房地产企业特训专题讲师：齐爽时间20:00到22:00官方网址：www.kjjl100.com概述一企业设立阶段财税处理与票据管理二项目
融资阶段财税处理与风险防范三土地取得阶段财税处理与风险防范四规划设计阶段财税处理与风险防范五建设阶段财税处理与风险防范五销售
年度所得税清算技巧六土地增值税清算技巧及基本账务处理七房地产筹建期经营特点：1、成本费用投入资金多（企业取得土地及其他费用）2、无
销售收入及销售回款3、无经营税金产生（土地使用税及房产税根据企业情况）有合同签订有印花税，个人所得税根据公司情况4、融资成本高（借
款金额大）5、企业风险大6、做好税务整体筹划及税负测算房地产筹建期前期成本投入：支付的土地出让金及服务费借方：开发成本/支土地价款
及税金/支付的土地出让28480000开发成本/支土地价款及税金/其它150000贷方：银行存款/中行28630
0001.增值税（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款
和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（36号文）（2）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的
房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销
售额。（附件二）向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证。政策连接：拆迁补偿可否
抵减增值税销售收入各地规定（1）“向政府部门支付的土地价款”包不包含市政配套费等政府收费和契税？支付给政府的拆迁补偿款和支付给个
人的拆迁补偿款能否抵减?扣减土地价款的时候，相应的土地配套费是否可以扣除？答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征
收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价
款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。（安徽）（2）房地产开发企
业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。（山东、湖北）（3）房地
产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。
采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。2.企业所得税国税发
（2009）31号文，土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括：（1）土地买价或出让金
（2）大市政配套费（3）契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费（4）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费（5）拆迁补偿支出、
安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。讨论：土地闲置费可否在企业所得税前扣除？(1)《闲置土地处置办法》20
12年6月1日国土资源部令第53号:土地闲置费不得列入生产成本；(2)宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函甬地税一函
[2013]18号房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费允许计入开发产品成本。3.土地闲置费可否在土地增值税前扣除？国税函（201
0）2203.土地增值税（1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关
费用。（2）土地征用及拆迁补偿费，包括http://baike.baidu.com/view/4028699.htm土地征用费、h
ttp://baike.baidu.com/view/58993.htm耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净
支出、安置动迁用房支出等。（土地增值税暂行条例实施细则）讨论：土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本（1）土地所有者出让土地使用权
属免征增值税。（财税[2016]36号）（2）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值
税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣
的，可以计入扣除项目。”财税[2016]43号）（3）会计处理企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定
企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记
“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，
贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。财办会[2016]27号讨论：土地使用税可以计入开发成本吗？（1）国家税务总
局答复？对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房
地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所
缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。?国家税务总局2
013/01/15?讨论：取得土地的契税和印花税可否记入土地成本？（1）关于取得土地使用权时支付的契税和印花税的扣除问题房
地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土
地使用权所支付的金额”中扣除。?天津市地方税务局公告2015年第9号（2）土地出让合同缴纳印花税应计入管理费用。（3）印花税按财
务制度规定应于发生时计入管理费用，已予以扣除，所以房地产开发项目所缴纳的印花税不再单独扣除。土地取得环节的主要税种及处理1.契税
【案例3-1】某公司2014年12月8日缴纳土地出让金，同时到契税征收机关（财政部门）申报缴纳了契税，2015年5月，该公司按相
关部门要求，缴纳了城市基础配套费191万元，目前，地税稽查部门发现该公司缴纳城市基础配套费191万元未缴纳契税。问：大配套设施费是
否构成契税计税价格？相关政策连接：契税计税依据（1）《契税暂行条例》国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税
依据为成交价格；（2）契税暂行条例细则，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形
资产或者其他经济利益。（3）财税[2004]134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部
经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿
费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应
确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（4）《辽宁省地方税务局关于土地使用权转移契税纳
税义务发生时间的批复》（辽地税函〔2013〕216号）文件规定：“《国有土地使用权出让合同》中包含拆迁补偿费、市政建设配套费等费用
及其金额的，其拆迁补偿费、市政建设配套费等费用的纳税义务发生时间为签订《国有土地使用权出让合同》的当天。《国有土地使用权出让合同》
中未包含拆迁补偿费、市政建设配套费等费用的，市政建设配套费等费用的纳税义务发生时间为通知缴纳市政建设配套费等费用的文件发文时间；市
政建设配套费等费用没有通知缴费文件的，其纳税义务发生时间为纳税人取得的上述费用收缴凭证开具的当天。”2、耕地占用税(1)征税范围
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。(2)计税依据第四条耕地占
用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。(3)纳税申报耕地占用税由地方税务机关负责征收。获准占用
耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。讨论：耕地占用税是否计入契税的计税依据？[案例
