房地产认筹手法揭密
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一、认筹成市场“行规”
“营销术”
“排队”现象，从而形成了热销甚至抢购场面，因此楼市有了一天上百套，甚至当天开盘当天就宣告售罄的良好销售业绩。
VIP卡、消费卡、认筹卡等形式，发现和锁定潜在目标客户，为价格制定提供必要的依据。商品房销售过程中，在签订正式的商品房买卖合同或预售合同前，开发商先期推出“认筹”，签“认筹协议”或“认购合同”，交纳几千元到几万元，甚至几十万、上百万的诚意金已成了业内“行规”。
“认筹”，有些楼盘蓄客的时间长达半年，少则数月，在这段时间中仍为内部认购阶段，不公布销售均价，不公开选房。在观察了一段市场动态之后，才开始制造出“排队”进场的热闹场面，以集中的手法、以聚人气的方式，为楼市销售加码。从不少新盘的开盘现场，不难看到“抢购风”的盛行。
“排对认筹”的背后有不少玄机，一是开发商为炒作楼盘所用，这其中不排斥大量的虚假“排队认筹”现象，市场因此也流传着许多高档楼盘民工争相排队“抢购”的奇怪场面；二是开发商使用该促销方式的目的是给市场造成人为的“抢手”，以作为抬高房价的最佳筹码，在当前房地产市场一片火热的背景下，在国家出台一系列宏观调控的政策下，认筹还对开发商的资金来源产生了客观的现实作用。而在中国人习惯的跟风眼里，这种现象很容易导致一些买家或投资者急于落定。在一定程度上，促进了楼盘的销售进度，使房子变得“紧俏”，给市场一个热卖的假象。
VIP卡（认筹卡）是可以在签合同前全款退还的，但有关专家指出，购房者在购得VIP卡，特别是前期的认筹客户在确立自己的认筹编号后，几乎都以为铁板钉钉，可由于认筹存在许多不确定因素，发展商可能在简单的协议中暗藏玄机，甚至为一房多卖打下伏笔。
认筹设下“排队陷阱”
90％以上都采用了“认筹”方式，而“认筹”本身的一个最大秘诀就是以种种优惠措施，来吸引购房者。如某楼盘推出在认筹期间交纳3000元诚意金的客户，在选房日购买110平方米以下单位可享受诚意金抵2万元楼款的优惠，如购买110平方米以上单位可享受诚意金抵3万元楼款的优惠。
3个点的额外优惠，以及其它送家电、装修等一系列的优惠措施，像某口岸片区一纯住宅物业推出认筹优惠，诚意买家能一并享受到认筹与增值的双重优惠。换句话说，如果该项目在60天后认筹，买了100元意向金的买家如果继续认筹，将能获得6000元的购房优惠，同时，再加上认筹所享有的优惠。如果买家到时不买房，则100元如数退还。在种种优惠的吸引下，“认筹”也为排队买房埋下了陷阱。
8月份，张先生看中了某楼盘认筹期间的房价额外3％的优惠，便按该楼盘开发商的要求，在该楼盘的销售中心缴纳了1万元的认筹排号费，准备在此购置一套房屋。几个月过后，排在第20号的他却被告知当初预定的A栋楼已经卖完，目前只有B、C楼。房地产公司让他要么去领回认筹排号费，要么另外选新楼层。当他再次决定购买该楼盘B栋的一套住宅时，房价却在当初认筹排号时的基础上每平方米涨了600多元。这样一来，一套100平方米左右的房屋就要多付大约7万元。无奈，这位先生只得领回了自己1万元的认筹排号费。
事实如此，认筹作为营销的一种手段，在房地产市场已经超越一般意义上的定金。广东深天正律师事务所律师宋建民说，因为认筹所形成的“排号费”不等同于定金。认筹对开发商没有任何法律约束力，只是购房者对售楼方作出的单方面购买承诺。如果售楼方将预售的房屋卖给了第三方，或随意提高房价，开发商不承担违约责任。除了将认筹排号费返还购房者外，不用支付违约金或双倍赔偿，它不是履约的保证。
三、变相“无息集资”
自去年年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。不少开发商在银行融资上出现“断顿”，而认筹金、售房定金以及预付款的大幅增长，成为许多房地产开发企业的重要资金来源。一些金融界人士分析，房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模受到资金约束。特别是在项目开盘前，是开发商资金最为紧张的阶段，认筹金、定金预付款的收入无疑可以解决燃眉之急。
2房、3房及4房以上单位，可分别享受到“1万元抵2万元”、“2万元抵3万元”的优惠，而吸引了大批的认筹者前来排队认筹。据现场的销售主管介绍，楼盘认筹吸引了众多置业者、投资客的关注，于认筹前一天的早上便有人开始排队。认筹当天就派发VIP认筹卡1000多张。按照之前约定的认筹诚意金最低1万元／VIP卡，可以简单计算出开发商一天便至少收入1000万元。
“此认筹金可于开盘当日转为所购房定金，也可无条件申请全款（无息）返还”，但是按照常理推断，一般楼盘认筹到解筹（开盘当日），少说也要一两个月，多则半年甚至更长时间，这1000多万元对解决开发商短期的营销等费用还是绰绰有余。找房地产资料,到中国地产商www.zgdcs.com
200万元，几十套别墅就有200多人认筹，如果照此计算，开发商就认筹诚意金一下就“融资”几个亿，这个项目的整个建筑成本恐怕也不到认筹诚意金，照这样建房开发商就轻松多了。
“无息集资”存在关联。他们指出，不少房地产项目在尚未取得预售许可证之前，开发商就收取所谓的认筹排号费，实际上是在使用购房者的资金，进行变相集资。
制造“热销”抬高房价
“一盘多认”，甚至“多盘多认”，只要是新盘，通过关系先占个号，就有望从中获利。加上市场上部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，从而造成一些楼盘认筹就排长队、现场非常热销的假象，这些与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。而有些楼盘项目正是利用了消费者的跟风心理，在认筹阶段也形成一天一个价的“壮观”场面，也因此有了上海有些楼盘，一年内一个盘被转手上百次的交易记录。
VIP认筹，似乎要温柔得多，而且在很多消费者看来，这种认筹的炒作也“合情合理”。
5500元／平方米，结果260套房子吸引了六、七百人前来认筹，发展商一看有这么多人认购，马上调价，内部登记达到250人时，价格上调5800元／平方米，在一个多月的认购期内，每当内部登记多100个人，每平方米的房价就上涨一次，最后认筹达到600多人时，实际的成交均价已达6600元／平方米，较预期价格上涨了1100元／平方米。
1／3,1／3的房子卖完了就说没房子了，其实还有2／3没卖，其销售策略就是这样）——制造楼盘热销的假象，消费者一看快卖完了就会急着买，看看还有没有剩下的，为此，开发商或中介代理就一点一点放，所以那些标着售罄的楼盘总会有别人转让的，或者一些其他原因的房子在卖，但价格却高了很多。南山的一客户认筹某楼盘，三次“抽签”全部落空。不久，中介和他联系，有他想要的单位“放”出来了，每套要再加二十万。
“认筹”，实际上就是开发商或多或少通过一些优惠的方式，使有购房意向的消费者预先向售楼方缴纳一定数目的款项，依照付款时间先后顺序取得一个号码，开盘后消费者可凭号码的先后顺序摇号、挑房和购房，并享受排号时约定的价格优惠。这样，如果开发商发现认筹客户多、排号购买踊跃，就会适当提高房价，把房子按提价后的价格卖出去。而对于原先排号的那些购房者则采取退还排号费的方式，取消其优先选房、购房，享受优惠价格的资格。
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