化.基本上无.多数配备机电、通讯、办公自动化厨房.有开放式厨房或预留上下水.没有厨房或预留吧台层高.
普遍较低，与住宅层高相近.普遍较高，与办公楼层高相近阳台.有阳台或封闭式阳台.无水牌.基本上不挂水牌.大部分有水牌
购买群体.青年置业人群.投资客或自用办公客群购买目的.物业升值投资或过渡型自用.投资等待升值或获取租金回报公寓产权大致
归纳为三类1、出租型它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓2、自住型公寓的每个单位属于不同
的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住3、混合型混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医疗诊所等，另一部分为寓
所单位，此外我们还可以根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓、高层公寓4：公寓产权类型5：公寓产品特性优势
劣势SW分析1、精装修拎包入住2、层高优势，使用空间大3、总价低，购房门槛低4、酒店式服务5、租金回报率高6、地理位
置佳，处于繁华地段1、土地性质及年限2、户型不合理，得房率低3、付款比例和利息较高4、没有天然气接入5、税费较高6、定
价比周边公寓偏高5：公寓产品特性【价值一】挑高户型：层高4米以上，loft公寓的层高可以达到5-6米，一层变两层是对客
户的杀手锏5：公寓产品特性【价值二】总价低：即使单价较高，但公寓面积多在30-60㎡，面积较小，折合下来总价自然较低
5：公寓产品特性【价值三】高回报率：区域优越，配套完善，装修豪华，升值前景和租金都高于一般住宅5：公寓产品特性
【价值四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投资需求，公寓的不限购不限贷的政策无疑受到了投资者的青睐5：公寓产品特性
【价值五】可注册公司：公寓用途即可居住也可以办公，可作为办公场所注册公司5：公寓产品特性【不足一】年限短：土地
出让年限只有40年或50年，到投资者手里的年限就更短，是影响投资者购买的重要因素土地性质皆为商业用地，使用年限一般为40年和50
年两种5：公寓产品特性【不足二】户型不佳：碍于公寓楼层多户的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如一般住宅得房率低，
公摊面积大，实际使用率不高132每层户数多，私密性较差塔楼建筑，朝向不如住宅理想，通风采光效果差5：公寓
产品特性【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且无利率优惠，贷款年限较短，不利于顾客购买首付高无利率优惠贷款
年限短总房款30-50%基准利率的1.1倍贷款年限最长10年公积金无法使用5：公寓产品特性【不足四】不通气：无
管道天然气接入，使用灌装煤气的成本高，会给后期住户带来不便大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气，使用电磁炉和灌装煤气
灌装煤气约为100-120元灌5：公寓产品特性【不足五】税费高：水电天然气的费用高于一般住宅，增加住户的居住成本（注
：契税一律按3%交付）商业住宅电费普通住宅水费天然费3.45元/吨5.6元/吨0.45元/度0.9元/度（商业立
项）1.2元/度（工业立项）2.98元/立方4.89元/立方5：公寓产品特性【不足六】投资风险：无公寓的土地和开
发成本比较高，最终的出售价格较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间5：公寓产品特性【化劣势为优势】扭转产品抗性土地性质及年限3-5年房价就能翻倍，即可转手户型不合理，得房率低层高优势，使用空间大付款比例和利息较高总价低，购房门槛低没有天然气接入可用电磁炉代替税费高租金回报率高，出租以日计算定价比其他产品高地理位置佳，处于繁华地段 |
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