]甲房地产公司2014年在A市通过招拍挂获取一宗1000亩土地，在办理土地使用权证时，A市国土局、税务局要求其按照每亩1.5万
元缴纳耕地占用税，约计1500万元。该公司提出疑问：（1）招拍挂建设用地属于“净地”，土地出让金都缴纳了，怎么还要缴纳耕地占用税呢
？（2）如果缴纳了耕地占用税之后是否有说法可以一年之后才开始缴纳城镇土地使用税呢？相关政策连接：（1）根据《中华人民共和国耕
地占用税暂行条例实施细则》第四条规定，经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未
标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占
用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地
者缴纳耕地占用税。讨论：如何将耕地占用税记入土地价款？4、城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人
，为城镇土地使用税的纳税人新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用
的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。国务院令[2006]第483号问题1：土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？房地产筹
建期前期成本投入：交纳土地印花税：借：税金及附加/印花税17740营业外支出/罚款滞纳金103.15贷：银行存款/中行
17843.15房地产筹建期前期成本投入：交纳耕地占用税、契税及测绘费借：开发成本/土地征用费及补偿金/耕地占
用税1020822开发成本/支土地价款及税金/缴纳的契税1651205开发成本/支土地价款及税金/其它600
0贷：银行存款/中行2678027房地产筹建期前期成本投入：拆迁补偿款借：
开发成本/土地征用费及补偿金/拆迁补偿220200贷：银行存款/中行220200权属调查费－国土资源局借：开发成本/支
土地价款及税金/其它10000贷：现金10000房产持有环节竣工交房环节房产税；城镇土地使用税（剩余）房产销售阶段土地增值
税；（清算）增值税；（确认收入）企业所得税；（完工结转）城镇土地使用税（减计）建设施工阶段增值税；（预征）土地增值税
；（预征）企业所得税；（预计毛利率）印花税；（商品房销售合同）城镇土地使用税拿地阶段印花税；（设计合同）印花
税；（建安合同）印花税；（借款合同）合同进项审核城镇土地使用税契税耕地占用税印花税城镇土地使用税房地产各税种分布节点《房地
产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率
分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时
将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出
具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。企业所得税预征基本规定1.国税发[20
09]31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第八条企业销售
未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划
单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（北京）（2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10％。（3）开发项目
位于其他地区的，不得低于5％。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3％。国家税务总局2009年发布的《房地产开发经营业
务企业所得税处理办法》第三条规定：房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开
发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）
开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。销售完毕整体转让稽查重点应当清算清算条件转让土地销售85%要求清算预售
3年企业清算土地增值税清算时点（国税发【2006】187）（2）非普通住宅增值率的临界点土地增值税税率表级数土地增值税税率%速算扣
除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的400.053增值额超过扣除项目金
额100%未超过200%的500.154增值额超过扣除项目金额200%的部分600.35当销售收入到某个阶段时，面临着增加了增值率
，很可能导致适用税率的上升；因此，控制增值率临界点附近的销售价格也具有节税意义。讨论：是否将装修合同单独签订？土地增值税清算概述关
于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（河北征求意见稿）一、对房地产开发企业开发的应当依据有关规定预征土地增值税的房产，按照
下列预征率执行：（一）普通住房预征率为3%；（二）非普通住房预征率为4%；（三）其他类型房产预征率为4.5%。三、经税务机关确
定为核定征收的房地产开发项目，按照下列核定征收率执行：（一）普通住房核定征收率为6%；（二）非普通住房核定征收率为8%；（三）
其他类型房产核定征收率为10%。重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告?2014年第3号一、纳税人转让房产土地增值税实行核
定征收的，分类型适用核定征收率：（一）单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅（车库除外）为8%。（二）
个人纳税人转让非住宅类房产为6%。房地产预售期经营特点：收房款认筹金借：银行存款/中国银行300000财务费用/手续费贷
：其他应付款/认筹金300000收首付款，认筹金转房款借方：银行存款/中行800000其他
应付款/认筹金300000贷方：预收账款/首付款1100000退认
筹金借：其他应付款/认筹金300000贷：银行存款/中国银行300000房地产预售期经营特点：全款交房款借：银行存款/
中国银行300000财务费用/手续费贷：预收账款/首付款300000借：银行存款/中国银行1000000贷：预收
账款/房款1000000签订合同（全款一次性，没有开实际不征税发票）借：预收账款/首付款300000预收账款/
房款1000000贷：合同负债/房款1300000房地产预售期经营特点：按揭交房款（首付款）同时台账借：银行存款
/中国银行300000财务费用/手续费贷：预收账款/首付款300000开不征税发票借：应收账款/中国银行按揭款
1000000贷：预收账款/按揭款1000000借：预收账款/首付款300000预收账款/按揭款10
00000贷：预收账款（合同负债）/开票收入1300000借：银行存款/中国银行1000000借：应收账款/中国银行按揭款1
000000房地产预售期经营特点：不开不征税发票按揭到账（银行备案信息）借：银行存款/中国银行1000000借：应收账款/中国银
行按揭款1000000借：应收账款/中国银行按揭款1000000贷：预收账款/按揭款1000000借：预收账款/首付款
300000预收账款/按揭款1000000贷：预收账款（合同负债）/房款1300000房地产预售经营期间特点
：首付款到账30万交税：增值税：300000/（1+9%）3%=8256.88土地增值税：（300000-8256.88）1.
5%=4376.15企业所得税：300000/（1+9%）10%-预交的未计入利润总额中的税金=XXXX印花税：3000005/10000=150按揭款到账100万交税：增值税：1000000/（1+9%）3%=27522.94土地增值税：（1000000-27522.94）1.5%=14587.16企业所得税：1000000/（1+9%）10%-预交的未计入利润总额中的税金=XXXX印花税：10000005/10000=500房地产预售经营期间特点：收到预售资金借方：银行存款/中行600000贷方：预收账款/首付款600000借方：应交税费/应交营业税应交税费/预交增值税应交税费/应交城建税应交税费/应交教育费附加应交税费/应交地方教育费附加应交税费/应交土地增值税税金及附加/税金/印花税税金及附加/税金/土地使用税（税金及附加）贷方：银行存款/中行课间休息十分钟！休息之后再回来精彩分享有问题请大家留言沟通。现在是答疑及课程咨询时间！请大家及时留言沟通。thankyou！ |
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